• תפריט
נדל"ן

כך נמכרות קרקעות בשווי מיליוני שקלים במרמה בישראל

"כלכליסט" חושף סגה בת ארבע שנים של מאבק בין יורשי קרקע בכפר שמריהו לקבוצה שרכשה אותה ממתחזים לבעליה. למרות שהרוכשים לא ידעו כי הונו אותם בית המשפט קבע שהם יאלצו להשיב את הקרקע לבעליה. סופו הטוב של סיפור זה הוא רק קצה קרחון בים של תרגילי עוקץ קרקעות שהפכו למכת מדינה

שי פאוזנר 11:4527.07.10

הונאות בתחום הקרקעות בישראל הן לא עניין נדיר, אולם מדי פעם מצליחים בעלי קרקעות לעצור את המרמה בזמן. כך קרה בסיפור שהתחיל בשנת 2006 והגיע לסיומו בשבוע שעבר, כאשר בית המשפט המחוזי בתל אביב בראשות השופט אבי זמיר קיבל את טענותיהם של התובעים - בני משפחת מונצז, בעלי קרקע בכפר שמריהו, והשיב להם את הקרקע שנגזלה מהם במרמה.

 

הסיפור התחיל כאשר לפני כארבע שנים גילו יורשיהם של שרה ואריה מונצז, בעלי קרקע חקלאית בת 6 דונם ביישוב היוקרתי, כי חברה שהחזיקה בעבורם את הקרקע כבר אינה בבעלותם. החברה, כך התברר, "נמכרה" עד אז פעמיים. בדיקות בני המשפחה החלו לאחר שהתברר להם כי הקרקע החקלאית מיועדת להפקעה על ידי המדינה במסגרת תוכנית של חברת לסלילית כביש באיזור. בדרכם להכין את תביעת הפיצויים על ההפקעה גילו לתדהמתם כי נושלו במרמה מהקרקע.

 

על פי כתב התביעה, מבירור שערכו התובעים עלה כי החברה שירשו עברה לבעלות אדם בשם ולנטין בורודטי, שעד היום לא הצליחו לעלות על עקבותיו. לפי מסמכי רשם החברות רכש בורודטי את החברה תמורת 60 אלף דולר לאחר שזייף את חתימת עוה"ד שסייע בשנות השישים להורי היורשים להקים את החברה. לאחר מכן בורודטי מכר את החברה לאדם בשם ניסים סיטון־יוסף תמורת כ־520 אלף שקל. התובעים טענו כי סיטון־יוסף מכר את הקרקע לאחר שהציג עצמו כמנהל החברה לארבעה משקיעים, תמורת 420 אלף דולר.

 

מכירה כפולה של נכס

עו"ד איתן רוטשילד עו"ד איתן רוטשילד

 

לאחר תהליך משפטי ארוך הצליח עו"ד איתן רוטשילד, שותף במשרד עו"ד יהודה רוה, להפוך את צווי המניעה שקיבלו התובעים לקבועים ולהשיב להם את הקרקע והחברה. בעקבות החלטת בית המשפט זכאים כיום הבעלים לפיצוי בהיקף של מיליוני שקלים בשל הפקעת חלק ממנה על ידי המדינה. סכום כסף ראשוני בגין ההפקעה הוחזק בקופת בית המשפט עד לפסיקה, ובעלי הקרקע מנהלים בימים אלה תביעה משפטית לקבלת פיצויים נוספים.

 

עו"ד רוטשילד אומר כי ההונאה הנפוצה ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי היא מכירה כפולה של נכס, ולרוב מדובר בדירת מגורים. אך לדבריו, "בשנים האחרונות התגלו כמה מקרים של הונאות גם במכירת מגרשים ושטחי מקרקעין, שהשווי שלהם נאמד במיליוני שקלים".

 

ממשרד עו"ד גלזר ושות' וממשרד עוה"ד יצחק קריטנשטיין שייצגו את רוכשי הקרקע, נמסר כי הרוכשים, כולם תושבי חוץ, טרם קיבלו החלטה האם להמשיך לנסות ולהיאבק בהחלטת בית המשפט המחוזי.

 

במרבית ההונאות מנסים הרמאים לאתר בעלי קרקעות לא פעילים, בעלי קרקעות הנמצאים בחו"ל, חברות שנולדו רק לצורך עסקאת קרקע ואינן פעילות ועוד. השיטות מתוחכמות מאוד וכוללות העברת מניות לא חוקית, זיוף מסמכי ייפוי כוח, הצגת ראיות שווא ומצגות שווא של נכסים בשטח. עו"ד שמואל שוב מספר כי גם חברות הבנייה הגדולות לא נמלטות מניסיונות ההונאה. רק לאחרונה, הוא מדגים, הציעו רמאים למכירה קרקעות בצפון תל אביב שהיו בבעלות של חברת בנייה גדולה אשר החזיקה בהן במסגרת "חברת גוש חלקה".

 

לרוע מזלו של המוכר, עורכי הדין של הקונה הפוטנציאלי ידעו למי שייכות הקרקעות ומנעו את תרגיל העוקץ המתוכנן, וכיום מתנהלים הליכים פליליים נגד הנוכלים. ההונאות בנויות בדרך כלל כשרשרת פעולות שמתחילה באיתור בעלים או נכס "נוחים" להשתלטות, עוברת דרך זיוף מסמכים, כגון תעודת זהות של הבעלים או ייפוי כוח מטעמו, ומסתיימת במכירת הנכס לצד שלישי, שפעמים רבות הוא רוכש תמים. כדי להוציא מהכוח אל הפועל הונאות שכאלה נעזרים הנוכלים בעורכי דין, ואף היו מקרים שבהם נקבע כי עורכי הדין עצמם היו חלק מהקנוניה.

 

השטח שהופקע מקרקע בכפר שמריהו השטח שהופקע מקרקע בכפר שמריהו צילום: עמית שעל

 

משתלטים על חברות

 

כמה הליכים משפטיים שהתנהלו לאחרונה עוסקים בהונאות הנוגעות לקרקעות שבבעלות "חברות גוש חלקה" - חברות שהוקמו בשנות השישים במטרה להחזיק קרקעות בלי לשלם מס שבח. מתברר שהונאות בקרקעות של חברות מסוג זה יכולות להתבצע בקלות יחסית, באמצעות שינוי הבעלות בחברה אצל רשם החברות תוך הגשת מסמכים מזויפים. עם שינוי הבעלות בחברה (בלי להידרש לפרוצדורה הקפדנית של העברת זכויות בטאבו) יכולים "הבעלים החדשים" למכור את זכויותיהם בחברה או למכור את המקרקעין לצד שלישי.

 

העובדה שבמקרים רבים מדובר בחברות ותיקות, שבעליהן הזדקנו או הלכו לעולמם, מקלה על "ההשתלטות". פעמים רבות חברות שכאלה "נמחקו" ממרשמי רשם החברות, ונוכלים שאיתרו חברות מחוקות פעלו "להחייאתן" - רישומן מחדש כחברות פעילות, ולשינוי הבעלות על שמם. לעתים מדובר בחברות שלהן נכסים במיליוני שקלים שממתינים לעליית ערך הקרקע כדי לממש אותה. לפי שיטה זו פעלו נוכלים שב־1996 "החיו" חברה מחוקה שבבעלותה כ־40 דונם בגן יבנה, ורשמו עצמם כבעלי השליטה בה. המקרה הוכרע לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אחרי שיורשיהם של בעלי החברה הגישו תביעה נגד שני הנוכלים. לאחר שהוכיחו התובעים כי הם בעלי הזכויות האמיתיים בחברה, עוד משנת 1963, קבע בית המשפט כי הוא מקבל את תביעתם. רוב המקרים שהסתבכו בתחום זה הם אלה שהתגלו בהם הונאות אחרי שהבעלים המזויפים סיימו את ה"מכירה" לצד שלישי.

 

היום שאחרי ההונאה

 

בבית המשפט המחוזי בנצרת התגלה סיפור כזה ב־2004, שבו קבוצת חברות "גוש חלקה", המחזיקות יחדיו עשרות דונמים בגליל התחתון, תבעה חמישה רוכשים שקנו קרקעות מנוכלים שהשתלטו עליהן. גם במקרה זה דובר בחברות ותיקות שמנהלן נפטר לפני כ־20 שנה. מצב זה נוצל על ידי נוכלים שהגישו לרשם החברות מסמכים מזויפים כאילו המנוח מכר להם את הבעלות בחברה. אחרי הרישום המזויף פנו הנוכלים לבית המשפט באמצעות עורך דין כדי להחיות את החברה. השלב הבא שלהם היה לאתר רוכשים פוטנציאליים, שעם כספם נעלמו הנוכלים. רוטשילד מציין כי במקרים רבים מי שרכש את הקרקע ונתבע לאחר מכן להשיבה לבעליה המקורי טוען להגנתו כי במועד הרכישה מי שהיו רשומים בטאבו אלו הבעלים האמיתיים של המקרקעין, ושהוא רכש את המקרקעין בתום לב. טענה זו נועדה להפעיל את ההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, שנחקקה כדי לתת לרישום בטאבו מעמד מחייב. אלא שבתי המשפט קבעו בעבר כי מי שרוכש קרקע ממתחזה אינו מוגן, גם אם בעת העסקה מי שרשומים בטאבו הם הבעלים האמיתיים וגם אם לא היה ער לתרמית, הואיל והוא הסתמך על מסמכים מזויפים שהציג הנוכל ולא על הרישום הנכון בטאבו.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x