מחירי הדירות עולים, אבל הקבלנים הבונים קורסים

תשעה חודשים נדרשו ליזם נדב רז, מבעלי חברת בורק וינר, למצוא קבלן מבצע לפרויקט של כ־140 דירות בבאר יעקב. מדובר בפרק זמן ארוך מאוד, במיוחד לאור התנאים הנוכחיים בשוק הנדל"ן, שנמצא במחסור מתמיד בדירות ואל מול ניסיונות רבים לזרז ככל הניתן את היקף וקצב הבנייה. למרות שמחירי הדירות החדשות ממשיכים לעלות, המצב שמצטייר כיום בגזרת הקבלנים הוא גרוע במיוחד וחברות ביצוע רבות בשנים האחרונות קרסו ונעלמו מהשוק. רז מתאר כיצד בעבר הצליח לאתר קבלנים תוך שלושה חודשים לכל היותר. "הקושי כיום הוא במציאת קבלן אמין וטוב שיעמוד בלוחות הזמנים, והיצע הקבלנים נמוך מאוד, במיוחד על רקע הקריסה של חברות ביצוע כה רבות", מסביר רז .

מה שמתרחש בשנים האחרונות בענף הביצוע נוגד את כל התיאוריות הכלכליות הבסיסיות שלפיהן כאשר ההיצע נמוך, הביקוש גובר ובהתאם לו המחיר עולה. במקרה זה, המחיר נותר לא רלבנטי ולמרות שההיצע גדל, שיעור הרווח הקבלני נותר בטווח נמוך של 2%־5% לכל היותר, מרווח שלכל הדעות אינו מספיק ומוביל לכך שכל טעות שהיא מתחילה לגלגל כדור שלג עד קריסה אפשרית של החברה.

הסיבות להיעדר הרווחיות של חברות הביצוע רבות ומגוונות, אך בסיס הבעיה בשיטת התמחור הפאושלית הנפוצה, של פרויקט סגור, כלומר: מרגע שנחתם ההסכם בין היזם/קבוצת הרכישה לבין הקבלן, יידרש הקבלן לעמוד בתנאים שנקבעו בכל מחיר, גם כאשר הרווח המזערי שלו הופך להפסד. כך, למשל, שכר עבודת הפועלים שהרקיע שחקים בשנים האחרונות התגלגל כולו, לפחות בשלב הראשון, לפתחם של הקבלנים וכך גם לגבי עלייה בעלות חומרי הבנייה.

לאור מצוקה זו, מדוע חברות הבנייה ממשיכות לעבוד במתח רווחים כה נמוך? קבלנים עמם שוחחנו הסבירו כי בין היתר הסיבה לכך נעוצה בעובדה שחברות לא יכולות לייצב את מצבן ביום אחד, סוחבות אחריהן חובות מפרויקטים בעבר וחייבות להמשיך "להתגלגל" כדי לשרוד.

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו במהלך הרבעון השני של 2016, עולה כי המחיר הממוצע של דירה עמד על 1.427 מיליון שקל. ניתוח נוסף של התאחדות בוני הארץ מצא כי עלות הבנייה השנה, מתוך כלל העלויות המרכיבות מחיר של דירה, עומדת על כ־34% - כולל הרווח הקבלני, בניגוד לרווח של כ־11% ליזמים. גם מסיבה זו מנסות כיום לא מעט חברות ביצוע, כולל אורתם סהר וחברות נוספות שקרסו, להעביר את עיקר פעילותן מביצוע ליזמות.

חשש למשבר בענף הבנייה

גם אם איכות הניהול החברות הביצוע לוקה בחסר, הן לא היחידות האחראיות למצב, שאם יימשך עלול להוביל למשבר של ממש בענף. גם לבנקים המלווים יש יד במצב, בהתעלמות ממצבו של הקבלן המבצע בבואם לבחון ליווי פיננסי לפרויקט. הבנק בוחן את היזם המבצע לפרטי פרטים ודורש ממנו להציג רווח יזמי של כ־10% בקירוב (כ־8%־9% בפרויקטים של מחיר למשתכן), ולא בודק האם לקבלן המבצע יש יכולת כלכלית לעמוד בפרויקט, את המוניטין שלו באיכות הביצוע ובעמידה בלוחות זמנים, וחשוב מכל - האם הרווח הקבלני הוא הגיוני.

יזמים ישראלים שפועלים גם בחו"ל יודעים לספר כי המצב בישראל רחוק מהנעשה במדינות מערביות. אברהם קוזניצקי, יו"ר ובעלים של קבוצת מנרב, מתאר את המצב: "אם חושבים על כך בצורה הגיונית, המחירים היו צריכים לעלות, אבל קבלנים עדיין עובדים על רווחים של 2%־3% והסיכון נותר גבוה מאוד, ולכך אני קורא אנומליה". קוזניצקי מספר כי במדינות כמו ארה"ב וקנדה, בנקים לא יתנו מימון ליזמים שלא יציגו חברות ביצוע שנבחנו ואושרו על ידם. "קבלן רציני לא יעבוד ברווח של פחות מ־10% וקבלן שמוכן לעבוד כך לא יקבל את העבודה", הוא אומר.

האחריות של המדינה

אך אם במקרה של הבנקים מדובר בהעלמת עין בלבד, במקרה של משרדי הממשלה כמו האוצר ומשרד השיכון, ניתן לומר כי הם מהגורמים העיקריים שדוחפים את הקבלנים אל סף התהום. כך למשל, שיטת מחיר למשתכן מעודדת את היזמים והקבלנים להגיש הצעות נמוכות ככל הניתן וכך שוחקות את הרווח וגורמות לקבלן לנסות לחסוך בכל דרך אפשרית. מאחר שרוב מכרזי המדינה הם כעת בשיטת מחיר למשתכן, לקבלנים אין ברירה אלא להתמודד עם המצב הנתון. במקרים מסוימים, כמו המכרזים בעפולה, עלו ספקות רבים בענף לגבי יכולת הביצוע במחירים הללו, אך פקידי האוצר גרסו כי הקבלנים הם ילדים גדולים וכל אחד צריך לבצע את התחשיב לעצמו.

אלא שבפועל, אותו תחשיב עליו מדברים באוצר יבוא בסופו של דבר על חשבון הזוגות הצעירים שיקבלו דירה מקבלן שעשה הכל כדי להרוויח רק כדי לשרוד, גם כאשר זה מגיע על חשבון איכות הביצוע. במצב כזה מופיעים בהמשך ליקויי בנייה, ספקים טוענים לחובות שמגיעים להם והתוצאה היא שכדור השלג רק גדל.