רישום בית משותף: מהם היתרונות?

מבנה מגורים הכולל שתי דירות ומעלה, מוגדר על פי חוק המקרקעין כבית משותף ויש לרשום אותו בפנקס הבתים המשותפים. הרישום יבוצע לאחר הגשת בקשה מתאימה למפקח על המקרקעין והוא יוציא צו המסדיר את מספר הדירות ואת זכויות הדיירים ברכוש המשותף. מלבד הסדרה חשובה זו, יש לרישום בית משותף יתרונות רבים נוספים, ביניהם מניעת סכסוכים משפטיים, עריכת תקנון מוסכם והעברת הזכויות בנכס.

רישום בניין כבית משותף, יכול ויבוצע על ידי הקבלן, היה ומדובר בפרויקט חדש, כאשר לרוב, בהסכם רכישת הדירה, נקבע כי הקבלן יהיה מחויב לדאוג לרישום זה ואם הוא אינו ממלא את חובתו, קמה לדיירים עילה לפיצוי. במקרים אחרים, האחריות לרישום הנה על בעלי הדירות עצמם. בשל חשיבותו של הרישום, כפי שמיד נפרט והיות שמדובר בבקשה מורכבת רצוי לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין, אשר יטפל בהגשת בקשת הרישום עבור הדיירים. עורך הדין הבקיא בבקשות אלו, יידע אלו מסמכים וטפסים יש לצרף כדי שהבקשה תטופל ביעילות המירבית והרישום יבוצע ללא עיכובים מיותרים. לאחר הגשת הבקשה ובלבד כי זו נמצאה תקינה ואין מניעה לרישום המבנה, יוציא המפקח על המקרקעין, צו לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ובו פירוט של מספר הדירות, שטחן ונתונים נוספים. לרישום בניין מגורים כבית משותף יש יתרונות רבים, להלן סקירה של המרכזיים שבהם.

רישום בית משותף מאפשר להגדיר לכל בעל דירה מהם זכויותיו ברכוש המשותף, למשל בחנייה, במחסן ובגג המבנה. על כן, הרישום למעשה מעגן את זכויותיהם הקנייניות של הדיירים ולדבר יש חשיבות משפטית וכלכלית רבה, בין היתר בשל שווין הכספי של זכויות הבנייה. משכך, לא פעם, נוצרת מחלוקת קשה בין הדיירים בסוגיה זו, למשל חילוקי דעות באשר לזכותו של דייר לבנות על גג הבניין. בהעדר הסכמה בין הדיירים, מגיע הסכסוך במקרים רבים, לפתחו של בית המשפט ומתחיל הליך משפטי ארוך ויקר, אשר פוגע באיכות חייהם של הדיירים בבניין. רישום בית המגורים כבית משותף, יחד עם ניסוח תקנון מוסכם, כפי שיפורט להלן, יכולים למנוע חלק ניכר מן המחלוקות הללו ולאפשר לדיירים לחיות בשכנות טובה ולא להיקלע למאבקים משפטיים.

יתרון מרכזי ברישום בית משותף, הוא זכותם של הדיירים לנסח תקנון מוסכם, אשר יקבע את זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע להתנהלות הבית המשותף והרכוש המשותף. הדיירים רשאים לכלול בהסכם כל סוגיה רלוונטית עבורם ולקבל הגנה משפטית מקיפה ואפקטיבית על זכויותיהם הקנייניות: אופן השימוש ברכוש המשותף, זכויות בנייה, ניהול הבית המשותף וחלוקת התשלומים לעניין זה וכיו"ב. הדיירים רשאים להגיש את התקנון המוסכם יחד עם הבקשה לרישום הבניין כבית משותף, כך שהוא יחול מיד עם הוצאת הצו לרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים. כמו כן, ניתן להגיש בקשה לרישום התקנון גם לאחר שהבניין נרשם כבית משותף. בהעדר תקנון מוסכם, יחול על הדיירים התקנון המצוי שבחוק המקרקעין.

עו"ד אלה רודניק צילום: אלי מעייני

רכישת דירה כרוכה עבור מרביתנו בקבלת משכנתא ולא פעם, מתעורר קושי לקבלת ההלוואה מהבנק עבור דירה שטרם נרשמה בלשכת המקרקעין כבית משותף. הסיבה לכך נובעת מחשיבותו של רישום הבית המשותף כצעד המסדיר את הזכויות בנכס ועל כן מטבע הדברים, הבנק חושש לתת משכנתא לרכישת דירה שהזכויות בה טרם הוסדרו במלואן. על כן רישום מבנה כבית משותף מסייע בעת רכישת דירה. ומה בדבר בעת מכירת הנכס? העברת הזכויות בדירה לרוכש תהיה קלה ופשוטה יותר כאשר רישום הדירה מוסדר באופן מלא ובניין המגורים רשום כבית משותף.