• תפריט
נדל"ן

בכירי ענף הנדל"ן מתריעים: "עליית מחירי הדירות תימשך גם השנה"

הקונצנזוס בענף הנדל"ן למגורים הוא שתהיה עליית מחירים גם בשנה הקרובה - מעידים מי שירוויחו מהתגשמותה של התחזית הזו. שלושת גורמי המפתח להתייקרות: מחסור בקרקעות לבנייה, קיצוץ מתוכנן במספר העובדים הזרים בבניין והתמוטטות קבלני הביצוע הקטנים

שי פאוזנר 11:4916.05.10

עליית מחירי הדירות בישראל נמשכת, ומרחיקה מרבים את החלום הישראלי של רכישת דירה. נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו בתחילת החודש לא מותירים ספק באשר לממדי התופעה: מאז הרבעון הראשון של 2009, בעיצומו של המשבר הכלכלי, ועד לרבעון הראשון של 2010 זינקו מחירי הדירות בישראל ב־16.6%.

 

כולם מסכימים כי בעיית הבעיות של הענף היא חוסר בקרקע זמינה לבנייה. משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל אמורים לטפל בבעיה הזו באמצעות שיווק קרקעות מדינה מחוץ לאזורי הביקוש. אבל לטענת בכירים בענף הנדל"ן, היצע קרקע מוגבל אינו הבעיה היחידה: גם מחסור בעובדים, קריסת החברות הקבלניות הקטנות ועיכוב ביישום תוכניות פינוי־בינוי מקשים על הענף.

 


לקראת ועידת הנדל"ן של "כלכליסט" שתתקיים ב־6 ביוני במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב, כינס "כלכליסט" בכירים מתחומים שונים בענף כדי ללמוד על הסיבות לעליות המחירים הבלתי פוסקות ולקבל מהם הצעות לשיפור המצב. שאלה אחת גררה הסכמה מקיר לקיר: עליית מחירי הדירות תימשך בשנה הקרובה. איש מהנוכחים אינו צופה ירידת מחירים. מבין הנוכחים מוכן שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת הבנייה מצלאוי, להמר על היקף העלייה: 3%–4% לפחות.

 

סוגיה בוערת שצפויה להשפיע על המחירים בשנה הקרובה, לפחות לפי משתתפי הפאנל, היא תוכנית המדינה לצמצם את מספר העובדים הזרים בענף החל ביולי מ־8,000 עובדים ל־5,000 בלבד.

 

חייבים עובדים זרים

 

דפנה הרלב, מבעלי חברת הבנייה אביב שמתמחה בבניית מגורי יוקרה ומשרדים: "צמצום מספר העובדים הזרים יביא להתייקרות הבנייה. כבר היום יש לנו מחסור בידיים עובדות בתחום הביצוע. המשמעות היא שנבנה פחות, משך הבנייה יהיה ארוך יותר, יקר יותר, ולא נוכל לעמוד ביעדי הבנייה של המדינה - ולכן המחירים יעלו".

מה דעתך על מניית אביב בניה:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
קנייה חזקה קנייה המתן מכירה מכירה חזקה

 

ייתכן תסריט שבו תופסק עבודה בפרויקטים מסוימים?

הרלב: "העובדים הזרים הם בקושי 4% מכלל 168 אלף העובדים בענף הבנייה, אבל תוריד אותם ותראה מה קורה".

 

דוידוביץ': "אם דירה שיכולה להיבנות בשנה תיבנה בשלוש שנים, זה ישפיע על כל השוק". משה סער, מנכ"ל חברת הבנייה של קבוצת אלקטרה, מסכים איתו: "זה יגרום להאטה במשק כולו".

 

עשיתם משהו כדי לשנות את המצב?

טל הרשקוביץ, סמנכ"ל חברת הבנייה תדהר: "בשנים 2008-2007 ניסינו להרים מיזם להכשרת יוצאי צבא והשקענו בזה 2 מיליון שקל. בסופו של דבר מתוך 60 שהתחילו, רק שבעה סיימו, וגם הם לא עבדו בעבודות הרטובות של הקמת השלד. גם הקרן לעידוד ענף הבנייה של ההסתדרות והתאחדות הקבלנים לא ממש מצליחה".

 

הכישלון בהכשרת ישראלים לבניין אינו קשור לעובדה שהשכר נמוך?

סער: "עלות שכרו של עובד זר היא 13-11 אלף שקל ברוטו לחודש. אנחנו משלמים טוב. הכסף הוא לא פקטור. פשוט אין תחליף לעובדים הזרים. הישראלים רוצים למצוא את עצמם בשדרות הניהול של החברות, ובצדק. זו דמגוגיה להתעקש להביא ישראלי יוצא צבא לעבוד בעבודות רטובות. כשאני שואל חברים מה הם היו רוצים שהילדים שלהם יעשו, אף ישראלי לא רוצה שהבן שלו יעבוד פיזית בבניין".

 

דוידוביץ': "השכר בבניין גבוה מאוד - מעל 9,000 שקל נטו. בכל זאת, אנשים מגיעים אלינו רק כדי לבקש אישור ללשכת תעסוקה. ברגע שלא יהיה מי שיבנה את השלד, יפוטרו גם ישראלים: אינסטלטורים, שיפוצניקים, חברות של מוצרי בנייה שיקרסו, אנשי שיווק שילכו הביתה".

 

הרלב מחזקת את דבריו: "זה גם הפסד לכל המדינה. ענף הבנייה משלם מס של 350 מיליון שקל בשנה על העסקת עובדים זרים, והקונים משלמים כ־33% מערך הדירה על מסים למדינה. יש כאן משהו לא מוסבר. מצד אחד, המדינה אומרת שהיא תוריד את מספר העובדים הזרים בבניין, אבל בחקלאות הם רק מתרבים. גם בשוק הסיעוד עובדים רק זרים. למה ממררים לנו את החיים? אנחנו מדברים על 6,500 עובדים זרים בסך הכל, שנותנים לנו יכולת לקיים את כל יתר העובדים בענף הבנייה. העובדים הזרים עובדים מועסקים בתאגידים מאורגנים, כך שכל הנתונים חשופים".

 

האפשרות להחזיר את הפועלים הפלסטינים לא קיימת מבחינתכם?

דוידוביץ': "מה שאנחנו רוצים לא משנה. בכל פעם שיש אירוע ביטחוני, ישר סוגרים את המחסומים והכל נעצר. אתרי הבנייה עומדים שוממים".

 

הרלב: "את רוכש הדירה לא מעניין שיש סגר. יזם לא יכול לאחר במסירה, ומחויב בפיצוי גבוה על אי־מסירה במועד, שלא לדבר על הפגיעה במוניטין שלנו".

 

חברות קטנות בבעיה

 

תחום נוסף שבו בכירי הענף צופים בעיה הוא קבלנות הביצוע. בשנתיים האחרונות נראה שרבות מהחברות בתחום מתקשות להגיע לרווח, וכיום עשרות מהן נמצאות בסכנת סגירה. אם בעבר נראה שרק החברות הקטנות בתחום הזה נמצאות בסכנה, הרי שבחודשים האחרונים מתברר שגם גופים בינוניים בשוק הביצוע, למשל החברות א.י.ב הנדסה וראבי, החלו לדווח על מצוקה אמיתית.

 

לדעתכם, קריסה של חברות ביצוע היא תופעה חולפת בלבד?

דוידוביץ': "נכון להיום, החברות החזקות והמסורתיות בענף הן במצב טוב. אבל צריך להבין שזה ענף שלוקח סיכונים גדולים. הקבלן לוקח על עצמו פרויקט ארוך טווח עם אילוצים קבועים מראש, כך שהוא מאוד תלוי במצב המשתנה של המשק והענף".

 

הרשקוביץ: "זה כמו נסיעה בכביש מהיר ללא שוליים. התחרות העזה בין השחקנים היא זו שמכווצת את השוליים במשל הזה".

 

סער: "רווחי חברות הביצוע עומדים על 3%-6%. אבל זה הרווח המתוכנן. התמחור נעשה בצורה 'רזה', כך שהסיכון גבוה. מי שלוקח סיכונים גדולים ימצא את עצמו בבעיה. חברות טובות לא לוקחות סיכונים כאלה. הענף שלנו נתון להרבה שינויים מפתיעים. ב־2009 היתה תקופה שבה מחיר הברזל זינק במאות אחוזים. בעיית זמינות העובדים ומיעוט פרויקטים בשל מחסור בקרקע מסכנים את קבלני הביצוע".

 

הקבלנים שאיתם שוחחנו מאשימים את היזמים במצבם. מי אשם באמת?

הרלב: "הרבה יזמים מאחרים בתשלומים, דבר שבהחלט עלול לסכן קבלן, כי ברגע שהוא לוקח פרויקט, אין לו דרך חזרה. הוא חייב לסיים את העבודה".

 

סער: "זו אינה הבעיה, לדעתי. יש גם כאלה שמשלמים בזמן".

 

דני הורנשטיין, סמנכ"ל חברת הבנייה מצלאוי: "זה מחזיר אותנו לצורך בהתערבות ממשלתית: כשהאי־ודאות תגדל גם העבודה הקבלנית תתייקר, וזה ייקר את הדירות כי הגורם הזה יחושב מראש".

 

יכול להיות שבעוד עשר שנים החברות הקטנות והבינוניות פשוט ייעלמו?

דוידוביץ': "אם הענף בישראל יתבסס בעיקר על בניית מגדלים, יהיה קשה לחברות הקטנות להתחרות. יש הבדל גדול בין בניית בניין בן ארבע קומות לבין מגדל של 40 קומות. צריך אנשים הרבה יותר מקצועיים וגופים הרבה יותר חזקים כלכלית".

 

סער: "אני מאמין שגופים טובים, גם הקטנים שבהם, ישרדו פה. יעשה טוב לענף אם יפעלו גם חברות בינוניות וקטנות".

 

פינוי־בינוי? רק בכוח

 

בכל שיחה עם יזמים וקבלנים בשוק המגורים הישראלי עולה הבעיה הבוערת של מחסור בקרקעות לבנייה. אך לטענת משתתפי הפאנל, גם כשהקרקע זמינה, זה לא מספיק כדי לתרום להורדת מחירים.

 

דוידוביץ': "המדינה מבטיחה לפעול, אבל מוכרת קרקעות באזורים שאינם אזורי ביקוש. בינתיים הביורוקרטיה הורגת את הייזום. יש לי קרקעות, ואף שהן שלי, לוקח לי 15 שנה לאשר את הבנייה עליהן. אלה עתודות קרקע הנושקות לאזורי הביקוש, ובכל זאת המדינה יוצרת חסמים שלא מאפשרים לנו לבנות".

 

הרלב: "המדינה לא פועלת כמעט בכלל לשחרר קרקעות חקלאיות לבנייה. במרכז הארץ כבר אין כמעט חקלאות, ועדיין לא מאשרים לשנות את ייעוד הקרקע. יש לנו פרויקט ברחובות שאנחנו מטפלים בתב"ע שלו כבר יותר מעשר שנים. המדינה פשוט לא מפשירה קרקעות".

 

אחד הפתרונות לבעיית מחסור הקרקע הוא פינוי־בינוי. למה זה לא זז?

הרלב: "הבעיה נעוצה בתופעת הסרבנים. גם אחרי ש־80% מהדיירים חתמו, אנחנו נתקעים בגלל 20% הנותרים, והדרך היחידה לפעול נגדם היא בבית משפט. זה לוקח שנים והשכנים והיזמים מתייאשים".

 

אחת החברות הבולטות ביותר בשוק הפינוי־בינוי בישראל כיום היא חברת מצלאוי. העומד בראשה שוקי דוידוביץ' דורש מהמדינה לשנות את חוק "דייר סרבן", כך שיאפשר לפגוע בדיירים שיסכלו את הבנייה ממניעים שייראו כסחטנות. "מתוך 300-200 פרויקטים של פינוי־בינוי שמתגלגלים בארץ, רק שניים יצאו לפועל. אם כל הפרויקטים שאני מטפל בהם ימומשו, אני אבנה 10,000 יחידות דיור חדשות. זה ייצר הכנסה עצומה למדינה, וישפר את מצוקת המחסור בדירות מגורים".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x