נתן חץ: "המחירים בשוק המשרדים עתידים לעלות בתוך שנה וחצי"

שאלת קיומה של "בועת נדל"ן" נהפכה לאופנתית במיוחד בשיח הכלכלי בשבועות האחרונים, ורוכשי הדירות אינם מוצאים את ידיהם ואת רגליהם בשלל התחזיות. לנתן חץ, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב אלוני חץ, אין כל התלבטות בשאלה האם מתנפחת בועה מסוכנת בשוק הנדל"ן הישראלי, לפחות לא בכל מה שקשור

בשוק הדיור למגורים, עם זאת, חץ סבור דווקא שניתן לחזות בתחילתה של בועה. "בשבועות האחרונים ראינו מחקרים על כך ששליש מהדירות שנרכשו למגורים, נרכשו לצורך השקעה. זו אמנם יכולה להיות בעיה, אולם בכל מקרה התופעה לא קיימת בשוק המשרדים", הדגיש.

למצגת של נתן חץ - לחצו כאן

גורמי הבועה: השמרנות בישראל ניצחה

למסקנה החד־משמעית בנוגע למצב שוק המשרדים בישראל הגיע חץ דרך ניתוח המאפיינים של בועת נדל"ן מניב. את הניתוח ערך דרך הפרספקטיבה של אלוני חץ וזרוע ההשקעות שלה בישראל, החברה־הבת אמות. "כשמדברים על בועה מדברים על בנייה ספקולטיבית ללא התאמה לביקושים הריאליים בשוק", הסביר חץ. "בישראל המצב הפוך - התחלות הבנייה בתל אביב צפויות לספק בשנתיים הקרובות כ־100 אלף מ"ר משרדים חדשים. זאת בעוד שעל פי תחזית צמיחה שמרנית של כ־3% לשנה, העיר תזדקק לשטח כפול".

הסיבה השנייה לאי־היווצרות בועת נדל"ן מניב, כך לדברי חץ, היא שוק המשכנתאות השמרני בישראל. "בועה מאופיינת במימון זול וזמין בשיעורי מינוף גדולים, ואפילו גדולים מאוד. זו הסיבה בגללה התפתחה בועת נדל"ן בעולם. משקיעים רבים לקחו הלוואות 'נון ריקורס' שכמעט לא מגלגלות עליהם את הסיכון (הלוואה שבה הנכס הנרכש הוא הביטחון היחיד להלוואה - נ.ס). בישראל זו פשוט שיטת מימון שלא היתה קיימת. הבנקים לא נתנו בארץ מימון 'נון ריקורס' וגם לא מימון במינופים גדולים", הוא טען.

"גורם שלישי לבועת נדל"ן", הוסיף חץ, "הוא הנפקת אג"ח סחירות ללא ניתוח מעמיק של הסיכונים וללא הבנה נדל"נית. בישראל היו אמנם הנפקות רבות, אבל הכסף הלך בעיקר לחו"ל שם היו חלומות גדולים. הכסף הזה מעולם לא הגיע לשוק המקומי, כך שבועת נדל"ן בשוק הישראלי פשוט לא היתה".

התנודתיות בעולם: המחירים באנגליה צנחו במחצית

לטענתו של חץ, שוק המשרדים בישראל לא רק שאינו נלכד בבועת נדל"ן, אלא גם שמר בשני העשורים האחרונים על יציבות ביחס למדינות רבות אחרות. "ניתוח הגרף הישראלי של מחירי השכירות ושיעורי התפוסה מוכיח זאת", אמר חץ, "בשוק האנגלי, לעומת זאת, אנחנו רואים תנודתיות רבה לאורך שני העשורים האחרונים. רק בין השנים 2003–2008 חווה השוק גאות ושפל כמה פעמים. המחירים בלונדון צנחו מכ־110 יורו למ"ר ב־2001 ל־70 יורו למ"ר בממוצע ב־2003, שבו וזינקו ל־150 יורו למ"ר ב־2008, ונחתכו מאז ביותר מחצי".

חץ מוסיף כי תהליך דומה התרחש גם בשוק הרוסי. "המחירים צנחו מרמה של כ־100 יו"ר למ"ר בתחילת 2008 לכ־50 יורו למ"ר כיום. ישראל הרבה יותר יציבה, וכמותה גם צרפת ושוויץ. שווקים אלו אמנם רשמו עליות וירידות, אך מתונות יותר".

חץ הודה כי השוק הישראלי חווה ירידת מחירים בשנתיים האחרונות, אך מדגיש כי מדובר בירידות קלות בהרבה ביחס לשווקים אחרים בעולם. "בתחילת 2008 עמדו רמות המחירים על כ־100 שקל למ"ר משרדים בתל אביב, ומתחילת 2009 התייצבו המחירים על כ־80 שקל למ"ר, עם התאוששות נוספת בתקופה האחרונה", הוא אמר בכנס. "גם ברמת התפוסה יש לשוק לאן לצמוח. שיעורי תפוסת המשרדים בתל אביב עומדים כעת על קצת פחות מ־90% לאחר שכבר היו סביב 95% ואף למעלה מכך בתחילת 2008. השוק הפגין יציבות יחסית במשבר האחרון, ובמקביל יש למחירים לאן לשוב ולעלות מבלי שתיווצר בועה בשוק המשרדים".

שינוי מגמה: המחירים ימשיכו לעלות

לקראת סוף דבריו ציין חץ כי עוצמת שוק המשרדים בישראל נמצאת בעלייה מאז 2005. "את עוצמת שוק המשרדים בוחנים על פי 'מדד מאן'. מדד זה משקלל את מחירי השכירות והמכירה למ"ר עם אחוזי התפוסה באזורי ביקוש, בעוד שכל אזור בישראל נמדד בהתאם לחלקו היחסי בשוק. אמנם נרשמה ירידה תלולה בעוצמת השוק מהרבעון האחרון של 2008 ועד תום הרבעון הראשון של 2009. אולם ברבעון השני של 2009 כבר נרשמה עלייה של 1%. מגמת העלייה הזאת, שאפילו הפתיעה חלק מהאנשים, צפויה להימשך גם אל סוף שנת 2009. החץ שוב נוטה למעלה".

לדברי חץ, שינוי המגמה מתבטא בפועל בהתייצבות שיעורי תפוסת המשרדים. "שיעורי התפוסה שירדו במקומות מסוימים, מתייצבים כיום", הוא אמר. "סוחרים שעיכבו בעבר החלטות על חידוש חוזים מתחילים להרגיש עתה שהגיע הזמן. הם שבים לשוק ורוצים לשכור משרדים במחירים שהולכים ועולים - וימשיכו לעלות. יש הרבה ביקושים שלא סופקו על ידי היצע מתאים. בתוך שנה וחצי קיימת סבירות גבוהה לעליית מחירי שכירות ומכירה של משרדים".