• תפריט
נדל"ן

המחיר לא חונה: חניה בת"א עולה 80 אלף דולר

מצוקת החניה בתל אביב העלתה את מחיר החניות הצמודות לדירות ב־15%–20% בשנתיים ובחלק מהעיר דירות בלי חניה פשוט לא נמכרות. כלכליסט מציע כלים לחישוב התוספת עבור חניה, שמגיעה עד ל־80 אלף דולר

דותן לוי 07:4522.09.09

הבעיה המציקה ביותר, הקשה ביותר וגוזלת הזמן ביותר שעמה מתמודדים תושבי תל אביב באופן יומיומי היא החניה בעיר. אזורים שנהנו לפני עשר שנים משפע של חניה נהפכו לצפופים, ורוכשי הדירות מודעים לכך היטב.

 

"יש לי דירת 3 חדרים במרכז תל אביב שמתומחרת נכון אבל עדיין לא מצליחה להימכר מכיוון שאין לה חניה - אף שאפשר לשכור חניה שבבעלות דירה אחרת בבניין", אומרת אורנה בילר, בעלת סוכנות התיווך פלטינום 121, הפועלת בעיקר במרכז תל אביב. לדברי בילר, על רקע מצוקת החניה הגוברת במרכז תל אביב, מתגברת התופעה של לקוחות המתעקשים לרכוש דירה עם חניה. "אנשים מחפשים חניה בטאבו, ואם הם לא מוצאים, הם עוברים לדירה הבאה", היא אומרת.

 

מצוקת חניה ברחוב נורדאו בתל אביב מצוקת חניה ברחוב נורדאו בתל אביב צילום: צביקה טישלר

 

עורך מחירון הדירות לוי יצחק מסכים ומוסיף כי מוכרי דירות בנות 4-5 חדרים כמעט אינם מוצאים קונה, אם העסקה אינה כוללת חניה.

 

"במקומות דוגמת האזורים הקרובים לים ורחובות כגון פרישמן ודיזנגוף נהפך מקום חניה צמוד לחובה בעת רכישת דירה", מסביר כפיר זוהר, מנכ"ל משותף ומנהל מחלקת המגורים של אנגלו־סכסון. "מנגד, באזורים הסובבים את כיכר המדינה, למשל, אין בעיה למצוא חניה בשעות אחר הצהריים". לדברי זוהר, התוצאה המיידית של החיפוש העיקש אחר דירה עם חניה היא עלייה משמעותית במחירן של דירות אלו, ופגיעה במחירי הדירות ללא חניה.

 

"אני משווק דירות בפרויקט ברחוב ברנר בתל אביב, שכולל 17 דירות ו־14 מקומות חניה", אומר זוהר, ומדווח כי רכישת דירה עם חניה ברחוב זה כרוכה בתוספת של כ־100 אלף שקל למחיר הדירה - מחיר נמוך יחסית למרכז העיר, מכיוון שהחניה מחויבת בחוק והקבלן מציג אותה כחלק מהפרויקט. בדירות מיד שנייה המצב קיצוני הרבה יותר.

 

יו"ר לשכת השמאים ארז כהן מדווח: "התוספת הממוצעת לדירת יד שנייה עם חניה בתל אביב נאמדת ב־180 אלף שקל לעומת תוספת של 120 אלף שקל שהיתה מקובלת עד לפני שנה וחצי". לדברי כהן, יש סיכוי נמוך בלבד למצוא דירה עם חניה בטאבו במרכז תל אביב. כהן מעריך כי רוכשי דירות ייאלצו להמשיך ולהתפשר על רכישת דירות ללא מקומות חניה, מכיוון שלכ־85% מהדירות בלב תל אביב אין חניה רשומה בטאבו.

 

מרכז תל אביב. חניה יצירתית מרכז תל אביב. חניה יצירתית צילום: עמית שעל

 

תל אביב לא לבד

 

לדבריו, חישוב מחיר החניה במחיר הדירה משתנה לפי המיקום והבניין. "בבניינים חדשים, שבהם התקנות מחייבות מקומות חניה (תת־קרקעיות ברובן - ד"ל), התוספת לחניה נאמדת ב־150-200 אלף שקל בממוצע. לעומת זאת, באזורי הביקוש תמחור החניה מגיע ל־250 ואף ל־300 אלף שקל", מעריך כהן. רכיב החניה התייקר ב־15%–20% בתוך שנתיים, רק מפני שנהפך לנדיר יותר. בשכונות שמצפון לירקון, דירה ללא חניה פשוט לא תימכר".

 

מבדיקה שביצע צוותו של לוי יצחק עולה כי תל אביב אינה לבדה, וכי גם באזורים מסוימים ברמת גן ובגבעתיים מחיר החניה מתומחר כמו בשכנה הגדולה בתוספת של כ־10% למחיר הדירה. "בערים אחרות במרכז ובשרון מדובר בתמחור מעט נמוך יותר של כ־5%–10% מערך הנכס", אומר יצחק.

 

האבסורד הוא שאף שמדובר בשוק עם הבטחה גדולה, החוק היבש אינו מאפשר כלל למכור מקום חניה. זאת מכיוון שחניה שרשומה כחלק מבית מגורים מוצמדת בטאבו לדירה, ואינה מאפשרת להעביר את החניה לידיים אחרות בנפרד מאותה הדירה.

 

ובכל זאת, עורכי הדין המלווים עסקאות בשוק הדיור מדווחים כי גם לאחרונה נמכר מקום חניה בודד באזור בארי ונהרדעא ב־150 אלף שקל. עוד עסקה בולטת התבצעה ברחוב אחד העם, ובה נמכרה חניה בבניין לשימור ב־150 אלף שקל. לפני כמה חודשים אף נרשמה עסקת שיא חריגה שבה נמכרה חניה ברחוב רוטשילד בכ־300 אלף שקל.

 

לדברי עורכי הדין, הפחתת הערך בדירות שאינן כוללות חניה הורידה בשנים האחרונות את מספר עסקאות המכירה והקנייה של דירות כאלה באופן ניכר, בעיקר במרכז העיר. לעומת השמאים שמספקים נתונים היסטוריים, עורכי הדין מציעים להגיע לנוסחה קבועה לחישוב שווי החניה.

 

עו"ד אמיתי ארליך, המתמחה בשוק הדיור התל־אביבי, מציע שיטת תמחור שתסייע להעריך את עלותה של תוספת החניה. לדבריו, על שווי החניה להיות שקול לתשלום לצמיתות עבור מנוי בחניון ציבורי או חניה מושכרת מקורה וקבועה. "לא הייתי ממליץ לבעל דירה בתל אביב למכור את החניה שברשותו, אלא אם כן מדובר בחניה שנייה", ממליץ ארליך. "בכל מקרה אחר, גם כאשר הוא אינו משתמש בחניה, ישתלם לו יותר להשכיר אותה - גם אם מדובר בהשכרה לתקופה קצרה".

 

עו"ד אילן שרקון, הפועל בשוק הדיור התל־אביבי זה שנים רבות, אומר כי אף שעל הנייר אפשר לזהות את האטרקטיביות שברכישת חניה לצורכי השקעה, עסקאות כאלה כמעט אינן מתרחשות בעיר, והביקוש למקומות חניה גדול מההיצע. על השאלה כמה עולה באמת מקום חניה בתל אביב שרקון משיב כי מחירי מקומות החניה במרכז העיר נעים בין 80 ל־120 אלף שקל, אם כי לעתים מתבצעות עסקאות במחירים גבוהים בהרבה.

 

 הנתונים בטבלה  - באדיבות אנגלו סכסון תל אביב

 

החוק מתנגד

 

כאמור, החוק עומד נגד מי שסוחר במקומות חניה. כלל זה אינו תקף כאשר מדובר בבית משותף והמכירה מתבצעת בין שכנים. במקרה כזה, אפשר לשנות את ההצמדה מדירת המוכר לדירת השכן הקונה. לדברי ארליך, גם במקרים כאלה יש לוודא מראש את היכולת לשנות את צו רישום הבתים המשותפים, כדי שמכירת החניה לדייר אחר תשתקף ברישום הבית המשותף.

 

מסיבה זו השכרה של מקומות חניה מקובלת יותר ומחיריהן נעים מ־500 שקל עד 1,500 שקל לחודש. עם זאת, הישראלים מצאו דרך לעקוף את ההגבלה באמצעות חוזי חכירה ארוכי טווח.

 

יש להביא בחשבון גם את נושא המיסוי. לדברי עו"ד ארליך, עסקה למכירת חניה נחשבת עסקת מקרקעין לכל דבר ומחייבת הסכם, תשלום מסים, ואם מדובר בעסק - גם מע"מ. ארליך ממליץ לבדוק אם יש משכנתה על הדירה, שתחול על החניה. "במקרה כזה, אי אפשר למכור ואפילו להשכיר את החניה בלי אישור מהבנק. מי שיעשה כן עלול לסכן את כספו", אומר ארליך.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x