• תפריט
נדל"ן

כמה באמת עולה לבנות מבנה משרדים?

עבודת מחקר של מאן נכסים, שהגיעה לידי "כלכליסט" קובעת כי בניית משרדים מחוץ לת"א נהפכה למסוכנת. העבודה, שבחנה את שוק המשרדים באזורי התעסוקה הסמוכים לתל אביב, קובעת: "הסיכוי להגיע לתשואה סבירה של 10% על הנכסים הוא נמוך"

אורי חודי 08:5816.09.08

המחסור בשטחי בנייה למשרדים בתל אביב רבתי הצמיח אופנה של בניית מתחמי משרדים ותעסוקה בערי המעגל העוטפות את גוש דן. עבודת מחקר של עו"ד עמיר בנימיני ממחלקת ההשקעות בחברת מאן נכסים קובעת שבתקופה הקרובה יזנק הסיכון בפרויקטים בתחום המשרדים באזור זה. הסיבות: עלייה חדה במחיר תשומות הבנייה, האווירה הכלכלית ההולכת ומידרדרת - והעובדה שמחירי הקרקעות לא ירדו בתקופה האחרונה, למרות שתי הבעיות שצוינו.

בניין ברחוב אפעל בפ"ת. היזמים חוששים להסתכן בניין ברחוב אפעל בפ"ת. היזמים חוששים להסתכן צילום: יובל חן

"בכל שנה נרשם ביקוש ל-50 עד 70 אלף מ"ר משרדים בתל אביב", מסביר ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים. "הבעיה המרכזית בתל אביב היא מרכיב הקרקע, שנהפך ליקר מאוד ומסתכם ב-3.5 מיליון דולר לדונם. מולה עומדות ערים כמו נתניה, שבה מוצע דונם במחיר ממוצע של 600 אלף דולר, ופתח תקווה, שבה מדובר ב-800 אלף עד מיליון דולר לדונם".

 

לצורך ביצוע הבדיקה אספה החברה אינפורמציה בזמן אמת על פרויקטים שנמצאים כיום בשלבי בנייה שונים - מיזמי נדל"ן ועד חברות העוסקות בפיקוח על הבנייה. "כדי להמחיש את המצב הנוכחי הקיים בענף", אמר בנימיני, "בחנו את עלויות הקמתו של בניין משרדים במעגל השני של מרכז הארץ - בחולון, בפתח תקווה ובנתניה. מחיר הקרקע בערים אלה וזכויות הבנייה יוצרים עלות של 1,600-1,200 שקל למ"ר, או 400-300 דולר. בפתח תקווה למשל מחירו של דונם קרקע שעליו ניתן אישור בנייה של 240% יעמוד על כ-850 אלף דולר - מחיר של כ-370 דולר למ"ר בנוי כולל מס רכישה".

 

למרכיב הקרקע יש השפעה מהותית על העלות הסופית של הבנייה וכן על מחירי השכירות שיבקש היזם, בתנאי ששאר מרכיבי העלות הם קבועים, כלומר, בהנחה שמתבצעת בנייה בסטנדרט אחיד. עלות בנייתו של בניין באזור מבוקש תהיה זהה לעלות בנייתו של אותו בניין באזור פחות מבוקש, אף על פי שקרקע בתל אביב יכולה לעלות גם פי שלושה ויותר.

 

הבלתי צפוי עולה

ההתייקרות המתמשכת בעלויות הישירות של חומרי הגלם ובעלויות העקיפות של ההובלה, הנגזרות ממחירי הנפט הגואים, הביאו לכך שעלויות הבנייה הישירות הגיעו לרמות שטרם נראו בישראל. על פי מאן נכסים, עלות הקמת מ"ר של חניון - שבו מרכיב עלות חומרי הגלם, הברזל והבטון משמעותי במיוחד - נאמדת כיום ב-2,200 שקל, ומקום חניה של 35 מ"ר בממוצע יעלה ליזם כ-77 אלף שקל. "יזמים אינם רואים בחניה מקור לרווח, ולכן צפי הכנסה של 8% על הפרויקט יחייב את השכרת החניות במינימום 520 שקל לחודש", אומרים בחברה. "ולא מדובר על מרכז תל אביב, ששם המחיר גבוה יותר".

 

על פי בדיקת מאן נכסים, עלות בניית מ"ר מעטפת תעמוד על כ-4,500 שקל לפחות. בחברה מדגישים כי עלות זו אינה כוללת השקעה כלשהי בשטח המושכר נטו, אלא רק הכנה לחיבור של כל המערכות בכל קומה. "מחישוב זה עולה שהעלויות הישירות של הקרקע ושל הבנייה במשרדים באיכות גבוהה יעמדו על כ-6,000 שקל למ"ר", מסביר בנימיני, ומוסיף כי יש לשים לב לעובדה כי עלויות אלו אינן כוללות סעיפי הוצאות נוספים הנדרשים לעתים, כגון השקעות בפיתוח סביבתי בפארקים התעשייתיים, עלויות תחבורה שונות, פתרון בעיות תכנוניות ייחודיות, התמודדות עם בעיות של מי תהום בחניונים או של פינוי קרקע מזוהמת וכדומה.

 

מתחם אסם בפתח תקווה. 1,400 שקל למ"ר - משתלם? מתחם אסם בפתח תקווה. 1,400 שקל למ"ר - משתלם? צילום: יובל חן

 

 

לכל אלה צריך כמובן להוסיף את סעיף העלויות הבלתי צפויות הקיימות בכל פרויקט. סעיפי הוצאה נוספים שיש להביא בחשבון הם עלויות התכנון, הפיקוח, ההוצאות המשפטיות וההוצאות השיווקיות, וכמובן גם את עלויות המימון עבור ליווי בנקאי לרכישת הקרקע ולהקמת הבניין. "בהערכה ריאלית, כל העלויות ההכרחיות יעמיסו תוספת של 15%-20% על עלות הבנייה הישירה, כולל עלות בניית החניון, ויביאו את העלות הכוללת לכ-7,200 שקל למ"ר משרדים ברמת מעטפת - עלות שכאמור עדיין אינה כוללת רווח יזמי", אומר בנימיני.

 

תמחור משתלם

יזם ממוצע אינו יוצא לפרויקט כזה ללא הערכה כי יגיע לתשואה של 10% או יותר כשיסיים את הבנייה. בפועל, כדי להגיע כיום לתשואה כזו עליו להשכיר את השטחים לשוכרים חזקים (חברות גדולות ויציבות) תמורת מחיר ריאלי של 58.6 שקל למ"ר משרדים. בשטח, הדברים נראים מאוד לא מבטיחים. רוב הקרקעות המוצעות כיום באזורי התעסוקה הקרובים לתל אביב נרכשו במחירים גבוהים מכדי להגיע לתשואה של 10%, והן מגלמות כיום מחירים של 300-350 דולר למ"ר.

 

עתה מגיע התמחור. על היזם יהיה להוסיף 10%-20% לעלות, כך שמחיר הנכס לצורך תמחור שכר הדירה יהיה 8,800-8,000 שקל למ"ר. יש לזכור שהרווח היזמי בפרויקט, שממנו משולמות עלויות התפעול של החברה היזמית, הכרחי להבטחת קיומה ארוך הטווח של החברה. במחירי השכירות של בניין יש שני מרכיבי עלות - החניה ומ"ר למשרדים, המתומחר לפי העלויות ברמת מעטפת, בתוספת רווח יזמי.

 

א.ת פולג בנתניה. השוכרים שוקלים את צעדיהם א.ת פולג בנתניה. השוכרים שוקלים את צעדיהם צילום: עמית שעל

 

במקרה זה תגיע התשואה ל־8% בלבד. "במקרים שבהם מחיר השכירות נמוך יותר, הרווח היזמי יישחק. לפי חשבון פשוט, שכר הדירה שמגלם תשואה של 8% על מחיר מ"ר משרדים ברמת מעטפת של 8,000 שקל יעמוד על כ־53 שקל למ"ר", מסביר בנימיני.

 

לאחר כל החישובים המספריים, עכשיו צריך גם להתייחס למציאות. בנימיני מסביר כי המצב במשק ובעולם גורם לשוכרים לשקול את צעדיהם בזהירות רבה מתמיד. תהליכים אלו, בצירוף העובדה שתשומות הבנייה עולות, מובילים את היזם למצב בעייתי: "בעוד שמחירי תשומות הבנייה מאלצים את היזמים להעלות את מחירי השכירות כדי למנוע את שחיקת הרווחיות שלהם, הרי שהשוכרים מבקשים לצמצם את העלויות, או לכל הפחות להשאיר אותן ברמתן הנוכחית. הפער שנוצר גורם להאטה בפעילות של השכרות חדשות, ומגדיל את החשש של יזמים מהתחלות בנייה של פרויקטים חדשים".

 

למי כדאי?

בעקבות הבדיקה ותוצאותיה נדמה כי למרות הביקוש הרב לשטחי משרדים והמחסור בשטחים כאלו בשוק, בסופו של יום צפוי ליזם קושי להגיע לרווח. במחלקת הנכסים של מאן נכסים מנסים לספק פתרונות: "אנו יכולים לצפות כי הפרויקטים היחידים שיתחילו היזמים לבנות יהיו כאלה שבהם יש להם יתרון יחסי מסוים. כך קורה במקרים שבהם עלות הקרקע נמוכה באופן קיצוני מסיבות כאלה או אחרות - כמו למשל קרקע שנרכשה בעבר במחירים נמוכים, או מקרים שבהם יש ליזם שוכר קצה עוד לפני תחילת הפרויקט, דבר שחוסך הוצאות שונות ומקטין את הסיכון הטמון בו.

 

גם פרויקטים שבהם היזם מבצע את עבודות הגמר של השטחים בעצמו יוצרים עבור היזם מקור רווח נוסף שניתן להכניסו לחשבון. מובן שהאמור לעיל אינו חל על אזורים בעלי ביקושים גבוהים במיוחד, שבהם נוסקים המחירים לרמות המשקפות תשואות גבוהות על מחירי הבנייה, ולא על קרקע שנרכשה במחירי עבר המאפשרת השגת רווחיות ראויה.

 

 תופעה נוספת היא בחירתם של שוכרים קיימים לשפץ את השטחים שהם יושבים בהם בהווה, תוך ניהול משא ומתן עם בעלי הנכסים כדי להימנע מהצורך לשכור שטחים חדשים במחירים גבוהים יותר". כך, למשל, נמכר בשנה האחרונה מתחם אסם בפתח תקווה תמורת מחיר המייצג עלות ריאלית של 1,400 שקל למ"ר. כעת נשאלת השאלה אם היזמים (אנשי עסקים מבלגיה) יוכלו לייצר לעצמם רווח סביר מבניית משרדים במתחם. התשובה תלויה, כך נראה, במספר רב של גורמים, כך שתידרש מהם תעוזה רבה כדי להחליט אם להתחיל בפרויקט.

5תגובות
בטל שלח
  • עלות בנית משרדים (ל"ת)
    benny, (05.02.15)
  • בחיפה יש לנו מליון מ"ר משרדים ריקים מרוב "הצלחה" של אדון יהב.. עזבו, תשארו בתל אביב. אין מה לחפש בחיפה, כנ"ל כנראה גם בערים אחרות עם חונטה של מושחתים בעיריות שנותנים הנחות ארנונה רק לחברים שלהם ואז מעלים ארנונה שחונקת את כל העיר ומבריחה עסקים. תלמדו מחיפה איך הורסים עיר שלמה ומרוקנים אותה
    שי, (21.09.08)
  • משרדים משרדים ומשרדים. אולי במקום משרדים תבנו קצת דירות במחירים עממיים ואז לאכלס בחבר'ה צעירים ורק אח"כ לבנות משרדים. כי כמה משרדים אפשר לבנות ואין מי שיעבוד בהם.
    חזי, (17.09.08)
  • אין מה לעשות רק ת"א?כנסו דחוף,,,, הרי העיר זקוקה נואשות למגדלימשרדים חדשין ובאזור נבנה רק מגדל אחד על גדת האיילון ע"י אלקטרה(צמוד למרפאות מכבי) ותסתיים הבנייה עוד 3 שנים
    הביקוש בשמיים והמחירים עולים בהתמדה,,,,העירייה משקיעה משאבים רבים בהפיכת אזורים שלמים לאזורי,תעסוקה ובילוי-אזור המער הצפוני,המער הדרומי,שדרות רוטשילד,גדת האיילון
    יאללה להתחיל לבנות מגדלי משרדים גבוהים כמו בניו יורק רק עם יותר השקעה בעיצוב
    ויותר גבוה מ 50 קומות לבנות 80 -100 קומות הרי אין יותר אדמה בתל אביב אז לנצל כמה שיותר,,,,
    תל אביבי, (16.09.08)
לכל התגובות