ליווי משפטי ליזמי נדל"ן מול המערכת הבנקאית במציאות הפיננסית החדשה
ליווי משפטי ליזמי נדל"ן מול המערכת הבנקאית במציאות הפיננסית החדשה
עורך הדין מוחמד ביאדסה על השינויים בענף מימון הנדל"ן, המצריכים היערכות מורכבת יותר מבחינת יזמים ועורכי דין העוסקים בענף
ענף הנדל"ן הוא דינמי מאוד, ומחירי הנדל"ן רגישים מאוד לשינויים רגולטוריים המתרחשים בו ללא הרף. אחד השינויים הדרמטיים שהתרחשו בשנים האחרונות, הוא הכניסה של גורמים חוץ-בנקאיים למשוואת מימון פרויקטים יזמות בנייה, לעתים כמלווה שני, ולעתים אף במתן ליווי כולל לפרויקט. שוחחנו עם עורך הדין מוחמד ביאדסה המתמחה בתחום, כדי להבין כיצד כניסת החברות הללו השפיעו על ענף יזמות הבנייה, וכיצד השתנתה עבודתו של עורך הדין בליווי פרויקטים יזמיים בנדל"ן.
זמן מזנין
עורך הדין מוחמד ביאדסה הוא מומחה בטיפול וליווי מימון פרויקטים בנדל"ן, וטיפל במספר רב של פרויקטים, חלקם בהיקפים של מאות מיליוני שקלים. כמו כן, מוחמד הוא בוגר תואר ראשון ותואר שני במשפטים מהאוניברסיטה העברית בירושלים, וכן בוגר תואר שני במנהל עסקים בהתמחות במימון נדל"ן.
"כדי להבין מדוע נכנסנו השחקנים החדשים לשוק מימון הנדל"ן", אומר מוחמד, "צריך לדעת שבנק לא יכול לתת כמה אשראי שהוא רוצה למימון פרויקטים בנדל"ן, ויש עליו מגבלות שונות. באמצע שנות ה-90 למשל, הוטלה מגבלה על בנקים רבים, כך שהיקף האשראי בתחום הנדל"ן לא יעלה על 20% מתיק האשראי, וכך חלק מהבנקים באותן תקופות גמרו את מסגרת האשראי שהם יכולים לתת למימון נדל"ן, ונוצר חוסר מימוני בענף. באותן שנים היו ביקושים אדירים ולא היו מספיק התחלות בנייה, ואת החוסר בדירות אנחנו מרגישים עד היום. כמו כן, מבחינה רגולטורית כאשר בנק מלווה פרויקט נדל"ן כלשהו, הוא אינו יכול להעניק מימון מלא, אלא מוגבל למימון עד לגובה של 70% מהסכום. הרציונל מאחורי הכלל הזה הוא למנוע מינוף יתר בענף, כלומר שהיזם יביא את ה-30% הנותרים מכיסו. נוצר מצב שבו יזמים רבים היו מושקעים בהרבה פרויקטים במקביל, ולא יכלו להביא מימון עצמי, ובכך נגרמה פגיעה מסוימת בתחרות. בנוסף לכך, היות והיזמים היו תלויים בשוק הבנקאי המונופוליסטי, מחירי האשראי בבנק היו גבוהים יחסית.
אל הפתח הזה נכנסו בשנים האחרונות (בעקבות הקלות רגולטוריות) חברות מימון חוץ בנקאיות, שהחלו למכור הלוואות, שהמטרה שלהן היא לממן את הדרישה של הון התחלתי מול הבנקים, וזאת לצורך קבלת יתרת ההלוואה למימון הפרויקט מהבנק; ההלוואה הזאת מכונה "הלוואת מזנין"; כך נוצרה תחרות בשוק האשראי למימון הנדל"ן (אם כי יש לכך עד כה השפעה מינורית מאוד על המחירים בשוק הנדל"ן לצרכנים, היות והם ממילא גבוהים מאוד). חברות מימון כאלו כמו מכלול, גמלא-הראל, מניף ועוד, אף הולכות לכיוון של גיוס הון נוסף דרך הבורסה".
כיצד השינוי משפיע על השוק?
״אני חושב שהתחום של התחדשות עירונית הוא אחד התחום שהושפע במיוחד מהכניסה של גורמים חוץ בנקאיים. בנקים היו רגילים לעבוד כל השנים מול יזמים מנוסים; כשהתחילה התנופה של ההתחדשות העירונית, הבנקים לא ידעו איך להתמודד עם זה בהצלחה; נניח למשל ויש פרויקט של התחדשות עירונית, שבו החתימו מאתיים דיירים על הסכמה לפרויקט ועל מתן ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך הדין המטפל. מגיעים לבנק כדי לקבל הלוואה, ואז פתאום הבנק אומר שייפוי הכוח לא מספיק, והוא רוצה שכל דייר יגיע אליו כדי לחתום וזה מסרבל את כל תהליך החיתום. הגורמים החוץ-בנקאיים לא העלו דרישות כאלו, וגילו יותר גמישות מחשבתית ותפיסה מודרנית. משום כך, לפעמים גם אם ההלוואה מעט יקרה מזו הניתנת בבנק, לפעמים עדיין היא יותר משתלמת, לאור העובדה שניתן לצמצם את לוח הזמנים שהוא מאוד קריטי בפרויקטים מסוג זה״.
כיצד השינוי הזה משפיע על עבודתו של עורך הדין?
מוחמד: "המצב הוא שיזמים מנהלים משא ומתן במקביל עם הבנקים ועם הגורמים החוץ-בנקאיים. משום כך, אתה חייב לתת הצהרות מחייבות לשני הצדדים, וזאת מבלי שיהיו הצהרות סותרות, ומבלי ליצור הפרות ולהיות במצב של ניגוד אינטרסים. עבודתו של עורך הדין היא לנווט בעדינות ובאומנות בין הגורם החוץ-בנקאי, הבנק, היזם והדיירים, כאשר כל אחד שומר על האינטרסים שלו מצד אחד, ומצד שני רוצה שהפרויקט ייצא לפועל וכולם ירוויחו כסף".
עורך הדין מוחמד ביאדסה מתמחה בטיפול במיזמי נדל"ן והתחדשות עירונית. ניתן לפנות אל משרדו בטלפון 0545699530 או במייל Muhammad@mbi.co.il
