• תפריט
בורסת ת"א

מיוחד: חוששים ממגדלי קלפים? הבנקים מקשיחים התנאים למימון נדל"ן

בבנקים נוקטים משנה זהירות בבדיקת הסיכון למתן מימון לפרויקטים בארץ, אבל מדגישים: "אף אחד לא סגר את הברז"

רונית גודמן ושי פאוזנר 20:5304.10.08

"אתה שואל אותי אם יש בשוק פאניקה? אז התשובה היא כן. אבל הפאניקה היא אצל לקוחות, לא אצלנו". כך אמר בסוף השבוע בכיר באחד הבנקים הגדולים בישראל בשיחה עם "כלכליסט". קשה למצוא בימים אלה בנקאים שיסכימו להתייחס למה שמתרחש באחד הענפים הרגישים ביותר למשבר העולמי, ואלה שמוכנים לעשות זאת מדברים בזהירות רבה, בעיקר מחשש לעורר פאניקה ותגובת שרשרת. בימים האחרונים נדמה שגם אנשי ענף הנדל"ן שניסו להתעלם מהנעשה בשווקים הפיננסיים - כבר אינם יכולים לעשות זאת.

מנהלת החטיבה העסקית בבנק לאומי, רקפת רוסק מנהלת החטיבה העסקית בבנק לאומי, רקפת רוסק צילום: בועז אופנהיים

לדברי הבכיר, בבנק שבו הוא עובד - אחד הבנקים הגדולים במשק בכלל ובתחום מימון ענף הנדל"ן בפרט - הוחלט להטיל מגבלות קשות יותר על מקבלי ההחלטות בתחום המימון בבנק בכל הנוגע לרמת החשיפה למיזמי נדל"ן. "אנחנו נוקטים משנה זהירות בבדיקת הסיכון במתן מימון לפרויקטים בארץ", אומר הבכיר. "בעניין הפרויקטים בחו"ל אנחנו מקפידים כבר תקופה ארוכה, אבל כעת אנחנו הרבה יותר זהירים גם לגבי פרויקטים בישראל".

 

ענף הנדל"ן בארץ ידוע כממונף ברובו (ממומן על ידי גיוס חוב) וככזה הממומן בשלוש השנים האחרונות בעיקר באמצעות הנפקות בשוק ההון, מימון בנקאי ומימון של גופים מחו"ל. עשרות מיליארדי שקלים הוזרמו לשוק הנדל"ן, שידע שנתיים מהטובות בתולדותיו, מהנפקות בבורסה המקומית, והכסף שימש ברובו הון עצמי להשקעה בפרויקטים בחו"ל אך גם עבור פרויקטים בישראל.

 

רוב המימון הבנקאי נעשה עבור פרויקטים ספציפיים, בדרך הנקראת "מימון פרויקט סגור", שבה הבנק מממן את הפרויקט בשלבים השונים של הבנייה ומלווה אותו עד סופו.

 

הפוטנציאל מוצה

 

משיחות עם יזמי נדל"ן שונים בשבועיים האחרונים עולה כי עיקר החששות בשוק הנדל"ן הישראלי בנוגע למימון אינו נובע מחוסר נכונות של הבנקים לתת הלוואות לפרויקטים חדשים. רוב היזמים מעריכים כי יצמצמו מאוד או שכלל לא ייכנסו לפרויקטים בתקופה הקרובה לפחות עד שתתייצב המערכת הכלכלית בארץ מחדש, עניין שיכול לארוך חודשים ואפילו שנה או יותר. ממה בכל זאת חוששים היזמים? בעיקר מפני קושי עתידי למחזר הלוואות שנלקחו בשוק ההון ובחו"ל בפרויקטים שהשלמתם תתאחר בשל תנאי השוק.

 

 

אחת הבעיות העיקריות של הבנקים בבואם לתת אשראי או למחזר חוב קיים לפרויקטים בענף הנדל"ן נובעת מכך שכבר כיום מצויים, לפחות חלקם, ברמת חשיפה הקרובה לרמה המרבית המותרת על פי הוראות הפיקוח על הבנקים - כלומר כ-20% מההלוואות שניתנו כבר הופנו לנדל"ן.

 

"אף אחד לא סגר את הברז", אומר גורם בשוק הבנקאות המקומי בתשובה לשאלה על יחסו של הבנק ללווים שיחזרו אליו בחודשים הקרובים כדי "לגלגל" את ההלוואות שכבר קיבלו במקום לפרעם בתאריך היעד המקורי. אולי בניסיון להרגיע או מתוך התעלמות ממגבלת ה־20%, הוא אומר: "נכון שהפאניקה כבר כאן, אבל אנחנו ממשיכים להאמין שהטוב ביותר עבורנו הוא לשמור על כוחם של הלקוחות בענף הנדל"ן.

 

"בחלק מהמקרים תהיה זו טעות אם נתעלם מהמצוקה של היזם. אין מכלול אחד ברור של נתונים שלפיהם מחליטים למי לתת הלוואה לפעילות נדל"ן ולמי לא. כל לקוח נבדק לגופו. בעצם, מה שחשוב הוא לא מי היזם אלא על איזה פרויקט אנחנו מדברים. האנשים שלנו עובדים מסביב לשעון כדי לזהות את הפרויקטים שכדאי לממן ואת אלה שלא".

 

הביצועיסטים בצרות

 

לא ברור כמה זמן ייקח ליזמים למכור או להשכיר את השטחים שבנו, ועד כמה ייפגעו הפרויקטים שלהם בשל קשיי גורמים שהם תלויים בהם. רבים מהיזמים, המתקשים לתכנן את פעילותם, מבינים כבר עכשיו שיעמדו לפני מציאות שונה, אם ייאלצו לבקש למחזר הלוואות.

מנהל החטיבה העסקית בבנק הפועלים, ציון קינן מנהל החטיבה העסקית בבנק הפועלים, ציון קינן צילום: בועז אופנהיים

 

עם זאת, קשה לבוא בטענות אל הבנקים. די להציץ בסיפורים שנשמעים בשוק בחודשים האחרונים על עשרות קבלני ביצוע שנקלעו לקשיים או שהקפיאו את העבודות באתרי הבנייה בגלל חוסר יכולת לעמוד בדרישות תשלום, כדי להבין עד כמה מסוכנת כיום פעילות מימון שוק הנדל"ן. בשנתיים האחרונות נפגעו קבלני הביצוע בגלל כמה גורמים, ובהם זינוק של מאות אחוזים בעלות תשומות הבנייה כגון ברזל, נפט ושכר עבודה.

 

מספר לא מבוטל מהפרויקטים יצאו לדרך - כדרכם של פרויקטים בשוק הבנייה - כבר לפני יותר משנתיים, וקבלני הביצוע חתמו על חוזים שלא הביאו בחשבון את עליית תשומות הבנייה ונתקעו בפרויקטים עם שכר נמוך מדי מכדי לעמוד בהוצאות.

 

הבשורה הטובה היא שבימים אלה המצב משתנה. מחירי הנפט צנחו ואיתם גם מחירי הברזל, שנחתכו כמעט בחצי ושבו כמעט שנתיים לאחור. עם זאת, רבים מהפרויקטים עדיין מבוצעים לפי חוזים ישנים, שבהם נרכשו חומרי הבניין במחירי שיא, וליזמים יהיה קשה להניע את הפרויקט קדימה בשל סכסוכים על רמות המחיר שידרשו קבלני הביצוע.

14תגובות
בטל שלח
  • מחירי דירות יד שניה באזורים טובים לא ירדו וגם אם כן לא משמעותית לכל מחפשי ההזדמנויות שהשוק במיתון בגלל קריסת בורסה שלושה דברים קורים :

    1. יש ביקוש לדירות יד שנייה ולא לדירות קבלן על הנייר

    .2. יש פחות דירות טובות בשוק לקנייה אנשים פשוט לא מוציעים דירות למכירה, השוק מתכווץ .

    3. אנשים מחפשים להשקיע במקום בקופות גמל ובורסה קזינו בדירות קטנות שזאת השקעה מצוינת באזורים מבוקשים .

    אגב מי שזקוק למשכנתא והוא בר יכולת החזרה יקבל כזאת גם 80% משכנתא אולי לא בבנק לאומי אבל בבנקים אחרים כפחות כרגע ואין סיבה שלא יקבל .בנק לאומי די פגע בעצמו .

    צריך לקחת בחשבון שייקח יותר זמן למכור ותתכן ירידה של 5%-10% על פי דירה ספסצפית למרות כול מה שנאמר וזה אגב סביר בהחלט ..

    לכל מי שחושב שיקרה יותר מזה בשוק הדירות הרגילות באזורי הביקוש פשוט לא מבין בזה .
    אחד שיודע . , (07.10.08)
  • המחירים גם בתל אביב ירדו. מי שחושב שתל אביב חסינה מפני ירידת מחירים - טועה ומטעה. ברור שגם בתל אביב יש השפעה למה שהולך בשוק הנדל"ן, וכבר אפשר לראות ירידה של שכר הדירה החודשי בלפחות 10 אחוזים בכל מקום. במרכז, בדרום ובצפון. אנשים לא יכולים לעמוד במחירי השכירות המטורפים שבעלי הבתים דורשים, אז הם עוזבים ועכשיו פתאום יש המון דירות להשכרה ובמחירים טיפה יותר ריאלים. לא להטעות את הציבור. מי שכותב שאין שינוי הוא כנראה בעלים של דירה בתל אביב, אבל אף אחד לא מטומטם. לבעלי הדירות: הייתם צריכים לבוא לקראת השוכרים כבר מזמן, אבל רדפתם בצע, ועכשיו תיתקעו עם כל הדירות שלכם ועם משכנתא מטורפת. זה מה שקורה: תפסת מרובה - לא תפסת !!
    הילה, (05.10.08)
  • מחירי הנדל"ן -ירידה ודאית. חברים, מחירי הנדל"ן ירדו רק בגלל - הציפיה שהם ירדו.
    כלומר, לא חשובים שאר הנתונים- מדדים, משכנתאות וכו', כולם חושבים ומצפים שהמחירים ירדו ולכן הם לא ירכשו כעת כלום ויחכו לירידה,
    רק ההמתנה לירידת המחירים וכתוצאה מכך ירידה בביקושים ובמכירות תביא בהכרח לירידה במחירים.
    פשוט לא?
    עופר , (05.10.08)
  • מגמות במחירי הנדל"ן למגורים מחירי הנדל"ן ירדו בעתיד בגלל שני תהליכים (שקשורים האחד בשני).
    האחד - הקשחת התנאים למשכנתאות - מכאן ירידה בביקוש ומכאן קיטון במתח הרווחים של הקבלנים.
    השני - ירידה במדד תשומות הבניה (חומרי גלם).

    שני גורמים אלו יגרמו בוודאות לירידה במחירי הנדל"ו, זה תהליך איטי (לוקח זמן להבין שאם לא מורידים מחירים אז לא מוכרים - מי שיתעקש להחזיק מחיר "הגבוה" ואין לו גב חזק סביר שיקלע לקשיים ובמקרה הגרוע - יפשוט רגל).
    לגבי משפרי דיור - בעלי דירות שרוצים לשדרג דירתם על ידי מכירת הנכס שברשותם ולקיחת משכנתא נוספת - גם להם יהיה קושי (פסיכולוגי) למכור נכס במחיר נמוך ממה שחשבו עד עתה שיקבלו או מהמחיר שבו הם רכשו אותו ואז לממש הפסד - מרבית שוק הנדל"ן לדיור הנו משפרי דיור.
    בקיצור - מחירי הנדל"ן ירדו ולמעוניינים לרכוש - מומלץ להמתין.

    עופר, (05.10.08)
לכל התגובות