• תפריט
בורסת ת"א

בעקבות הנדל"ן הישראלי במזרח אירופה: 12 מיליארד שקל קבורים ברומניה

החל מכרישי הנדל"ן הגדולים ועד לדגי הרקק הקטנים - כולם הסתערו על רומניה ורכשו מכל הבא ליד: קניונים, דירות ואפילו קרקעות חקלאיות באזורים נידחים. היום כמעט כולם מלקקים את הפצעים. כתבה ראשונה בסדרה

כתבי כלכליסט 07:1115.12.08

התמוטטות הגוש המזרחי יצרה הזדמנויות עצומות להשקעות, וכמו תמיד הישראלים לא בזבזו זמן: שרי אריסון, לב לבייב, יוסף גרינפלד, מוטי זיסר, נחשון קיויתי, בועז מישעולי, שעיה בוימלגרין ועוד רבים אחרים פתחו במירוץ לכיבוש שוקי הנדל"ן המתעוררים במדינות הקומוניסטיות לשעבר. נדמה שאין כמעט טייקון ישראלי שלא ניסה בעשור האחרון להשיג דריסת רגל במזרח אירופה בכלל וברומניה בפרט. עיון בפרסומים מהשנים האחרונות מגלה שפע של דיווחים אופטימיים מטעם יזמים כחול־לבן שהיו בטוחים שמצאו את המטמון הרומני.

למשל: "רומניה הנה מדינה בעלת פוטנציאל השקעות גבוה ביותר". כך הסבירה בסר אירופה בדו"ח הדירקטוריון משנת 2007 את ההשקעות הגדולות שלה במדינה, שכללו הקמת 1,500 יחידות דיור. "האטרקטיביות שלה נובעת במידה רבה ממיקומה הגיאוגרפי כשער בין מזרח ומערב אירופה, בשל הגישה הישירה שלה לים השחור, ומהיותה בעלת כוח עבודה טוב וזול באופן יחסי", נימקה החברה.

 

שיכון ובינוי החמיאה לממשלת רומניה בהסבירה כי "המדינה נהנתה בשנים האחרונות מצמיחה גבוהה בזכות ניהול מדיניות מאקרו־כלכלית שקולה". אולי זו היתה הסיבה מדוע פיתחה החברה של שרי אריסון פרויקטים של תשתיות בהיקף של 1.5 מיליארד שקל במדינה.

 

לידמס הסבירה כי "השיפור בשוק המשכנתאות המקומי יצר עלייה בביקוש בתחום הנדל"ן למגורים", וכך נימקה את כניסתה ללא פחות מתשעה פרויקטים של מגורים ברומניה, כשהיא נסמכת על "השיפור משמעותי באינדיקטורים הכלכליים שהודות להם מושכת רומניה השקעות זרות בהיקפים גדולים".

 

תור הזהב של החברות הישראליות הסתיים כמובן עם פריצתו של המשבר הפיננסי העולמי, ובמיוחד לאחר קריסת בנק ההשקעות האמריקאי ליהמן ברדרס ב־15 בספטמבר. המאניה שאפיינה את התנהגות היזמים הפכה לדיפרסיה, ודו"חות הרבעון השלישי של 2008 כבר החלו לחשוף את הקשיים.

 

הזרים – יוצאים

 

אותן חברות שרק לפני שנה הכתירו את רומניה כהבטחה הגדולה, נשמעו לפתע הרבה פחות נחרצות באשר לפוטנציאל הגלום בה. בסר אירופה, למשל, הקפיאה את אחד הפרויקטים שלה עד להתאוששות השווקים; אטלס נכסים דיווחה על קשיים בקבלת מימון ועל ירידה בביקושים; אאורה של יוסף צליח ובועז מישעולי הודתה כי "לא מן הנמנע שהמצב הכלכלי הנוכחי יגרום לעלויות מימון גבוהות יותר, כאשר התנאים לקבלת מימון יהיו קשים יותר, הזמן יהיה ארוך יותר, והיזם עלול להידרש להון עצמי גבוה יותר".

 

סקטור הנדל"ן ברומניה מתקרר בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, שגורר הקשחה בתנאי ההלוואות, וגם המשקיעים הזרים החלו להדיר את רגליהם מהמדינה. דו"ח של סוכנות הנדל"ן העולמית Jones Lang LaSalle חושף כי מינואר ועד אוגוסט 2008 הסתכמו ההשקעות הזרות ב־902 מיליון יורו בלבד, צניחה של 43% לעומת התקופה המקבילה, והמגמה עתידה להימשך גם בשנה הבאה. העיתונות המקומית מדווחת אף היא על עצירת פרויקטים, נסיגה של משקיעים פיננסיים, קשיים בהשגת מימון, נטישה של שוכרים, פשיטות רגל ועוד.

 

כך, למשל, העיתון הרומני "Ziarul Financiar Newspaper" כתב כי סקטור הנדל"ן ברומניה עלול להתקרר בשל הקשחה בתנאי ההלוואות כתוצאה מהמשבר העולמי. בעיתונות הבינלאומית התחזיות קודרות עוד יותר. "אזרחי רומניה, שסבלו שנים מגרסה מעוותת של סוציאליזם שכפה עליהם ניקולאי צ'אושסקו (הרודן ששלט במדינה עד שהוצא להורג בדצמבר 1989 - נ"ס), עלולים לסבול כעת מגרסה מעוותת לא פחות של השוק החופשי. שוק הנדל"ן הרומני זינק מאוד גבוה, אבל המדינה נשארה ברובה ענייה. עלות רכישת דירה הפכה לגבוהה מאוד עבור הרבה מאוד משקי בית. עלות רכישת מ"ר בבוקרשט תפחה לממדי ענק, והפכה את רומניה ליקרה יותר מגרמניה או אוסטריה" - כך דיווח הבי.בי.סי הבריטי בראשית נובמבר.

 

פרוייקט נדל"ן בבוקרשט, רומניה פרוייקט נדל"ן בבוקרשט, רומניה צילום: בלומברג

 

גם סוכנויות דירוג האשראי לא נותרו אדישות למצבה של רומניה, וסוכנות פיץ' הורידה את הדירוג של המדינה מ־A ל־BBB, צעד שגרר אחריו הורדות דירוג בתחומי אשראי נוספים.

 

יותר מ־30 חברות ציבוריות הרשומות בישראל פועלות בשוק הרומני ואיתן עוד עשרות חברות פרטיות. חלקן הונפקו על בסיס ההנחה שרומניה היא השקעה מבטיחה, חלקן גייסו חוב פר פרויקט, אך לא כולן יעמדו בהתחייבויות ולא כולן ישרדו את המשבר. עם זאת, קיימים הבדלים לא מעטים בין מצביהן של החברות השונות.

 

רוב הפעילות הישראלית מתמקדת בשתי הערים הגדולות, בוקרשט וברשוב, אבל ישראלים רבים פנו לערי לוויין רומניות ואף השקיעו בקרקעות חקלאיות, שאיבדו - כפי שנראה בהמשך - את התוחלת שלהן. סך כל ההשקעה של חברות ישראליות בקרקעות ברומניה נאמד על פי בדיקת "כלכליסט" בכ־11.8 מיליארד שקל, כאשר מיליוני שקלים נוספים של השקעות מתוכננות הוכנסו בינתיים להקפאה.

 

הניסיון להתחקות אחר המניע להשקעות העתק ברומניה מחזיר אותנו אל הסקרנות הישראלית, אל האופי היזמי ואל הרצון להצליח, ובגדול, מעבר לים. הישראלים פנו לכבוש מחוזות בלתי מוכרים, אך יש להבדיל בין הוותיקים והמבוססים, שכבר רשמו כמה מימושי עתק, לבין חברות שנכנסו לרומניה רק בשנה־שנתיים האחרונות, השקיעו סכומים אדירים ונלכדו במיתון שאינו מאפשר מימושים.

 

סכנה ושמה בוקרשט

 

הבירה הרומנית בוקרשט היא האבן השואבת לרוב ההשקעות הישראליות, בפרט בתחום המגורים. לפי בדיקת "כלכליסט", ההשקעות הישראליות ברכישת קרקעות בעיר חצו את רף 2 מיליארד השקלים.

 

שנת 2007 היתה שנת השיא בפרויקטים של נדל"ן למגורים בבוקרשט. במהלך אותה שנה החלו להיבנות 60 פרויקטים שונים למגורים - שהיו 65% מכלל הפרויקטים למגורים ברומניה - כאשר תאריכי היעד לסיומם הגיעו עד לשנת 2015.

 

במהלך 2007 חלה גם עלייה תלולה של 20%–50% במחיריהן של רוב הדירות למגורים בבוקרשט ובפרבריה, עד ל־3,000 דולר למ"ר. מדובר במחיר מערבי לכל דבר, הנובע מעלייה מהותית במחיר הקרקע לפיתוח, מעלויות בנייה ומעלייה במשכורות. כאן גם טמון המכשול, מכיוון שרמות המחירים הגבוהות של הקרקע ושל הבנייה משקפות היום פחות הזדמנויות למשקיעים, במיוחד על רקע עצירת המימון הבנקאי כנגזרת של המשבר העולמי ועל רקע הקושי של רבים מהאזרחים לממן דיור בימים אלה.

 

מבין היזמים הבולטים בשוק המגורים בבוקרשט אפשר למנות את אדמה הולדינגס, ש־30 מתוך 51 הפרויקטים שלה מרוכזים ברומניה - כולם בתחום המגורים, רובם בבוקרשט. החברה השקיעה כ־80 מיליון יורו ברכישת קרקעות, ובדו"חותיה האחרונים דנה בהשפעת המשבר על פעילותה. החברה העריכה שבזמן הקרוב יירדו המחירים משתי סיבות: האחת היא המצב הפיננסי, שהוביל לשיעורי ריבית גבוהים יותר ולתנאי הלוואה נוקשים יותר; השנייה היא ציפיותיהם של הקונים הפוטנציאליים לצניחת מחירים.

 

לחברת הנדל"ן לידמס תשעה פרויקטים ברומניה, מהם שמונה בבוקרשט ובסביבתה המיועדים למגורים, ופרויקט נוסף בעיר סיינה המיועד לנופש ולמגורים. החברה השקיעה ברומניה 17 מילון יורו לרכישת קרקעות שעליהן ייבנו כ־3,500 יחידות דיור על שטח של 350 אלף מ"ר. השקעה בהיקף דומה ביצעה גם טאגור קפיטל, שאף היא התמקדה באזור בוקרשט.

 

שרי אריסון: באמצעות שיכון ובינוי. היקף חשיפה של 1.7 מיליארד שקל שרי אריסון: באמצעות שיכון ובינוי. היקף חשיפה של 1.7 מיליארד שקל צילום: בועז אופנהיים
עוד שמות מוכרים הפעילים בבירה הרומנית הם לב לבייב ושעיה בוימלגרין. לבייב השקיע כ־800 מיליון שקל בקרקעות למגורים, רובן בבוקרשט וסביבתה. לכל הקרקעות הללו תוכניות בנייה הנמצאות בשלבים כאלו ואחרים, אבל עדיין מדובר בפרויקטים על הנייר; לאנגל אירופה קרקעות בבירה בהשקעה של 5.3 מיליון שקל. גם לאאורה של צליח ומישעולי יש כמה פרויקטים למגורים בבוקרשט, בין השאר עם קבוצת גירון, ופלאזה סנטרס של מוטי זיסר (לאאורה יש מיזמים גם בפלוישט, זנגוב, פיאטרה נאמץ וברשוב).

 

העוגן: נדל"ן מסחרי

 

חברה נוספת היא ג'י.טי.סי RE, שהיא השחקנית הוותיקה ביותר באזור, אשר השקיעה כ־600 מיליון יורו בחמישה פרוקטים למגורים.

 

ג'י.טי.סי RE היא חברה־בת של קרדן אן.וי שבשליטת יוסף גרינפלד (21%). החברה פועלת ברומניה יותר מעשור באמצעות ג'י.טי.סי פולין וחברה־בת רומנית. בספטמבר 2007 היא ביצעה את אחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בבוקרשט, בעת שמכרה את אחזקותיה בבניין המשרדים American Colony תמורת 120 מיליון יורו, תוך שהיא רושמת רווח הון של 11 מיליון יורו.

 

לאחר מימוש של כמה פרויקטים, נותרו לחברה שני פרויקטים של בנייני משרדים בבוקרשט, שבהם השקיעה 129 מיליון יורו. למעשה, ג'י.טי.סי היא החברה הישראלית הכמעט יחידה שעוד פעילה במגזר המשרדים בעיר, המרוכז ברובו ליד נמל התעופה. אזור זה עתיד לסבול במיוחד מירידת מחירים, אך זהו גם האזור שנהנה מרוב עליות המחירים של השנים האחרונות.

 

בתחום המרכזים המסחריים פועלת ג'י.טי.סי בעיקר עם אאורה, והשתיים בחרו שלא לפעול בבוקרשט. "שוק הנדל"ן המסחרי שונה משוק המגורים והוא נפגע פחות בגל הראשון של המשבר", מסביר מישעולי מאאורה. "גם בתוך רומניה צריך להבחין בין השקעות בלב הבירה בוקרשט, שהן פחות אטרקטיביות כיום בשל רמות המחירים הגבוהות גם בתחום השכירות, לבין השקעות באזורים מתפתחים, שם הביקושים עדיין גבוהים".

 

גם עופר לינצ'בסקי, מנכ"ל החברה־בת אפי אירופה של אפריקה ישראל, נתלה במה שמסתמן לפי שעה כאי של יציבות יחסית ברומניה: "אנחנו עדיין לא מרגישים השפעה של המשבר על שוק הנדל"ן המסחרי, ועל רקע הנסיבות, אני מניח שנתמקד רק בו לפחות בטווח הקצר־בינוני. נתחיל בבניית פרויקטים חדשים רק לאחר שנקבל מימון ונזהה ביקושים". אפי ביצעה את ההשקעה המסחרית הגדולה ביותר בבוקרשט - 1.25 מיליארד שקל בקניון במרכז העיר, כאשר רק את הקרקע היא מימנה מהונה העצמי, בהיקף של 30–40 מיליון יורו.

 

הסיבה לאופטימיות בתחום הנדל"ן המסחרי נעוצה במחסור היחסי בתחום הקניונים. נכון לסוף שנת 2007, ישנם בסך הכל 11 מרכולי ענק בבוקרשט, ויש מקום לפיתוחם של רבים נוספים, בעיר ובפרבריה. בבוקרשט עצמה קיימים ארבעה קניונים בלבד, לעומת 20 ויותר בבירות מקבילות במזרח אירופה, כמו בודפשט וורשה. עם זאת, בשל רמות המחירים הגבוהות בבירה עצמה, סביר ששוכרים רבים יתקשו לעמוד בדמי השכירות. לכן, ההבטחה האמיתית גלומה בפרברי בוקרשט ובפרברי ערים אחרות במדינה.

 

יש חוב – בברשוב

 

יעד אטרקטיבי נוסף מבחינת ישראלים רבים היתה העיר ברשוב, המרוחקת 160 ק"מ מצפון לבוקרשט. גם העיר הזו ריכזה בשנים האחרונות השקעות אדירות בתחום הנדל"ן, מה שלדעת יזמים ישראלים מעמיד אותה לצד בוקרשט בשורת הערים שאיבדו את פוטנציאל עליות המחירים. בברשוב כ־300 אלף תושבים, והיא נחשבת לצומת מרכזי של סחר ותעשייה.

 

מוטי זיסר: באמצעות פלאזה סנטרס. היקף חשיפה של 1.6 מיליארד שקל מוטי זיסר: באמצעות פלאזה סנטרס. היקף חשיפה של 1.6 מיליארד שקל צילום: אוראל כהן
חברות ישראליות רבות, כמו בסר אירופה, לדוגמה בחרו בברשוב כיעד עיקרי להשקעות, וגם הן מדווחות כיום על עצירת פרויקטים. לבסר שני פרויקטים בברשוב להקמת 1,500 דירות בהשקעה של כ־650 מיליון שקל. בפרויקט הראשון, ששמו ארקדיה, פועלת החברה לקבלת היתר בנייה לשלב הראשון שלאחריו היא תבחן את המשך צעדיה, לפי יכולתה לגייס מימון בנקאי ולאור המצב בשווקים בכלל ומצב שוק המשכנתאות בפרט. הפרויקט השני, נאטורליס, הוכנס להקפאה עד התעוררות השווקים בשל קושי בהשגת ליווי בנקאי.

 

גם חברת ליטו נדל"ן השקיעה כ־15 מיליון שקל ברכישת קרקע בברשוב, שעליה היא קיוותה להקים פרויקט מגורים שכרגע נעצר. אלי בר, סמנכ"ל בחברה, תולה זאת במחנק האשראי: "יש לנו חלקת קרקע אחת ברומניה שנחה לה בשלום ומחכה להזדמנות. חשבנו לעשות כמה דברים, אבל כרגע החלטנו לחכות, אלא אם כן תגיע הזדמנות. הנכס שלנו נמצא במקום טוב, אבל הבנקים עצרו את כל האשראי לבנייה".

 

שחקנים משמעותיים נוספים בברשוב הם חברת אסים שהשקיעה 20 מיליון שקל ברכישת קרקע של 148 דונם, לצד השחקניות הגדולות אאורה (שתכננה פרויקטים לבניית 2,000 דירות) ואדמה הולדינגס.

 

סיפור הפרברים

 

ערב רב של חברות ישראליות פועל ברחבי רומניה, בעיקר בערים כמו קמפינה, פלוישט, סנגוב, פיאטרה נאמץ, טימישוארה וקונסטנצה. בדרך כלל מדובר בערי גבול ובאזורים חקלאיים הסמוכים להן, שם מצאו הישראלים קרקעות לרכישה במחירים מגוחכים, שנעו בטווח שבין 10 ל־20 מיליון שקל לקרקע. בסך הכל השקיעו החברות הישראליות סכום של בין 800 אלף למיליון שקל, אבל רוב ההשקעות איבדו כל תכלית.

 

עם החברות הפעילות באזורים ה"אחרים" של רומניה אפשר למנות את אסים, שברשותה מאות דונמים בסאפינה, קורבנסה וג'יורג'יו בהשקעה של כ־80 מיליון שקל; מלרג, שהשקיעה 5 מיליון שקל ברכישת 15 דונם בקמפינה; ורדינון, שהשקיעה 8 מיליון שקל ברכישת קרקע להקמת קניון בפלוישט; חברת חנן מור, שהשקיעה 7 מיליון שקל בקרקעות חקלאיות בסנגוב; וחברת ניו הוריזון, שהשקיעה בשישה פרויקטים שונים הנמצאים בשלבים שונים של קבלת אישורים בערים צ'רניקה ופיאטרה נאמץ, הרשומים בספרים בסכום של 48 מיליון שקל.

 

שוק מימון סגור

 

לב לבייב: במאצעות אפריקה ישראל. היקף חשיפה של 1.4 מיליארד שקל לב לבייב: במאצעות אפריקה ישראל. היקף חשיפה של 1.4 מיליארד שקל צילום: גלעד קוולרצ'יק
מסתבר שישנם עוד עשרות ישראלים בעלי חברות פרטיות שרכשו קרקעות באזורים חקלאיים שבפרברי הערים הקטנות - בתקווה לשינוי ייעוד הקרקע. כעת, עם שוק מימון סגור, גם הרשויות מקשיחות את תנאי הבנייה ולא מעניקות היתרים. התוצאה היא שבמקרים רבים ההשקעות יירדו לטמיון.

 

מישעולי: "היתה תקופה שכל דובר רומנית חשב שהוא מומחה לנדל"ן, והקרקעות החליפו ידיים בין ימי ראשון וחמישי - ימי הטיסה בקו תל אביב־בוקרשט. כיום הנפגעים העיקריים הם היזמים הקטנים יותר. מי שנשאר עם הקרקעות נתקע, כי אין אשראי, אין קונים ואין תוכניות בנייה מאושרות. ליזמים כאלה רומניה היא פשוט חור שחור. הישראלים לא הפנימו שנדל"ן הוא מקצוע כמו כל מקצוע אחר. הם לא לקחו את עצמם ברצינות, חשבו שאפשר לנהל עסקים בשלט רחוק וכשלו. זו רשלנות במקרה הטוב, ומעשה לא ישר במקרה הפחות טוב. אם יש הבטחה, היא נמצאת בפרברי הערים, אך לא במקומות נידחים מדי".

 

"הרבה ישראלים", ממשיך מישעולי, "קנו קרקעות במחירים מצחיקים - סביב אגמים, הרים וגבעות, באמת מקומות מקסימים - אבל אין היום מה לעשות בהן. היזמים האלה לא הבטיחו לעצמם זכויות בנייה, ולמעשה איבדו לגמרי את כספם. תופעה נוספת היא מעין 'משחק פירמידה' שבו היזמים הישראלים מכרו אחד לשני קרקעות, והאחרון שהחזיק בקרקע - נשאר תקוע. נוסף על כך הבנקים בשנה האחרונה מקשים הרבה יותר על קבלת מימון, הם הרבה יותר בררניים בבחירת הלווים וגם הריביות עולות".

 

בפרברי הערים נרשמת אמנם פגיעה בתחום המגורים, אבל לא בתחום הנדל"ן המסחרי. לדברי משעולי, המפתח מרכזים מסחריים, חלקם בשותפות עם ג'י.טי.סי בערים בוזאו, סוצ'אבה, פיאטה ניימץ, ארד וביסטריצה - הצרכן הרומני עדיין משתוקק למרכזים מסחריים ולפי שעה אין ירידה בביקושים לשכירות בקניונים שבבנייה.

גם חברת פלאזה סנטרס של זיסר אינה נסוגה בינתיים מהקמת פרויקט הדגל שלה, Casa Radio בבוקרשט, שאמור לכלול 600 אלף מ"ר של שטחי מסחר, בידור, פנאי, משרדים ובית מלון, ושבנייתו אמורה להסתיים בעוד כארבע שנים.

 

נוסף על כך מפתחת החברה שבעה פרויקטים של מרכזים מסחריים ברחבי רומניה למסירה עד שנת 2012. סך כל הפרויקטים של פלאזה סנטרס ברומניה מוערכים בכ־327 מיליון יורו, כאשר ההכנסות הצפויות להתקבל מהם מסתכמות בכ־462 מיליון יורו. למרות קשיי המימון, הצליחה החברה לקבל באחרונה מימון בנקאי של 18 מיליון יורו לפרויקט חדש שלה בשם Miercurea Ciuc בזכות הפעילות האדירה והוותיקה שלה ברומניה.

 

בדו"חות הרבעון השלישי ציינה החברה כי "למרות התנאים הקשים בסביבת הנדל"ן במזרח אירופה, נמשיך לפתח פרויקטים". עם זאת, גם פלאזה סנטרס אינה מתעלמת ממחנק האשראי, והיא כותבת שלאחר שתקבל רישיונות בנייה, היא תתנה את הבנייה עצמה בזמינותו של מימון מתאים.

 

שיכון, בינוי ותשתיות

 

רומניה אינה רק שוק נדל"ן יזמי, וחברות ישראליות כבר זיהו את הפוטנציאל הגלום בתחום התשתיות במדינה. מדובר בעיקר בשיכון ובינוי של שרי אריסון, ובדניה סיבוס מקבוצת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב.

 

נכון לסוף 2007, יש לשיכון ובינוי מיזמי קבלנות בתחום התשתיות בהיקף של 1.5 מיליארד שקל, שהניבו לה אשתקד רווח גולמי נאה של 295 מיליון שקל, צמיחה של 40% לעומת הרווח שנרשם בשנת 2006. נוסף על כך פועלת החברה גם כיזמית בתחום הדיור למגורים, בהקמת נכסים שלא למגורים וכן בהשכרת דירות למגורים ונכסים שאינם למגורים. בתחום המגורים יש לחברה שני פרויקטים בבוקרשט על שטח של כ־150 דונם.

 

שיכון ובינוי ציינה כי בשנת 2006 צמח המשק הרומני בקצב מהיר של 7.7%, כתוצאה מצריכה פרטית מוגברת וצמיחה בהשקעה בנכסים קבועים. עם זאת, החברה הוסיפה כי "היציבות הכלכלית והצמיחה הגבוהה עשויות להתערער, בשל כישלון הרשויות להתמודד עם הסיכונים שנובעים, בין השאר, מגידול הגירעון בחשבון השוטף במאזן התשלומים".

 

הגירעון בחשבון השוטף של רומניה עלה ליותר מ־10% מהתוצר, ושיכון ובינוי מציינת שהדבר נגרם כתוצאה מביקושים מוגברים שאותם מובילה המדיניות הפיסקאלית ומעלייה בשכר ובהיקף המועסקים. "בשלב זה, נראה כי הרשויות אינן מתמודדות באופן מעשי עם הבעיה, דבר שעלול להביא לאיבוד אמון מצד המשקיעים ולמשיכה פתאומית של הון מהמדינה".

 

דניה סיבוס, זרוע הקבלנות של אפריקה ישראל, פועלת אף היא ברומניה בתחומי הבנייה והתשתיות: התחום הראשון היה אחראי לכ־22% מהכנסותיה בתשעת החודשים הראשונים של השנה, שהם כ־430 מיליון שקל. 32% מצבר ההזמנות של דניה סיבוס מגיעים מרומניה, אולם שני פרויקטים לצד ג' כבר הוקפאו. בתחום השני היא מתמודדת במכרז.

 

לוויינים והימורים

 

מי שחושב שרומניה היא רק נדל"ן עבור הישראלים עשוי להיות מופתע. חברת אלרן השקעות שבבעלות גדי ושמואל דנקנר, למשל, מחזיקה ברשת פארמה (דרגסטור) תחת המותג ניו לייף. ואולם בשל ירידת הערך של הרשת הפרישה החברה כ־14 מיליון שקל ברבעון השלישי. עד לסוף הרבעון השקיעה אלרן כ־10.3 מיליון יורו ברשת כהלוואת בעלים, ונתנה ערבות בהיקף של 4 מיליון יורו לבנק רומני כנגד הלוואה בהיקף זה. אלרן אמורה לפרוע את ההלוואה באפריל 2009, והיא מציינת בדו"חותיה שאין כל ודאות שהרשת תקבל שוב אשראי מאותו הבנק. באחרונה סגרה ניו לייף אחת משבע חנויותיה, בשל חוסר רווחיות, ורואי החשבון שלה הצמידו לדו"חותיה הערת "עסק חי" בשל האי־ודאות לגבי יכולתה לקבל תמיכה פיננסית. זאת, לאחר שאלרן הודיעה כי תפסיק את הזרמת הכספים לרשת. כעת פועלת אלרן למציאת משקיע שיקנה ממנה את הרשת לפני שזו תקרוס.

 

אלרן גם מחזיקה 25% מהחברה DTH, המספקת שירותי טלוויזיה בלוויין לכ־200 אלף מנויים תחת המותג BOOM. החברה עדיין רושמת הפסדים, שאותם זוקפת אלרן לעלויות הקמה ולהוצאות הרצה שוטפות. גם כאן מחפשת אלרן משקיעים שיזרימו הון, או לחילופין משקיעים שירכשו את חלקה בחברה.

 

עוד חברה הפועלת ברומניה ושסיימה את הרבעון השלישי עם הערת "עסק חי" היא גלובליקום טרייד (לשעבר מילומור סחר של פרדי רובינסון). גם חברה זו מחזיקה בנתח (8.8%) מחברת הטלוויזיה DTH ובעוד שתי חברות העוסקות בשיווק ומכירה של טלפונים סלולריים. השקעתה הנוכחית ברומניה נאמדת בכ־15 מיליון שקל.

 

קווינקו, בבעלות יגאל זילכה (58%), מפעילה בתי מלון וקזינו בבוקרשט באמצעות החברה־בת קווין רומניה (100%). בסוף 2007 חכרה קווין רומניה מבנה בעיר קונסטנצה ל־49 שנה, לצורך הפעלת קזינו עתידי בהשקעה של 10 מיליון יורו. לפי דו"חות קווינקו, בוקרשט מרכזת נתח גדול משוק משחקי המזל ברומניה, שאמנם אינו נתון לרגולציה מחמירה, אך סובל כמו שווקים אחרים מהמיתון. כתוצאה מכך ירדו הכנסות קווינקו ברבעון השלישי ב־22% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, והסתכמו ב־4.5 מיליון יורו. הרווח התפעולי מהפעלת הקזינו בבוקרשט צנח ב־76% ל־600 אלף יורו בלבד. גם מספר המבקרים פחת ב־2,000 לעומת הרבעון המקביל והסתכם ב־25 אלף. בשורה התחתונה הסתכם הרווח למבקר מהפעלת הקזינו ברומניה ב־189 יורו, ירידה של 13.3% לעומת הרבעון המקביל ב־2007.

 

אחרונה חביבה היא סינמה סיטי אינטרנשיונל, בבעלות משפחת גרינדינגר הישראלית הפועלת בתחום התיאטראות והקולנוע מאז שנת 1929. החברה נכנסה לשוק הרומני בסוף שנת 2007, בעת שפתחה שני קומפלקסים, כששניים נוספים אמורים היו להיפתח החודש, אך פתיחתם נדחתה. מעבר לכך, בכוונת החברה לבנות 29 מתחמים שבהם יהיו 280 בתי קולנוע, ובכך להפוך את רומניה למדינה השנייה בגודלה מבחינת היקף הפעילות של סינמה סיטי במזרח אירופה.

 

בחזרה - לעתיד

 

איש מהפעילים בשוק הרומני אינו מוכן להתנבא לגבי העתיד. "מאוד מוקדם להעריך איך יתפתח השוק", סבור יובל מורן, מנכ"ל חברת נאוסיטי ש־57% מנכסיה (517 מיליון שקל מתוך 915 מיליון שקל) מושקעים ברומניה. "כרגע המשקיעים נרתעים מרכישת קרקעות במדינה, ויש ירידה במחירי דירות חדשות. מצד שני, יש עלייה במחירי דירות יד שנייה. קשה לדעת לאן השוק הולך. אמנם המדינה סובלת מהמשבר, אבל השאלה היא מה יהיה אחר כך. לפי דעתי, לשוק הרומני יש לאן לגדול".

 

ישנה גם השקפה פסימית, שאת אחד מביטוייה אפשר למצוא למשל בדו"חות חברת אר.או. פיוצ'ר - הפועלת ברומניה ב־12 פרויקטים שונים, ובעלות כוללת (קרקע ובנייה) של 188 מיליון יורו. וכך כותבת החברה: "שוק הנדל"ן ברומניה נמצא במשבר עמוק שתוצאותיו הן בין השאר האטה - עד כדי עצירה - של מכירת דירות למגורים, היעדר עסקאות בקרקעות ואי־יכולת לקבל מימון לרכישת קרקעות. נוסף על כך הבנק המרכזי הרומני הקשיח את התנאים לקבלת הלוואות לרכישת דירה (הלוואות משכנתה) באופן המקשה על רוכשים לממן עסקאות לרכישת דירות שכבר נחתמו".

 

הנחת העבודה המרכזית של החברה היא שהמשבר בשוק הרומני יימשך לפחות עד תחילת 2010, לכן בכוונתה לעצור חלק מהפרויקטים ולא להתחיל בבניית פרויקטים נוספים. נוסף על כך היא תנסה למכור קרקעות שבהן טרם החלה הבנייה - ככל שהמצב יאפשר.

 

מישעולי: "איש אינו יודע מה יהיה עומק המשבר. להערכתנו, המחצית הראשונה של 2009 תהיה גרועה מאוד לכל מגזרי הנדל"ן, כולל הנדל"ן המסחרי. עם זאת, אני מאמין שלאחר מכן תחל התאוששות, והמחצית השנייה של 2009 כבר תיראה טוב בהרבה".

 

מישעולי מציין שממשלת רומניה הודיעה באחרונה על הורדת המע"מ על דירות מגורים מ־19% ל־5%. "מדובר בחיסכון מטורף לרוכשים, שצפוי לתת 'בום' אדיר לכל שוק המגורים. אבל זה יקרה רק בעתיד. לא כרגע".

 

השתתפו בכתיבה: נעמה סיקולר, סיון איזסקו, שי אספריל, רחלי בינדמן, ענת ציפקין, הדר רז ותומר קורנפלד
50תגובות
בטל שלח
  • תאבי בצע לעולם לא ילמדו , תמיד ייפלו בפח הבא למה ברנרד מיידוף וכמותו מצליחים גם בעידן המידע הנגיש , מחשבים ואינטרנט , התשובה היא כמובן במבנה האישיות של האדם.
    על הסקלה יש תמיד תאוות בצע ופחד סמוי או גלוי.
    צר לי רק על העניים אשר שמו את הפרוטות האחרונות שלהם בידי נוכלים ומאחזי עיניים
    משפטים כמו "אני לא מאמין שאיציק יעשה לי דבר כזה" או " אני מתכוון לרכוש דירה לי או לבני או בתי בכסף שייכנס מההשקעה שלי "
    המצחיק / מעציב שהנוכלים ייצאו טוב מכל הסיפור וגם ייזכו לשמור על רוב הכסף.

    אלמוני הכואב את כאב התמימים.
    (09.08.09)
  • יש כאלה שגם הצליחו ברומניה לא כולם נכשלו במדינה המזרח אירופאית.
    יש כאלה שגם הצליחו בגדול - ראו כדוגמא את איש העסקים נתי מאיר שבימים אלה גם מתמודד לנשיאות רומניה...

    רמי לוין, (06.01.09)
  • כל רודפי הבצע היהודים!חיכיתי הרבה זמן לומר לכם:מגיע לכם! (ל"ת)
    זמוש, (21.12.08)
  • TAMA 38/ יש הרבה בניה ל TAMA 38בנתניה ואור עקיבא.לצורך בניה דירות למחירה ולשחירות.
    אין צורך לקנות אדמה. רווח נקי 50-100% ואין מיסים. זמן אישורים ובניה 12-14 חודשים. אוקף 2-3 מליון ש"ח. טל. 0522481943 גריגורי.
    גריגורי, (21.12.08)
לכל התגובות