תל אביב, מאחורייך: הקרבה לים והרכבת העתידית הם פוטנציאל אדיר לבת ים

שילוב של פתיחות יוצאת דופן של העירייה והירתמות של עשרות אדריכלים ומתכנני ערים הפכו את בת ים בשנים האחרונות לעיר שעתידה לעבור את השינוי המהותי ביותר מבין ערי הלוויין של תל אביב. היעדר שטחים פנויים לבנייה מיידית והרצון ליצור שינוי תדמיתי לעיר, בצד מיקומה האטרקטיבי, עמדו מאחורי רעיון לייצר תוכנית גרנדיוזית שתוכל - אם תבוצע - להפוך את העיר לאחד ממוקדי המשיכה המעניינים ביותר במרכז הארץ. כעת, לאחר שנים של עבודה, הוגשה בשבוע שעבר לאישור הוועדה המחוזית תוכנית אסטרטגית שנחשבת חדשנית, מהירה וזולה לעומת תוכניות המתאר המסורבלות.

ההחלטה לתכנן את התוכנית הגדולה להפיכת בת ים ל"פנינה ים־תיכונית" החלה דווקא בקבוצה של כמה סטודנטים מאוניברסיטת קולומביה היוקרתית בארצות הברית. לפני כשנתיים, בעקבות קשר שנוצר עם ישראלי לשעבר, מרצה לארכיטקטורה באוניברסיטה האמריקאית, הוזמנו הסטודנטים לביקור בן שבועיים בבת ים, ובעקבות הביקור הגדירו את העיר כזקוקה ל"פרויקט אדריכלי אורבני". התוצאות שהעלתה העבודה שלהם הפתיעו את פרנסי העיר. הסטודנטים ראו קלפים מנצחים בקרבה לחוף הים ולתל אביב ובמעבר העתידי של הרכבת הקלה ורכבת ישראל במרכז העיר.

רחוב יוספטל בבת ים צילום: עמית שעל

בת ים היא העיר השנייה בצפיפותה בארץ אחרי בני ברק, אך גם הצפיפות היחסית בה נתפסה בעיני התלמידים לארכיטקטורה כיתרון אם מטפלים במרחב האורבני בצורה נכונה. במילים אחרות, הסטודנטים שהגיעו חפים מדעות קודמות קבעו חד־משמעית כי על הנייר, לבת ים יש פוטנציאל אדיר. קיום הביאנלה הבינלאומית לאדריכלות נוף עירוני בבת ים הפכה את אנשי אגף ההנדסה בעירייה לשליחים מסורים של תכנון עירוני נכון, שהחלו לדבר במושגים כגון "עירוניות בת קיימא" ו"שבחי הצפיפות".

"המטרה שלנו היא להחזיר את הגאווה לעיר, שאנשים לא יגידו לילדים שלהם לעזוב ברגע שהם יכולים. אין סיבה שאנשים שמחפשים דירה בדרום תל אביב לא יגיעו לבת ים", הגדירה את התוכנית ד"ר רונית דוידוביץ'־מרטון, ממובילי התוכנית.

כדי שלא יתקבל הרושם המוטעה שבת ים מעוניינת לבצע שדרוג מהיר של העיר על חשבון תושביה הוותיקים, מיהרה העירייה להכריז כי אין לה כל כוונה להוציא את התושבים החלשים מהעיר, אלא לספק להם הזדמנויות לתעסוקה, מגורים ושיפור איכות החיים. אלה יתאפשרו באמצעות הנחות בארנונה ופינוי־בינוי, כך שעליית מחירי הנדל"ן לא תבריח את התושבים הקיימים של העיר כפי שקרה ביפו. מנגד, בעירייה מסבירים כי אין להם כל כוונה למשוך לבת ים עוד אוכלוסייה חלשה שכמוה לא חסרה בעיר, אבל מי שכבר גר כאן - ישמחו אם יישאר.

13 אלף שעות תכנון

אם עובדים לפי הספר, הרי שתכנון עיר נכון והתוויית מדיניות ארוכת טווח אמורים להתבצע בהתאם לתוכניות מתאר. בפועל, בערים רבות מדובר בתוכניות היסטוריות שבמהלך השנים התנתקו מהמציאות, וכיום אין קשר ממשי בינן לבין הצרכים האמיתיים של העיר.

תוכנית המתאר העירונית הנוכחית של בת ים אושרה בשנת 1971. מאז תוכננו בה מחדש כמה אזורים כגון אזור המסחר והעסקים, אולם תוכנית המתאר העירונית מתווה עד היום את הבסיס לפיתוח העיר. תוכנית האב מציגה את האסטרטגיה של העיר, ותוכנית המתאר מתווה בפירוט מהם השימושים בכל מגרש. הכנה של תוכנית מתאר בסדר גודל זה יכולה לארוך כשמונה שנים ותעלה 6–10 מיליון שקל. לעומת זאת, תוכנית אסטרטגית עולה כעשירית ממנה - 800-600 אלף שקל בלבד - ואפשר להשלים אותה בתוך כשנתיים. תוכנית אסטרטגית עירונית בהיקף כזה קודמה עד כה רק בתל אביב, וחולון הסמוכה החלה לקדם תוכנית דומה.

טיילת בת ים צילום: אביגיל עוזי

"המתודולוגיה של תוכנית מתאר אינה הגיונית, כי היא נכנסת לכל רחוב ובית ומגדירה לו את אחוזי הבנייה ואת הייעודים הרלבנטיים. לפני כארבע שנים ראינו שהגדירו את הצפיפות בעיר כחיסרון והציבו כמטרה את הקטנת הצפיפות בעיר. זו, כמובן, מטרה לא הגיונית. מה רוצים שנעשה, שנוציא להורג תושבים?", סיפר ארז פודמסקי, סמנכ"ל תכנון בעיריית בת ים בשיחה עם "כלכליסט". עם זאת, לדבריו בכירי העירייה גילו שבהשוואה למקומות אחרים בעולם, הצפיפות של בת ים נחשבת שולית. "התוכנית החדשה נערכה בהסכמת מתכננת המחוז ומנהלת המחוז, והאדריכל שמאי אסיף, ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, מלווה אותה", מסביר פודמסקי.

"פינוי־בינוי וחידוש פני העיר הם מוקד הצמיחה שלה. בת ים ניצלה את עתודות הבנייה שלה ואין כמעט עתודות קרקע, ואין גם יעד אוכלוסייה שאליו רוצים להגיע", מסבירה דוידוביץ'־מרטון. פודמסקי מציג לדוגמה את השפעת התוכנית האסטרטגית על שכונת רמת יוסף, שבה הוגדר כי 70% משטחה ישמור על אופיו הנוכחי וכל תושב חדש שיגיע לשכונה יידע מה הצפי של הגדלת הצפיפות והמסחר.

מפת הזדמנויות

המודל שעמד לנגד עיני המתכננים בבת ים היה לא פחות מאשר העיר הספרדית ולנסיה, עיר דייגים שנחשבה בעבר זניחה. ולנסיה קיבלה תפנית מפתיעה בעשורים האחרונים כשנהפכה לעיר תיירות שמארחת תחרויות ספורט ואירועים בינלאומיים. בינתיים מסתפקים בבת ים במודל קרוב יותר - תל אביב, שנהנית משילוב של עסקים עם תיירות.

"גם אנחנו רוצים תרבות, תעסוקה ותיירות", אומר גורי נדלר, ראש מחלקת התכנון בעירייה, שמסביר כי המטרה בתוכנית היא לבדל את העיר מערי לוויין שבהן רוב התושבים יוצאים בבוקר לעבודה וחוזרים בערב לישון. בתחום התיירות, לדוגמה, בכוונת העירייה לעודד הקמה של צימרים עירוניים וחדרי אירוח בבתים ועל גגות הבניינים. בתחום העסקי, אזורים כמו אלה הסמוכים ליוספטל יוגדרו כאזורי עסקים מוטי נגישות למטרופולין, ותתאפשר שם בנייה אינטנסיבית ללא הגבלה של גובה אלא של מטראז'.

פרק אחר בתוכנית יעסוק באישור שימושים זמניים לשטחים ומבנים שאין בהם שימוש למשך חצי שנה עד חמש שנים, בלי להיכנס לשרשרת הביורוקרטיה המלאה של תכנון קבוע. עד כה סומנו בעיר כ־30 מגרשים נטושים שיוכשרו לטובת הציבור וייהפכו לגינות ציבוריות, מגרשי חניה זמניים, בנייה זמנית ולהקמת שווקים ניידים.

בעוד עיריית תל אביב מוקיעה את בעלי הלופטים משטחה, בבת ים מתכוונים לקבל אותם בזרועות פתוחות. באזור התעשייה הישן במרכז העיר קיימים כ־600 דונם מגרשים לתעשייה עם מבנים נטושים שייהפכו לכ־3,000 יחידות דיור - 50% מהם ישמשו ללופטים. עוד אזור מתוכנן בכניסה לעיר מכיוון יפו.

אזור התעשייה המזרחי של בת ים צילום: עמית שעל

בתחום הפינוי־בינוי תיצור העירייה חבילות של התחדשות בעיר שיגדירו את זכויות הבנייה, הבינוי וההתרחשויות שיהיו במקום. כל אזור כזה יקבל היקף בנייה מסוים שייקבע לפי מ"ר לאזור ולא לפי יחידת דיור לדונם כפי שמקובל, ולאחר מימוש של 50% מהזכויות תבחן העירייה את השפעת השינוי על ערך הדירות ועל האזור.

כדי לפשט את התוכנית תציג העירייה מפה של הזדמנויות בעיר לאחר ניתוח הפוטנציאל וחלוקתה לאזורים. כל יזם או תושב שיתכננו לפתוח עסק או לבנות במקום יידעו מה מצפה להם ויוכלו לכלכל את צעדיהם בהתאם. כדי להשאיר את בעלי המקצוע שבונים בעיר בתמונה, העירייה מקיימת מדי כמה שבועות מפגש בהשתתפות כל האדריכלים הפעילים בעיר. 

העתיד כבר כאן: התוכנית האסטרטגית של עיריית בת ים

• בכל אזור יוגדר שטח בנייה אפשרי לפי מ"ר ולא לפי יחידת דיור כמקובל

• תושבים יוכלו להקים צימרים עירוניים וחדרי אירוח בבתים ועל גגות הבניינים

• אזור הסמוך ליוספטל יוגדר כאזור עסקים ותתאפשר בו בנייה אינטנסיבית, ללא הגבלה של גובה אלא של מטראז'

• מגרשים נטושים ייהפכו במסלול מהיר נטול ביורוקרטיה לשווקים ניידים, מגרשי חניה זמניים ואף בנייה זמנית

• אזורי תעשייה ייהפכו לאזורי מגורים ויוקמו בהם גני ילדים ומרכזי תרבות

• מבנים נטושים יוכלו לשמש כלופטים

• תינתן עדיפות לשבילי הליכה ואופניים

אזורים שמיועדים לשינוי

• רחוב יוספטל: ייהפך לרחוב עירוני הכולל מרחב להולכי רגל ואופניים, שטחי מסחר ומגדלי מגורים

• רחוב העבודה: מצדו המזרחי מתוכננת בנייה גבוהה למסחר ועסקים, וייבנו בית העירייה ובית המשפט החדש

• צפון בת ים על גבול יפו: מתוכננת פעילות פינוי־בינוי, הקמת פארק ופרויקט מלונאות

• רחוב הגיבורים ורחוב ויצמן: התושבים יוכלו להקים צימרים עירוניים וחדרי אירוח