• תפריט
נדל"ן

מיליון וחצי תושבים מחכים ליזם

פערי הפיתוח בין שוק הדיור במגזר היהודי לערבי גבוהים מאי פעם עקב מחסור בקרקעות, בעיות רישום וסכסוכי יורשים. תוכנית ממשלתית חדשה בהשקעה של 180 מיליון שקל שואפת לתמרץ יזמים חדשים שייכנסו למגזר

דותן לוי 20:3028.04.10

שוק הבנייה במגזר הערבי מתקיים מאז קום המדינה כ"עולם מקביל" לשוק הנדל"ן הישראלי. בשעה שבתחומים אחדים הפער בין המגזר הערבי ליהודי הצטמצם בשנים האחרונות, נראה שבתחום הנדל"ן הפער רק מעמיק. הבעיה העיקרית שעומדת בפני יזמי נדל"ן במגזר הערבי היא שבניגוד לשאר חלקי המדינה, שבה מרבית האדמות הן בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, במגזר הערבי כ־600 אלף מתוך 730 אלף דונם ביישובים הערביים נמצאים בבעלות פרטית. על פי הערכות משרד השיכון, מדי שנה נבנות במגזר הערבי 7,000–6,000 יחידות דיור - לעומת צורך של 11־12 אלף יחידות דיור בשנה. המשמעות היא שמדי שנה 5,000 משפחות נותרות להתגורר בבית ההורים או עוברים לערים מעורבות.

גורמים רבים העוסקים בייזום ונדל"ן במגזר מפנים אצבע מאשימה למדיניות הממשלות, שבמשך שנים מיעטו לשווק קרקעות חדשות למגזר. בתקופה האחרונה יזם שר השיכון אריאל אטיאס מהלך שיווק קרקעות למגזר, שבמסגרתו הוקצו לתושבים שטחים לבניית של למעלה מ־5,000 יחידות דיור. אולם, מוקדם יותר בעשור האחרון עמד קצב שיווק הקרקעות במגזר על 400 יחידות דיור בשנה בלבד.

 

רחוב באום אל פאחם. 50 אלף תושבים, בלי בנייה לגובה רחוב באום אל פאחם. 50 אלף תושבים, בלי בנייה לגובה צילום: ערן יופי כהן

 

איימן סייף, מנהל הרשות לפיתוח כלכלי של מגזרי מיעוטים במשרד ראש הממשלה ואחת הדמויות הבולטות בקידום פיתוח הנדל"ן במגזר, לא נשמע אופטימי גם אחרי אישור תוכניתו של אטיאס: "זמינות הקרקעות נמוכה, והיקף הפשרתן לבנייה חדשה הוא מזערי", הוא אומר. "נכון שהושקעו כספים בהכנת תוכניות מתאר מקומיות שאמורות להיות מאושרות עד סוף השנה, אבל זה רק החלק הראשון: מה שתוקע את הבנייה בפועל הוא המצוקה התקציבית והגירעונות של הרשויות הערביות".

קשיש ערבי קשיש ערבי צילום: ערן יופי כהן

 

מגרש אחד, 30 יורשים

 

לפני עשור התאגדה באום אל פאחם קבוצה של כ־50 יזמים, כולם בני המגזר הערבי, לצורך הקמת מרכז מסחרי בעיר. בניית השלד של המרכז הושלמה, אך בשל סכסוך בעלות על הקרקע נעצרה הבנייה ומאז עומד השלד בשממונו. המקרה מתמצת את אחת הבעיות האקוטיות ביותר במגזר: רישום הקרקעות. "הנדל"ן במגזר הערבי הוא מצרך נדיר", אומר עו"ד טארק באשיר ממשרד הרצוג פוקס נאמן. "אין פרויקטים גדולים, אין קבוצות רכישה והקרקע לא מנוצלת ביעילות. מה שעוצר בעדנו הוא היעדר רישום של הקרקעות בטאבו. זו נקודה קריטית: אם אין לך קרקע רשומה בטאבו, לא תקבל מימון לפרויקט. הבעיה היא שבמשך שנים הקרקעות עברו בירושה, ואף אחד ברשויות לא טרח לרשום את הבעלות. בגלל שיקולי מיסוי חלק גדול מהסחר בקרקעות במגזר אינו מדווח. אחת היוזמות היא לאפשר מהלך מסודר של רישום, בשיתוף רשות המסים".

 

"בעיית הרישום היא פצצת זמן מתקתקת שתוקעת את המגזר כולו", מסכים השמאי יהושע מועלם. " לכל דונם יש בעלות משותפת, ויש מגרשים שלכל אחד מהם יכולים להיות גם 30 יורשים. אתה מגיע לחלקה של משפחה גדולה, ובתוכה כל אחד יודע להגיד בדיוק איפה נמצא החלק שלו, ומראים לך שרטוטים שהותיר להם הסב שהוריש להם את הקרקע. אלא שעבור הבנקים זה לא מספיק: הם דורשים תשריט חלוקה והסכמי שיתוף. יותר מזה: כשמתכננים פרויקט, מספיק שאחד מהם יתנגד כדי שכל הסיפור ייתקע. פעם היה די בלחיצת יד".

 

מועלם מציג כדוגמה את שכונת חלת אדיר בנצרת, שבה מתגוררות כ־500 משפחות על 300 דונם הרשומים כחלקה אחת. "כדי לקבל היתרי בנייה צריך חתימות של השכנים - שלא תמיד מסכימים לכך. עכשיו עוד אפשר לפתור את הבעיה הזו, שני דורות לאחר שבעלי הקרקעות המקוריים הורישו את הקרקע לבניהם ולנכדיהם. ברגע שהסוגיות האלה ייגררו גם לדור שלישי ורביעי, זה יהיה כמעט בלתי אפשרי.

 

"חלק מהבעיה נובעת מתפיסת העולם המסורתית בחלק מהמגזר: יש אוכלוסייה משכילה במגזר, וכשאני מציע להם ללכת לפירוק שיתוף בבית המשפט, אני עדיין מופתע לקבל תשובות כמו 'אתה רוצה שאתבע את בן הדוד שלי?'".

 

איך פותרים את זה?

"קודם כל נחוץ מיפוי של כל הקרקעות במגזר. בשלב שני יהיה צורך בהסדר עם רשויות המס להקלות בהיטלי השבחה. בהסדר כזה כולם ירוויחו: האדמות יירשמו על שם בעליהן המקוריים, והמדינה תכניס כסף לקופה, אפילו אם זה לא יהיה מלוא ההיטל".

 

הפתרון: לבנות לגובה

 

במצב הנוכחי גם חברות בנייה ערביות מעדיפות לבצע את עיקר פעילותן במגזר היהודי. סאלים לאחם, יו"ר ארגון קבלני הצפון וחבר בנשיאות התאחדות הקבלנים, מבכה על מצב הבנייה במגזר - אף שעל עצמו הוא מעיד שעיקר עבודות הקבלנות של החברה שלו נעשו בכרמיאל. לדבריו, את חברות היזמות הערביות הפועלות בהיקפים גדולים ניתן למנות על אצבעות יד אחת. על היהודים בכלל אין מה לדבר: אי־הוודאות הרבה שכרוכה בכניסה למגזר מרתיעה אותם.

 

אנשי עסקים רבים במגזר סבורים שפתרון אמיתי יגיע רק כשתתאפשר פעילות משותפת של אנשי עסקים יהודים וערבים בענף הנדל"ן למגורים ולמסחר. "באום אל פאחם גרים 50 אלף איש, ובשילוב הכפרים באזור חיים שם 100 אלף איש, אבל עדיין אין שם בנייה לגובה", אומר באשיר. "אחד הרעיונות שהעלנו הוא הקמת תאגיד, גוף השקעות שייזום פרויקטים ויפתור את בעיית הקרקעות. רק מהיכרות קרובה עם השטח ניתן יהיה לשלב משקיעים יהודים".

 

למוחמד עוואד, משנה למנכ"ל בבנק ערבי ישראלי, יש פתרון משלו: הקמת אזורי תעשייה משותפים ליהודים ולערבים. "חלק מהבעיה של הרשויות המקומיות היא שאין להן כמעט הכנסות מארנונה", הוא מסביר. "הקמת מרכזי תעשייה תתן להן דחיפה, במקום שהממשלה תזרים להן כספים לכיסוי הגירעונות".

 

בדיע טנוס, מבעלי חברת ב.ס.ט ואחד הקבלנים הבולטים במגזר, לא מסתיר את דאגתו מפני העתיד: "קשה לי להאמין שיבנו לגובה במגזר הערבי, שמענו הבטחות בעניין הזה כבר מזמן. יש לנו אדמות בנצרת שפשוט לא משתלם לבנות עליהן, אז אנחנו ממשיכים להחזיק אותן".

 

איימן סייף ממשרד ראש הממשלה מוסיף, "יש לעודד בנייה רוויה שתתאים לאוכלוסייה. לא נבנה בבת אחת מגדלים בני 13 קומות, אלא נעודד בנייה של 6-4 יח"ד לדונם. כבר היום אנחנו רואים בנייה של 3 יח"ד על שטחים של פחות מדונם. זה תהליך שצריך לבצע בהדרגתיות. נעודד בנייה רוויה גם על קרקעות פרטיות: אדם פרטי שיהיה מוכן לבנות לגובה בשטח שלו יקבל מהמדינה סבסוד של עלויות הפיתוח".

 

לדבריו, התוכנית תיושם תחילה ביישובים הערביים הגדולים: נצרת, טירה, סכנין, אום אל פאחם, טייבה, שפרעם וכפר קאסם. סייף סבור שהשינוי יתרחש אם היזמים יצליחו להקים שכונות חדשות, מתוכננות מהיסוד, שיספקו את הערך המוסף של שכונה חדשה - בתי ספר, גני ילדים, תשתיות וחנויות. "אחרי פרויקט אחד היזמים כבר יגיעו", הוא אומר.

בטל שלח
    לכל התגובות