שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

מלכוד המחסן

מדוע החוק אינו מאפשר לגבש הסדר שלפיו חלקים מסוימים מהרכוש המשותף יהיו מוגדרים בנפרד?

דולפין מינצר-כרמון 10:5429.11.09
לאחרונה ניתנה בבית המשפט החלטה עקרונית בנוגע לרישום זכויות בבית משותף. פסק דין דן בהסכם בין רוכשי דירות בבית משותף לבין קבלן, שקבע כי הגג וקומת העמודים יישארו בבעלותו הבלעדית של הקבלן, וכי הוא רשאי לבנות עליהם בכפוף לרישיון כדין. רוכשי הדירות ביקשו, למרות ההסכם המפורש,
שלא לאפשר את הרישום המבוקש וזאת בהתבסס על החוק.

 

חוק המקרקעין מאפשר לרשום כיחידות עצמאיות בבית המשותף רק חללים שלהם רצפה, גג וקירות, ואינו מאפשר את רישום הגג או שטחים בחצר הבית כיחידות נפרדות. משכך, נקטו הצדדים בטכניקה ידועה, המכונה "הקולב המשפטי" - יצירת יחידה רישומית קטנה, במקרה זה מחסן בגודל 2 מ"ר בלבד שהוקם בחלל שמתחת לגרם המדרגות, ושאליו הוצמדו כל הזכויות בגג ובקומת העמודים.

 

בטל בשישים

 

בית המשפט קבע כי "המחסן" לא היווה יחידה בת רישום בהיותו חלק מחלל המדרגות שלא ניתן להוציאו מכלל שטחי הרכוש המשותף. המסקנה התבססה על הגדרת הרכוש המשותף בחוק המקרקעין שלפיה מדובר בכל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות, כגון חדרי מדרגות או מעליות, אפילו אם הם בתחומי דירה מסוימת. מסקנה זו התבססה גם על הוראת חוק, שלפיה לא ניתן להצמיד לדירות חלקים מהרכוש המשותף.

 

אין ספק כי "המחסן" שמתחת לגרם המדרגות, שהיה סגור לאורך עשרות שנים ולא נעשה בו כל שימוש, לא היווה שטח "המיועד לשמש את כל בעלי הדירות". אם המצב היה אחר, היה ניתן להגיע לתוצאה שונה ולהכשיר את רישום השטח כמחסן.

 

לתקן את החוק

 

מכל מקום, משהגיע בית המשפט למסקנה כי לא ניתן היה לרשום את המחסן כיחידה נפרדת, ומשקרס רישומו כיחידה עצמאית, קרסו גם הצמדתם של החלקים ברכוש המשותף לאותה יחידה. השופטת אסתר חיות קבעה בדעת רוב כי לאפשר לקבלן לבצע בנייה על הגג ובקומת העמודים, הגם ששטחים אלה מהווים חלק מהרכוש המשותף, ולאחר מכן ניתן יהיה לרשום את היחידות החדשות שייווצרו ככאלה. תוצאה זו עומדת לכאורה בניגוד להוראותיו של חוק המקרקעין, שלפיהם אין תוקף לעסקה ברכוש משותף בנפרד מהדירה.

 

נשאלת השאלה מדוע החוק אינו מאפשר לגבש הסדר שלפיו חלקים מסוימים מהרכוש המשותף יהיו ניתנים להגדרה כיחידות נפרדות. תיקון זה יקל לבצע עסקאות עצמאיות שיקלו בין השאר על מימוש בנייה ופרויקטים לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38).

 

הכותבת היא שותפה במשרד עו"ד מינצר־כרמון, רובננקו העוסק בין השאר בליווי עסקאות מקרקעין

בטל שלח
    לכל התגובות
    x