• תפריט
נדל"ן

למרות המשבר - שוק הנדל"ן הפגין חסינות ברבעון השלישי

חרף המשבר הכלכלי זינקו מכירות הדירות החדשות בחיפה ב-45% והמכירות בתל אביב עלו ב-24%. בירושלים, לעומת זאת, צנחו המכירות ב-32%. "כלכליסט" חושף נתונים ראשונים מדו"ח המכירות של הלמ"ס שיפורסם בסוף החודש

אורי חודי ושי פאוזנר 07:0207.12.08

האם המשבר בשוק ההון ומחירי הדירות הגבוהים במרכז דוחפים רוכשים ומשקיעים אל מחוץ למרכז? עדיין לא. מנתונים ראשונים שחושף "כלכליסט" מתוך דו"ח מכירות דירות חדשות שתפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסוף החודש עולה כי תל אביב הובילה במכירות הדירות החדשות גם ברבעון השלישי של 2008.

 

לפי נתוני הלמ"ס, ברבעון השלישי של 2008 נמכרו בתל אביב 487 דירות חדשות, 24% יותר מאשר ברבעון המקביל אשתקד. בראשון לציון נמכרו 140 דירות חדשות, כ־2% פחות מאשר ברבעון המקביל ב־2007. ירידה בולטת במכירות הדירות החדשות נרשמה בירושלים: 138 דירות חדשות נמכרו בעיר, צניחה של 32% לעומת הרבעון השלישי ב־2007. הזינוק הבולט בתחום נרשם ברבעון השלישי בחיפה - 52 דירות חדשות נמכרו ברחבי העיר, עלייה של 45% במכירות לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

 

בעקבות שיחות עם משווקי דירות וחברות בנייה הפועלות כיום בחיפה, נראה כי מגמה זו נמשכת כנגד כל הסיכויים. לדברי כל הגופים הגדולים הבונים בעיר, גם ברבעון האחרון - על אף המשבר והמצב בשאר חלקי הארץ - בוצעו מכירות בכל הפרויקטים החדשים, אולם בקצב אטי מעט יותר.

 

בני קרן, מנכ"ל חברת ב.קרן, המשווקת מספר גדול של פרויקטים חדשים באזור הצפון, טוען כי למרות הצמיחה הטבעית של האוכלוסייה בחיפה, העיר מתאפיינת במיעוט בולט של התחלות בנייה זה שנים רבות. "בשנה האחרונה מתמעטים בשטח הפרויקטים למגורים שנמצאים על המדף", מסביר קרן. "התחושה בקרב התושבים היא שלמרות המשבר הכלכלי - זהו הזמן לקנות, אחרי תקופה ארוכה של תחושת חוסר ודאות שריחפה בעיר לאחר מלחמת לבנון השנייה".

 

אתר בנייה אתר בנייה צילום: בלומברג

לדבריו, יש לזכור שחיפה לא השתתפה בחגיגת זינוק מחירי הנדל"ן של השנתיים האחרונות שבלטה במרכז הארץ, ולכן המחירים בה אטרקטיביים מאוד. למרות הדברים האופטימיים, קרן מבהיר כי רוב הדירות בעיר נמכרות לחיפאים ולא מורגשת כניסה של קהל חדש לעיר. לדבריו, תהליך בולט בעיר הוא המעבר ממגורים בשכר דירה לרכישת דירות, שזולג גם לשוק הדירות החדשות ומחזק אותו. קרן מדווח כי כל הפרויקטים החדשים בעיר המשווקים כיום מיועדים לאוכלוסייה מבוססת מאוד מחיפה, ולזוגות צעירים אין כמעט הצעות ישימות לרכישת דירה חדשה. "במבט לעתיד", הוא אומר, "קשה לראות כיצד מצב זה ישתנה".

 

זרז למכירה בחיפה

 

חברת גב־ים, הבונה בשכונת כרמל צרפתי בעיר פרויקט למגורים, מצטרפת לדיווח החיובי. בחברה מספרים שבנובמבר נמכרו בפרויקט כרמל וים של החברה ארבע דירות יוקרה בסכום כולל של כ־5.2 מיליון שקל. "רוב הפרויקטים בשכונות הטובות בעיר נמצאים לקראת סיום, ולכן הביקושים לדירות בפרויקטים אלה גבוהים מתמיד", נמסר מחברת גב־ים.

 

עוד חברה הפעילה בשוק החיפאי היא יובל אלון, הבונה שני מגדלי מגורים בסביוני דניה על הכרמל. "ברבעון השלישי השנה נמכרו בפרויקט 19 דירות במחיר ממוצע של כ־1.3 מיליון שקל לדירה", אמרו ביובל אלון. מנהל השיווק של החברה ברק פז מספר כי למרות האטה קלה שנצפתה בתקופת החגים, נובמבר נסגר עם שישה חוזים חתומים והיקף מכירות של 8.2 מיליון שקל.

 

רן בן אברהם, סמנכ"ל ייזום ושיווק בחברת צמח המרמן הבונה בחיפה כבר שנים רבות ויליד העיר בעצמו, מספר כי במהלך השנה האחרונה עלו מחירי הדירות בפרויקט טירת הכרמל בעיר בכ־10%. "חיפה היא עיר בעלת פוטנציאל צמיחה גבוה במיוחד. אני מקווה שהנתונים האחרונים מעידים על תחילתה של מגמה חיובית בעיר. מדובר באחת הערים המעניינות בארץ, והדירות בה נמכרות בערכים כספיים נמוכים ביחס לערכן או לתמורה שיכלו לגרוף במרכז הארץ".

 

שמאי המקרקעין החיפאי פנחס שפירא מזכיר כי בין השנים 2004–2007 ירדו המחירים בעיר בכ־11%. "אני מעריך שבעקבות מצב זה תחול עצירה מוחלטת במכירות. תמיד חשבתי שהמחירים כבר לא יוכלו לרדת עוד אבל נכון להיום - אני צופה עוד ירידה", אומר שפירא, שסבור כי הסיבה העיקרית לקיפאון הנדל"ן בעיר נעוץ בכך שהדור הצעיר עוזב את חיפה. במקביל לציפיות הנמוכות מסמן שפירא שני מתחמים בחיפה שבהם נשארו המחירים יציבים בשנים האחרונות ואינם עתידים לרדת - שכונת דניה והחלק העליון של נשר, או בשמה החדש רמות יצחק.

 

פרויקט בפתח תקוה פרויקט בפתח תקוה צילום: גלעד קוולרצ'יק

 

הזרים בורחים מירושלים

 

אחד הנתונים המעניינים ביותר בדו"ח הרבעון השלישי של הלמ"ס מצביע על ירידה חדה של 63% במכירת דירות חדשות בירושלים. גורם בכיר בשוק הנדל"ן בעיר מספר שהירידה התלולה נובעת מכך שלאחרונה נבנו בעיר בעיקר פרויקטים יוקרתיים. "בירושלים לא נבנו כמעט פרויקטים עממיים ואין בנייני מגורים רגילים 'על מדף' כמו שאפשר למצוא בכפר סבא או ברמת גן. מדובר בבנייה באיכות ובמחיר בדומה לצפון תל אביב", הוא אומר. "הסיבה לכך היא שהקבלנים הסתמכו על פלח שוק רחב (50%-70%) של רוכשים מחוץ לארץ, ובעיקר הציבור האמריקאי. מהרגע שהשוק הזה נמחק - כולם בבעיה".

 

לדבריו, לירושלמים אין איפה לקנות דירות, ואם היה נבנה בעיר פרויקט פשוט יותר - הוא היה נחטף. "נוצר מצב שתושבי העיר שצריכים לרכוש דירה יוצאים לערים סמוכות כגון מודיעין או מעלה אדומים. גם אם הקבלנים רוצים היום להפוך את הפרויקטים היוקרתיים לפשוטים יותר, להקטין את גודל הדירות ולתכנן מחדש, זה דבר שלוקח הרבה מאוד זמן בגלל הביורוקרטיה, מה שגורם בסופו של דבר למצב של חוסר הדירות הקיים. הצורך בדירות מגורים סטנדרטיות בירושלים קיים ומבעבע, אנשים מתים לקנות דירות", הוא מסכם.

 

נראה שבמשרד הבינוי והשיכון לקחו ברצינות את הנתונים המדוברים, וכבר בסוף השבוע הורה השר בוים על תחילת מבצע חדש לשיווק של יותר מ־2,500 יחידות דיור חדשות בירושלים באזורים שונים, בדגש על אוכלוסיית הזוגות הצעירים. השיווק מתוכנן בין השאר במתחם שנלר, בקריית יובל, בטלביה וברמת רחל.

 

עמי פרץ, מנכ"ל חברת בוני התיכון, מדווח כי לאחר הרבעון השלישי נרשמו ירידות בולטות עוד יותר באוקטובר, והוא מעריך כי מדובר בירידה של 70% בכלל העיר. "הציבור המתין על הגדר ושב לקנות רק בנובמבר", הוא אומר. לדבריו, בנובמבר ובדצמבר תסתכם העלייה בהיקף מכירות הדירות החדשות בירושלים ב־20% לעומת אוקטובר. בשנת 2009 כולה הוא צופה ירידה של 40% במכירות לעומת 2008.

 

מורידים מחיר בתל אביב

 

"הדירות החדשות מקבלן בתל אביב ימשיכו להימכר, אולם בקצב אטי יותר" - כך אומרת שרון זנגי, מנהלת סניף תל אביב של חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור. לדבריה ישנה ירידה בהיקף הביקושים בחודשים האחרונים בעיר כולה, אך אזור צפון תל אביב שמתקיימת בו בנייה בהיקף רחב זוכה לביקוש, בעיקר על ידי משדרגי דיור שמגיעים מחוץ לעיר או מהשכונות הצפוניות הוותיקות.

 

זנגי מדווחת כי רוב הרוכשים בחודשים האחרונים היו מבוגרים ומבוססים, שאינם מוכנים לוותר על תוספות כגון מעלית וחניה לדירה, המזניקות את המחירים בשכונות במרכז העיר ובצפון הישן. "מנגד, כבר עכשיו נמכרות בעיר דירות במחיר הנמוך בכ־5% מהשיא. לאור העובדה שבחודשים שקדמו למשבר הגיעו המחירים בשוק התל אביבי לרמה שאינה סבירה, אפשר לצפות שהמחירים ישובו לרמות שראינו לפני הזינוקים שקדמו למשבר".  

בטל שלח
    לכל התגובות