• תפריט
נדל"ן

מי אחראי לליקויי הבנייה מסכני החיים

דיירי בניין חדש בהרצליה זכו לאחרונה לגשם של זכוכיות מתנפצות מהמעקות שהותקנו במרפסות. האחריות לליקוי היא אמנם של הקבלן, אך בפועל תביעות מסוג זה נגררות שנים ארוכות. בתי המשפט לא מבחינים בין פגם אסתטי לסכנת חיים, וגם מכון התקנים והרשויות המקומיות מתנערים מאחריות

שי פאוזנר, שירלי ששון־עזר 11:2617.08.10

ביוני לפני שנה התמלאה חצר דירת הגן ההרצליינית של סער ליבנה ברסיסי זכוכית שנפלו ממרפסת בקומה השישית של הבניין המשותף. למזלו, באותם רגעים אף אחד לא היה בבית. זה קרה שנה בלבד לאחר שליבנה נכנס לבניין החדש, ויום אחד אחרי שחגג באותה החצר יום הולדת לבתו עם שישים מוזמנים. זכוכית המרפסת לא נשברה עקב מכה פתאומית או פגיעה של חפץ, אלא פשוט התנפצה ללא סיבה נראית לעין.

 

ועד השכנים בבניין החדש פנה לחברה היזמית אביב שהקימה את הפרויקט ("אביב באלתרמן"), וזו בתשובה מסרה כי מדובר במקרה חד־פעמי וכי הזכוכית עומדת בתקן. החברה הציגה בדיקה שעשה מכון התקנים באחת המרפסות, תיקנה את המעקות שהתנפצו, ואף שלחה בודק נוסף מטעמה. הבודק לא מצא כל ליקוי במרפסות הבניין. באשר לבדיקת מכון התקנים טוען ליבנה כי זו נעשתה בדירה אחת בלבד ועוד בטרם אוכלס הפרויקט. לפני כחודשיים נפל מעקה נוסף בבניין, הפעם מהקומה הרביעית. גם רסיסיו של מעקה זה נחתו בדירת הגן של ליבנה.

 

הנפילה השנייה הלחיצה את כל בעלי הדירות בבניין. חברת אביב שלחה בהקדם צוות בדיקה מטעמה וקבלן מבצע להחלפת הזכוכית שנשברה. דיירי הבניין, בהם ליבנה עצמו, מספרים על אווירה של חוסר ביטחון לגבי הבטיחות במקום - אשר אף אחד לא יכול להבטיח להם שהתרסקות הזכוכיות לא תחזור על עצמה. "נראה שמחכים שמשהו יקרה למישהו", אמרה אחת השכנות ל"כלכליסט".

 

שברי מעקה הזכוכית שברי מעקה הזכוכית

 

אל תבנו על הפיצוי

 

הבניין בהרצליה בו נפל המעקה הבניין בהרצליה בו נפל המעקה צילום: אוראל כהן

ליבנה ושכניו הם רסיס קטן בסטטיסטיקה של ליקויי הבנייה בישראל. מדי שנה מוגשות לבתי המשפט כ־3,000 תביעות בגין ליקויי בנייה, ועקב קצב הטיפול האטי בתיקים במערכת המשפט בכל רגע נתון מונחות על שולחנה כ־30 אלף תביעות ליקויי בנייה. את נתונים אלו גילה פרופ' יחיאל רוזנפלד, ראש התוכנית לניהול הבנייה בטכניון וחבר הנהלת איגוד המהנדסים. במחקרו המקיף, שסקר את התחום משנת 2005, מצא רוזנפלד כי תביעה ממוצעת בתחום ליקויי הבנייה נידונה במשך שבע עד עשר שנים. הוא מצא עוד כי גובה הפיצויים המבוקשים בתביעה ממוצעת עומד על 250 אלף שקל, וכי רק כ־10%–15% מהסכום נפסקים בסופו של התהליך לטובת התובע. בשיחה עם "כלכליסט" טוען רוזנפלד כי רוב הסכום שלבסוף מקבל התובע מהחברה הקבלנית או היזמית מתבזבז על סוללת אנשי המקצוע שהוא צריך לגייס לצורך גיבוש התביעה - עורכי דין, שמאים ומהנדסים.

 

במרבית המקרים של ליקויי בנייה המפריעים לחייהם של הדיירים החדשים הפתרון כרוך במאבקים עם הקבלן, שמסתיימים לרוב בפשרה. דרכם של מרבית נפגעי ליקויי הבנייה עוברת בשלב כזה או אחר בבתי המשפט, גם אם לפעמים היא מסתיימת מחוץ לאולם. אותן שבע עד עשר שנים שלוקח למערכת בתי המשפט לטפל בתביעות בתחום זה רלבנטיות הן למקרים של ליקוי בנייה אסתטי והן למקרים של ליקוי בנייה מסכן חיים, כמו זה שממנו סובל ליבנה. בעיה של בליטה מיותרת בקיר עוברת את אותו המסלול במערכת החוקית והמשפטית כמו בעיית בטיחות מסוכנת.

 

עו"ד קלמי שמילוביץ' ממשרד שמילוביץ' גרינגרד מסבירה כי התחום מעוגן במסגרת חוק מכר דירות הבסיסי, הקובע את האחריות של הבונה לליקויים ומסמן את אורך זמן האחריות שעל כל יזם לקחת על עצמו לגבי כל סוג של ליקוי. לכאורה, החוק אמור ליצור מצב שבו מי שבונה מבנה עם ליקויים ייאלץ לתקן אותם, גם בטווח זמן שמגיע לכמה שנים. אולם, מספרת שמילוביץ', יזמים וקבלנים מנצלים לא אחת את העובדה שאין עליהם חובת תיקון מיידית לליקוי ומושכים את הזמן.

 

האבסורד הוא שהחוק איננו קובע הבדל ביחסו למקרים שבהם ליקויים הם מסכני חיים לעומת כאלה שבהם מדובר בפגיעה בנוחות בלבד. שמילוביץ' אומרת כי בתי המשפט מלאים עד אפס מקום בתלונות משני הסוגים ושעל בעלי הדירות שחשים כי חייהם בסכנה להציג ראיות חותכות לכך. "שופטים כיום יותר ויותר נוטים לדרוש פעולה מהירה של קבלנים בתחום המסכן חיים, אבל לא כדאי לבנות על זה", היא אומרת, "חשוב במקרים כאלה להוציא מבית המשפט צווי ביניים שנועדו לפתור מקומית את הבעיה לפני הפסיקה הסופית".

 

אז מי האחראי?

 

עו"ד שי רוה ממשרד בועז רוה מסביר כי השאלה המובילה את רוב המאבקים בתחום זה היא שאלת האחריות האישית של היזם והקבלן לליקויים - כלומר, אחריות של בעל חברת הבנייה ולא של החברה עצמה. "רוכש הדירה אמור לסמוך על מערכת המשפט הפרטית. מה גם שברוב המקרים היזמים מקימים חברות ייחודיות לכל פרויקט, כך שהמלחמה המשפטית מתנהלת מול גוף שלרוב הוא ללא תוכן כלכלי", מסביר רוה.

 

התיק המפורסם ביותר בתחום זה הוא מאבק משפטי משנת 1978 בין דיירי בניין לחברה קבלנית שבנתה אותו, ששמה היה בריטיש קנדיאן בילדרס. מדובר בתביעה של רוכשי דירות בפרויקט ברחוב כבירים בחיפה, שבו נמצאו ליקויים שונים, חלקם במבנה וחלקם בצנרת. בעת הגשת התביעה כבר היתה החברה בפירוק, ולכן בחרו התובעים לתבוע גם את מנהל החברה. בסיכום הליך ארוך נקבע כי המנהל אחראי לליקויים למרות התפרקות החברה. "למרות פסיקה זו של בית המשפט, אין הבטחה כי מי שיצא למלחמה אישית בבעלי החברות יזכה", אומר רוה. בתיק אחר שבו הוא לקח חלק תבעו דיירים בבניין מגורים במערב רעננה את חברת דגמי שבנתה אותו, והם נאלצו לחכות שנים עד ההכרעה, שניתנה לאחר שהחברה כבר לא היתה קיימת. "במקרה הזה תבעו הדיירים את בעלי החברה באופן אישי והפסידו בהליך המשפטי", הוא מספר.

 

הפתרון: מפקח־על

 

אז מי אמור לפקח על הנושא של ליקויי הבנייה בישראל, למנוע את אותם אלפי מקרים המתגלים מדי שנה ולהעניש את החברות שגרמו להם? במכון התקנים מסבירים כי הם לוקחים אחריות רק על הדירות שהם עצמם בדקו, גם אם מבחינת היזם מדובר היה בבדיקה מדגמית שאמורה לייצג את כלל הדירות באותו הבניין. המהנדס דני שניידר, מנהל מעבדת הבניין במכון, אומר לגבי המקרה של ליבנה כי "יכולות להיות בעיות שונות כמו כשל במידות או התקנה לא נכונה של הזכוכית, אבל בדיקה אחת לא משליכה על המקרים האחרים". בהמשך הוא מוסיף כי למרות זאת "לא הכרתי מעולם קבלן או יזם שהזמין יותר מבדיקה אחת בפרויקט. זו האמת".

 

בדיקה של החקיקה בתחום מגלה כי ישנם ליקויי בנייה המחייבים את היזמים לבדיקה של מכון התקנים, אך ישנם כאלה שכלל לא מטופלים בחוק. ליקוי בנייה של מעקות זכוכית, למשל, כלל לא זוכה לחובת בדיקה של תקינה. הכדור מגיע למגרשן של הרשויות המקומיות, שרק אחדות מהן יוזמות חוקי עזר המטפלים בליקויי בנייה שלא מטופלים בחקיקה הראשית.

 

אל הוואקום הזה נכנסות חברות בדיקה פרטיות שמפזרות מכתבים בתיבות הדואר בבתים חדשים ומציעות לבחון את הליקויים בדירות ללא התחייבות לתשלום. פרופ' רוזנפלד אומר כי לא מעט מהן מוצאות ליקויים, אבל ישנם גם מקרים שבהם הליקוי איננו משמעותי ובכל זאת מגיע לבית המשפט. כך, לדבריו נוצרות תביעות מנופחות המעמיסות על המערכת המשפטית. "התביעות מנופחות בשיעור של כ־10% בממוצע", הוא אומר, "מספר ה'מומחים מטעם' הפך גדול כל כך עד כי רוב הסכומים שבתי משפט מורים ליזמים לשלם עוברים לכיסיהם".

 

פרופ' רוזנפלד מוסיף כי התביעות לא נגמרות בתיק של הדייר נגד היזם. "ברוב המקרים היזם יתבע את הקבלן המבצע, והוא יתבע את ספקי החומרים או המתכננים, וכדומה", הוא אומר. הצעתו לשיפור המצב ברמה הארצית היא להקים גוף חיצוני שיעסוק בליווי ובהדרכת קבלנים מטעם חברות הביטוח שמבטחות את חברות הבנייה. "מודל כזה קיים במדינות מתוקנות כמו אנגליה, קנדה ויפן", הוא אומר.

 

"לא נמצאה כל סיבה להתנפצות הזכוכית"

 

מחברת אביב נמסר בתגובה כי "התקנת המעקות בוצעה על ידי קבלן עם תו תקן. כמו כן בוצעה בדיקה מדגמית של מכון התקנים לאישור ההתקנה, וכל ההתקנות בוצעו בצורה זהה לדוגמה שאושרה. לאחר שהתנפצה הזכוכית הזמינה החברה מומחה חיצוני. בבדיקתו לא נמצאו כל פגם או סטייה מההתקנה, ולא נמצאה כל סיבה להתנפצות הזכוכיות. בהתאם לדרישות, זכוכית המעקות בכל הדירות הנה בטיחותית ובעלת תו תקן. התקלה יכולה להיגרם מכמה סיבות, בין אם מהתנפצות זכוכית בצורה ספונטנית ובין אם מפגיעה של עצם כגון ציפור או כל גורם קהה. חברת אביב חרתה על דגלה את השירות ללקוח, ואת נושא הבטיחות בראש סדר העדיפויות. לרבות תקלות אם ישנן. אנו נמצאים בהליך בדיקה של הדירות ואיננו מקלים ראש בנושא".

 

לאחר פניית "כלכליסט" לחברה נערכה פגישה בין ליבנה לנציגי אביב, ובה סוכם כי ליבנה יבחר בודק שיערוך בדיקה בכל הזכוכיות ומעקות האלומיניום בבניין. ליבנה בחר את מכון התקנים כבודק, ומאביב התחייבו לקבל את המלצתו ולערוך תיקונים בהמשך להמלצתו במקרה הצורך.

 

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x