• תפריט
מגזין נדל"ן נובמבר 2017
מגזין נדל"ן נובמבר 2017 הפניות האדר

עיר מתחילה מהרחוב

פרופ' איריס ערבות, דקאנית הפקולטה לאדריכלות בטכניון ומי שמעצבת את דור המתכננים הבא, חיה בשלום עם מגדלים וצפיפות חמורה, אבל לא מוכנה להתפשר על דבר אחד: מרחב ציבורי איכותי. ראיון ראשון

כששואלים את פרופ' איריס ערבות אם הכוונות להכפלת מספר הדירות הן ריאליות, היא מחייכת. "לא רק שזה אפשרי, זה יקרה בהכרח", היא אומרת. "פריז למשל הרבה יותר צפופה מתל אביב. אוכלוסיית ישראל גדלה, רמת החיים עולה. השאלה אינה 'האם אפשר' להכפיל את כמות הדירות אלא 'איך אפשר': איך זה ייעשה ומה יהיה בין בנייני המגורים ובסביבתם".

 

הכיוון שמסמנת ערבות אינו רק תיאורטי. ערבות אינה רק חוקרת בעלת שם בתחומי חוויית הסביבה והעיצוב העירוני: כדקאנית טרייה של הפקולטה לארכיטקטורה ולבינוי ערים בטכניון, יש לה השפעה עצומה על הדור הבא של האדריכלים בישראל. הסטודנטים שלה מעצבים בתים ומבני ציבור, יֵשבו בוועדות לתכנון ולבנייה ברשויות המקומיות, וישפיעו על עיצוב מציאות המגורים בישראל. לכן את התובנות והביקורת שלה — שאותה היא משמיעה בזהירות מוקפדת ובלי להיות פרסונלית — אפשר, וצריך, לקרוא כתחזיות. כך, למשל, כשהיא מסמנת מה חסר לדעתה בקדחת הדיור של השנים האחרונות. "ישראל שונה מארצות מערביות אחרות. במקומות כמו ארה"ב, גרמניה, צרפת, ספרד, יש ערים שמתרוקנות. אצלנו זה הפוך, אנחנו במגמת גידול אוכלוסייה. זה שנושא הדיור הוא על הפרק זה מעולה. שיבנו דירות. יש בהן צורך".

 

פרופ' איריס ערבות. "בהייטק, בתוך שלוש שנים הכל משתנה מקצה לקצה. ערים לא משתנות כל כך מהר" פרופ' איריס ערבות. "בהייטק, בתוך שלוש שנים הכל משתנה מקצה לקצה. ערים לא משתנות כל כך מהר" צילום: אלעד גרשגורן

 

 

אם כן, המהלכים והמאמצים של שר האוצר כחלון וראש מטה הדיור אביגדור יצחקי הם בכיוון הנכון?

"מה שעושים כאן הוא טוב, אבל לא מספיק. לא מספיק לדאוג רק לקוביות הבטון האלה, צריך לטפל גם בחיים שמתרחשים שם למטה. לא מספיק לקחת זוג צעיר עם ילדים ולשים אותם בקופסה; הם צריכים גם לחיות חיים עשירים, שיהיה תמריץ לרדת למטה, ללכת עם הילדים, להגיע לתיאטרון, לחברים, למקומות עבודה, למרכזים עירוניים. לא מספיק לסמן 'וי', להגיד 'בניתי אלף יחידות דיור', 'אישרנו את התוכנית'; צריך להשקיע בתכנון שיוצר 'מקום' ולא להזניח את הטיפול בתשתיות. לא מספיק לבנות בניינים ולהניח לפקקי תנועה להיווצר לרגליהם; חייבים תחבורה ציבורית אמינה, ויצירה של תרבות הליכה ברגל, עם צל ועניין. לא יקרה כלום אם יהיו מקומות שאליהם לא מגיעים ברכב: בתי ספר יסודיים, למשל, צריכים להיות כאלה שהולכים אליהם, שרוכבים אליהם באופניים — לא התופעה הזו של המוני הורים שמסיעים ילדים במכוניות פרטיות עד לבית הספר. להורים יש תחושה שאם נתנו לילד ללכת, הם לא טיפלו בו, וזה חבל. גם המבוגרים כל היום יושבים במשרד, ברכב, בבית — ואז הולכים לשלם למכון כושר כדי לרוץ על הליכון ולעשות ספורט".

 

בשבחי הנדיבות האורבנית

 

מונח המפתח שבו משתמשת ערבות הוא "נדיבות". "נדיבות עירונית היא תפיסה שלפיה אנשים זכאים לחיות טוב במרחב הציבורי, גם במרכז העיר וגם בשכונה", היא מסבירה, "שהמרחב יזמין הליכה ברגל, שיהיו בו חופש תנועה, מערכות ירוקות, אזורי ספורט, צל, נגישות טובה לתחבורה ציבורית, שפה ושם אנשים יוכלו לשבת לקפה, שכל אחד ואחת ימצאו את עצמם על פי צורכיהם, ויוכלו לקחת חלק בכל זה בחינם, או כמעט בחינם. הירקון, למשל, הוא מקום כזה, ואפשר לחגוג בו יום הולדת.

 

ניו יורק ניו יורק צילום: אי פי איי

 

 

"בהלסינקי, בברצלונה ובסידני — שבכל אחת מהן העברתי סמסטר בשבתונים — התקיימו האיכויות האלו של רשות הרבים. יכולתי להגיע לכל מקום בהליכה בסביבה נעימה, מצלה, ירוקה, בטיחותית; וכשהתעייפתי יכולתי לחזור בתחבורה ציבורית. לכן אני אוהבת את הערים האלה, שכל כך נדיבות במרחב הציבורי שלהן. בסידני למשל, ראיתי חתונות שמתקיימות בפארק הציבורי".

 

במצב הנוכחי של שוק הדיור, ישראלים רבים מרגישים ששיח על נדיבות במרחב הציבורי הוא מותרות. דחוף להם יותר לדבר על המחסור בדירות.

"אין ספק שמצוקת הדיור דורשת פתרונות דחופים, אבל הדירה אינה הכל. מהדירה צריך לצאת לעבודה, לקניות, לבית הספר, לחברים, לבילוי. תנועה היא חלק בלתי נפרד מהזכות לעיר. אנחנו צריכים גם לגור וגם לנוע, גם ברגל וגם ברכב; פתרון של בעיה אחת לא יעלים את האחרת.

 

"לצערי, כשאני צריכה להגיע לתל אביב לאירוע שמתחיל בשמונה בערב, אני מתלבטת, כי יהיה לי קשה לחזור בתחבורה ציבורית. עם זאת, תל אביב היא הלב, מוקד הפעילות, התרבות, האמנות. עבור אנשים רבים היא מקור הלחם שמאפשר לחיות, ועבור אנשים רבים עוד יותר היא הפרח שבשבילו כדאי לחיות. צריך לאפשר לכולם את הזכות לתל אביב".

 

ונקובר ונקובר צילום: אי פי איי

 

 

אבל עתודות הקרקע בה הולכות ומתמעטות.

"ראשית, אנשים רוצים לבלות ולעבוד בתל אביב, אבל לא בהכרח לגור בה. השאלה היא כמה זמן לוקח להם להגיע למרכז העיר. זו לא שאלה של מרחק, אלא של זמן. היה אכפת לך לגור בחדרה או גדרה, אם יכולת להיות במרכז תל אביב בתוך חצי שעה? גדרה וחדרה לעולם לא יהיו המוקד, אבל הן יכולות להיות סביבת חיים נעימה. הבעיה היא חוסר התאמה בין עומס הנסיעות לתשתיות.

 

"שנית, תל אביב אינה העיר הצפופה בישראל: זו בכלל בני ברק, שהצפיפות בה גדולה פי שלושה מתל אביב. בקנה מידה עולמי, תל אביב בכלל לא נחשבת צפופה. כך שהשאלה אינה אם הצפיפות העירונית תגבר, אלא כיצד היא תגבר. לא כמה, אלא מה תהיה האיכות של רשות הרבים באותם אזורים צפופים, כולל מגורים, תעסוקה ופנאי. לא מה גובה הבנייה, אלא אם נצליח להפיח חיים ברחוב, ליצור מערכת ירוקה ופתוחה, גישה נוחה, כל מה שמשרת אזרח.

 

"כשאני מגיעה לתל אביב ברכבת, אני תמיד מעדיפה לרדת באוניברסיטה וללכת לאורך פארק הירקון. אני לא אוהבת רחובות שהם כמו כבישים. דרך נמיר היא רחוב קשה ולא נעים; הוא חיוני, אבל טוב שבעיר יש חלופה להליכה ברחוב כזה. גם בעיר התחתית בחיפה אני לא אוהבת לצעוד, אני מעדיפה ללכת לשם מהדר, כי זה מקום מעניין ומשתנה, רואים בו משפחות, חיים אמיתיים, בניינים, עצים, מדרגות. כל אלה מספרים סיפור".

 

ברלין ברלין צילום: רויטרס

 

 

"פינוי־בינוי הוא לא פתרון פלא"

 

איך אנחנו יוצרים התחדשות עירונית חכמה וטובה, ובמהירות שנחוצה לנו?

"אני לא בטוחה שאפשר לעשות את זה מהר. אי אפשר לקבל איכות גבוהה אם לא משקיעים כסף וזמן. אי אפשר לחסוך פה זמן. בהייטק, בתוך שלוש שנים העולם משתנה מקצה לקצה. ערים לא משתנות כל כך מהר".

 

פינוי־בינוי, שמתקדם בעצלתיים ביחס לציפיות שתלו בו, הוא מענה טוב לצרכים של ישראל?

"בכל עיר מרקמים מזדקנים, מתבלים, מאבדים מאיכותם. שום דבר אינו נצחי. אם אין השקעה בבניינים, אם אין אחזקה וחידוש, אחרי 50 שנה הבניין יאבד את שוויו, ואפילו יהווה סכנת נפשות — אבל הקרקע, בתל אביב ובסביבתה, שווה המון. אין פינוי־בינוי כשזה לא משתלם. כשהמכפיל מייצר ערך מפלצתי, או כשערך הקרקע אינו מצדיק זאת, המדינה תצטרך לחפש גישות אחרות.

 

"פינוי־בינוי כשלעצמו אינו פתרון פלא. זו גישה טובה לחידוש ולציפוף מרקמים אורבניים כששווי הקרקע גבוה. לפעמים הוא כרוך בפגיעה באוכלוסייה חלשה, שלא מבינה את התהליך ואת זכויותיה. במקרים אחרים, גם הם שכיחים, יש מי שמזהים הזדמנות לגרוף רווחים על חשבון השכנים. המפתח הוא ברגולציה שמאפשרת את זה, ובניהול משא ומתן".

 

צריך להגדיל אחוזי בנייה כדי לזרז את התהליך?

"הכל תלוי במכפיל. פינוי־בינוי נועד במקור גם לצורך חיזוק בניינים לרעידות אדמה, זה רעיון טוב וחשוב, אבל לא תמיד אפשר להפעיל אותו כשאין מכפיל סביר. אני מכירה מקומות שקבלנים לא ניגשים אליהם. אבל גם אי אפשר להרים מגדל של 20 קומות באזור של ארבע קומות”.

 

בת ים בת ים צילום: רונית סבירסקי

 

פתרון אחר שצובר תאוצה בישראל הוא רחובות ורטיקליים, עם מגדלים כרחובות עומדים.

"בהשוואה למקומות אחרים בעולם, כמות המגדלים בתל אביב לא מוגזמת. אבל ברלין יכולה להיות מודל מעורר השראה לעיר תוססת עם מרכז אינטנסיבי, שבה מצליחים לשמור על העיקרון של לא יותר משש קומות".

 

בהיעדר עתודות קרקע זמינות, מגדלים יכולים להיות פתרון טוב למצוקת הדיור?

"תלוי איפה ולמי. אין פתרונות כלליים שמתאימים לכל מקום. רבי קומות במרכז העיר יכולים להיות אטרקטיביים, אבל הראייה של מגדלים כפתרון גורף היא בעייתית, משום שהוא מספק פתרון רק למיקרו־דירות למי שרוצים לגור באמצע העיר, או לעשירים. זה מתאים ליחידים ולזוגות בשלבים מסוימים בחיים ובמקומות מסוימים, למשל בדירות המיקרו בניו יורק. גם בתל אביב יש מי שסגנון החיים שלהם דומה, אבל לא כל מקום הוא ניו יורק או תל אביב.

 

"מנהטן בנויה בגריד צר. כל גורד שחקים שצומח על מגרש הוא עולם בפני עצמו, אבל מכיוון שזו מנהטן, הרחובות מלאים פעילות. כשיישמו סכמה דומה במקומות דינמיים פחות, הרחובות איבדו את איכותם. כשבונים רבי קומות באזור שאינו מנהטן, ומתייחסים רק לבניין ולא לקשרי הגומלין שלו עם סביבתו — כמו שעושים בהרבה מקומות בישראל — הרחוב לא מסוגל לחיות, כי אין לו ממה. אין כלום ברחוב, אין סיבה ללכת ברגל. הרחוב הופך לכביש. החיים מתרחשים בתוך קופסה בקומה 13 של מגדל, ואחר כך בקופסה שהיא הרכב שלך, כדי להגיע לעוד קופסה. זאת דוגמה למרחב ציבורי לא מזמין, שאין בו שום נדיבות.

 

כיכר אתרים כיכר אתרים צילום: פוסטר ושות' אדריכלים לונדון, ישר אדריכלים

 

 

"לעומת זאת, בוונקובר שבקנדה גם בנו גורדי שחקים, אבל שם התייחסו לארבע הקומות הראשונות, שלהן יש קשר ישיר לרחוב: מיקמו בהן חנויות, משרדים, שירותים — ורק מעל זה צומחים גורדי השחקים. גם שם מתלוננים על רכישת דירות להשקעה ועל מגדלים חשוכים בלילה, אבל הרחוב שומר על איכותו כרחוב".

 

"עדיף לא להיתקע 40 שנה עם עצם בגרון"

 

כיכר אתרים, שעכשיו עומדת לפני שינוי, היא דוגמה לרשות הרבים שלא טופלה טוב?

"ישנה היסטוריה מעניינת של יחסי תל אביב והים, וחבל שבנו את הכיכר מלכתחילה. אבל זה היה ועכשיו נגמר".

 

נגמר? הכיכר עומדת להשתנות, ובמקומה יוקמו שלושה מגדלים שיכללו שטחי מסחר בדרך לים. התוכנית החדשה, שתוכננה על ידי משרד אבנר ישר הישראלי ומשרד נורמן פוסטר הבריטי, ספגה ביקורת ציבורית.

"כשתל אביב ניגשת אל הים שלה באמצעות שדרה ציבורית, נדיבה, הייתי מעדיפה שהשדרה הזו תסתיים בגישה ישירה לים, שאוכל להגיע עם כפכפים ומגבת, לא דרך פסאז'ים מסחריים עם גוצ'י ולואי ויטון. זה חלק מהקסם של תל אביב. השאלה אינה אם למעלה יגורו אנשים במגדלים, אלא כמה הפרויקט כולו חוסם את המעבר מהעיר אל חוף הים שלה. היו יכולים לעשות את זה עם רשות רבים פתוחה, נגישה לכל, 'נדיבות עירונית' פשוטה".

 

במקום זה ייבנו מגדלים של 93 קומות במצטבר, וזה עוד לפני שמוחקים את קרלטון ובונים עוד בניין.

"אין סיבה לעליהום אוטומטי נגד מגדלים ליד הים. מה שחשוב בעיניי זה הקשר בין העיר לים. אם יש מגדל של 20 או 45 קומות, אני לא רואה בזה הבדל עצום, אנחנו ממילא רואים את הים מגובה הקרקע. מה שחשוב הוא ההשפעה הסביבתית: שהשטח יהיה נגיש, פתוח, נדיב, רצוף, ויאפשר שדה ראייה ותנועה רציפה של הולכי רגל; שארבע הקומות הראשונות, שבהן מתרחשת 'העיר של הציבור', יטופלו באופן מיוחד; שזה לא ייצור עומס מכוניות, או יותר מדי צל או רוח שיהרגו מקומות מסוימים. מבחינת מה שקורה למעלה — חשוב רק שהמגדלים יהיו אסתטיים ושלא יהיו אפלים, עם דירות נופש ריקות".

 

התוכנית הזו הוצגה לציבור כעניין מוגמר, ללא חלופות. כשהתושבים השמיעו ביקורת קולנית בדיון איים מהנדס העיר עודד גבולי "לפרק את הדיון הזה בשנייה וחצי". זה לא נשמע כמו נדיבות.

"ברור שסדר הדברים הנכון הוא שיתוף ותהליך פתוח לציבור. הרבה אדריכלים רואים את עצמם כבעלי התפקיד הזה של הנושא ונותן עם הציבור, של המקשר, יש המון אדריכלים שהעבודה שלהם מאוד חברתית".

 

בני ברק בני ברק צילום: אורן אגמון באמצעות אילן ארד תעופה

 

 

במקרה של כיכר אתרים, היזם והעירייה הם מבעלי הנכס. אפשר לסמוך על ההחלטה שיקבלו יחד, או שחסרים פה שומרי סף?

"החברה האזרחית צריכה להשמיע את קולה לפני היווצרות עובדות בשטח. כיכר אתרים החזיקה מעמד 40 שנה, עד שבסוף לא החזיקה יותר. עדיף לא להיקלע ל־40 שנה עם עצם בגרון. יש לנו, כמתכננים, גם ידע מקצועי וגם עמדה ערכית, תובנה על התפקיד החברתי והאתי שלנו, וחייבים לנצל את שניהם לטובת הציבור".

 

"גוש דן ייהפך לרצף אחד"

 

הזכרנו את אדריכל אבנר ישר מתוכנית כיכר אתרים. לאחרונה הוא הציע תוכנית שבה כל ציר של תל אביב ופרבריה יקבל שם אחיד ויטופל בגישה מאחדת, שתחבר את שכונות הלוויין למרכז העיר כדי שכולם ייהנו מחוויית העיר. ברוח זו יהיה אפשר לאחד, למשל, את רחוב קאופמן שמדרום לטיילת עם שדרות ירושלים שביפו, ועם רחוב העצמאות בבת ים.

 

"אלך רחוק יותר: אני בעד שתל אביב ובת ים יהיו חלק מרשות מקומית אחת. החיבורים האלה ייווצרו: גם אם עושים מאמץ להפריד בין דברים, בסוף מערכת התנועה קובעת את הקישוריות; היא שתקבע את הגבולות הממשיים של תל אביב, את השימוש בחלקים השונים שלה ואת ההצלחה שלהם. כשייווצר לחץ מדרום תל אביב לכיוון בת ים, הרחובות ייפתחו ויתחברו.

 

"זאת לא שאלה של עיצוב עירוני, זאת שאלה של ערכים. מבחינה תכנונית כל גוש דן הוא רצף אורבני אחד, וכך צריך לראות אותו. הסתגרות ויצירת צווארי בקבוק לא טובות לאף אחד. תכנונית כל זה צריך להיות רצף המשכי מבחינת תנועה: רכב, כבישים, תחבורה ציבורית, רכבת קלה, רכיבה על אופניים, הכל.

 

"במרכז באר שבע, לדוגמה, בונים הרבה מגורים, הופכים אותה ליותר אינטנסיבית, צפופה, רבגונית מבחינת שימושי קרקע ובניין, מה שיוצר בה גם סצנת רחוב מעניינת. הרי ממרכז עירוני אנחנו מצפים שיהיה מגוון, אינטנסיבי, עם עירוב שימושי קרקע ובניין, מכיל זהויות שונות. לעומת המרכז, לשכונות צריכה להיות זהות מקומית, קהילתיות, שיתוף, איכות של עיירה קטנה".

 

בואי נסתכל על מקום אחר בפריפריה: טבריה. במקום להיהפך למרכז תיירותי, היא שוקעת.

"בטבריה גרים אנשים, היא אינה מתקיימת רק עבור תיירים. תיירות לבדה, ובמקרה זה תיירות פנים, לא תספיק כדי לקיים את העיר. יש שם הרבה מאוד אנשים עניים, וכולם צריכים לעבוד, להתפרנס, נגישות למרכזי תעסוקה ושירותים.

 

"במונחים מעשיים, טבריה מאוד רחוקה מהליבה. אם היה אפשר להגיע מטבריה לתל אביב בשעה וחצי, בזמנים קבועים, הכל היה משתנה. בכל מקום בפריפריה השאלה היא מה המרחק מהליבה במונחים של עלות וזמן".

 

אז טבריה היא מקום אבוד?

"לא. המפתח אינו המרחק הפיזי מהמרכז, אלא המרחק בזמן נסיעה. אם מרחק הזמן יתקצר, זה יכול לחלץ את העיר מהמצב הזה. ולא רק אותה, גם רדיוס עצום של מקומות סמוכים שייהפכו לנגישים".

 

"אנחנו כבר יודעים הכל"

 

ערבות שותפה עם בעלה, אדריכל זאב ערבות, במשרד הייעוץ הקטן שלהם, אך הקריירה שלה היא אקדמית בעיקרה: היא השלימה שלושה תארים בארץ ופוסט־דוקטורט ב־AA בלונדון, מהחשובים שבבתי הספר לאדריכלות בעולם. "אנחנו יודעים הכל", היא אומרת, "כל העקרונות לאדריכלות חכמה, הגיונית, נדיבה, מקיימת, משתפת, שמטפלת נכון במרחב הציבורי. עומד לרשותנו ידע אדריכלי בן 3,000 שנה, עם התאמה מתמדת לעתיד ולחידושים הטכנולוגיים. אז למה הערכים המובילים בתחום העיצוב העירוני אינם מכוונים לטובת הכלל? כי האידיאלים של המקצוע השתנו במחצית השנייה של המאה ה־20: עם הפרגמטיזם של העשורים האחרונים, אדריכלים ומתכננים מצאו את עצמם משרתים את האינטרס הכלכלי.

 

"אבל הערכים המובילים משתנים. לפני 25 שנה אדריכלים ראו את עצמם בעיקר כנותני שירות ליזם. כיום יש חזרה לאיזון בעיצוב העירוני, שהדבר החשוב בו ביותר הוא טובת הכלל. האינטרס הציבורי חזר למרכז, מתוך הבנה שהוא אינו סותר אינטרסים כלכליים. קיימות סביבתית, חברתית וכלכלית משלימות זו את זו. כיום, כשאדריכלים צעירים נתקלים בעמדה מנוגדת לשלהם, הם מתווכחים. הם שומרים על קשר הדוק יותר בין השיח למציאות, ויודעים לנהל משא ומתן עם הציבור, הקבוצה, הסיטואציה.

"קחי למשל את רצף הטיילות והחופים הציבוריים שהולך ונוצר לאורך כל החוף בישראל. כיוון שכל המדינה היא בעצם עיר־מדינה, זו דוגמה לנדיבות עירונית. למתכננים, לאדריכלים, לאדריכלי הנוף יש הידע והערכים. אנו צריכים להשמיע את קולנו, לא לעמוד מנגד. יש דברים שאיתם אסור להשלים. למשל, לא להשלים עם ניסיונות לחסום לציבור את הים".

 

לעקרונות יש גם ביטוי מעשי. את מתגוררת ביישוב הקהילתי יובלים, בגליל. מה זה אומר על ההעדפות שלך?

"עברתי לשם כשהיו לי שני ילדים, ושם נולד לי ילד נוסף. עבר זמן, ועוד מעט אף אחד מהם לא יגור עוד בבית. כשאפרוש לגמלאות נעבור לתל אביב. בחיי היו שלבים שונים ובחירות שונות. בחרתי לגור ביובלים בגלל הקהילה והסביבה, אחרי שגרתי ברוממה שבחיפה. ועוד מעט אבחר שוב, עם השלב הבא בחיים שלי".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x