• תפריט
נדל"ן

עיר עם עתיד: כך מתכוונים בחיפה לשלש את מספר הדירות בבנייה תוך חמש שנים

העיר שחולשת על 1% בלבד מהדירות החדשות שנמכרות בארץ חוגגת את אישורה של תוכנית לשכונה הגדולה ביותר שנבנתה בה בחמש השנים האחרונות, וראש העיר יונה יהב מחזר במרץ אחר הקבלנים

דותן לוי 09:3021.03.10

מי שיציץ במסמכי עיריית חיפה יקבל רושם חד־משמעי ומובהק - העתיד הנדל"ני של העיר הצפונית נראה מבטיח ביותר. מספר היתרי הבנייה שהנפיקה העירייה בשנה האחרונה - 920 - גבוה בכ־15% מבשנה הקודמת ובכ־60% מבשנת 2005, אבל הנפקת היתרי הבנייה לא מבטיחה את הוצאתם לפועל, וכאן נכנס לתמונה ראש העירייה יונה יהב, שמבטיח כי צמיחת ענף הבנייה בעיר לא נשארה רק על הנייר. "אתמול נסעתי בעיר וראיתי בכמה מקומות מנופים ושלטי בנייה. אנחנו כבר לא רגילים לזה כאן", הוא אומר. "עכשיו אנחנו מצמצמים פערים של שנים", הוא אומר ומתייחס להשלכות מלחמת לבנון השנייה, שהדירה את המנופים מרחובות חיפה.

חיפה מעבירה הילוך: יותר מ-800 דירות חדשות בתכנון ובנייה

 

ימים אלה הם ימים משמחים במיוחד לעירייה בהיבט הנדל"ני. לפני שבועות אחדים חל מפנה במפת הבנייה בחיפה, עם אישורה בוועדה המחוזית של תוכנית לבניית 3,200 דירות חדשות על חטיבת קרקע של 840 דונם במבואות הדרומיים של העיר, השכונה הגדולה ביותר שנבנתה בעיר ב־5 השנים האחרונות. לשם השוואה, בארבע השנים האחרונות הסתכם מספר הדירות החדשות שנמכרו בעיר בפחות מ־900. ב־2008, למשל, נמכרו בחיפה 202 דירות חדשות, פחות מ־1% ממספר הדירות החדשות שנמכרו באותה שנה ברחבי הארץ, שהסתכם בכ־30 אלף. יתרה מכך, אותה תוכנית שאושרה לאחרונה היא חלק ממתחם גדול יותר שיכלול 5,000 יחידות דיור, ושבו מעורבות החברות גב ים, אוסיף, שיכון ובינוי נדל"ן והאחים עופר נכסים.

 

עבודות להקמת האיצטדיון החדש בחיפה. האייקון של יהב עבודות להקמת האיצטדיון החדש בחיפה. האייקון של יהב

 

וזה לא הכל. על סדר היום הנדל"ני של העיר נמצאות גם תוכניות הולכות ומתרבות להקמת מלונות, בעיקר הודות להכרזת אונסק"ו על אתר מורשת עולמי בעיר, ואפילו אוכלוסיית הסטודנטים זוכה לתשומת לב היזמים. "כלכליסט" בדק איך יוצאים המנופים של חיפה מהקיפאון שכפתה המלחמה ומה התוכניות המרכזיות שרוקחת העירייה בתחום.

 

מגורים: להתראות צה"ל, שלום שרי אריסון

 

ליונה יהב חשוב להדגיש שהתאוששות ענף הנדל"ן החיפאי לא קרתה מעצמה. הוא מאמין כי תרמה לכך רבות היוזמה שלו ושל אנשי משרדו, שכיתתו רגליים בין כנסים ושכנעו יזמים להגיע לחיפה. "דיברנו בשפה של היזמים", הוא מסביר.

 

כך, למשל, לפני מספר שבועות נתנה העירייה חסות לאירוע לכבוד חברי התאחדות הקבלנים, ובו הקימה דוכן הסברה. "תשאל את בובליל (נסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים - ד"ל) וי.ח. דימרי. אחרי הרצאה שהם שמעו מאיתנו הגיע לעיר אוטובוס עמוס יזמים וקבלנים לסיור", מספר יהב, "לפני כמה ימים היה אצלי המנכ"ל של גד זאבי, הם שמו 21 מיליון שקל על קרקעות ורוצים היתר. יש גם נכסים ישנים במחירי הזדמנות. לדוגמה, יזם בשם משה אלון, שצבר את הונו בלוס אנג'לס, רכש את בית המילואים ביפה נוף ב־2 מיליון דולר. בהתחלה כולם צחקו עליו, אבל הוא הפך את המקום לנכס היקר בחיפה ומכר כל דירה ב־2 מיליון דולר".

 

נוסף על פניות יזומות אל הקבלנים והמשקיעים, דאגו בעירייה לפשט ולזרז את אישורם של היתרי בנייה ותוכניות בעיר. "העלינו את כל הארכיון לאינטרנט והוא זמין בחינם", מסביר יהב, "אנחנו היחידים בארץ שדאגו למחשב את הכל. הגענו למצב שאנחנו לא רואים קהל. אנחנו מנפיקים היתר בתוך 90 יום בוועדה מקומית ובתוך 30 יום ברשות הרישוי. לא קיים דבר כזה בארץ. יש לנו גם מערכת ששולחת SMS ליזם במקרים שבקשתו אושרה".

 

יונה יהב יונה יהב צילום: שאול גולן

היזמים, מצידם משדרים הססנות."אני בקשר מצוין עם יהב ונפגש איתו לקפה, אבל בשלב הזה אני לא רואה את עצמי בונה בעיר", אומר בעל השליטה בחברת ב.ס.ט בדיע טנוס. במשך שנים הוא בנה בחיפה שכונות שלמות, עד שהשוק נעצר. לדבריו, אחת הבעיות של העיר היא איסור הבנייה לגובה, ויש אזורים בהם הבנייה בלתי כדאית כלכלית.

 

אחת החברות שמחזיקות במלאי הקרקעות הגדול ביותר בעיר היא שיכון ובינוי נדל"ן, בשליטת שרי אריסון. בידייה פוטנציאל בנייה של 1,500 דירות ברחבי העיר. לדברי תמיר דגן, מנכ"ל החברה בחיפה, "ראינו תיקון של המחירים, אבל לעומת המרכז הם אינם גבוהים, ואילו עבודות הפיתוח מורכבות ויקרות בגלל תוואי הקרקע".

 

היזם עופר שגיב, מנכ"ל חברת מי טל הנדסה וחבר הנהלה בארגון קבלני חיפה, נשמע פסימי יותר. "לפני חמש שנים גזרתי על עצמי לא לעבוד יותר בעיר הזו". לדבריו, הביקוש בחיפה נקודתי וקיים מחסור חמור בקרקעות. "אני לא יכול להרשות לעצמי לרכוש קרקעות שיעמדו שנים", מסכם שגיב את דבריו.

 

"מי שלא נמצא בשוק הזה יצטער על כך בעתיד", אומר מנגד היזם עמי בר משיח, בעל השליטה בחברת אלמוגים. לדבריו, "המהפך של חיפה התחיל בדירות יד שנייה. כשהמשקיעים מיצו את השוק הזה, הם התחילו לחפש דירות חדשות שלא היו בנמצא". בר משיח בונה שני פרויקטים בעיר ומספר כי "יש ביקוש גבוה ואין מלאי. משהו טוב הולך לקרות כאן". לדברי אבי ירום, יו"ר ארגון קבלני חיפה והצפון, המחסור בדירות חדשות הוביל למחירים גבוהים. "העירייה יוזמת והתחלנו להרגיש תזוזה", הוא אומר, "הרוב לא ייבנה מחר, אבל כל בנייה תיבלע בביקוש הגדול שנוצר".

 

אז מה הם היעדים של העירייה? יהב אומר כי "היום אנחנו בונים כ־600 דירות בשנה ובכוונתנו לשלש ולהגיע לכ־1,500 דירות בשנה".

 

רוב התוכניות הן על שטח בסיסים צבאיים

"במקומות הכי טובים בעיר יושב צבא. שמנו לנו למטרה לפנות את הצבא מכל המקומות האלה".

 

ועם כל הכבוד לבניינים, הפרויקט שמעסיק את יהב במיוחד הוא האצטדיון החדש בעיר. "רציתי שהוא יהיה אייקון. אני מתערב בצד האדריכלי שלו כי יש לי טעם מעולה", הוא מתבדח.

 

 

מתחם הקזינו בבת גלים. הבטחה מאמריקה מתחם הקזינו בבת גלים. הבטחה מאמריקה צילום: עמית מגל

 

מלונאות: קובי מימון ויזמים מחו"ל מתגייסים להכפלת מספר חדרי המלון

 

לא רק התחלות הבנייה בשוק המגורים גורמות לעיריית חיפה לחייך. עולה הרושם כי גם פיתוח ענף המלונאות בעיר נמצא בתנופה. בתחום זה הציבה לה חיפה יעד שאפתני של 3,000 חדרי מלון בתוך כ־5 שנים. המשמעות היא הכפלת מספר חדרי המלון הפעילים כיום בעיר. חלק מקידום המלונאות נובע מההכרה שלה זכו לפני כשנתיים הגנים הבהאיים כאתר מורשת עולמי. "עשינו שיווק ממוקד בקרב אוכלוסיות שזיהינו בעולם, ובזכותו עברנו את הממוצע הארצי של השכרות חדרי מלון", מספר יהב.

 

במסגרת קידום ענף המלונאות עברה חיפה מיפוי של כל הקרקעות המיועדות למלונאות. מי שמחזיק בשטח בלתי מפותח קיבל מראש העיר פנייה אישית. "הגענו להרבה יזמים, והראינו להם את התב"ע שמאפשרת להם להקים מלון בעיר. קובי מימון החזיק קרקע במושבה הגרמנית. ביקשנו ממנו לפתח את הקרקע, המיועדת למלונאות, והוא מקדם תוכנית למלון שיכלול 260 חדרים", מספר יהב.

 

במקביל נמצאים בשלבי הקמה מלון בשכונת הדר שימוקם במבנה באוהאוס ומלון בוטיק בכרמל. גם בשכונת בת גלים אושרו בחודשיים האחרונים תוכניות לשני בתי מלון שיזמו משקיעים מתל אביב ומירושלים. יהב מתאמץ להתגמש לטובת היזמים כדי להשיג את יעדיו: "הגיעו אלינו יזמים וביקשו לשנות את הייעוד ממלונאות למגורים. התשובה שלי היתה חיובית, בתנאי שיקימו מלון במקום אחר בעיר".

 

אבל לא בכל המקרים הצליחה העירייה לשכנע את היזמים. המקרה הצורם והמפורסם בתחום הוא מבנה "הקזינו" בבת גלים, הנמצא באחד המקומות הייחודיים בעיר, שחלקו בתוך הים ואשר זכה לכינוי המפוקפק "פיל לבן". "אני רוצה להפוך את המקום לבית מלון", אומר יהב, "15 יזמים מהגדולים במדינה רצו לשלם כסף עבור המבנה. אבל הבעלים, המיליארדר שמעון שטרית המתגורר בארצות הברית, סירב. הודענו לו שיש לו חודשיים להגיש ניירות לבנייה או שאנחנו הולכים לבית משפט. לפני כמה ימים דיברתי עם הארכיטקט שהוא הביא, והם מתקדמים לכיוון הקמת מלון בוטיק של 50 חדרים".

 

העיר התחתית. היזמים נרתעים העיר התחתית. היזמים נרתעים צילום: גיל נחושתן

 

מה עושים עם מיליון מ"ר ריקים באזור הכי ג'יפה בעולם

 

חיבה מיוחדת רוכש יהב לעיר התחתית, אזור שזנחו קודמיו והתושבים, שהעדיפו לטפס לכרמל ולהשקיע את מרב מאמציהם בשכונות העליונות של העיר. התדמית שנוצרה לאזור היתה כה גרועה עד שגם כאשר העירייה הצהירה על פיתוחו - טיפלה בתשתיות, הקימה מינהלת שיווק ליזמים וזירזה הליכי אישור לבנייה - סירבו היזמים המקומיים להיענות לאתגר והשאירו את ההרפתקה לידיהם של משקיעים מאזור המרכז.

 

למה היה חשוב כל כך להשקיע דווקא בעיר התחתית?

"ב־2003 עמדו בה מיליון מ"ר ריקים. אם הייתי מגיע לחיפה כראש עירייה לפני 100 שנה לא הייתי מאשר לבנות על ההר. הייתי משאיר את הצמרת של ההר מיוערת. החלטנו לעשות חידוש עירוני ועלתה השאלה איך עושים את זה? בכל מקום בעולם עושים חידוש פיסי, לוקחים ארכיטקטים ובונים את המקום מחדש. אנחנו החלטנו על חידוש עירוני יחיד מסוגו בעולם - באמצעות השכלה גבוהה. בחרנו להפוך את העיר התחתית לקמפוס אוניברסיטאי, על כל המשתמע מכך. זה קמפוס עירוני פתוח מהסוג של אוקספורד ופריס".

 

אבל גם האוניברסיטה וגם הטכניון נמצאים על הכרמל

"זה נכון, דוד בן גוריון קבע את המיקום של הטכניון, ואבא חושי קבע את מיקום האוניברסיטה. שניהם קבעו אינטואיטיבית את המיקום על גבול פארק הכרמל, אבל העיר לא יכולה להגיע לשם. יש לנו שני מוסדות השכלה גבוהה מהמובילים בארץ, 35 אלף סטודנטים בעיר, ואתה לא מרגיש אותם כי הם נמצאים בקצה, בפינה. בתל אביב היה תהליך דומה, האוניברסיטה נבנתה בפינה אבל העיר הגיעה אליה. הכוונה שלנו להכפיל את מספר הסטודנטים בעיר. העיר התחתית תהפוך למתחם הצעירים של חיפה. התחלנו לתכנן את זה לפני חמש שנים, ובשלוש השנים האחרונות כבר יש למטה שלוש מסגרות אוניברסיטאיות, 4,000 סטודנטים ו־250 איש שגרים במעונות. זה היה האזור הכי ג'יפה בעולם, ערכי הנדל"ן היו ברצפה, היו משכירים שם חנות רק בשביל הארנונה בלי דמי שכירות. הגענו למצב שיש שם בהלה לקניית נכסים, ערכי המבנים זינקו ב־500% בתוך 3 שנים".

 

מה המודל שאתה מציע ליזמים?

"ליזמים שמגיעים לעיר אני מציע לבנות מעונות סטודנטים שאנחנו ננהל. זה רווחי. יש לנו חברת שיכון - שיקמונה - שמחצית ממנה בבעלות העירייה. היא החברה שמנהלת את הקמפוס. יש שם מעונות פרטיים, עורך דין שרכש כמה בניינים, ותוך חמש שנים אנחנו רוצים להגיע ל־1,200 חדרי מעונות, הכל על בסיס בניינים משופצים. אוניברסיטת חיפה פתחה שם סניף בבניין שאכלס את מס הכנסה, היזם אבי ביתן הקים שם מכללה על מבנה ישן ורכש את המגרש ליד שעליו הוא מתכוון להקים מבנה שיכלול ספא, מכללה ודירות לופט. ליד יהיה מתחם לופטים שתקים חברת שיכון ובינוי". 

76תגובות
בטל שלח
  • ארנונה גבוהה ,שוחקים את האזרח,פרנסה אין, זהום אויר יש , אז ניסע לת"א או למקום אחר (ל"ת)
    צעיר וסטודנט, (27.03.10)
  • עבודה זה המפתח לפיתוח כבר דובר רבות על בעיותיה של העיר. רק נהירה של משפחות צעירות למקומות עבודה חדשים תזרים מרץ לנדלן ולעיר המרוקנת הזו. העירייה צריכה לנקוט במספר יוזמות עיקריות שיזרימו לעיר עוצמה שתתפתח ליוזמה פרטית שרק היא יכולה להניע את העיר הגוועת, הצעתי את רעיונותי לראש העיר אולם לא זכיתי למענה:
    1. פיתוח פארק לאומי וטיהור הקישון- המימון יבוא על חשבון השבחת הקרקעות שבצמוד לו. היום הקרקע הזו שווה 0. לאחר ניקיון והקמת פארק שווי הקרקע יעלה ויהווה מקור משיכה לפעילות ספורט ימי , נופש פעיל, תיירות.
    2. פינוי בסיס חיל הים והעברתו למקום אחר. מימון יבוא על חשבון פיתוח נמל תיירותי על המזח. ראה נמל תל אביב.
    3. הגדלת מתחם התעסוקה מתם- הקצאת קרקעות בחינם (כן קראתם טוב-בלי כסף) לתקופה של 25 שנה. העירייה תהנה ממאות תושבים חדשים שיגיעו לעיר.

    יש בעולם מומחים לחידוש ערים ורק בחיפה עושים כל טעות אפשרית.

    מהנדס חיפאי לשעבר
    מהנדס שברח מחיפה, (26.03.10)
  • פינוי בינוי בשד' דגניה בקרית חיים מה קורה עם כל ההבטחות שסיפרו לנו.
    על המגדלים שעומדים להרים.
    על הקניון שאמור להבנות במתחם האצטדיון.
    פיזרו הבטחות באויר ונעלמו, ככה נראת המדינה שלנו!!!
    ערן, (24.03.10)
  • חיפה עיר אומללה בתור צעיר חיפאי שעזב את העיר אבל החליט לחזור אליה ולפתוח עסק בתחום ההסעדה, אני יכול להגיד בפה מלא שחיפה היא עיר ללא עתיד.
    החל מראש העיר שמטיל ארנונה שערורייתית לעסקים, ללא הטבות בעיר כושלת שהייתה זקוקה לאנשים צעירים ויוזמים כמוני. צעירים שלא קיימים פה ותושבים שלא מעיזים להוציא את האף מהבית אני אומר שחבל על המאמץ.
    בהצלחה ליזמים, אני הייתי משקיע את כספי בקזינו במקום.
    דניאל, (23.03.10)
לכל התגובות