• תפריט
נדל"ן

לשכת השמאים: "משרד האוצר מטעה את הציבור"

בלשכת השמאים הופתעו לקרוא אתמול בעיתונים על נתוני מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, שקבע כי שליש מרוכשי הדירות בישראל עשו זאת למטרות השקעה. יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן: "הנתונים של משרד האוצר אינם נכונים בעליל"

שי פאוזנר ואורי חודי 07:0229.10.09

"הנתון שהוצג על ידי האוצר, המראה כי כ־30% מרוכשי הדירות רכשו אותן להשקעה, אינו נכון בעליל", כך טוען ראש לשכת השמאים ארז כהן. לטענתו, אין לאוצר דרך לדעת מה שיעור הרוכשים להשקעה מתוך כלל הרוכשים, ונתונים אלה "מטעים את הציבור ויוצרים גלים לא טובים בענף הנדל"ן כולו".

מניתוח שערכה לשכת השמאים בימים האחרונים מתברר כי הנתון שלפיו 30% מרוכשי הדירות מייעדים את הדירות להשקעה מבוסס על נתונים חלקיים ושגויים.

 

 

לפי השמאים, כ־30% מאותם רוכשי דירות שמוגדרות "דירות להשקעה" הם למעשה משפרי דיור, שנמצאים בשלב שבו לא הספיקו עדיין למכור את דירתם הישנה. 25% מרוכשי הדירות קונים את הדירות עבור ילדיהם. כלומר - רק כ־13% מכלל הדירות שנרכשו ברבעון השני של 2009 הן אכן דירות שנועדו להשקעה ולא למגורים.

 

כהן מסביר כי חלק גדול מרוכשים אלה מתכוונים למכור את דירתם הנוכחית כדי לממן את הרכישה של הדירה החדשה. נוסף על כך, כהן טוען כי אלה הקונים דירה לילדיהם, ולא למטרת השקעה, לא תמיד רושמים אותה על שמם. כהן מסביר, כי להערכת השמאים כ־55% מתוך כלל האנשים שהאוצר כינה רוכשים להשקעה אינם משקיעים כלל. "על פי הנתונים שלנו, שיעור שוק המשקיעים מתוך שוק הדירות כולו נע בין 12% ל־14% בלבד - ולא כ־30% כפי שעולה מבדיקת האוצר".

 

הדיבורים על בועת נדל"ן

 

נתוני האוצר, שהראו כיצד גדל מספר רוכשי הדירות להשקעה בישראל בשנים האחרונות, קשורים ישירות לאירוע נוסף שהתרחש לפני כשבועיים כששוק הנדל"ן געש בדיבורים על בועת נדל"ן אפשרית.

 

ח"כ כרמל שאמה (ליכוד) פנה אז למשרד האוצר בהצעה להעלות באופן זמני את שיעור המס על דירה שנייה ומעלה. ההבחנה בין מס על דירה ראשונה לדירה נוספת מניחה מראש שרוכש הדירה הנוספת רוכש אותה למטרת השקעה. על פי ההצעה של שאמה, יעלה שיעור המס על דירה שנייה לרמה של 7.5% מהשקל הראשון, בעוד היום הוא עומד 3.5% אם מחירה עד 873.5 אלף שקל, ועולה ל־5% אם מחירה גבוה מכך.

 

"הנתון נשמע לא סביר"

 

בשבוע שעבר התכנסה ועדת הכספים לדון בהצעת החוק של שאמה. בדיון עלתה התנגדות מצד משרד הבינוי והשיכון וגם מצדו של משרד האוצר. במשרד השיכון טענו, כי הצעת החוק עלולה לפגוע בשוק השכירות ובאוכלוסיות החלשות, ובאוצר מסרו כי הם מתנגדים עקרונית לרעיון. התחנה הבאה של הצעת החוק של שאמה היא מליאת הכנסת, כשתעלה לקריאה ראשונה.

 

שאמה התייחס בשיחה עם "כלכליסט" לנתוני האוצר, שלפיהם שליש מרוכשי הדירות עושים זאת לשם השקעה, ואמר כי "מדובר בנתון בעייתי מאוד, במיוחד במדינה כמו שלנו עם היצע דירות מוגבל. הדירות שנרכשות להשקעה באות על חשבון הזוגות הצעירים. נכון שדירות אלה נהפכות לדירות להשכרה, אבל הלחץ שיוצרים המשקיעים על השוק מעלה גם את מחירי הדירות וגם את מחירי השכירות. אין ספק שאחוז המשקיעים גדול וזה עיוות שצריך לתקן".

 

כאשר שמע שאמה על נתוני השמאים המדברים על מספר הנמוך במידה ניכרת מנתוני האוצר, הוא אמר: "נתון המדבר על כ־12% מהדירות שנרכשות להשקעה לא נשמע לי סביר".

 

"ההצעה של שאמה בעייתית"

 

ח"כ משה גפני (יהדות התורה), יו"ר ועדת הכספים, סבור גם הוא שקשה להבחין בין רוכשי דירות להשקעה לבין רוכשים אחרים: "אי אפשר לדעת בוודאות, זה לא פשוט. הצעת החוק של חבר הכנסת כרמל שאמה היא בעייתית, משום שקשה לדעת מה נרכש להשקעה ומה למגורים. החלוקה היא בעצם פרשנות, ולדעתי אי אפשר לדעת את הנתון הזה במיוחד במשטר דמוקרטי. אם אני רוצה, למשל, לקנות דירה לבן שלי, זו דירה להשקעה או לא?"

 

יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, מסכים עם הערכות השמאים, שלפיהן חלק לא מבוטל מהדירות שמוגדרות באוצר "דירות להשקעה" הן למעשה דירות של משפרי דיור אשר טרם מכרו את הדירה המקורית שלהם. גורדון גם מבקש להרגיע את "אלה שנלחצו מהנתונים", כדבריו, ומעריך כי מדובר בהתפתחות קצרת מועד ומאירוע שיסתיים בקרוב.

 

גורדון אף התייחס להערכות שריבוי העסקאות של דירות להשקעה החל לגרום לירידות במחירי השכירות. לדבריו, "טוב שיש יותר היצע בשוק השכירות - שוק שסובל שנים רבות ממחסור בהיצעים ומביקושים גבוהים. למרות מה שקורה עכשיו, קשה לראות את מחירי השכירות צונחים בעשרות אחוזים. להערכתי, אנחנו רואים עכשיו ירידות שהן תיקון לעליות משמעותיות שהשוק הזה רשם בתקופה הקודמת ולא יותר".

 

"ההיצע נמוך מדי"

 

לגבי האפשרות שהשינוי בשוק יביא בסופו של דבר לירידת מחירים בשוק הדירות למכירה, אמר גורדון כי "הבעיה הגדולה של שוק הדיור הישראלי היא המחסור בדירות למגורים והיא לא נפתרת עם הגידול במספר הדירות שנרכשו להשקעה. 40 אלף רוכשים פוטנציאליים של דירות בכל שנה נמצאים בבעיה לנוכח היצע נמוך ב־10,000 דירות ממה שנדרש למשק. על רקע זה קשה לראות איך אירוע חד־פעמי של כמה חודשי עלייה ברכישת דירות להשקעה יוביל להורדת מחירי הדירות שאינן להשקעה".

 

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "כפי שצוין בדו"ח, דירה להשקעה מוגדרת כ'דירה נוספת'. משמע, דירה הנרכשת על ידי מי שבבעלותו רשומה לפחות דירה אחת נוספת. הזיהוי נעשה באמצעות הדיווח לרשויות המס: כאשר אדם רוכש דירה חלה עליו חובת דיווח לרשויות המס, אגף מיסוי מקרקעין. במאגר רשויות המס נמצא מידע על מספר הדירות בבעלותו של כל תושב. על בסיס נתונים אלו נבנה קובץ הכולל את כל העסקאות, שעליו נערכו העיבודים ששימשו להכנת הדו"ח".

 

באוצר ביקשו להדגיש, כי אם תושב חוץ רכש רק דירה אחת, רכישה זו אינה נכללת כרכישת דירה להשקעה. אולם מנגד, מודים באוצר, כי "כל רכישה של דירת מגורים נוספת של ישראלי, בלי קשר אם היא מושכרת או עומדת ריקה, ההתייחסות אליה בדו"ח היא כדירה להשקעה".

 

באוצר אמרו עוד כי הדו"ח מספק אומדן לגבי רוכשי הדירות להשקעה, וכי לא ניתן לדעת מה המניעים העומדים אחרי כל רכישה של דירה נוספת, אבל סביר להניח שעבור מרבית הרוכשים מדובר בנכס להשקעה.

54תגובות
בטל שלח
  • ל- 23 אתה/את מדבר/ת שטויות אדם שקונה דירה, משכיר אותה ושוכר במקום אחר אינו נחשב משקיע.
    לעיתים משיקולים כלשהם אדם שיש לו דירה מעדיף במקום למכור אותה ולקנות אחרת פשוט להשכיר אותה ולשכור במקום אחר. השיקולם הם רבים: יתכן ועבר למקום אחר באופן זמני, ייתכן ורוצה בית גדול ממה שהוא יכול לקנות. אז הוא קונה מה שהוא יכול ושוכר את מה שמתאים לצרכיו והוא יוצא בסופו של דבר לא עם רווח. אלא דמי השכירות שלו גבוהים ממה שהוא מקבל על הדירה שהוא משכיר.
    תכף גם תגיד שאתה רוצה שישלם מס על הדירה שהוא משכיר ושלא יקבל שום זיכוי על שכר הדירה שהוא משלם. יופי נחמה.

    אינשם, (01.11.09)
  • האיש הזה תלוש ממציאות! קודם קרא לדירות עד 1.9 מיליון ע"עממיות". איפה יש עם כזה? במונקו?!! (ל"ת)
    זה שמאי לא רציני, (01.11.09)
  • נגמרו הפראיירים, כוח העם , לא נרכוש עד לירידה של 30%-40% פרסומים הזויים ומופרכים. לכל הקבלנים ולכל בעלי הנכסים שימו לב, מלחמה של מי ימצמץ ראשון וזה לא אנחנו . כל יום צצים לפחות עוד שני פרוייקטים של התחלות בנייה ופרסומים של אין נכסים . במקום לעסוק בפרסומים שיקריים תפרסמו את הורדות המחיר שאתם עושים מתחת לשולחן ואז יגיעו יותר רוכשים .

    (31.10.09)
  • צ"ל: גם האוצר מטעה ומפחיד את הציבור. (ל"ת)
    עודד, (31.10.09)
לכל התגובות