• תפריט
נדל"ן

בדיקת "כלכליסט": שוק ההשכרות לסטודנטים מתעורר

בעוד פחות מחודשיים תיפתח שנת הלימודים האקדמית, שלקראתה מתכוננים לא מעט בעלי דירות להשקעה. התכונה מורגשת בעיקר בפריפריה, שם הסטודנטים נותנים זריקת חיים לשוק ההשכרות הרדום. איפה נמצאת התשואה הגבוהה ביותר? מתברר שמשתלם להתרחק דרומה

שי פאוזנר 09:4923.08.10

שדרות - למרות הקסאמים

מכללת ספיר: 8,000 סטודנטים > השכונות החמות: נווה אשכול וקסדור > מחיר דירת 3 חדרים: 225 אלף שקל > דמי שכירות: 1,750 שקל לחודש > תשואה: 9.3%

 

למרות הקסאמים והקונוטציות השליליות שדרות מתמקמת בראש רשימת ערי הפריפריה המשתלמות ביותר למשקיע בנדל"ן לסטודנטים. במכללת ספיר לומדים בכל שנה כ־8,000 סטודנטים, שוכרים פוטנציאליים לעיר פגועת המלחמה.

 

אלו מבין הסטודנטים שלא מתפתים להשכרת בית באחד הקיבוצים בסביבה, מתעניינים בדירות בשכונות נווה אשכול וקסדור. בשכונות אלו מוצעות בעיקר דירות 3 חדרים שעברו בשנתיים האחרונות שידרוג וקיבלו גם ממ"ד, המושכר כחדר נוסף. המחירים באזור נעים סביב 200-250 אלף שקל לדירה, השקעה לא גבוהה למתחילים בשוק הנדל"ן. דמי השכירות שמניבות הדירות בשדרות עומדים על 2,000-1,500 שקל לחודש.

 

כפיר אסולין, זכיין רי־מקס בעיר, אומר כי מאז סיום מבצע עופרת יצוקה בולטת תנועה של סטודנטים שוכרי דירות מהישובים השכנים לתוך העיר, כאשר אחד השיקולים הוא התלות ברכב. לדבריו, מגמה זו הביאה להרחבת אזור השכירות גם לשכונת נאות רבין החדשה, בה נבנו בשנים האחרונות וילות שברובן מושכרות כיחידות צמודות של 2-3 חדרים. מחיר היחידות הללו נע סביב 300-350 אלף שקל, ודמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-1,500 שקל לחודש.

 

מכללת ספיר. אלפי סטודנטים למרות הקסאמים מכללת ספיר. אלפי סטודנטים למרות הקסאמים צילום: גדי קבלו

 

באר שבע - בירת הסטודנטים

אוניברסיטת בן־גוריון: 18,000 סטודנטים > השכונה החמה: רמות > מחיר דירת 3 חדרים: 635 אלף שקל > דמי שכירות: 2,750 שקל לחודש > תשואה: 5.7%

 

בירת הנגב כבר נהפכה מזמן לשם נרדף לדירות להשקעה לסטודנטים. אוניברסיטת בן־גוריון מספקת לעיר אלפי שוכרים פוטנציאליים, שרובם מגיעים מאזורים מרוחקים. אחת האופציות הפופולריות להשקעה בעיר היא האזור שבקרבת האוניברסיטה, אך שם מחירי הדירות גבוהים יותר - מה שנוגס בתשואה. אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בעיר, אומר כי מחירה של דירת 3 חדרים בקרבת האוניברסיטה עומד על 400-500 אלף שקל, והשכרתה תניב כ־2,000 שקל לחודש.

 

למי שמסכים להתרחק קצת מהאזור הבטוח מחכות עלויות נמוכות יותר ורמות שכירות בהתאם: דירת 3 חדרים מרוחקת מהאוניברסיטה תעלה למשקיע כ־350 אלף שקל, ותניב תשואה ממוצעת של 6% כשתושכר במחיר של 1,500-2,000 שקל לחודש.

 

למשקיע בעיר, שכונת רמות בולטת כאופציה מעניינת: השכונה מאופיינת בדירות חדשות יחסית, וברמת חיים שמבדלת אותה מהמרכז הישן ומצטיירת כאטרקטיבית עבור הסטודנטים. המחיר שהשוכרים יצטרכו לשלם, בנוסף ל־15 דקות הליכה מהאוניברסיטה, נע בין 2,500 שקל בחודש ל־3,000 שקל בחודש. משקיע שירכוש דירה באזור במחיר של 600–670 אלף שקל, יגזור תשואה של 5.7% - מהטובות בשוק ההשכרה לסטודנטים בפריפריה.

 

שכונת רמות. השקט מפצה על המרחק מהאוניברסיטה שכונת רמות. השקט מפצה על המרחק מהאוניברסיטה צילום: הרצל יוסף

 

כרמיאל - עולה על מפת ההשקעות

מכללת אורט בראודה: 4,000 סטודנטים > השכונה החמה: וילה איטלקית > מחיר דירת 2.5 חד': 680 אלף שקל > דמי שכירות: 3,000 שקל לחודש ? > תשואה: 5.3%

 

חשבון פשוט הציב את כרמיאל על מפת הנדל"ן להשקעה: במכללת אורט בראודה שבעיר לומדים כ־4,000 סטודנטים, אולם המעונות מציעים 533 מיטות בלבד, מה שמותיר יותר מ־3,000 שוכרים פוטנציאליים. לפי משווק הנדל"ן בני קרן, בשנתיים האחרונות גוברת ההתעניינות של משקיעים בדירות 3-4 חדרים בעיר.

 

חברת צמח המרמן בונה את "מדורגי מכוש" בשכונת היוקרה וילה איטלקית, ובו דירות בנות 2-5 חדרים. לפי קרן, רבים מהרוכשים בפרויקט הם משקיעים המאכלסים את הדירות בסטודנטים. דירת 4 חדרים עולה כ־680 אלף שקל, ודמי השכירות עומדים על כ־3,000 שקל בחודש.

 

מכללת אורט בראודה. יותר מ-3,000 שוכרים פוטנציאליים מכללת אורט בראודה. יותר מ-3,000 שוכרים פוטנציאליים צילום: דורון גולן

 

גבעת שמואל - מושכת את החבר'ה מבר-אילן

אוניברסיטת בר־אילן: 27 אלף סטודנטים > השכונה החמה: קונדו טאוורס > מחיר דירת 2.5 חדרים: 600 אלף שקל > דמי שכירות: 2,600 שקל לחודש > תשואה: 5.2%

 

אוניברסיטת בר־אילן היא הגדולה בישראל , ובה לומדים כ־27 אלף סטודנטים. מעונות האוניברסיטה מציעים 770 מיטות בלבד - מצב שיוצר פוטנציאל ענק לשוכרים באזור. רבים מהסטודנטים שנותרו מחוץ לדלתות המעונות מעדיפים לשכור דירות בשכונת רמת אילן בגבעת שמואל, אך ההיצע בשכונה הולך ופוחת ולא נבנים פרויקטים בני־השגה עבור סטודנטים בסביבה.

 

פרויקט קונדו טאוורס שנבנה בתחילת העשור הקודם ליד האוניברסיטה היה חריג בנוף הדירות האזורי: מדובר בבניין חדש שתוכנן מראש לדירות חדר או שני חדרים. היזם קיבל היתר לבניית דיור מוגן, אך בפועל שיווק אותו כדירות לסטודנטים. המחירים במקום לא גבוהים ועומדים על כ־600 אלף שקל לדירה קטנה, ודמי השכירות עומדים על כ־2,600 שקל לחודש.

 

החלופות באזור, כפי שמספר חיים טאוס, זכיין רי/מקס פארק, הן הרחובות ליד מכללת שנקר וציר ז'בוטינסקי. לדבריו, הסטודנטים מעדיפים שהדירות יהיו במרחק הליכה מהמוסדות האקדמיים.

 

בתוך רמת גן, האפשרות היקרה יותר עבור סטודנטים, רוב השוכרים הצעירים מעדיפים דירות 2 חדרים או דירות גדולות יותר עם שותפים. מחירן הממוצע של דירות 2 חדרים בעיר נע בין 900 אלף שקל ל־1.1 מיליון שקל. דמי השכירות שתניב ההשקעה הם בטווח של 2,200-2,800 שקל לחודש. ההשקעה ברמת גן לא חייבת להתבסס על קהל הסטודנטים, מאחר שזה שנים העיר נהפכה למקלט לדיירים היוצאים מתל אביב השכנה עקב מחירי השכירות.

 

אוניברסיטת בר אילן. המעונות לא מספיקים אוניברסיטת בר אילן. המעונות לא מספיקים צילום: יריב כץ

 

אשקלון - לא מפסיקים לבנות

מכללת אשקלון: 5,500 סטודנטים > השכונות החמות: אפרידר הישנה ושמשון > מחיר דירת 3.5 חד': 550 אלף שקל > דמי שכירות: 2,000 שקל לחודש > תשואה: 4.4%

 

כאשר מכללת אשקלון עברה למשכנה החדש והוסמכה לחלק תארים של אוניברסיטת בר־אילן, בסוף שנות התשעים, שוק הדירות להשקעה בעיר תפס מפנה. ממוסד קטן שלימד כמה מאות בודדות של סטודנטים הפכה המכללה למגנט של 5,500 שוכרים פוטנציאליים. למרות גודלה, המכללה מציעה רק 140 מיטות במעונות הסטודנטים, מספר שאינו עונה על צורכיהם של 4,000 הסטודנטים אשר אינם תושבי העיר.

 

"סטודנט המחפש דירה בעיר נתון למצב מורכב", אומר רונן שירז, משווק ומתווך דירות באשקלון. הוא מסביר כי המכללה ממוקמת בשכונת אפרידר היוקרתית בעיר, והתושבים הקבועים של השכונה אינם ממהרים לעזוב. התוצאה היא ביקוש רב על היצע דירות מוגבל ומחירי שכירות גבוהים.

 

הדמיית פרויקט משכנות אפגד. דירות חדשות במחירי יד שנייה הדמיית פרויקט משכנות אפגד. דירות חדשות במחירי יד שנייה

 

אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י בעיר, אומר כי המצב מוביל את רוב הסטודנטים לשכירת דירות בשכונת אפרידר הישנה, בשכונת שמשון ובמתחם אלי כהן, הסמוך למכללה. באזורים אלו אפשר למצוא דירות 3 חדרים ב־550 אלף שקל, המושכרות בכ־2,000 שקל לחודש - מה שמשקף תשואה של 4.4%. תשואה דומה אפשר להשיג בפרויקטים החדשים בסמוך למכללה שהקמתם הושלמה ואשר יועדו לסטודנטים. דירות אלו (3 חדרים) נמכרות ב־600 אלף שקל, ומושכרות לסטודנטים ב־2,200 שקל לחודש.

 

אם לא די בכך, הגל הבא של הפרויקטים החדשים נמצא בבנייה ובשיווק בימים אלו. אחד מהם הוא פרויקט משכנות אפגד הסמוך למכללה, של חברת הבנייה הוותיקה אפגד. מדובר בפרויקט שיכלול 258 יחידות דיור, כולן בנות 3 חדרים, במחיר המתחיל ב־600 אלף שקל לדירה. ברחוב דב ברייר נבנה פרויקט פנינת ישראל של חברת אפרידר. מדובר בבניין בן שמונה קומות בעל שתי כניסות נפרדות שיכלול 40 יחידות דיור של 5 ו־4 חדרים. מחירי הדירות בפרויקט מתחילים ב־820 אלף שקל. "משקיעים מהווים כ־90% מהקונים בפרויקט ועושים זאת כדי להשכיר לסטודנטים", אומרת יעל דקל, מנהלת השיווק של חברת אפגד.

 

קריית שמונה - מי צריך מעונות כשיש וילות

מכללת תל חי: 4,500 סטודנטים > השכונה החמה: בימת תל חי > מחיר דירת 3 חדרים: 470 אלף שקל > דמי שכירות: 1,600 שקל לחודש > תשואה: 4.1%

 

במכללת תל חי לומדים כ־4,500 סטודנטים וכ־90% אינם תושבי האזור. עם זאת, המכללה מציעה 290 מיטות בלבד במעונות. כיום נבנים באיזור המכללה מעונות שמומנו מכספים של קרן רש"י, בפרויקט המונה 420 מיטות. המעונות מוקמים בקריית שמונה הסמוכה ולא בקמפוס עצמו, כדי להרוויח מתרומתם הצפויה של הסטודנטים לחיי העיר מבחינה חברתית, תרבותית וכלכלית. שלושה בנייני מגורים (כ־120 מיטות) כבר בנויים.

 

בנוסף, סטודנטים שוכרים דירות בקריית שמונה, מטולה ובישובי הסביבה כמו בית הלל והגושרים. מעונות נתפסים תמיד כאופציה זולה ונוחה יותר, אך מתברר כי באזור הצפון עלות החלופות זהה - מחירי השכירות יכולים לנוע בסכומים המתקרבים למחירי המעונות, כ־750-900 שקל לבית קטן עם גינה (הנתונים לקוחים מאתר מכללת תל חי).

 

שכונת בימת תל חי בקריית שמונה. קוטג'ים עם יחידות דיור צמודות המיועדות לסטודנטים שכונת בימת תל חי בקריית שמונה. קוטג'ים עם יחידות דיור צמודות המיועדות לסטודנטים צילום: אביהו שפירא

 

לפי משווק הנדל"ן בני קרן, בקריית שמונה קיימת מגמה של בניית בתים צמודי קרקע עם תוכנית בנייה המותאמת ליצירת יחידה נפרדת עבור סטודנטים. כך למשל, חברת מי־טל הבונה את פרויקט "תל חי הירוקה" בשכונת בימת תל חי ומציעה קוטג'ים ודירות בגודל 3-5 חדרים. החברות אופק־בטאן ואלמוג מציעות גם הן מבחר דירות להשקעה למגורי סטודנטים בעיר. דירת 4 חדרים עולה בממוצע כ־470 אלף שקל. דמי השכירות מגיעים לכ־1,600 שקל בחודש.

 

גדעון ציון מסוכנות רי/מקס פסגה אומר כי אין אזור מסוים המועדף על הסטודנטים בעיר. "הם שוכרים דירות בכל רחבי העיר, עם העדפה קלה לדירות הקרובות לצמתים מרכזיים מהם יוכלו לקחת טרמפים בדרך למכללה", הוא אומר. הוא מדווח כי בעיר מחירי השכירות נעים בעיר סביב 1,500־2,000, לאלה שיש להם אמצעים, ומי ששוכר יחידות כאלה הם בדרך כלל גם מי שהצליחו לגייס לכך שותפים. "דירת יד שניה כזו בת שלושה חדרים עולה בין 200־250 אלף שקל, דבר המשקף לה תשואה נאה של 8%־10%", מסכם ציון.

 

הרצליה - היוקרה הולכת עם הסטודנט

המרכז הבינתחומי: 3,000 סטודנטים > השכונה החמה: הרצליה הירוקה > מחיר דירת 4 חדרים: 1.45 מיליון שקל > דמי שכירות: 4,000 שקל לחודש > תשואה: 3.3%

 

סטודנטים במרכז הבינתחומי בהרצליה. 2,000 יחידות דיור ייבנו בשנים הקרובות סטודנטים במרכז הבינתחומי בהרצליה. 2,000 יחידות דיור ייבנו בשנים הקרובות צילום: עמית שעל

 

במרכז הבינתחומי בהרצליה לומדים 3,000 סטודנטים, והמכללה אינה מציעה מעונות. המוניטין היוקרתיים של המכללה, כמו גם שכר הלימוד הגבוה שמשלמים הסטודנטים, חיזק את תפיסה בשוק שסטודנטים הלומדים במוסד אינם זקוקים למעונות. אולם מאז תפיסה זו השתנתה והמחסור בדירות ועליית מחירי השכירות באיזור המכללה משכו אליו יזמים זריזים שבונים בו כמה פרויקטים שגם אם לא הוכרזו ככאלה, ברור לכל שהסטודנטים יהיו דיירים בולטים בהם. כרגע יש 2,000 יחידות דיור שעתידות להיבנות ולשמש "מעונות" בתוך המכללה וסמוך לה. כמו כן, מעונות עתידים להיבנות גם במרכז העיר הרצליה.

 

גיל רחמים מרי/מקס סקיי מסביר כי הסטודנטים במכללה מעדיפים להישאר סביב המרכז הבינתחומי, אך כי חלק קטן מהם מעדיף את שכונת נווה עמל ואזור מתחם אלתרמן. מחיר דירת 3 חדרים להשכרה באיזור המכללה נע בין 3,000־5,000 שקל לחודש. מחיר דירה שכזו למכירה נע בין 1.3־1.6 מיליון שקל. מחיר המשקף לה תשואה נמוכה יחסית של 3%־4%. עם זאת, אומר רחמים, "יש כל הזמן ביקוש לאזור הזה לדירות להשכרה, וזה בא לידי ביטוי במחירים".

 

בין היזמים הבולטים באיזור המכרז הבינתחומי, אפשר למצוא את חברת פרשקובסקי שבונה את פרויקט 'פרשקובסקי בהרצליה' בין הרחובות גולומב וכנפי נשרים בהרצליה הירוקה. הפרויקט כולל 66 יחידות דיור ב־6 בניינים בעלי גגות מעוגלים תרמיים וחניונים תת-קרקעיים. בפרויקט דירות 3, 3.5, 4 ו־5 חדרים, לופטים, פנטהאוסים ודירות גן. דירת 4 חדרים, בקומה רביעית בת 110 מ"ר ומרפסת של 14 מ"ר, 2 חניות ומחסן מוצעת ב־2.1 מיליון שקל. באיזור אפשר למצוא גם דירות 3 חדרים ב־1.6 מיליון שקל. דירות כאלה משכרות בכ־4,000 שקל לחודש.

 

בטל שלח
    לכל התגובות