• תפריט
נדל"ן

הבעיות בחוק שמאי מכריע מתחילות לצוץ

חמישה חודשים לאחר שחוק השמאי המכריע יצא לדרך, מתלוננים בלשכת השמאים על תעריפים גבוהים מדי, טרטור של אזרחים ושמאים שמתערבים בהליכי התכנון והבנייה. ראש לשכת השמאים: "אנשים מעדיפים לשלם את היטל ההשבחה במקום להגיע לשמאי מכריע". משרד המשפטים: "יישומו של התיקון לא נתקל בקשיים כלשהם - להפך"

דותן לוי 09:2915.11.09

לפני כחמישה חודשים החליטה הכנסת לתת כוח אדיר בידיהם של עשרה אנשים בלבד: השמאים המכריעים. מאבקי כוח התחוללו אז סביב זהותם של השמאים המכריעים, וכבר כעת צצות בעיות נוספות שמפריעות להתנהלות שוק הנדל"ן המקומי.

י' מרמת השרון (השם שמור במערכת) ביקש להכשיר בנייה שביצע בעליית ביתו. הוועדה המקומית אישרה את בקשתו, אך הוא חשב שהיטל ההשבחה גבוה מדי ולכן החליט לפנות לשמאי מכריע. אלא שהשמאי המכריע לא הסתפק בהערכה מחדש של היטל ההשבחה וכנגד סמכויותיו דיווח לוועדה שההליך לבקשת ההיתר של י' אינו תקין - ולכן ההיתר אינו חוקי. בעקבות זאת נאלץ י' לפנות שוב לעירייה ולבקש היתר בנייה. וזהו רק קצה הקרחון.

 

מסמך שהכינה לשכת השמאים בעקבות פגישה עם מנכ"ל משרד המשפטים מגלה בעיות מגוונות בחוק, שהמשותף לכולן הוא סרבול וקושי בדרכו של האזרח לחצות בשלום את קביעת גובה היטל ההשבחה על פי סעיף 197, שקובע את אופן הגשת התביעות בגין ירידת ערך נכסים.

 

הסעיף העיקרי ברשימת ההסתייגויות של לשכת השמאים הוא חוסר האיזון שנוצר בין ועדות התכנון המקומיות לבין הנישום. בעוד שבהצעת החוק לתיקון שפורסמה לקראת הדיונים בעניינו בכנסת נכללו סעיפים שאפשרו לנישום להגיש השגה על ההיטל ולהגיע להסכמה על גובה החיוב באמצעות חוות דעת של שמאי מטעמו, בהצעת החוק שעברה נמחקו הסעיפים ללא הסבר.

 

לוקחים סיכון

 

"התיקון יצר מצב אבסורדי שבו לאזרח הפשוט אין יכולת להגיע להסכמה עם הרשות המקומית, גם כשמדובר בשומות נמוכות של 10–20 אלף שקל", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים. "במקום זאת, החוק שולח אנשים להתדיין מול מנגנונים מסובכים כמו ועדת ערר או שמאי מכריע. כשהחיוב מינורי ראינו מקרים שבהם הנישום מעדיף לשלם את היטל ההשבחה במקום להתעסק עם ביורוקרטיה ארוכה ומסובכת, שאף מחייבת אותם לעתים לשכור אנשי מקצוע".

 

לדברי כהן, כשמדובר בסכום נמוך, שכר הטרחה הגבוה שנדרש הנישום לשלם לשמאי המכריע אינו משתלם ואף עשוי לעלות על גובה ההנחה שישיג. כך, לדוגמה, אם הנישום נדרש לשלם היטל השבחה של 20 אלף שקל, יעמוד שכר הטרחה על כ־1,000 שקל (5% מגובה השומה), אולם בתוספת הוצאות נלוות הוא עלול להגיע ל־3,000 שקל - מבלי שהובטח לו שיצליח לקבל הנחה על גובה הסכום, תוך נטילת סיכון שהשמאי יגדיל את היטל ההשבחה. כדי להצדיק את הליך הפניה לשמאי מכריע יצטרך אותו אזרח לקבל הנחה של 15% לפחות מגובה הסכום.

 

מנגנון הכניסה להליך בוררות אצל שמאי של המדינה, שתוקפו יפוג בסוף 2009, אפשר להגיע להסכמה עם הוועדה כאשר גובה השומה לא עלה על 50 אלף שקל. כעת, אף על פי שכ־80% מהיטלי ההשבחה ניתנים על פרויקטים בסכומים נמוכים של עד 100 אלף שקל, דינם זהה לזה של יזם בפרויקט של מאות מיליוני שקלים. כהן טוען כי יש לערוך תיקון לחוק להעלאת גובה הדרישה לסכום זה, שימנע עיכובים משמעותיים בהליכים לאזרח הקטן, שאין זה מתחום עיסוקו העיקרי. כפי שהוא נעשה היום, ההליך עלול לגרום לכך שעסקאות מכר ונתינת היתרי בנייה יתעכבו מעבר לזמן הסביר, והאזרח ייצא ניזוק שלא בצדק.

 

נוסף על כך, בהיעדר הוראות ברורות באשר למיקום ניהול ההליך בפני השמאי המכריע, מתנהלים דיונים במשרדי השמאי המכריע, אף שמקום מושבם של הצדדים רחוק משמעותית. בעקבות זאת נאלצו נישומים המתגוררים באזור הצפון להרחיק עד לתל אביב ולירושלים כדי לנהל דיון בעניינם.

 

במהלך הדיונים בפני ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת בנוגע לתיקון, הובטח כי דרך והליך מינוי התיקים לשמאים המכריעים ינוהל באופן גלוי לעיני כל באמצעות מערכת ממוחשבת באתר המועצה. עם זאת, כהן מבהיר כי נכון למועד כתיבת שורות אלה ההליך אינו גלוי, והמידע מצוי בידי מזכיר המועצה בלבד.

 

רחוב ברמת השרון רחוב ברמת השרון צילום: יובל חן

 

שווה את המחיר?

 

"אני מתייחס לכל תיק שאני מקבל אותו דבר - בין אם מדובר בשמוה של עשרת אלפים שקל או בשומה של מיליון שקל", מספר אחד מעשרת השמאים המכריעים ל"כלכליסט" בשיחה ראשונה. "קורה לא פעם שאני נוסע לנהריה כדי לטפל בשומה בהיקף של 2,500 שקל. זה חלק מהעבודה".

 

אף על פי שמאז קיבל התיקון לחוק תוקף נשמעות טענות רבות נגד התנהלותו של המנגנון החדש, סבור השמאי כי מוקדם עדיין לקבוע אם המתכונת החדשה של שמאי מכריע, שהחלה לפעול במאי 2009, השיגה את מטרתה. "אני יכול לספר לך שתיקים שבעבר שכבו במשך שנה עד שנתיים בוועדות המקומיות מקבלים כיום מענה בתוך 120 יום. מרגע שהתיק מתגבש, לנישום יש 21 יום להגיש מסמכים ולוועדה יש עוד 30 יום. מהרגע שהתיק מגיע אלינו יש לנו 60 יום לטפל בשומה".

 

עוד אומר השמאי כי הביקורת על המחיר הגבוה שמשלמים תושבים אינה מוצדקת: "כשמקבלים שירות ברמה שאנחנו מספקים ובמהירות הזו - זה בהחלט שווה את המחיר שמשלמים לנו".

 

משרד המשפטים מסר בתגובה: "אף שמדובר במוסד חדש, יישומו של התיקון לא נתקל בקשיים כלשהם - להפך. למעט במקרה אחד של תקלה טכנית, כלל המינויים למאות התיקים שהופנו לשמאים מכריעים נעשו בתקופה קצרה מאוד. שכר הטרחה המשולם לשמאי המכריע נקבע בתקנות התכנון והבנייה כשיעור מגובה ההשבחה", אומרים במשרד. במקרים המתאימים, הם טוענים, "אפשר לבקש מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין לקבוע שכר חריג, נמוך יותר מהשכר שאמור להשתלם לשמאי המכריע. בתיקים הקטנים, שכר הטרחה עומד על 200 שקל".

 

"איננו סבורים שזהו נטל כלכלי שנישום, שחויב בתשלום של עשרות רבות של אלפי שקלים, אינו יכול לעמוד בו אם הוא סבור שוועדה המקומי הטילה עליו חיוב לא מוצדק. לטענת חוסר הוודאות במקום הדיון, לפי התקנות הדיון יתקיים במשרדו של השמאי המכריע או במקום אחר. לפיכך השמאים המכריעים מקיימים כבר כיום דיונים ברשות המקומית שבה ממוקם הנכס", אמרו במשרד המשפטים.

 

מיהו שמאי מכריע?

 

שמאי מכריע אחראי לקבוע את גובהם של היטלי השבחה והפיצויים שלהם יזכו מי שנפגעו מנזקי תכנון. במילים פשוטות, החלטתו של השמאי נדרשת בכל פעם שמישהו סבור כי שינוי בתחום הבנייה שאושר על ידי המדינה או המועצה המקומית פגע בו, ובכל מקרה שבו גוף ממשלתי או מוניציפלי קובע היטל השבחה על בנייה עקב שינוי במבנה קיים שנראה לנישום כגבוה מדי.

 

חוק השמאי המכריע נולד כדי לשפר את היעילות בתחום וליצור שקיפות, אי־תלות והוגנות, ולסיים את ההליך בתוך זמן קצר ומוגדר. על הרשות למנות שמאי בתוך 15 יום מרגע הגשת הבקשה של הנישום, ופסיקתו תינתן בתוך 60 יום מהישיבה האחרונה בעניין.

 

עם השומות שבעניינן קובעת החלטת השמאי המכריע נמנים היטלי השבחה ותביעות לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה.

 

עשרת השמאים שנבחרו על ידי משרד המשפטים ויתרו על עסקם הפרטי כשמאים, סגרו את משרדם ועוסקים כעת בשומות מכריעות בלבד.

16תגובות
בטל שלח
  • אין עוררין שהשומות ברמה גבוהה , לדעתי צריך להפסיק לעבוד עפ"י פס"ד פמיני ולחכות לפס"ד נגדי ולשחרר שומות לפי המקפצה , כל השומות נהיות שומות היסטוריות, להתחיל להתווכח על שווי מ"ר עיקרי באיזה כפר ערבי לפני 20 שנה , שגם ככה כל העיסקאות לא מדווחות אמת למס שבח, זה מוציא אותך מדעתך, ועם כל הכבוד לבית המשפט הנכבד, יש גם פרקטיקה והגיון ומידתיות , ואני רואה שומות שיש 8 תוכניות אני פשוט מרחם על השמאי המכריע, זה התעללות לשמה, מצד שני יש כאן התמקצעות כללית של ציבור השמאים.
    לגבי שכ"ט מגיע כל שקל לשמאי מכריע. אולם שומות קטנות וטורדניות היה צריך להשאיר אותם במסגרת שומה מוסכמת.
    דוד, (21.03.10)
  • חשבתי שרק אצלי.... עד כמה שזה מוזר בדיוק אותו מקרה קרה לי כמו הכותב מעלה !

    מדהים עד כמה העיריות מושחתות ועד כמה ההפקרות גדולה.
    ב., (18.11.09)
  • תגובה ל-1 מה זה יעזור אם יקימו מחלקה במשטרה שתתעסק רק בבניה ובנדלן?
    הרי גם שם ישנה שחיתות!

    אני מאחל לך שתצא מהמשפט זכאי ושהערייה תשלם לך פצויים
    רוצה לקנות דירה, (16.11.09)
  • עובדי מדינה - תפוקה ירודה בד"כ האם אינך חי בישראל ואינך רואה את רמת השרות העלובה והמקצועיות הנמוכה שמאפיינת את מרבית עובדי המדינה. דווקא הכיוון של הוצאת העבודה לשמאים פרטיים נכונה יותר.
    הייתי מפריט גם כמה מפעילויות בנק ישראל ומקיים אותם באמצעות מכרז בין משרדי רואי חשבון
    תגובה ל-10, (15.11.09)
לכל התגובות