• תפריט
נדל"ן

בלעדי ל"כלכליסט" - מסתמן: יבוטל הפטור ממע"מ לקבוצות רכישה

ועדה מיוחדת ברשות המסים שוקלת דרכים לביטול הטבות המס, הפטורים הקיימים ממע"מ וממס רכישה למשתתפי קבוצות רכישה

הדר קנה ושי פאוזנר 06:5722.03.10

ועדה מיוחדת שהוקמה ברשות המסים שוקלת לבטל את הטבות המס למשתתפי קבוצות הרכישה, הפטורים היום ממע"מ וממס רכישה. גורם ברשות המסים אמר ל"כלכליסט" כי בוועדה נשקלת האפשרות לקבוע בחוק כי מי שמארגן קבוצת רכישה יסווג כאילו ביצע עסקת אקראי (עסקה מסחרית שמחויבת במע"מ), וכך עסקה שלא היתה מחויבת במע"מ תיחשב ככזו. דרך נוספת שנשקלת היא התייחסות אל חברים בקבוצות רכישה שאינם מתכוונים להתגורר בנכס כאל מי שרכשו דירה מקבלן ולכן חייבים בתשלום מס רכישה.

ההטבות שחברי קבוצות הרכישה מקבלים הן משמעותיות. כך, למשל, בפרויקט בנייה רגיל משולם מס הרכישה פעמיים, על הקרקע ועל הדירה, בעוד שקבוצות רכישה משלמות מס רכישה רק על הקרקע ופטורות מתשלום המס על הדירות. נוסף על כך ולהבדיל מקבלנים, קבוצות רכישה פטורות מתשלום מע"מ על קרקע הנרכשת מאדם פרטי.

 

ניסים בובליל. מאמין שהתופעה תסתיים ניסים בובליל. מאמין שהתופעה תסתיים

טרם קביעת מסקנות הוועדה ברשות המסים צפויים לחלוף עוד חודשים רבים, בין היתר משום שחלק מחברי הוועדה סבורים שאין לשנות את המצב החוקי הנוכחי המתייחס לקבוצות הרכישה. המתנגדים לשינוי טוענים כי שלילת ההטבות צריכה להיעשות רק אם ישנן ראיות לכך שקבוצת רכישה הוקמה בצורה מלאכותית כדי ליהנות מהטבות המס. במקרה כזה יעבור המקרה לבחינה בבית משפט.

 

הכנסות המדינה מידלדלות

 

הוועדה, בת תשעה חברים, הוקמה לפני כחצי שנה בעקבות העלייה בהיקף פעילות קבוצות הרכישה בישראל. התגברות הפעילות בתחום גורמת לדילול הכנסות המדינה ממיזמי בנייה.

 

ל"כלכליסט" נודע כי על פי אחת ההצעות שעלו בוועדה, גם אם יוחלט על ביטול הפטורים הדבר יחול רק מעתה ואילך - על קבוצות רכישה חדשות.

 

לדברי המשפטן ורו"ח גידי בר־זכאי, שהיה סמנכ"ל המחלקה המקצועית ברשות המסים וכיום בעל משרד בר־זכאי ושות' יועצים, כוונה זאת אינה תקינה, בין היתר משום שבתחום המיסוי נהוג שתיקונים חלים גם אחורה.

 

"חשוב לזכור כי התארגנות קבוצות הרכישה מופיעה במסגרת תכנוני המס האפשריים בדיווח", אומר בר־זכאי. "זה אומר שהרשות מתמקדת בנושא, מקבלת אינפורמציה ומתייחסת אל התחום כאל תכנון מס אגרסיבי. בסופו של דבר העסקאות הללו ייבדקו וייבחנו ויהיו לכך השלכות על מחיר המוצר הסופי ועל עצם היכולת להקים את הפרויקט.

 

"העסקאות במסגרת קבוצות הרכישה הן בעלות חשיפת מס גבוהה (סבירות גבוהה לאי־קבלת עמדת הנישום ברשות המסים והשתת מס גבוה יותר - ה"ק וש"פ). פעמים רבות הרוכשים מתקשרים בעסקאות ואינם מודעים לכך שאם חשיפת המס תתממש, זה יפרוץ להם את המסגרת התקציבית של הפעילות כולה".

 

נחשון קיויתי: "זהו עונש קולקטיבי" נחשון קיויתי: "זהו עונש קולקטיבי" צילום: עמית שעל

מרשות המסים נמסר בתגובה כי "הוועדה טרם סיימה את עבודתה, וניתנה לה ארכה נוספת. כל אמירה כזו או אחרת היא בגדר ספקולציה בלבד".

 

לקבלנים משתלם למכור

 

אחת הטענות המרכזיות של המתנגדים לקבוצות הרכישה בשנה האחרונה היתה כי הקבוצות הן אשמות מרכזיות בעליית מחירי הדירות החדשות במרכז הארץ. אותם מתנגדים, שבראשם הקבלנים הוותיקים, דיווחו לאורך החודשים שמאז אפריל 2009 כי הקבוצות פועלות בצורה אינטנסיבית לאיסוף קרקעות פרטיות ומנצלות את המחסור החמור בקרקע המאושרת לבנייה למגורים בעיקר באזור המרכז.

 

על פי טענה זאת, המשאב הנדיר נהפך לכלי מרכזי של הקבוצות במלחמתן בקבלנים, שמתקשים להציע מחירים גבוהים מאלה שמציעות הקבוצות עבור הקרקע, לא פעם בגלל הפטור שיש להן ממע"מ על הרכישה ובגלל הפטורים ממסים בהמשך התהליך, המאפשרים להשקיע יותר ברכישת הקרקעות. העניין הפך כל כך בולט עד כי אפילו חלק מחברות הבנייה הגדולות החלו למכור קרקעות לקבוצות הרכישה.

 

החברות החלו למכור למתחרים הגדולים קרקעות במקומות אסטרטגיים ומבוקשים מאוד בשנים האחרונות, דוגמת נתניה, ראשון לציון, רחובות ופתח תקווה, לאחר שהגיעו למסקנה שהרווח המהיר ממכירת הקרקע במחירים הגבוהים שמוכנים מארגני קבוצות הרכישה לשלם, כדאי יותר מבנייה עצמאית על אותה קרקע. הקבלנים טוענים כי המשוואה פשוטה - כאשר מחיר הקרקע עולה דרמטית, מגיב מחיר הדירה הסופי באופן דומה וכך מתרחשות עליות מחירים בכל השוק.

 

גידי בר זכאי "הרוכשים אינם מודעים" גידי בר זכאי "הרוכשים אינם מודעים" צילום: בועז אופנהיים

מגמת הנגד: שיווק קרקעות

 

שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס שמע את הקולות ובאביב שעבר הכריז על תוכנית להפחתת מחירי הדירות באמצעות מכירה מסיבית של קרקעות מדינה לקבלנים - לאחר שנים ארוכות של קיפאון יחסי בתחום זה.

 

בעקבות פעולותיו של אטיאס החלו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון להוציא אל הפועל מדיניות של שיווק מנות גדולות של קרקעות לבנייה.

 

במסגרת זאת יוצאים השבוע שני הגופים במכרזים פומביים למכירת קרקעות לבנייתן של כמעט 2,800 יחידות דיור ב־21 ערים ויישובים, רובם באזורי הביקוש במרכז הארץ. אתמול מסר משרד השיכון כי במהלך חצי השנה שחלפה מאז ספטמבר 2009 שווקו במסגרת התוכנית להגדלת היצע הדיור והורדת המחירים בשוק הנדל"ן קרקעות המתאימות להקמת 18,606 יחידות דיור.

 

במכרז החדש מוכרת המדינה שטחים ל־540 יחידות דיור בראשון לציון, 87 יחידות דיור בראש העין, 48 יח"ד באלעד, 780 ביהוד, 30 בכפר קאסם, 78 בבית שמש, 140 בשני מתחמים בקריית מלאכי ו־23 מגרשים ביישוב בת־הדר שליד אשקלון.

 

בנגב הצפוני והדרומי ישווקו קרקעות ל־550 יחידות דיור: באופקים ישווקו שני מתחמים, של 76 יחידות דיור ו־70 יחידות דיור; באילת ישווק שטח ל־100 יחידות דיור בגבעה 106 ו־19 יחידות דיור במתחם שחמון 6.

 

באזור הצפון ישווקו קרקעות ל־344 יחידות דיור. בין השאר ישווקו קרקעות ל־40 יחידות באבו סנאן; 18 במעלות־תרשיחא; 75 בשעב; 36 ביישוב מגדל במתחם דנון; 12 יחידות בנצרת; 30 יחידות במזרעה; 123 יח"ד במתחם הבוסתן בחצור הגלילית; ו־10 יח"ד בבן נר.

 

באזור חיפה ישווק שטח המתאים להקמת 169 יח"ד. במתחם כורדני שבקריית מוצקין ישווקו קרקעות ל־94 יחידות דיור. המכרזים במקום ייערכו בשיטת "המחיר למשתכן" - מכרזים שבהם ייבחר הקבלן שיציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה. כמו כן ישווקו באזור חיפה קרקעות ל־12 יח"ד במתחם גבעת טל שבקריית אתא ול־63 יחידות דיור במועצה המקומית בשמת־טבעון.

 

לדברי השר אטיאס, "המחסור בהיצע הוא על פני כעשר שנים, כאשר בחודשים האחרונים יש ניסיון להגדיל את ההיצע באופן מסיבי. נדרשת עוד עבודה מאומצת לשחרר חסמים לתוכניות מאושרות כדי לשווק אותן. יש זוכים לכמעט כל המכרזים בחצי השנה האחרונה, מה שמוכיח שאנו בדרך הנכונה, שהיא לא קלה ולא קצרה".

 

 

אם אכן יבוטלו הטבות המס של קבוצות הרכישה זה יהיה הניצחון הגדול ביותר של הקבלנים, שנלחמים בשנתיים האחרונות בקשיחות יוצאת דופן בפעילות הקבוצות. הטענה המרכזית של היזמים והקבלנים בענף המגורים נגד המדינה היא כי מדובר באפליה שלהם לרעה מול אנשי עסקים שנהפכו מזמן ליזמי נדל"ן לכל דבר במסגרת קבוצות הרכישה, אך נהנים מחיסכון משמעותי במס בעת רכישת הקרקע - בניגוד לקבלנים.

 

הלובי של הקבלנים פעל להפעלת לחץ אדיר על מקבלי החלטות בכנסת ובממשלה, ונראה שבאחרונה הלחץ מתחיל לקצור פירות. נזכיר כי במקביל לדיונים ברשות המסים על ביטול הטבות המס לקבוצות הרכישה עוסק בשבועות האחרונים גם המפקח על הבנקים רוני חזקיהו בפיתוח תוכנית להגבלת מתן האשראי של בנקים לקבוצות.

 

ראול סרוגו, מראשי התאחדות הקבלנים, אומר כי "אנחנו מברכים על הכוונה שמסתמנת בדיוני הוועדה ברשות המסים ליצור שוויון בין השחקנים השונים בענף. אנו מאמינים שההחלטה הזאת תבטל את היתרונות המיסויים הקיימים כיום לקבוצות הרכישה מול רכישת דירה מיזם או קבלן, ויחד עם הסיכונים הרבים הכרוכים ברכישת דירה בקבוצת רכישה, שהולכים ונחשפים עם הזמן, יביאו לחיסול כולל של קבוצות הרכישה".

 

הפעילות נגד הקבוצות הביאה להתארגנות למטרת התגוננות תחת "התאחדות קבוצות הרכישה". הפורום הופיע לראשונה בישיבה בכנסת בשבוע שעבר, שבה השתתף בין השאר חזקיהו. הממונה על הבנקים הסכים להיפגש עם נציגי הפורום ולדון איתם בהתנהלות ענף הנדל"ן לפני שיקבע סופית באיזו מידה להגביל את הבנקים בפעילות מתן אשראי.

 

מהתאחדות קבוצות הרכישה נמסר: "אנו פועלים למיסוד שוק הנדל"ן כדי שרק מקצוענים המלווים בעו"ד, אדריכלים ומהנדסים יפעלו בו ויהיו מאוגדים בהתאחדות. אנו דורשים מהרשויות להפסיק את ההסתערות משולחת הרסן בקבוצות הרכישה. אסור לרשויות המדינה לפגוע בהחלטות לא אחראיות במודל קבוצות הרכישה שמשרת את הציבור ומאפשר למשפחות צעירות לרכוש דירות במחירים סבירים, רכישה שלולא הקבוצות לא היתה אפשרית. כרגע כל הגופים השונים - המפקח על הבנקים, משרד השיכון, רשות המיסוי וכל מי שקשור לעניין - מקבלים החלטות סותרות. אז אנא ימתינו נא שהכנסת תאמר דברה באופן מסודר ורציני תוך ריכוז כל העמדות לעמדה אחת נכונה וכוללת שתשרת את הציבור הרחב ולא גורם כזה או אחר".

 

לדברי יו"ר התאחדות קבוצות הרכישה, עו"ד יצחק חג'ג', "רשות המסים ניסתה מאז ומעולם להטיל את מלוא המסים האפשריים על קבוצות הרכישה ומארגניה. עם זאת, בתי המשפט מנעו זאת ממנה פעם אחר פעם. כנראה לא יכול להיות ספק כי על מנת להטיל מס רכישה כפול ומע"מ על קבוצות יש צורך בשינוי חקיקה, שהוא כנראה בלתי אפשרי, בלתי נכון ונוגד את מטרות הפיתוח של המדינה".

 

בעל השליטה בחברת בסר, נחשון קיויתי, מהבולטים במארגני קבוצות הרכישה ומי שנחשב לאבי השיטה בישראל, אומר כי "מדובר בעונש קולקטיבי לענף שלם שבו גורמים מסוגים שונים. במקום לפגוע ולנטרל את הגורמים הלא מקצועיים, החאפרים שפועלים בתחום זה, מתכננת הרשות לפגוע גם בגורמים שמהווים כיום חלק חשוב בבנייה בישראל. גוף כמונו, שפועל בשוק הזה כבר יותר מ־30 שנה והצליח לאכלס עשרות פרויקטים בהצלחה, לא אמור להיות תחת התקפה שכזאת. אני משוכנע שאם ברשות המסים באמת יחליטו לפעול כך, זה לא יעבור בשקט".

בטל שלח
    לכל התגובות