• תפריט
נדל"ן

מחאה, מחאה, אבל הקניונים בפריחה

סיכומי 2011 בענף הקניונים חושפים הפתעה: מתברר שהישראלים העדיפו להוציא את התסכול על המחירים הגואים דווקא בקניות. רוב הקניונים הגדילו את ההכנסות ומחירי השכירות המשיכו לעלות. הקריון בקריית ביאליק נותר הקניון בעל השווי הגבוה ביותר בארץ

דותן לוי 07:0008.04.12

במפגש שנערך לאחרונה בין כמה יזמי נדל"ן אמר אחד מהם, אשר מרכז פעילותו ברומניה, כי "ההבדל בין ישראלי לרומני הוא ששם, ברומניה, כאשר המצב הכלכלי מידרדר, הציבור מעדיף להסתגר בביתו וההשפעה ניכרת מיד בקניונים ובמרכזי הקניות שנותרים שוממים ממבקרים. בארץ, כשאנשים בדיכאון, התגובה היא הפוכה והם יוצאים לשמח את נפשם בשיטוטים ארוכים בקניון".

בסיכומה של 2011 בענף הקניונים דבריו של אותו יזם מתבררים כנכונים. למרות המחאה הציבורית והכעס על המחירים הגואים ועל בעלי הממון, עושה רושם ששום דבר לא מצליח להרחיק את הישראלי מהקניון, ובשעה שאלפי אנשים התגוררו באוהלים בקיץ האחרון ומחו על המצב הכלכלי - מאות אלפים המשיכו להציף את מרכזי הקניות והקניונים. נתונים אלה משתקפים בדו"חות הכספיים של מפעילות הקניונים ל־2011.

 

  • אינפו מוחים ו קונים 1
    אינפו מוחים ו קונים 1
  • אינפו מוחים ו קונים 2
    אינפו מוחים ו קונים 2
  • אינפו מוחים ו קונים 3
    אינפו מוחים ו קונים 3
  • אינפו מוחים ו קונים 4
    אינפו מוחים ו קונים 4
  • אינפו מוחים ו קונים 5
    אינפו מוחים ו קונים 5
  • אינפו מוחים ו קונים 6
    אינפו מוחים ו קונים 6

 

בדיקה של הקניונים המובילים בישראל מעלה כי בשנה שעברה חל שיפור במרבית הפרמטרים הפיננסיים שלהם. כך למשל, למעט הקריון בקריית ביאליק וקניון ערים בכפר סבא, שבהם חלה ירידה ב־NOI (הכנסות בניכוי הוצאות התפעול של הנכס) - חל שיפור מצטבר של כ־5% ב־NOI ב־15 הקניונים שנבדקו. אגב, בקריון מייחסים את הירידה לתביעת ארנונה מוגדלת של עיריית קריית ביאליק, וללא תביעה זו גם שם היתה נרשמת עלייה.

 

הצמיחה החדה ביותר, בשיעור של 21%, נרשמה בקניון אבנת ("הקניון הגדול") בפתח תקווה והיא נזקפת לתוספת של 6,500 מ"ר של שטחי מסחר. צמיחה משמעותית של כ־15% נרשמה בקניון השרון בנתניה.

 

 

המחאה החברתית הביאה אולי לפגיעה נקודתית בצריכה של מוצרים כמו הקוטג', חטיף כזה או אחר ואפילו לירידה חדה בקצב רכישת הדירות, ועל הדרך הצליחה לייצר אווירה שהנה או־טו־טו עם ישראל סוגר את הארנקים. ואולם, בפועל הנתונים הפיננסיים של הקניונים מצביעים על מציאות אחרת לגמרי. הפדיון למ"ר לחודש זינק ב־2011 בכ־700 שקל בקניון רמת אביב, אף שדמי השכירות עלו בשקל אחד בלבד לכל מ"ר. עליות בפדיון נרשמו גם בקניונים כמו הקריון, קניון קריית אונו וקניון ערים בכפר סבא.

 

אמנם, גם בדו"חות הנוכחיים ציינו החברות את המחאה החברתית כגורם שעלול להשפיע לשלילה. כך למשל, בדו"חות בריטיש ישראל - בין היתר בעלת קניון אבנת וקניון השרון - נכתב, כי "המשך ההאטה בפעילות שנרשמה במחצית השנייה של 2011, עם ירידה ברמת הכסף הפנוי שבידי הציבור, עלול להוביל לירידה ברמת הפדיונות שבקניונים וכפועל יוצא לירידה בהכנסות הקבוצה מדמי שכירות". אלא שבהמשך סיכום השנה בדו"חות, הם כותבים כי "עד כה, למחאה האמורה לא היתה השפעה מהותית על החברה ופעילותה".

 

 

הסיבה לשכר הגבוה של מנכ"ל עזריאלי

 

בקבוצת עזריאלי, שבשליטת דוד עזריאלי, בחרו להסתכל על המחאה החברתית דרך משקפיים שונים, ותרגמו את התוצאות החיוביות על רקע המחאה כתירוץ להצדקת שכרו הגבוה של מנכ"ל הקניונים של הקבוצה פאר נדיר: "להערכת דירקטוריון החברה, במיוחד לאור מאמצים יוצאי דופן וכישורים מיוחדים שהפגין נדיר, לאור המחאה החברתית וועדות הממשלה שהוקמו כדי להמליץ המלצות ביחס למצב הכלכלי־חברתי בישראל, נדרש מר נדיר להתמודד עם קשיים של שוכרים בהיקף נרחב בהרבה משהיה בשנים קודמות. מנגנון הפאנטום הקושר את התגמול להמשך תרומתו ולתוצאות החברה הנו סביר, נאות והוגן", לשון הדו"ח.

 

את ה"בעיות" המדוברות אשר הקשו לפי קבוצת עזריאלי על התנהלות המנכ"ל, צפו כבר לאחר המחאה כמה מומחי קניונים שהתראיינו ל"כלכליסט". אלו העריכו כי בעלי עסקים ינצלו לטובתם את המומנטום של הלחץ הציבורי הרחב לצורך הורדת מחירי השכירות, אך בפועל למעט הקריון, קניון ערים בכפר סבא וקניון שבעת הכוכבים בהרצליה — שבהם דמי השכירות ירדו ב־8.5, 17 ו־8 שקלים למ"ר בהתאמה — ביתר הקניונים, ובמיוחד באלה של קבוצת עזריאלי, מחירי השכירות דווקא עלו באחוזים ניכרים. הקניון היקר ביותר בפער משמעותי על האחרים הוא רמת אביב, עם מחירי שכירות של 457 שקל למ"ר, אחריו קניון איילון ברמת גן עם 316 שקל למ"ר, קניון עזריאלי בתל אביב עם 296 שקל למ"ר וקניון מלחה בירושלים עם 261 שקל למ"ר.

 

כשזה נוגע לקניונים, הגודל לא קובע

 

התחרות בין הקניונים על השאלה מי שווה יותר הסתיימה גם השנה כשידו של הקריון בקריית ביאליק על העליונה, אם כי קניון רמת אביב היוקרתי צמצם את הפער הגדול שהיה בשנה הקודמת בזכות תוספת של 176 מיליון שקל להערכת השווי שלו. שוויו של הקריון, שנחשב ל"סוס ותיק" (נבנה ב־1989) ולקניון המניב ביותר בישראל, עמד על 1.88 מיליארד שקל, לעומת רמת אביב ששוויו עמד על 1.86 מיליארד שקל. לא רחוק מהם בדירוג נמצא הקניון במגדלי עזריאלי בתל אביב ששוויו 1.82 מיליארד שקל, ולאחר מכן קניון מלחה בירושלים שאף הוא בבעלות עזריאלי עם שווי של 1.69 מיליארד שקל. כל הקניונים שנבדקו העלו את ערכם במהלך השנה.

 

 

דו"חות הקניונים מספקים גם את התשובה לשאלת הגודל הנצחית, ומתברר חד־משמעית — הגודל לא קובע. לשם המחשה, קניון רמת אביב ששטחו הוא 19.5 אלף מ"ר מייצר הכנסות גבוהות יותר מאלה של קניונים גדולים ורבים, ובהם הגרנד קניון בחיפה שמשתרע על שטח של 47 אלף מ"ר, ובמפתיע גם יותר מקניון עזריאלי בתל אביב ששטחו 32.8 אלף מ"ר ומקניון מלחה בירושלים ששטחו 39.1 אלף מ"ר.

 

הקניון הגדול בישראל הוא הקריון בקריית ביאליק, בשטח של כמעט 50 אלף מ"ר (ועם ה־NOI הגבוה ביותר, של 142.5 מיליון שקל בשנת 2011), ואחריו הגרנד קניון עם 47 אלף מ"ר, קניון רננים ברעננה עם 45 אלף מ"ר וקניון אבנת בפתח תקווה ששטחו לאחר הרחבה עומד על 40 אלף מ"ר. אגב, הגרנד קניון בבאר שבע, שבנייתו צפויה להסתיים במהלך 2013, צפוי להתברג לחמשת הקניונים הגדולים בישראל עם שטח כולל של 45 אלף מ"ר.

 

הריכוזיות בענף רק גדלה והלכה

 

באופן כללי ניתן לומר כי נכון לעכשיו, דווקא מנהלי החברות ובעלי השליטה בקניונים העריכו את המצב טוב יותר מהציבור. במהלך השנה החולפת אף אחת מהחברות לא הקפיאה פרויקטים להקמת קניונים — ההפך הוא הנכון. 2011 התאפיינה בפתיחה של קניונים, הרחבות ומיזמים להקמת קניונים עתידיים.

 

קבוצת עזריאלי בישרה השנה על פתיחתם לציבור של שני קניונים חדשים: עזריאלי עכו בשטח של 12.6 אלף מ"ר ועזריאלי קריית אתא בשטח של 9,100 מ"ר, בשניהם תפוסת החנויות גבוהה ועומדת על 98% ו־94% בהתאמה. כמו כן החברה הגישה בקשה לרכישת קניון עיר ימים בנתניה ופועלת להקמתם של שני קניונים חדשים ברמלה ובראשון לציון. מליסרון, שבשליטת ליאורה עופר, השלימה את שיפוץ הקריון, בריטיש ישראל הודיעה כי רכשה מגרש בסמוך לקניון נתניה כדי להרחיבו, ושתיהן - שהתמזגו לפני כשנה - דיווחו על הרחבת קניון רחובות והמשך הקמת קניון באר שבע. גם הכשרת הישוב המחזיקה בקניון שבעת הכוכבים בהרצליה דיווחה על כוונתה להרחיבו.

 

הריכוזיות שאפיינה את ענף הקניונים עד כה אף התגברה בעקבות רכישת השליטה בבריטיש ישראל על ידי מליסרון: זו האחרונה מחזיקה ב־28 קניונים בשטח כולל של 534 אלף מ"ר; החברה־הבת בריטיש ישראל מחזיקה ב־23 קניונים בהיקף של 352 אלף מ"ר; וקבוצת עזריאלי מחזיקה ב־13 קניונים, בשטח להשכרה כולל של כ־256 אלף מ"ר. לעומת זאת, יתר החברות בתחום מחזיקות בדרך כלל בקניון אחד עד שלושה.

 

בשנה הקרובה אנו צפויים לראות חילופי ידיים נוספים, מאחר שעסקת בריטיש־מליסרון אושרה על ידי הממונה על הגבלים עסקיים בתנאי שהקבוצה תמכור את קניון רננים ברעננה, קניון סביונים ביהוד, קניון הראל במבשרת, קניון הדר בירושלים וקניון הצפון בנהריה. 

 

55תגובות
בטל שלח
  • נכון שקניון עזריאלי קרית אתא מאוכלס ב94 אחוז אבל... חצי מהשוכרים כבר לא משלמים דמי שכירות כי הקניון בית קברות עם הנהלה חובבנית!!!
    זיו, (09.04.12)
  • איך שכחתם את "מול הים" ששוויו הוערך אשתקד בכ-950 מיליון?! האם אתם טוענים ששוויו נחתך תוך שנה פי 3 לפחות מ-391 מיליון ששווה קניון השרון במקום האחרון ברשימה שלכם?
    כלכלן, (08.04.12)
  • הנתונים שיקריים, אני עובדת בקניון והמכירות בירידה לעומת שנה שעברה (ל"ת)
    tx, (08.04.12)
  • הרשתות הריכוזיות חסלו את התחרות כבר אין מרכזי קניות פתוחים. לא בונים רחובות עם חנויות יותר והכל מתנקז לקניונים יקרים וולטייקוני נדלן
    (08.04.12)
לכל התגובות