• תפריט
נדל"ן

תקועים בצנרת: מדוע מתעכבת בניית דירות בצפון

מאות דירות בקריות מחכות שבע שנים להיתרי בנייה, המתעכבים בגלל הקמת מערכת ביוב חדשה באזור. בינתיים, הגיעו הפסדי היזמים והרוכשים לכ־450 מיליון שקל

הדס שפר 15:5028.03.10

הממשלה, ומשרד השיכון בעיקר, מנסים לקדם הקמת מיזמי נדל"ן רחבי ידיים בפריפריה, כך שיעודדו הגירת תושבים לאזורים הפחות פופולריים במדינה ויאזנו את לחץ הביקושים על מרכז הארץ.

ואולם לביורוקרטיה לוחות זמנים משלה. את השיעור הזה למדו על בשרם תושבי הקריות והיזמים הפועלים באזור. מצד אחד, משרד השיכון שיווק שם קרקעות שמספיקות להקמת מאות דירות חדשות, ומצד שני, בנייתן מתעכבת כבר שבע שנים בגלל היעדר מערכת ביוב הולמת. ואם לא די בעיכוב המיותר, הבולם את התפתחות הרשויות ומעלה את מחירי הדיור באזור, מתכוונים היזמים שרכשו את הקרקעות התקועות לדרוש פיצוי מהמדינה - מהלך שעשוי לעלות מיליונים למשלם המסים. "כלכליסט" בדק למה נדרשות שבע שנים להזמנת ביצוע של מערכת ביוב חדשה - עיכוב שעלה למדינה, ליזמים ולרוכשי הדירות 450 מיליון שקל, להערכת לשכת השמאים.

 

 

עיכוב מס' 1: ארבע שנים לאומדן שגוי

 

"מערכת הביוב הקיימת כיום באזור חיפה והקריות עמוסה וישנה", כך מסביר את תחילתו של המחדל הביורוקרטי מהנדס הוועדה לתכנון ובנייה קריות, משה יבין. כדי לאפשר את פיתוחו של האזור, ולהוסיף לו שכונות ותושבים חדשים, נחוצה מערכת ביוב חדשה - למסקנה זו הגיעו לפני כעשר שנים ראשי הרשויות המקומיות באזור. בשיתוף משרדי הממשלה הן החלו לגבש את התוכנית להנחת מערכת הביוב החדשה, שזכתה לכינוי "המובל המזרחי", שתשרת את חיפה, קריית מוצקין, קריית אתא, קריית ביאליק, קריית ים, קריית חיים, שפרעם ואעבלין. אורכו של קו הצנרת הוא

כ־8 ק"מ, קוטרו כ־900 מ"מ ועלות הנחתו מוערכת ב־38 מיליון שקל, ואותה אמורות לחלוק ביניהן רשות המים במשרד התשתיות והרשויות המקומיות.

 

"זה פרויקט שמתגלגל כמה שנים טובות", מסביר ליאור אפט, מנהל תחום ליווי פרויקטים במינהל לפיתוח תשתיות ביוב של רשות המים. אותן "כמה שנים טובות" החלו ביולי 2003, כאשר הרשויות המקומיות מהאזור הגישו את המפרט הכללי של המערכת החדשה לאישורה של רשות המים. זו אישרה את המפרט ושלחה את הרשויות להכין את התכנון המפורט לפרויקט, כולל אומדן עלות הביצוע. בשלב זה חל אחד העיכובים הגדולים בפרויקט, כאשר מסיבה לא ברורה, רק בפברואר 2007 הגישו הרשויות את התוכנית המפורטת לתוואי מערכת הביוב ואת האומדן לעלותה, שהגיע אז ל־30 מיליון שקל.

 

ה"כדור" עבר לרשות המים, שאישרה את התוכנית המפורטת והנחתה את הרשויות לצאת למכרז לאיתור הקבלן המבצע לפרויקט. ברשות המים מסבירים כי אישרו את המכרז באופן חריג לפני הסדר המימון. "בדרך כלל יוצאים למכרז אחרי שהפרויקט מתוקצב, אבל בגלל התאגידים וחשיבות הפרויקט ניסינו לזרז תהליכים ונתנו אישור פרסום מכרז כבר בסוף 2007", מסביר ליאור אפט מרשות המים. המכרז אכן יצא לפועל, אבל "התקבלו תוצאות הרבה יותר גבוהות מהאומדן", אומר אפט, "ואז הכול נתקע". ההצעה הזוכה במכרז הגיעה לכ־38 מיליון שקל, סכום הגבוה בכ־%25 מהאומדן הראשוני של הרשויות. ברשות המים סירבו לספוג את ההפרש, והטילו את מימונו על הרשויות המקומיות, שהצהירו כי לא יוכלו לעמוד בו. המחלוקת על מימון ההפרש יצרה את העיכוב התורן בהוצאתו לפועל של הפרויקט.

 

עיכוב מס' 2: הסדר מימון שנמשך שנתיים

 

בשנת 2008 כבר החלה רפורמת תאגידי המים הארצית והעיריות החלו להעביר לתאגידים החדשים את סמכויות הטיפול בנושאי המים והביוב העירוניים. במהלך ה"חפיפה", מערכת הביוב החדשה של הקריות חיכתה לבעל הבית החדש שיתניע את הקמתה. הרפורמה אמורה להגיע לסיומה בימים אלו, בתום כשנתיים, והעיכוב הבא בהקמת מערכת הביוב כבר נראה באופק: הסדרת אופן מימון הפרויקט. בינתיים השלימו ברשות עם האומדן הגבוה יותר - 38 מיליון שקל. כ־28% מהעלות ישולמו על ידי מענק שיקבלו התאגידים מרשות המים, והחלק הנותר - על ידי הלוואות שתיתן הרשות לתאגידים.

 

"בעבר נאמר שיינתנו הלוואות ברגע שיוקמו התאגידים", אומר גורם באחת הרשויות בקריות, "והיום, עד שסוף סוף קמו התאגידים, ברשות טוענים שיש חשש שכמה מהם לא יוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה ולכן הנושא הזה תקוע". לדבריו, "הבעיה היא שבא שר מחליט משהו ואחרי שנתיים הוא לא שר. צר לנו על כל הפרויקטים שנתקעו בגלל בירוקרטיה ודברים שאינם קשורים ברשות עצמה. כדאי שמישהו יתעשת ויתחיל להזיז את העניינים".

 

ברשות המים מסבירים מנגד כי "כרגע צריך להסדיר את כושר החזר התאגידים. אנחנו רוצים לקדם את הנושא אבל פשוט לא יכולים. כמה מהתאגידים לא מסוגלים לקחת את ההלוואות". אפט מאמין כי התהליכים הם לקראת סיום, ולדבריו, "הדבר היחיד שמונע את זה כרגע זה הליכים ביורוקרטיים של התאגידים שלא השלימו את היכולת לקחת את המימון".

 

תוצאות הביניים: היזמים מחכים או בורחים

 

בזמן שהרשויות השונות מעבירות ביניהן את האחריות לעיכוב פרויקט הביוב כאילו היתה תפוח אדמה לוהט, עומדות בקריית מוצקין לבדה קרקעות שוממות שמיועדות לבניית כ־650 דירות חדשות. חברות יזמיות מהגדולות בענף — בהן א. דורי, גב־ים וגילעם — קנו ממינהל מקרקעי ישראל את הקרקעות, השקיעו כספים ועתה מחכות לסופה של הסחבת הביורוקרטית שתאפשר את תחילת הבנייה.

 

"יש כמה שכונות שאי אפשר להוציא בהן היתרי בנייה עד שלא יתחילו בעבודות המובל. זה תנאי שמופיע בתב"ע (תוכנית בניין עיר - ה"ש)", מסביר משה יבין מהוועדה לתכנון ובנייה קריות. הוא מביא לדוגמה פרויקט של א. דורי בקריית מוצקין: "אצלם עומדים אנשים בתור לקנות את המגדל השלישי בפרויקט, ואנחנו לא רשאים להוציא היתר".

בחברות הבנייה לא שיערו שהתחלת בנייתו של צינור הביוב תתעכב זמן כה רב. "אנחנו מתכוונים לשלוח מכתב למינהל ולמשרד השיכון - מי ששיווק את הקרקע שייקח אחריות", אומר אלי פרוינד, מנכ"ל חברת קומות שבונה במתחם כורדני בקריית מוצקין. "יש לי, כמו לעוד חברות, את כל מה שצריך לבנות — חוץ מהיתר". פרוינד מתכוון לבקש פיצוי על הנזק שנגרם לו מהעיכוב: "כשמישהו זוכה במכרז שיווק קרקע, הוא מיד צריך לשלם מיליוני שקלים למינהל. הם יצטרכו לפצות אותנו".

 

בחברת בנייה גדולה נוספת הבונה באזור אומרים כי "יש פה אינטרס משותף, בגלל שמדובר בהרבה מאוד יחידות, ובפרט כשרוצים לעודד את הבנייה ולגרום לירידת מחירים. מאחר שמדובר בהרבה רשויות, זה מסבך את העניינים. הרשות שמולה אנחנו פועלים מאוד מנסה לקדם את הנושא הזה, אבל זה לא תלוי רק בה. אנו מקווים שיתעשתו הגורמים שמטפלים בדבר".

 

בזמן שעמיתיה יושבים ומחכים להיתרי הבנייה, בחברת משולם לוינשטיין החליטו פשוט לוותר על פעילות באזור. החברה זכתה במכרז להקמת 66 יחידות דיור בסמוך למתחם כורדני. "מתברר כי בניגוד לאמור במכרז, יש בעיית ביוב בכל האזור, אך סברנו שהמגרש שבו זכינו פטור מהצרה. בפועל זה לא כך".

 

משרד הפנים: "סוכם על ישיבה דחופה"

 

תגובת משרד הפנים: "אי־מימוש הפרויקט קשור ליכולות כספיות של התאגידים החדשים והנו באחריות רשות המים. הממונה על המחוז שוחח בשבוע שעבר עם נציב המים וסוכם על ישיבה דחופה כדי לקדם את הפרויקט".

 

תגובת משרד השיכון: "המובל אינו מונע מהיזמים להוציא היתרים. בהסכם שנחתם עם עיריית קריית מוצקין, צריכה העירייה לבצע את כל עבודות התשתית, והיא התחייבה לכך. כמו כן, היזמים שזכו במכרזים בכורדני ביקשו שינויים בהיתרים, כך שגם בקשותיהם גורמות לעיכוב".

 

מאיגוד ערים חיפה וקריות נמסר: "לפי הערכה, הקמת תאגידי המים תסתיים בחודשים הבאים ולאחר מכן תהיה סגירה פיננסית לפרויקט לקראת תחילת הביצוע. עוד לא נבחרה חברה שתבצע את הפרויקט". באיגוד סירבו להתייחס לטענות הנוגעות לסחבת מצד הרשויות בפרויקט.

בטל שלח
    לכל התגובות