שקט, בונים: כך התברג אלוביץ' בענף הנדל"ן

באחד הימים הלוהטים של אביב 2009 התכנסה בקומת העסקים של מגדל שלום בתל אביב קבוצת יזמי נדל"ן כדי להשיק את אחד הפרויקטים היוקרתיים והמסקרנים בשוק המגדלים בעיר. מדובר היה בפרויקט שקיבל את השם הציורי "נווה צדק על הים", הממוקם בקצה השכונה הדרום־מערבית של העיר. הפרויקט, שנמצא כיום בשלבי בנייה ראשונים, כולל גורד שחקים מפואר ובניין לופטים צמוד. אנשי חברת הבנייה המובילה את הפרויקט ומשקיעים הסתובבו בין המוזמנים הרבים וסיפרו בשבחו של המגדל, כנהוג באירועים כאלה. אך איש אחד שכולם רצו לפגוש לא היה שם. האיש הוא שאול אלוביץ', בעליה של קבוצת יורוקום, אחת השותפות בפרויקט.

הנדל"ן של אלוביץ מעבר לים מאטלנטה לקייב עם משפחת ויל עסקי הנדל"ן בחו"ל של אלוביץ' מרוכזים תחת EGRE הציבורית שירלי ששון-עזר לכתבה המלאה 

היעדרותו של אלוביץ' לא הפתיעה את העיתונאים הוותיקים במקום. אלוביץ' ידוע כאחד שלא מרבה במגע עם התקשורת. למרות נטייה זו הוא נאלץ להיחשף מעת לעת, רק עקב עסקאות ענק שלו בחברות התקשורת שבהן הוא מעורב - בהן רכישת השליטה ב בזק ומכירת חלקו בחברת הלוויין yes, בחברת הסלולר פרטנרובחברת האינטרנט 012 סמייל.

הדמיה של פרויקט נווה צדק על הים

מי שניסה לדלות מידע על פעילות הנדל"ן שלו לאורך השנים האחרונות נתקל בחומה בצורה. האיש פועל ככל יכולתו לחסום כל גישה אל מידע בתחום זה. סוד ידוע הוא בשוק הנדל"ן, כי כמעט כל מי שעשה עם אלוביץ' עסקאות אינו מעז לדבר על החברה שלו או על דרך ההתנהלות של האיש. מעט הנתונים שהודלפו או פורסמו באופן רשמי על ידי השותפים שלו חושפים חברה שמאיימת להיהפך לאימפריית נדל"ן מהגדולות בישראל בתוך שנים אחדות.

יורוקום נדל"ן, החברה־הבת של קבוצת יורוקום, נכנסה לאחרונה לכמה פרויקטים חדשים שיכפו עליה את אור הזרקורים שממנו הצליחה להימלט לאורך כל שנות קיומה. מי שמכיר את החברה היטב מוכן, שלא לציטוט, להודות שאלוביץ' כבר קיבל החלטה להפוך אותה בשנים הקרובות לחברה יזמית שתוביל ותשווק בעצמה פרויקטים במרכז הארץ. רמזים להחלטה זו ניתן היה למצוא בכניסתה לפני שנתיים לשותפות באותו מגדל בנווה צדק. לאחרונה התרחשו שלושה אירועים מתוקשרים בענף הנדל"ן הישראלי שהכניסו את יורוקום נדל"ן ואת שמו של אלוביץ' לתודעה של כל העוסקים בענף.

שאול אלוביץ' צילום: אנדרס לצקו

הראשון היה הפסדה של החברה לקבוצת רכישה של אקרו נדל"ן וקנדה ישראל במכרז לרכישת מתחם רמז במרכז תל אביב שבו יוקם מגדל היוקרה שזכה לכינוי מגדל הגימנסיה. האירוע השני שהגביר את חשיפתה של זרוע הנדל"ן של אלוביץ' היה המכרז על רכישת מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב. האירוע השלישי נוגע לפרויקט מוחשי יותר. בתחילת החודש הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגבעתיים על אישור תוכנית לבניית מרכז העסקים של העיר במתחם הסיטי, הממוקם בין נתיבי איילון לרחובות ערבי נחל ושפע טל. המתחם נרכש על ידי אלוביץ' לפני 15 שנה, והוא מתכנן להקים בו מגדל בן 70 קומות שצפוי לזכות בתואר המגדל השני בגובהו בישראל, אחרי מגדל עלית של אזורים שאמור להתנשא לגובה של 74 קומות.

איש הנדל"ן של אלוביץ'

כאמור, שותפיו של אלוביץ' בפעילות הנדל"ן אינם נוהגים לדבר עליו בפומבי. אך אם ניתן לסכם לכדי כותרת אחת את האמירות עליו - הרי שמדובר, נכון להיום לפחות, בענק רדום שלא מימש את הפוטנציאל שלו. אחד הציטוטים הגלויים והנדירים בעניין זה שייך לרן בן אברהם, אחד מבעליה של חברת צמח המרמן, שמובילה את הקמת הפרויקט בנווה צדק. "הוא איש עסקים ממולח שמבין עניין. הפעילות שלו בתחום הנדל"ן היתה עד עכשיו פסיבית, אולם הוא יצר גוף בעל עתודות נכסים שלא היו מביישות אף חברה משמעותית", אמר בן אברהם לפני כשנה.

התיאורים שהסכימו למסור לנו אנשי נדל"ן ישראלים בנוגע לעסקיו של אלוביץ' בתחום, לוו בדרישה להשארת הדובר בעילום שם. "מדובר בחברה מוזרה", אמר איש נדל"ן ותיק שקיים לאורך השנים מגעים עם יורוקום נדל"ן ולא הצליח להגיע לשותפות איתה. "כולם בשוק יודעים שעד שלא הגעת אל אלוביץ' לשיחה בארבע עיניים, אין סיכוי שתסגור עסקה עם החברה. מה שקורה שם מרגיז מאוד. הם מחזיקים קרקעות טובות ולא זזים ובינתיים מפסידים עסקאות מעולות. יש סיכוי סביר שהסיבה לכך היא השיטה של ראובן, שמנסה כל הזמן להראות שהוא חזק ומחליט, ובינתיים ממזמז את הזמן ועושה טעויות".

ראובן הוא המנכ"ל של יורוקום נדל"ן. את דרכו בתוך האימפריה העסקית של אלוביץ' החל ראובן סגן כהן במיזם אפק, שאמור היה להפוך למתחרה של בזק בתחום התקשורת הקווית הפנים־ארצית בישראל. "בראש החברה עומד מנכ"ל שכיר שמרכז הרבה כוח ולא ברור עד כמה אלוביץ' מעורב בפעילות באמת", מעיד איש הנדל"ן הוותיק. הוא מספר עוד כי סגן כהן "נוהג להזמין אליו עשרות שותפים פוטנציאליים לפני כניסה לכל פרויקט ומקשה עליהם מאוד, תוך הבטחות שהוא מפזר כי בתוך זמן קצר יקבלו תשובות. אחר כך הוא נוהג להיעלם ולא לענות".

איצטדיון המכתש צילום: עמית שעל

מצבור קרקעות ותוכניות

עסקי הנדל"ן של אלוביץ' החלו עם ההחלטה להיכנס לפרויקט בנייה למגורים במתחם אצטדיון המכתש בגבעתיים. ב־1988 רכשה חברת דולינגר את המגרש, ששימש את קבוצת הכדורגל של הפועל רמת גן, מידי ההסתדרות. לאחר כמה שנים הצליחה לקבל את אישור העירייה לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה למגורים. בשלב הזה נכנס אלוביץ' לשותפות עם דולינגר, ובהמשך השתלט על פעילותה. זו היתה תחילת דרכה העצמאית של יורוקום נדל"ן. לאורך שנים טענה הפועל רמת גן כי הליך שינוי ייעוד הקרקע לא היה תקין וסירבה לפנות את האצטדיון. השנה הגיעו הצדדים להסכמה שסללה את הדרך לבנייה במקום, לאחר פסיקת בורר בעניין שלפיה ישלם אלוביץ' 3.2 מיליון שקל לקבוצה. ביורוקום מתכננים להקים במקום מגרש הכדורגל שני מגדלי מגורים עם 165 יחידות דיור.

דווקא ההתחלה הזו, שמצטיירת כמקרטעת, יצרה לאלוביץ' אוהד לא צפוי. עו"ד רנן גרשט, שייצג את קבוצת הכדורגל במאבק מול יורוקום נדל"ן, מחמיא לחברה על דרכי ההתנהלותה: "היה תענוג לנהל איתם משא ומתן. נתקלתי בהתנהלות סופר־עניינית. ביורוקום הבינו שהם צריכים ללכת לקראתנו, הלכנו יחד להליך בוררות והתוצאה היתה חיובית. קיבלנו מגרש חלופי, פיצוי כספי והקבוצה תוכל להמשיך להתקיים".

מה דעתך על מניית בזק:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

כיום מחזיקה יורוקום נדל"ן בכמה מתחמים שנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים והבנייה בהם צפויה להתחיל כבר בשנים הקרובות, לצד קרקעות שלא ברור מתי ייהפכו למבנים. בנוסף למגדל בן 70 הקומות שהוא צפוי להקים במתחם הסיטי בגבעתיים, ישנם שני מגדלים נוספים בקנה, המיועדים למלונאות, מסחר, משרדים ומגורים. בחודש עבר זכתה יורוקום נדל"ן במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לחכירת המגרש לבנייתם, שעבורו שילם אלוביץ' 75.1 מיליון שקל.

מעבר לכך יש לחברה מצבור קרקעות, שהבולטות בהן הן קרקע בשטח של 6 דונמים בצומת הפיל בצפון תל אביב ושטח של כ־2.4 דונמים במתחם סומייל בפינת הרחובות אבן גבירול וז'בוטינסקי בעיר, שאמור להתפנות בעתיד מתושביו (בעקבות הסכמות שמגבשת החברה איתם) ובו יוקם מגדל נוסף. עוד ידוע על עתודת קרקע של 58 דונם שבה מחזיקה החברה בבית דגן, ואשר מיועדת להרחבת שכונות המגורים ביישוב.

הקו המנחה בבחירת שותף

אלוביץ' נוהג לפעול בשוק הנדל"ן על ידי יצירת שותפויות, שעד עתה השאירו אותו כשותף השקט בחבורה. בשותפויות הללו בולט במיוחד מאפיין משותף אחד — בדרך כלל הוא יעדיף לפעול עם חברות משפחתיות. ההעדפה לא מפתיעה לאור העובדה ששלושת ילדיו הגדולים של אלוביץ' עצמו — ארז, גיא ואור — מועסקים באימפריה העסקית של אבא.

"זו כנראה האהבה שלו לסודיות", מסביר אדם המקורב אליו דווקא מתחום התקשורת. "הוא מאמין שמי שפועל בתוך משפחה נוטה לסגור דברים בבית ולא לכבס כביסה מלוכלכת בחוץ". השותפים המשמעותיים שלו כיום בתחום הנדל"ן הם בני משפחת ויל. את עסקי המשפחה, הנמנית עם דור המייסדים של ענקית המזון אסם, מוביל יאיר ויל. המשפחה מכרה ב־1998 את אחזקותיה באסם (7.5%) לקונצרן נסטלה תמורת כ־33 מיליון דולר.

חברה משפחתית אחרת שבולטת בין שותפיו היא קבוצתה של משפחת אריסון. בין אלוביץ' לאבי המשפחה המנוח תד נקשרו קשרי ידידות עוד בשנות השמונים, והשניים נהפכו לשותפים ביורוקום עד למותו של אריסון. בשנת 2005 אלוביץ' קנה משרי אריסון את חלקה של המשפחה בחברה. אשתקד החליט אלוביץ' לשוב להשקיע יחד עם אריסון, הפעם בתחום הנדל"ן, כשהצטרף לקבוצת סוהו שמובילה שיכון ובינוי נדל"ן שבשליטת שרי אריסון המתמודדת על רכישת מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב.

החברה המשפחתית השלישית שנקשרה בעסקי הנדל"ן של אלוביץ' היא צמח המרמן. חברת הבנייה שנסחרת בבורסת תל אביב נמצאת בבעלות משותפת בחלקים שווים של משפחת בן אברהם ומשפחת פייגלין — משפחות קבלנים ותיקות שהחלו דרכן בצפון הארץ והתרחבו בשנים האחרונות למרכז. יחד עם משקיעים יהודים מאירופה, שתי החברות - צמח המרמן ויורוקום נדל"ן - מקדמות יחדיו את פרויקט הנדל"ן המשמעותי הראשון של יורוקום נדל"ן שיעבור מדפי השרטוט למציאות.