האוצר התמכר להקפצת מחירי הקרקע בתל אביב

לפני שמונה לשר האוצר הרבה משה כחלון להרצות כיצד המדינה מעלה במו ידיה את מחירי הדירות באמצעות העלאת מחירי הקרקעות שהיא משווקת. כך למשל המחירים שקובע שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל עבור המגרשים שמשווקים ליזמים, ושמהווים מעין מחיר מינימום עבור אותם מגרשים, מתחילים מהמחיר האחרון שבו נמכר מגרש סמוך במתחם.

כחלון החליט לשנות את המציאות באמצעות אימוץ תוכנית מחיר למשתכן, אלא שבחלק מהקרקעות באזורי הביקוש, ובמיוחד בתל אביב, מדיניות שיווק הקרקעות הישנה שוכללה כדי למקסם עוד יותר את התמורה שמקבלת המדינה על הקרקע. כך, במכרז האחרון שפורסם לקרקע במתחם שרונה בתל אביב למגרש רשות השידור הוסיפה רשות מקרקעי ישראל הליך התמחרות: מגישי ההצעות הגבוהות ביותר במכרז הרגיל התבקשו להתחרות על הקרקע בהליך הדומה למכירה פומבית, בניסיון להשיג מחיר גבוה אף יותר עבור הקרקע.

התוצאות לא אחרו לבוא: במכרז כנרית שנסגר בדצמבר 2015 הציב שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל מחיר מינימום של 753 מיליון שקל, וההצעה הזוכה במכרז נקבעה על 821 מיליון שקל. ארבעה חודשים לאחר מכן עם הכנסת שיטת ההתמחרות במכרז במתחם רשות השידור הסמוך, זכתה הצעה בגובה 1.06 מיליארד שקל שהגישה קבוצת הרכישה מינהל המגורים של ישראל.

צילומים: עמית שעל

השוואת המחירים לאלה שהתקבלו עבור שיווק מגרש דומה באותו אזור מעלה זינוק דרמטי במחירים: ב־2009 שילמה גינדי החזקות 436 מיליון שקל עבור מגרש באותו מתחם, שהיום מוקם עליו פרויקט מגדלי גינדי. זאת אף שגם במגרש שרכשה גינדי וגם במגרש שרכשה מינהל המגורים ניתן לבנות מספר דומה של 324 דירות והיקף דומה של שטחי מסחר ומשרדים.

עבור משרד האוצר מחירי הקרקעות הגבוהים בתל אביב הם הזדמנות לכסף זמין שמאפשר לו להזרים מיליארדי שקלים לפרויקטים אחרים. אלא שראייה זו מתעלמת מהשפעת מחירי הדירות בפרויקטים אלו, שצפויים להימכר ב־60–50 אלף שקל למ"ר, על מחירי הדירות ביתר העיר. בנוסף היא מתבססת על תפיסה לפיה תל אביב היא מתחם סגור שאינו משפיע מחירי הדיור ביתר המדינה.

"מחירי הנדל"ן עובדים בשיטת המעגלים: אם המחירים עולים בתל אביב זה עובר לערים שכנות ומשם הלאה", תוקף יו"ר לשכת השמאים לשעבר ארז כהן את ההפרדה המלאכותית בין מחירי הקרקע בתל אביב ליתר הארץ. "תראה את המחירים בהרצליה: דירות בעיר נמכרות ב־25–30 אלף שקל למ"ר, מחירים שאפיינו את המגדלים בשכונת צמרות בתל אביב. אנשים שלא יוכלים לרכוש דירות בפרויקטים בתל אביב עוברים הלאה".

שאיפת המדינה למחיר מקסימלי עבור הקרקעות שהיא משווקת בתל אביב כה עז, עד כי בשיווקם של שני המגרשים האחרונים במתחם שרונה רבים בענף הנדל"ן העריכו כי מי שיזכו בהן יהיו קבוצות רכישה — כפי שאכן קרה. המחירים הגבוהים מרחיקים יזמים, שחוששים שיתקשו לקבל ליווי בנקאי לפרויקטים שמחירי הקרקע בהם מסכנים את שיעורי הרווח שייותרו להם לאחר סיום הבנייה. לעומת זאת בקבוצות הרכישה מארגני הקבוצות עושים את הרווח שלהם כבר בשלב רכישת הקרקע בלי קשר להשלמת הפרויקט. כך הסיכון מגולגל לפתחם של החברים בקבוצות והמארגנים יכולים להגיש הצעות רכישה יקרות.

במשרד האוצר סרבו להתייחס לשאלות "כלכליסט" לגבי האופן שבו נבחנות יכולות המימון של קבוצות הרכישה או אילו דרישות מופנות למארגני הקבוצה לבחינת נסייונם בניהול פרויקטים בהיקפים אלה. המחסור בתנאי סף כלפי קבוצות הרכישה — למעט ההבטחה לתשלום גבוה עבור הקרקע — מעלה את החשש כי הקמת חלק מהפרויקטים עלולה להתעכב ולסכן את כספם של חברי הקבוצות.

מהאוצר נמסר: "תל אביב מופרדת רק באזור הקריה בגלל תחשיבים כלכליים משום שהקרקע בעלת ערך, והכסף נכנס לקופת רשות מקרקעי ישראל, שמשתמשת בו גם עבור הפריפריה".