עשר הטעויות הנפוצות בלקיחת משכנתה
לווים רבים מתייחסים אל המשכנתה כאל מיקשה אחת, הם אינם מודעים לאפשרות כי ניתן לקצר את תקופת ההלוואה, לא מסתכלים קדימה ומתייחסים רק להבדלי ריביות. ויש עוד טעויות
נטילת משכנתה היא, במרבית המקרים, העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שאנו עושים בחיינו. בממוצע, מדובר בהלוואה של למעלה מ-600 אלף שקל אותם אנו מחזירים במשך כעשרים שנה. יחד עם זאת, בניגוד לכל השקעה אחרת כמו חסכון פנסיוני או ניהול תיק השקעות, בנטילת משכנתה אין חובה לקבל ייעוץ מאיש
1. לא מפזרים סיכונים
לווים רבים מתייחסים אל המשכנתה כאל מיקשה אחת ולוקחים את כולה באותו מסלול. בכך הם מתעלמים מהחוק הכי ידוע בכלכלה: פיזור סיכונים. במקרה זה כל היקף החוב צמוד לאותו מסלול ותלוי ב-100% בהתפתחויות הכלכליות שישפיעו על מסלול זה בלבד. כל שינוי מגמה בשוק עלול להביא לשינויים דרסטיים בהיקף ההחזר החודשי ובהחזר הכולל.
חשוב לדעת : משכנתה היא למעשה מעיין תיק השקעות, רק שבמקרה זה אנו רוצים שהוא ישאר קטן ולא יגדל. כמו בכל תיק, חייבים להגדיר מראש את רמת הסיכון הרצויה, אופי השינויים הצפויים ויכולת ההחזר בכל תסריט אפשרי. לכן, מומלץ להרכיב את המשכנתה ממספר מסלולים שימתנו את השינויים הצפויים.
2. למה דווקא 5?
לווים רבים אינם מודעים לעובדה כי קיצור של כל שנה ושנה במשך המשכנתה, משמעותו חסכון של אלפי שקלים בריביות המשולמות לבנק. מסיבה חסרת הגיון, חלק גדול מהמשכנתאות נלקחות בכפולות 5 שנים (10, 15, 20 או 25 שנה) במקום לקצר אותן ככל האפשר. לבנק זה כדאי, לנוטל המשכנתה – הרבה פחות...
חשוב לדעת: חלוקה למספר מסלולים שונים הנלקחים לאותה תקופה אינה נותנת את אותו היתרון של נגיסה בחלקים מההלוואה מהר ככל הניתן וע"י כך להקטין את קרן הלוואה ולצמצם את חשיפתה לריביות והצמדות.
3. לא מסתכלים קדימה
לווים רבים מתייחסים ליכולת ההחזר ולגובה ההחזר החודשי ביום לקיחת ההלוואה. זאת מבלי להתחשב בשינויים העתידיים שישפיעו על יכולת ההחזר כמו הקמת משפחה, גידול בסכום ההחזר החודשי של המשכנתה והוצאות נוספות. במצב זה עלול להיווצר לחץ כלכלי הגורר כניסה למינוסים ולקיחת הלוואות אחרות בבנק. בטווח הקצר, ההשלכות של שני המקרים הללו הן תשלום של ריבית גבוהה בהרבה ממה שהיו מקבלים בכל משכנתה. בטווח הארוך עלולים להגיע למצב של חוסר עמידה בתשלום המשכנתה.
חשוב לדעת: בתכנון נכון של משכנתה יש לקחת בחשבון את המצב המשפחתי, גילאי הילדים, המצב והביטחון התעסוקתי, יכולת התמודדות עם כניסה למשבר כלכלי (כלומר האם יש עוד כסף בצד), הרצון לשפר את הדיור ועוד.
4. לא מתכננים את העתיד
משכנתה ממוצעת נלקחת לתקופה של 20-25 שנה. לווים רבים מתייחסים להלוואה שנילקחה כאילו היא באמת מיועדת לתקופה שכזו ולא מתייחסים לשינויים הצפויים בדרך. הנתונים מראים שכ-70% מהלוואות המשכנתה משתנות במהלך הדרך ולא מסתיימות באותו מסלול בו החלו. השינויים נובעים מסיבות אישיות כגון קבלת ירושה, כדאיות למיחזור, עליה או ירידה ביכולת ההחזר החודשית וכדומה, או משינויים חיצוניים כמו שינויי ריבית, שינויים אינפלציוניים וכו'.
חשוב לדעת: "ישנם מסלולים המאפשרים שינויים ופרעון מוקדם ללא קנסות ויש כאלה המחייבים תשלום גבוה של קנס. בעת נטילת המשכנתה מומלץ להיערך לשינויים הצפויים במהלך השנים הבאות ולבנות את המשכנתא גם על פי הצרכים העתידיים".
5. לא מתייחסים לתנאים הנלווים
הבנקים השונים מציעים ללווי המשכנתה תנאים שונים כהטבות נלוות או התניות שונות על ההלוואה. בין השאר יש בנקים שמציעים הלוואות נוספות לכל מטרה, בתנאים טובים. זאת במסגרת המאושרת למשכנתה, כרטיס אשראי הכולל מסגרת גדולה ועוד. בנוסף, ישנם בנקים המאפשרים לקחת "הפסקה" מתשלום המשכנתה למספר חודשים, ללא הסבר. במקרים רבים שווי הטבות אלו והיתרונות שהם נותנים ללווה עצמו שווים מבחינה כספית הרבה יותר מאשר ריבית כזו או אחרת.
חשוב לדעת : התייחסות אך ורק לריבית עלולה לגורם ללווים רבים להפסיד הטבות אלו. חשוב להכיר את התנאים הנלווים ואת ההתניות השונות שמציע הבנק ואת השירות שיתן הבנק במהלך חיי המשכנתה. זהו פקטור משמעותי בעת בחירת הבנק בו רוצים לבצע את נטילת המשכנתה.
6.לא מתייחסים למשכנתה כאל חלק ממחיר הדירה
בישראל, למעלה מ-60% מעלות הדירה נלקחת באמצעות הלוואת המשכנתה. למרות זאת, בעוד מרבית רוכשי הדירות ינהלו משא ומתן עיקש עם מוכרי הדירות במטרה להוריד 5% עד 7% ממחיר הדירה, מרביתם כמעט ואינם מנהלים מו"מ עם הבנק על תנאי המשכנתה אלא רק על הריביות. מעבר לכך, מרבית הרוכשים מגיעים לבנק כמעט ללא הבנה בכל הקשור לתנאי ההלוואה ומונעים מעצמם את היכולת לניהול משא ומתן יעיל ומוצלח.
חשוב לדעת: ההפרשים בין סכומי הכסף שיוחזרו לבנק בהלוואות המשכנתה השונות יכול להגיע לפער של מאות אלפי שקלים, דבר שיכול להפוך את רכישת הדירה לעסקה גרועה.
לדוגמא כולנו ננהל מו"מ עיקש להוריד את הריבית ב 0.1% אולם אף אחד לא יבדוק כמה כסף עולה לו לקצר את תקופת המשכנתה ששם טמון החיסכון של עשרות אלפי שקלים. לדוגמא: בהלוואה של 600 אלף שקל ל-20 שנה ההחזר הכללי של המשכנתה הוא 1,037,000 שקל. באם נקצר ל- 19 שנה ההחזר הכללי יהיה 1,010,000 שקל - כלומר חיסכון של 27 אלף שקל, גם לאחר העלייה הקטנה בתשלום החודשי.
7. חשופים להפתעות
מסלולי המשכנתה מגוונים ומוצמדים לפרמטרים כלכליים שונים כגון מדד המחירים לצרכן, מט"ח, ריבית בנק ישראל, אג"חים שונים ועוגנים שונים. מרבית הלווים אינם מבינים מה המשמעות הכלכלית של כל מגמה, אופן התנהגותה, הסיכונים שבה, מה עלול לגרום לשינויים במגמה וכיצד כל שינוי שכזה משפיע על המשכנתה.
חשוב לדעת: הכרת מגמות השוק מהווה תנאי קריטי בבחירת מסלול משכנתה נכון, המתאים לאופיו ולצרכיו האישיים של הלווה. מגמות השוק משפיעות באופן ישיר הן על ההחזר החודשי והן על ההחזר הכללי.
8. מתייחסים רק להבדלי ריביות
לווים רבים מנהלים מו"מ ותחרות בין הבנקים על גובה ריבית המשכנתה בלבד ללא התייחסות למסלול הנבחר, למדד בו הוא תלוי וללא הבנה על כמה כסף הם בעצם מנהלים משא ומתן, בין הבנקים השונים. למעשה, מרבית האנשים אינם יודעים כי ניהול המשא ומתן על ריביות יגרום לחסכון מזערי, בעוד בחירה של מסלול לא נכון עלולה לגרום לתשלום מיותר של מאות אלפי שקלים לאורך התקופה.
חשוב לדעת: בהלוואה ממוצעת של כ- 600 אלף שקל ל-20 שנה, כל הורדה של עשירית האחוז מריבית המשכנתה תביא לחסכון של 10,000 שקל לכל התקופה, כלומר בין 20 ל 40 שקל בחודש בלבד.
9. מה שטוב לך או מה שטוב לבנק?
להבדיל מתהליך רכישת נכס שבו נבדקים לעומק מכלול של פרמטרים, בעת לקיחת משכנתה רבים מלוקחי המשכנתאות ניגשים לבנק לבד, ללא ידע מוקדם ובעצם מסתמכים אך ורק על הצעת פקיד הבנק. לו הלווים היו מעלים בדעתם כי זהו האיש שמייצג את הבנק ומטרתו היא להרוויח מהלוואה זו כמה שיותר, הם לא היו מסתמכים אך ורק על הצעתו. אי היכולת להכתיב לפקיד הבנק ולנהל משא ומתן על הרכב ההלוואה אותה הלווה רוצה, נותן לפקיד הבנק כוח רב בניהול המשא ומתן מול הלקוח ולהגדיל את רווחי הבנק בהלוואות אלו.
חשוב לדעת: נטילת משכנתה הינה ההתחייבות הכספית המשמעותית ביותר בחיי רובנו, לכן חשוב להתייעץ עם מומחה חיצוני למשכנתאות, המעדיף את אינטרס הרווח שלך על פני אינטרס הרווח של פקיד הבנק.
10. הכי ישראלי שיש...
אין דבר ישראלי יותר מלהשוות מה יש לשני... הדבר אינו שונה במקרה של נטילת משכנתה ולווים רבים משווים מה התנאים שקיבלו חבריהם, ולעיתים מבקשים את אותם מסלולי הלוואה ואת אותן הריביות. התבססות על הלוואה כזו או אחרת של חבר או מכר יכולה להיות טעות קשה שלתקן אותה יעלה עשרות עד מאות אלפי שקלים. לכל אחד יכולת החזר חודשים אחרת, צרכים שונים, אופי ונכונות ליטול סיכונים שונים ועוד.
חשוב לדעת: משכנתה אינה מוצר מדף והיא חייבת להיות מותאמת אישית לצרכיו של כל לווה בנפרד. הצרכים שלך, אינם הצרכים של החבר שלך ולא יכול להיות שלשניכם תהיה בדיוק אותה משכנתה כמו כן הסיכון שאתה לוקח אינו הסיכון שהחבר יכול לקחת. לפיכך התמחור שונה בין לווה ללווה ולכן לא ניתן להשוות בין הריביות אחד של השני.
הכותב הוא מנכ"ל AMG משכנתאות
