פישר: "מחירי הנדל"ן בישראל אינם גבוהים מדי"

מדיניות רכישות המט"ח האגרסיבית שמנהל בשנתיים וחצי האחרונות נגיד בנק ישראל סטנלי פישר מעניינת, כך מתברר, גם את קוראי העיתונות הכלכלית שמעבר לים. "הוול סטריט ג'ורנל" פרסם היום (ד') ראיון מקיף שערך עם הנגיד. נושא רכישות הדולרים, כמו גם מדיניות הריבית שמנהל פישר והניסיון להתמודד עם עליית מחירי הנדל"ן, עמדו במרכז הראיון, שחלקים נבחרים ממנו מובאים כאן. לעומת ראיונות שהעניק פישר לאחרונה לכמה כלי תקשורת ישראליים, נדמה כי כשהוא מתראיין לעיתון זר הוא מרגיש מעט נינוח יותר, משוחרר יותר, אף שהוא נדרש להתמודד עם שאלות לא פשוטות.

כשנשאל פישר לדוגמה מהי המחשבה העומדת מאחורי ההתערבות האגרסיבית ומעוררת המחלוקת של בנק ישראל בשוקי המטבע, הוא מסביר תחילה כי אין מדובר בהתערבות נקודתית בדולר. "כשאנחנו מתייחסים לערכו של מטבע אנחנו משתדלים להסתכל על ערך משוקלל בהתאם לחלקו בסחר החוץ. כלומר, אנו בוחנים את שער החליפין של השקל לא רק מול הדולר, אלא מול סל המטבעות של המדינות שעמן אנחנו סוחרים. שער החליפין של סל מטבעות זה הרבה יותר יציב מאשר שער החליפין שקל־דולר".

לדבריו, התנודות בשער החליפין של הדולר מול השקל נובעות מתנודות משמעותיות בשער החליפין של המטבע האמריקאי מול היורו. "שער היורו יכול להיות 1.4 דולרים ביום מסוים, 1.2 דולרים מספר שבועות קודם לכן, או אף להגיע ל־1.6 דולרים ליורו. אלו הם שינויים גדולים מאוד. כך שבממוצע אנחנו רואים התנהלות יציבה יותר בשער החליפין של השקל מול סל המטבעות מאשר מול שער החליפין של הדולר", אומר פישר בראיון.

אף על פי כן מודה פישר בראיון כי בקרב הציבור בישראל מקובל להתמקד בעיקר בשער החליפין של השקל, ואולי בשל כך מופנית הביקורת כלפי בנק ישראל על מדיניות ההתערבות שלו. "באופן כללי, אם תשאל את הישראלי הממוצע מהו שער החליפין, הוא ייתן לך את שער החליפין של הדולר מול השקל. הישראלי הממוצע חושב רק על המספר הזה. אך עובדות החיים הן שלפעמים השקל מתחזק כי הדולר נחלש בעולם, וזה לא מוצא חן בעיני הרבה ישראלים. אבל לעתים קרובות זה נכון, וזה לא בגללנו. זה קורה בהרבה מאוד מדינות, אבל כל אחד מתמקד כמובן רק במה שקורה במדינה שלו. עם זאת, אנחנו סוחרים עם אירופה יותר משאנו סוחרים מול ארצות הברית. לכן צריך לייחס חשיבות לא פחותה לעובדה שהשקל נחלש מול היורו, וזה עוזר ליצואנים הישראלים שסוחרים מול אירופה. במידה מסוימת היחס יורו־שקל אפילו הרבה יותר חשוב מאשר היחס דולר־שקל", מסביר פישר.

אלא שטיעון זה של פישר עשוי למעשה להסביר דווקא מדוע לא כדאי להמשיך ולהתערב בשוק המט"ח. פישר אינו מתחמק מביקורת זו ומשיב כי "אתה שואל מדוע אני מסתכל כל הזמן על ערכו של הדולר מול השקל. תשובה חלקית היא מכיוון שזו תוצאת ההיסטוריה של התפרצויות אינפלציוניות מהעבר. הרבה נכסים פיננסיים קשורים לדולר, או צמודים למדד הדולרי, בהשוואה להרבה פחות נכסים הצמודים ליורו. איכות החיים הפיננסית של הרבה ישראלים קשורה לשער החליפין של הדולר לעומת השקל, מאשר לשער החליפין של היורו מול השקל בכל הקשור לניהול פורטפוליו הנכסים שלהם".

"אנחנו לא מכוונים לשער חליפין מסוים"

כשנשאל האם הוא מרוצה מתוצאות ההתערבות של בנק ישראל בשוק המט"ח, בעיקר בשל העובדה כי השקל ממשיך להתחזק, עונה פישר כי "ישנה כעת מגמת התחזקות כללית של מטבעות משווקים מתעוררים מול מטבעות של המדינות המפותחות ולא רק מול הדולר, אלא גם מול היורו. למה? חלקית מפני ששיעור הצמיחה של הכלכלות במדינות שהמטבעות שלהן מתחזקים כעת הושפע פחות מהמשבר הגלובלי מאשר הצמיחה של מדינות מערב אירופה וארצות הברית".

דברים אלה עולים בקנה אחד עם המסרים שמנסים להעביר בבנק ישראל בחודשים האחרונים, שבהם היה נדמה כאילו הניסיונות של בנק ישראל לייסף את השקל כשלו. על פי מסרים אלה, אילולא התערב פישר בשוק המט"ח הרי שכיום שער הדולר היה עלול להיות נמוך בהרבה.

"זה לא נכון שאי אפשר להשפיע על מגמת שער החליפין", מסביר פישר. "אין לי ספק שהרכישות המסיביות שביצענו מאז יולי 2008 ועד היום, ובמיוחד בשנה הראשונה שבה רכשנו מעל 2 מיליארד דולר בחודש במשך יותר משנה, השפיעו מהותית על שער החליפין. זה חלק מהסיבה שלדעתי המיתון בישראל היה קצר מאוד. הסיבה העיקרית שמדינות רוצות לעצור תהליך זה בשלב מסוים היא שהן אומרות לעצמן: 'יש לנו מספיק רזרבות, או שהרזרבות שלנו כבר הופכות יקרות מדי'. אבל יש דאגות נוספות. הסיבה העיקרית שאנחנו ממשיכים להתערב היא שאנחנו רוצים להגן ולא להעניש את סקטור היצואנים. הסוגיה הזו הופכת ליותר ויותר קשה בעולם כולו".

בניגוד לטענות הנשמעות מדי פעם בישראל שלפיהן לבנק ישראל קיים קו אדום של שער הדולר שמתחתיו תהיה התערבות אוטומטית, פישר חוזר ומסביר כפי שאמר בעבר כי "אנחנו לא מכוונים לשער חליפין מסוים, וגם לא נכוון לשמור על שער חליפין קבוע. אנחנו לא מעונינים שהשווקים יידעו מה אנחנו חושבים ולכן לא מפרסמים מהו שער החליפין האידיאלי מבחינתנו. כשמדינות מציירות קווים על החול, הן נוטות למצוא את עצמן חוצות קווים אלו. אנחנו לא רוצים למצוא את עצמנו מציירים קווים בחול".

בהתייחסו לסוגיית מעורבות הספקולנטים במסחר במט"ח בישראל, המעסיק את שוק ההון הישראלי ואף את צמרת האוצר, אומר פישר כי "השוק הספולטיבי הוא בהיקפים קטנים יחסית. יש לנו מידע על אחוז הפעילות שנעשית על ידי זרים. היא יציבה יחסית. צריך להבין שאזרחים של כל מדינה חייבים לקחת בחשבון תנודות בשער החליפין. כאשר שער השקל תוסף מסוף 2007 ובמהלך 2008 רוב הישראלים הביאו את כספם הביתה. הם השקיעו בחו"ל כי אמרו להם שחו"ל זה מקום נהדר להשקיע בו, ולפתע חו"ל כבר לא היה מקום כל כך מקסים. האם הם ספקולנטים? לא יודע. אולי רוב הספקולנטים הם השכנים מהדלת הסמוכה שמנסים לעשות משהו שנראה הגיוני לרוב האנשים בעולם כולו".

פישר אף רומז טוען במהלך הראיון כי "אם הכלכלה תצמח יפה, והכלכלה תשגשג, אז לא נצטרך לרכוש מט"ח. אם הכלכלה תדרדר, התייחסות תהיה אחרת".

"מזל שמחירי הדירות ירדו במתינות" צילום: צביקה טישלר

"מחירי הדיור יעלו בשנה וחצי הקרובות"

כאמור גם נושא עליית מחירי הנדל"ן בישראל עמדו במרכז הראיון עם נגיד הבנק. פישר מודה כי הורדות הריבית החדות שבוצעו בניסיון להתמודד עם המשבר העולמי גרמו לעלייה בהיקף המשכנתאות, דבר שהגדיל את הביקוש לנדל"ן.

"ישנן מדינות בהן היקף הבניה גדל, אבל אצלנו היה גידול איטי בהיקפי ההיצע של נדל"ן ולכן היה זינוק מהיר במחירים", מסביר פישר בראיון. "רק כעת, ברבעון האחרון וגם ברבעון השני של 2010, אפשר לראות תגובה מצד ההיצע והתחלות הבניה רשמו עליה משמעותית. קיווינו שזה יקרה. זה לקח זמן, אבל זה מתחיל לקרות. אבל אנחנו עדיין רואים עליה מהירה במחירי הנדל"ן. צריך למצוא דרך למנוע מהמחירים לעלות גבוה מדי, מכיוון שהרבה בעיות בשווקים הפיננסיים התחילו בבום של סקטור הנדל"ן. אנחנו לא רוצים שמחירי הנדל"ן בישראל ייצאו מפרופורציה".

בשלב זה מפתיע פישר את כל מי שסבורים שמחירי הנדל"ן בישראל מנופחים. לדבריו, "יש לנו מזל בכך שמחירי הנדל"ן ירדו במדינת ישראל במתינות בין השנים 2007־1995. חלק משמעותי מעליית המחירים שהתרחשה מאז למעשה מחזירה אותנו לרמת המחירים הריאלית של שנת 1995. לכן, מבחינה חישובית, מחירי הנדל"ן בישראל כעת לא מתומחרים גבוה מדי , וזאת למרות שהם עלו ביותר מ־20% בשנה האחרונה או מעט קודם. אנחנו סבורים שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בשנה וחצי הקרובות, ואז נגיע למצב בו המחירים יגיעו לרמה גבוהה מדי יחסית למקום בו הם צריכים להיות. זו הסיבה שהתחלנו במהלכים שמטרתם להקשות על תנאי לקיחת המשכנתא. כלומר, יחס ההלוואה אל מול ערך הנכס צריך להיות גבוה מ־60%, וגם שיעור הריבית יעלה כתוצאה מהרגולציה. אם מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ניאלץ לנקוט בצעדים נוספים. במקביל הממשלה תנקוט בצעדים משלה כדי להגדיל את ההיצע בשוק הנדל"ן בכך שתשחרר קרקעות".

כשנשאל האם מטרת העלאות הריבית בישראל היא לבלום את עליית מחירי הנדל"ן עונה פישר כי "אנחנו לא מעלים את שיעור הריבית אלא אם האינפלציה עולה. יש לנו טווח יעד של אינפלציה בשיעור של 1%־3%. אם יש חריגה בטווח או בתחזית אנחנו חושבים בחיוב על העלאת ריבית. מרכיב מרכזי ברמות גבוהות של אינפלציה הוא הגידול במחירי הנדל"ן ובמחירי השכירויות".

עם זאת, ההתנגשות האפשרית בין מחירי הדיור לבין השפעת העלאת הריבית על שער הדולר לא נעלמת מעיני פישר. לדבריו, "בנקים מרכזיים עסוקים במהלכים של איזון קריטוריונים או גורמים שונים בשווקים. בכלכלת ארה"ב, לדוגמא, באופן היסטורי היה צורך לאזן בין הרצון לעידוד הפעילות הכלכלית לבין שיעור אינפלציה גבוה יותר. זה לא המצב כרגע בארה"ב, כי יש שם גורם נוסף בעל משקל בנוסף לאינפלציה ולפעילות הכלכלית והוא שיעור הריבית".