• תפריט
פרסום ושיווק

2009 בתחום הקניונים: המתחרים מאחדים כוחות נגד עזריאלי

בשנה שחלפה השאירו לב לבייב, נוחי דנקנר ויצחק תשובה את ענף הקניונים להשתלטות של מליסרון ובריטיש ישראל. 2010 מסתמנת כעוד שנה סוערת בגלל ההנפקה הקרובה של קבוצת קניוני עזריאלי

נעמה סיקולר 08:5731.03.10

"שנת מפנה", מכנה מליסרוןאת 2009 בדו"חותיה הכספיים, ובצדק. אלא שהשנה שנפתחה עם רכישת קניון רמת אביב וקניון סביונים מלב לבייב היא לא רק שנת המפנה של החברה בבעלות יולי וליאורה עופר, אלא שנה מיוחדת בכל קנה מידה לשוק הקניונים הישראלי כולו.

מה דעתך על מניית מליסרון:
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
קנייה חזקה קנייה המתן מכירה מכירה חזקה

השנה החולפת עמדה בסימן שינוי ביחסי הכוחות בשוק ובסימן מגמה של ריכוזיות. טייקוני הקניונים הוותיקים בהובלת לב לבייב (שמכר את קניון רמת אביב וקניון סביונים), נוחי דנקנר (שמכר את קניון גבעתיים) ויצחק תשובה (שמכר את קניון חיפה ו קניון כרמיאל) פינו את מקומם; בריטיש ישראלומליסרון ביצרו את כוחן כשחקניות המרכזיות בעולם הקניונים "הציבוריים" (הנסחרים בבורסה). כשעל הפרק הנפקת הענק של הקניונים מקבוצת עזריאלי, גם 2010 מסתמנת כשנה סוערת.

 

כמה שווים הקניונים בישראל?

 

וכך מתוארת השנה האחרונה באחת מהערכות השווי שצורפו לדו"חות חברת מליסרון: "ענף הקניונים והמרכזים המסחריים בישראל הולך ומצטמק מבחינת הרכב הבעלויות שבו, ונהפך בהדרגה לרשתות של קניונים המצויות בבעלות חברות המתמחות בנדל"ן מסחרי".

 

את ריבוי העסקאות והחלפות הידיים בתחום לא קשה להסביר. "בישראל קיימים כ־0.3 מ"ר של שטחי מסחר פר־תושב", מצטטת בריטיש ישראל בדו"חותיה השנתיים סקירה של מינהל מחקר וכלכלה במשרד התמ"ת, ולפיה הקניונים בישראל אחראים לכ־40% מהפדיון הכולל של שטחי מסחר בישראל. הפדיון המוערך של התעשייה עומד על 20 מיליארד שקל בשנה. חלק מהרכישות נעשה מתוך מטרה להשביח ולשפר את הביצועים של המרכז המסחרי, וחלק מתוך שיקול של תשואה מובטחת.

 

אז מהו הקניון בעל השווי הגבוה ביותר השנה, חברת הניהול של איזה קניון מפסידה, כמה משלמים דמי שכירות בכל קניון, כמה הרוויח השנה החניון של קניון רמת אביב ומי הכי מפחד מהקניון החדש של עזריאלי בקריית אתא? את כל התשובות אפשר היה למצוא בדו"חות הכספיים ובהערכות השווי שצורפו אליהם שפורסמו השבוע. הסקירה מכילה התייחסות רק לקניונים הגדולים המוחזקים בידי חברות ציבוריות שפרסמו את דו"חותיהן הכספיים עד למועד זה.

 

שכירות גבוהה ברמת אביב

 

בחינת הערכות השווי של עשרת הקניונים הציבוריים הגדולים בישראל מלמדת כי שוויים נאמד ב־9.2 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של 6.5% בשווי המצרפי של עשרת הקניונים הנבדקים בין 2008 ל־2009 ועלייה של 14% מסוף 2007 ועד סוף 2009.

 

בחינת הערכות השווי לעשרת הקניונים מלמדת כי שווי הקניונים עלה בתשעה מבין עשרת המקרים. הירידה היחידה המינורית שייכת דווקא לקניון בעל השווי הגבוה ביותר אשתקד והשנה - הקריון, שהשנה ירד שוויו ל־1.8 מיליארד שקל, ירידה של 0.3%. שישה מבין עשרת הקניונים שנבדקו מציגים עליית ערך דו־ספרתית בשנתיים (דצמבר 2007־דצמבר 2009), ורק קניון אחד - קניון השרון - איבד לאורך שנתיים מעט מערכו: 1.8%.

 

הקריון. שווי של 1.8 מיליארד שקל הקריון. שווי של 1.8 מיליארד שקל צילום: גיל נחושתן

 

במקום השני, אחרי הקריון (לפחות עד שייחשפו הערכות השווי של עזריאלי), ניצב קניון רמת אביב עם שווי של 1.64 מיליארד שקל, עלייה של 7.6% בשנה. קניון רמת אביב הוא תחת בעלי שליטה החדשים מאז מרץ 2009, חברת מליסרון, שמחזיקה בשלושה מבין ארבעת הקניונים בעלי השווי הגבוה ביותר - הקריון, קניון רמת אביב וקניון רננים ברעננה, במקום הרביעי.

 

אף ששוויו של הקריון גבוה מזה של קניון רמת אביב, דמי השכירות ברמת אביב גבוהים פי 2.5 מהקריון ועומדים על 426 שקל למ"ר בממוצע, הסכום הגבוה ביותר מבין כל הקניונים. דמי השכירות הנמוכים ביותר למ"ר נגבים בקניון רננים - 126 שקל למ"ר. במרבית הקניונים נעים דמי השכירות סביב 150 שקל למ"ר בחודש. בעלי הבית החדשים בקניון רמת אביב נהנים מהכנסה נוספת שלא שכיחה במרבית הקניונים בישראל, והיא הכנסת החניון ברמת אביב, שעמדה השנה על 14.7 מיליון שקל. הכנסות החניון רשמו ירידה של 3% לעומת 2008 בשל שיטת גבייה חדשה, לפי חלקי שעה.

 

עזריאלי יתמודד מול הקריון

 

במקום השלישי ברמות השווי נמצא הגרנד קניון החיפאי של בריטיש ישראל, עם תג שווי של 1.04 מיליארד שקל. הגרנד קניון הוסיף לשוויו 16% בשנתיים.

 

בזירה הצפונית מסתמנת בשנים הקרובות תחרות של ממש בתחום הקניונים. באזור פועלים הקריון של מליסרון וקניון חיפה. לאחרונה עבר קניון חיפה בעלות מדלק נדל"ן לקבוצת עזריאלי, שעתידה לפתוח בעוד כשנתיים מרכז קניות חדש בקריית אתא. באותו רדיוס קיימת לקניונים תחרות גם מצד כמה פאואר סנטרים ומרכזי קניות נוספים דוגמת CINEMALL (לב המפרץ), מתחם ביג בקריית אתא ומתחם חוצות המפרץ, שמצוי גם הוא בשליטת מליסרון (עם שותפים). מליסרון מדווחת כי על רקע פתיחה של מתחם בתי קולנוע ב-CINEMALL מורגשת פגיעה בהכנסות מתחם הקולנוע שלה בקריון, וצופה כי הקניון החדש של עזריאלי עתיד להתחרות עמה בתחומים של אופנה ומוצרי צריכה לבית. עם זאת, את היקף ההשפעה על ההכנסות, אם בכלל, אין באפשרותה להעריך.

 

על עליית הערך המרשימה ביותר השנה חתום דווקא קניון קטן יותר - קניון ערים בכפר סבא, בבעלות חברת אמות מקבוצת אלוני חץ. שוויו של הקניון עלה השנה בלא פחות מ־48.6%. לאורך שנתיים עלה שוויו בשיעור מדהים של 82%, בין היתר בעקבות עסקה לרכישת הזכויות ב"קניון ערים על הכיכר" ביולי 2009 מידי משפחת חבס בתמורה

ל־160 מיליון שקל. קניון "ערים על הכיכר" ממוקם קרוב לקניון ערים הוותיק.

 

קניון ארנה בהרצליה. שווי של 617 מיליון שקל קניון ארנה בהרצליה. שווי של 617 מיליון שקל צילום: מאיר פרטוש

 

צפיפות גבוהה בשרון

 

בחינת הפיזור הגיאוגרפי של עשרת הקניונים שנבחרו לא מפתיעה. מרבית הקניונים ממוקמים סביב רדיוס מצומצם של כמה קילומטרים בלבד באזור השרון. חמישה מבין הקניונים הגדולים של החברות הציבוריות נמצאים באזור רעננה, כפר סבא, הרצליה ונתניה. האם בצפיפות הזו יכולים לשרוד קניונים נוספים? נראה שכן. במהלך השנה האחרונה נפתח בכפר סבא מתחם "G", ובמהלך השנה צפוי להיפתח לא רחוק משם גם קניון שרונים בהוד השרון.

 

שני הקניונים בהרצליה, ארנה של מנופים פיננסיםושבעת הכוכבים של הכשרת הישוב, מוצגים בדו"חות הכספיים של החברות בסכומים דומים למדי, 617 מיליון שקל ו־613 מיליון שקל בהתאמה. הנתון המעניין הוא זה של ארנה: למרות השיפוץ ושיעורי התפוסה הנמוכים יחסית, הוא מוצג בשווי גבוה בכ־7% ביחס ל־2008. זאת אף על פי שדמי השכירות למ"ר ירדו, ואף שהקניון המשיך לתת הנחות לשוכרים (בסכום של כ־3.7 מיליון שקל) - תופעה שבמרבית הקניונים היתה שייכת יותר למחצית הראשונה של 2008.

 

אחד הפרמטרים הרלבנטיים לעולם הקניונים במונחי רווחיות הוא הרווחים מהשכרת נכסים והפעלתם (NOI). למעט קניון ארנה, שנמצא כאמור בשיפוצים, הציגו כל יתר הקניונים שיפור ביחס לרווח שרשמו ב־2008. שיעור השינוי הגדול ביותר ביחס ל־2008 שייך לשני הקניונים בעלי השווי הגבוה ביותר - הקריון ורמת אביב - שחתומים גם על הרווח הגבוה ביותר במונחים אבסולוטיים - 157.4 מיליון שקל ו־125.7 מיליון שקל בהתאמה. במונחים יחסיים מדובר בצמיחה של 8.6% ו־8.3% בהתאמה, אולם גם ביתר הקניונים נרשמו עליות של 8%-2.4% ברווח מנכסים והפעלתם.

 

חברות הניהול מפסידות

 

האספקט הפחות רווחי הוא דווקא חברות הניהול של הקניונים. אלה מסיימות בחלק מהמקרים את שנת הפעילות בגירעון, כיוון שהוצאותיהן גבוהות מההכנסות מדמי אחזקה או דמי ניהול. כך, למשל, חברת הניהול של קניון רמת אביב מסיימת את 2009 בגירעון של 6.3 מיליון שקל לעומת 8 מיליון שקל ב־2008. בשבעת הכוכבים מדובר בגירעון של 2.5 מיליון שקל לחברת הניהול, וגם בקניון ערים נרשם הפסד של 2.2 מיליון שקל בחברת הניהול. עם זאת, בקריון, למשל, אין גירעון ניהולי וגם ברננים הניהול מאוזן.

 

אם 2009 תיזכר בעיקר כשנה שבה השתנתה מפת הבעלות על הקניונים בישראל, ב־2010 יהיה כנראה מקום של כבוד לפאואר סנטרים ולקניונים הפתוחים. בחברות הוותיקות, שגם הן מחזיקות בדרך כלל בכמה מתחמים כאלה, מסרבים להתרגש. בריטיש ישראל מסבירה בדו"חותיה כי חוויית הקנייה והבילוי בקניון שונה מזו של הפאואר סנטר, וכי הסיכון הטמון בהפעלת פאואר סנטר גבוה מזה של הקניון.

14תגובות
בטל שלח
  • 11-- התגובה שלך לא נשמעת טוב... "מקום מפגש לילדים ולמבוגרים..."

    אתה בטוח שזה חוקי..?
    לא נשמע טוב, (07.04.10)
  • 12 - כמה שאתה צודק. (ל"ת)
    אורחת לרגע רואה כל פגע, (31.03.10)
  • רק על הקניון בעירי לספר ידעתי
    קניון ערים בכ"ס הוא יחודי. הוא לא מייבש את העיר כי הוא גם נמצא במרכז העיר וגם בגלל שהוא פתוח. רחבת השיש שלידו נמסרה לטיפולו והיא תמיד מקום מפגש לילדים ומבוגרים, עם בתי קפה מסביב ומגרש נרחב למשחקים/אופניים/סקטים במרכזה. אין עוד מקום כזה בעולם - ותאמינו לי, חיפשתי.
    כפר סבאי גאה, (31.03.10)
  • לא יודע למה, כל פעם שאני מסתובב באיזה קניון, כולם נראים לי... כמו ערסים שמתלבשים כמו מומי ושיראל, ופרחות שמתלבשות כמו ההיא מהפרסומת של הדיוטי-פרי
    (31.03.10)
לכל התגובות