• תפריט
חדשות נדל"ן

תן פחון, קח דירה של 24 מ"ר: כך עושים התחדשות עירונית בהודו

פרויקט פינוי־בינוי שמבצעת חברת לוינשטין בהודו מספק הצצה לתרבות נדל"ן שונה לחלוטין. מהילדים ההודים שנשלחים "לנדנד" לפקידים עד קבלת האישור לפרויקט, ועד פעולת 900 משפחות כקבוצה שיתופית שלא מאפשרת לאיש להתנגד. זה מצליח, אף שהבירוקרטיה גרועה מזו שבארץ

הדס שפר 08:2731.12.12

באמצע העשור הקודם משכה הודו יזמים ישראלים שביקשו לנסות את מזלם בשוק שהבטיח גריפת רווחים אדירים. השנים חלפו והמציאות טפחה על פניהם של רובם. בסוף אוקטובר הודיעה חברת הביטוח מגדל כי החליטה לצאת משותפות בפרויקט נדל"ן שעליו חתמה כחמש שנים קודם עם קבוצת פישמן, לאחר שהעסקה לא הניבה רווחים.

 

בין הנפגעות מהשקעות מהודו בעשור האחרון אפשר למצוא גם את קבוצתו של אליעזר פישמן, חברה־בת של חברת אלוני חץ ואת אזורים. המשותף לקבוצות הללו היה הבחירה שלהם להיכנס לפרויקטים בעיקר באזורים מפותחים, בדגש על פעילות בשוק הנדל"ן המניב.

 

הדמיית פרוקט פינוי בינוי של לוינשטיין במומבאי, הודו הדמיית פרוקט פינוי בינוי של לוינשטיין במומבאי, הודו

 

בשנים האחרונות נכנסו כמה יזמים נוספים למדינה, שמעדיפים לשמור על פרופיל נמוך מחשש שכישלון יפגע במוניטין שלהם. יזמים אלה בחרו בעיקר להיכנס לפרויקטים בשוק המגורים ההודי. מי שנאלץ לחשוף את פעילותו בשוק המגורים במדינה הוא שאול לוטן, שפועל בה באמצעות קבוצת לוינשטין הציבורית שבשליטתו. לוינשטין, שפועלת בתחום הפינוי־בינוי בהודו, בונה פרויקט גדול בתחום זה שבו היא מפנה 900 משפחות באזור פחונים במומבאי, תוך הקמת 11 בניינים בסופו של הפרויקט. התנהלות הפרויקט מאפשרת לבחון פרויקטים של פינוי־בינוי שמתנהלים בתנאים שונים לחלוטין מאלה המבוצעים בישראל, וללמוד כיצד ההבדלים התרבותיים מקבלים ביטוי בתחום הנדל"ן.

 

הפחונים במומבאי שייהרסו וייבנו מחדש בהתאם לפרויקט של לוינשטיין הפחונים במומבאי שייהרסו וייבנו מחדש בהתאם לפרויקט של לוינשטיין

 

"אנחנו לא מקבלים 'לא' כתשובה"

 

"הטעות העיקרית של כל אלה שניסו שם ולא הצליחו נובעת מאי־הבנת לוחות הזמנים ההודיים והתרבות העסקית בהודו", טוען לוטן. לדבריו, "לוחות הזמנים אפילו לא קרובים למה שנאמר לך".

 

הבנת התרבות ולוחות הזמנים ההודיים, וכן שליחת אנשים מהארץ לביצוע מטלות היומיום, הכרחית לצורך הצלחה במדינה. "יש לי שני אנשים שיושבים שם ולא מקבלים לא כתשובה. צריך להבין את התרבות, כשנציג הודי מגיע לפקיד הודי ואומר לו 'הבטחת לי שתעשה משהו ביום רביעי', זה יכול לקחת חודשים והנציג ההודי ימתין את הזמן הזה. מנגד בגלל תרבות המעמדות, ישראלי לא יכול לפנות ישירות לפקיד הודי ולבקש ממנו משהו. לכן תפקידו של האיש שלי הוא להפעיל לחץ ולשלוח נציג הודי משלנו לבקש מהפקיד ההודי כמעט כל יום. יש בהודו גם את תרבות ה־BOYS, שזו דרגה נמוכה יותר משליח. שולחים את ה־BOY להתיישב פיזית מול הפקיד במשרד מסוים. הוא לא עושה כלום חוץ מלשבת שם ולהגיד שאמרו לו לשבת שם עד שהוא יקבל את הטופס. זה משפיע על הפקיד. תרבות ה־BOYS שם היא מאוד גדולה. יש מיליוני הודים ללא עבודה כך שב־5,000 רופי (400 שקל) לחודש אתה יכול להעסיק בן אדם שילך ויבוא כל הזמן".

 

בעוד שבישראל, סוג הדירה שיקבל הדייר המפונה נתון למשא ומתן, בהודו התמורה מעוגנת בחוק. לפי הכלל, למעשה כל בעל חושה או פחון מקבל דירה בגודל של 24 מטרים נטו ואם צריך לפנות אותו לצורכי הבנייה יש למצוא לו מקום חלופי או לשלם לו שכר דירה. אז איך זה עובד בפועל? לרוב בכל אזור גדול של פחונים ישנה חלוקה לקבוצות או סוג של שכונות, כך שלכל כ־150 איש יש נציג שכונה שמארגן אותם.

 

בעיר מומבאי מתגוררים 23 מיליון נפש, מתוכם כמחצית מתגוררים בשכונות עוני (סלאמס). "כל הסלאמס האלה נמצאים באזורים הכי טובים בעיר, ליד דרכים ראשיות, ליד שדה התעופה, ליד מרכז העיר, כי הם באו ראשונים ובחרו איפה להתיישב".

 

ראשי השכונות מתחילים לחפש אחר קבוצות בנייה בהודו שיבצעו את פרויקט הפינוי־בינוי, ופונים למשרד ה־SRA) Slum Rehabilitation Authority) של המדינה כדי לבחון אם הם בכלל מתאימים לפינוי־בינוי. קבוצות הבנייה בהודו מפעילות את מערך ה"מודיעין" שלהן - מערכת של אינפורמציה שדרכה הן שומעות מי פנה למדינה לבחינת פינוי־בינוי.

 

אחת הנקודות הרגישות בהודו היא עניין הבירוקרטיה. אם בארץ התלונות על בירוקרטיה משמשות להסבר עיכוב הבנייה, הודו, מתברר, הופכת את ישראל למקרה פשוט. "הבקשות האלה לגורמים במדינה או ברשויות התכנון עוברות עשרות ידיים כי זה פשוט אפשרי - העיריות מחולקות למחלקות רבות וכל פקיד כזה יכול להשאיר את הטפסים אצלו חודשים", אומר לוטן. השלב הבא הוא ניהול משא ומתן וסיכום בין החברה לבין ראש השכונה והדיירים. זאת תוך כדי בדיקה פורמלית של מצב הנכס ומי למעשה בעל הקרקע, שכן הדיירים שמתגוררים בפחונים הם למעשה פולשים ואין להם זכויות של ממש בקרקע למעט הזכות לדירה במקרה של פינוי. לרוב, לפי לוטן, מגיעים לעסקת קומבינציה שלפיה יקבל בעל הקרקע כ־20%–35% (תלוי במיקום), מהנכס שנשאר לאחר פינוי הדיירים לדירות. כלומר אם בשטח שהתפנה לוינשטין בונה מגדלים אז בעל הקרקע יקבל 20%–35% מהבניין.

 

לאחר מכן מחתימים את הדיירים על הסכמים. בארץ, השלב הזה הוא אולי השלב הקשה ביותר עבור יזמי פינוי־בינוי. לרוב, הפרויקטים בארץ נופלים בדיוק בנקודה זו בעיקר בשל המתנגדים השונים: כאלה שרוצים לקבל יותר משאר הדיירים, כאלה שחושבים שהם או בן הדוד הקבלן שלהם מבין יותר מהקבלן המציע ויש כמובן הקשישים שמעדיפים כמה שפחות רעש ובלגן. בהודו דווקא השלב הזה הוא יחסית השלב הקל. לדברי לוטן, "בהודו לרוב אין מתנגדים, זה לא קורה כי גם אם יש מתנגד הקבוצה כבר תגרום לו להתפנות. זו מעין קבוצה שיתופית. פה גם המצב פשוט יותר, אין ויכוח על מה שמקבלים. מספיקה הסכמה של 75% כדי לבצע את הפרויקט".

 

"הדיירים מקבלים את הכסף ונעלמים"

 

בהמשך התהליך ראשי השכונה מארגנים אסיפה כללית של כלל הדיירים במתחם. עורך דין של חברת הבנייה מקריא להם את החוזה הסטנדרטי - ההקראה נעשית בעיקר מכיוון שלא כולם יודעים לקרוא. במהלך הישיבה נערכת הצבעה ונבחר יו"ר ועד. בחוזה נכתב שכל בעל פחון מקבל דירת 2 חדרים, מטבחון, שירותים בשטח נטו של 24 מ"ר בבניין שמחובר לחשמל, מים וביוב. בנוסף, במסגרת הפינוי לצורך הבנייה יקבל הדייר המפונה שכר דירה, בדרך כלל 5,000 רופי לחודש (כ־400 שקל).

 

 

אתר בנייה של לוינשטיין במייסור הודו אתר בנייה של לוינשטיין במייסור הודו

 

בשלב זה מטפלים בנושא ההיתרים, התכנון והאישורים של הגורמים הרלבנטיים. לאחר מכן מפונים הדיירים. "ב־99% מהמקרים הם מעדיפים לקבל את הכסף של שכר הדירה מאשר שאני אמצא להם דיור חלופי. הם מקבלים את זה ואז הם נעלמים עד שאתה קורא להם". הבנייה שונה משיטות הבנייה בארץ ונעשית כמעט כולה על טהרת בני האדם. אין שימוש כמעט במנופים ואם צריך להעלות בטון לקומה שמינית יש בהודו מספיק כוח אדם שיבצע זאת. במקרה של לוינשטין בניית בניין אחד אורכת כשנה. כיום ניצבים באזור שמונה בניינים (מתוך כ־11 שאמורים להיבנות בסוף התהליך לדיירים). כל בניין בן שמונה קומות, עם 80 יח"ד. בסיום הבנייה הוועד שנבחר מחלק את הדירות בבניין לפי בחירתו.

 

חברת הבנייה בונה את הבניינים רק עבור הדיירים, כך שאין דירות נוספות כמו בארץ שמוצעות למכירה. הרווח של חברת הבנייה הוא השטח שמתפנה. "על השטח שמתפנה אני בונה לפי העניין מגורי יוקרה, מגורים נוספים או מסחר. מה שנשאר לך לאחר שאתה בונה עבורם זה 50%. כלומר אם גודל השטח שפיניתי הוא 40 דונם, ב־20 דונם בניתי להם 11 בניינים ויתרת השטח נשארת לנו".

 

הדמיית פרויקט נוסף של לוינשטיין במייסור הודו הדמיית פרויקט נוסף של לוינשטיין במייסור הודו

 

לפי הנתונים שמציג לוטן, העלות הכוללת של כל השלבים כולל האישורים, תשלומי שכר הדירה והבנייה לאכלוס הדיירים מסתכמת בסדר גודל של 300–350 דולר למ"ר, לעומת כ־1,900 דולר למ"ר בממוצע בישראל. סכום זה לא כולל את הבנייה בחלק שנותר בידי החברה, כך ששיעורי הרווח הם עצומים - מדובר בסדר גודל של 30% מההיקף הכולל של עלויות הפרויקט (כולל בניית בניין המשרדים) לפני מס. בימים אלה לוינשטין בוחנת כניסה לפרויקט גדול נוסף של פינוי־בינוי במומבאי, בשטח הסלאמס שבו צולם הסרט לפי סיפורו של "נער החידות ממומבאי". הפרויקט נמצא בסמוך לשדה התעופה לא רחוק מהפרויקט הראשון של החברה, ובמסגרתו ייבנו 800 יחידות דיור ובית מלון, והיקף הפרויקט נאמד ב־500 מיליון שקל. להתנעת הפרויקט יש צורך באישור של 75% מתושבי המקום, ועד כה נאספו כ־20% חתימות.

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x