• תפריט
מגזין נדל"ן פברואר 2017
מגזין נדל"ן פברואר 2017 הפניית דסקטופ

חייבים לדבר על אריק

למה ההבטחות של משה כחלון נשארות על הנייר, במקום שבו אריאל שרון רשם את ההצלחה הגדולה שלו

אביב גוטר 11:0118.02.17

"לאחרונה התברר לי שאי אפשר לבנות 100 אלף דירות בשנה", הצהיר השר בנובמבר. "קראתי איזה עיתונאי שאומר, 'יהיה צורך ביבוא מיליוני טונות של מלט, וכמויות דומות של ברזל, צינורות פלדה, זכוכית, עץ לדלתות ולחלונות. הרציפים יתקשו לטפל בכמויות כאלה, ומאיפה יימצאו המשאיות הדרושות להובלה? ומי יכשיר את אתרי הבנייה? אולי מישהו חושב להתחיל סתם כך לבנות בחולות?' וככה הוא ממשיך, העיתונאי: 'נא לא לספר לציבור אגדות, אצלנו אי אפשר לבנות 100 אלף דירות בשנה'. אז רציתי לדווח לכם: היצירה הזו נכתבה לפני שנה. מאז ועד הבוקר, מספר התחלות הבנייה, מכאלה שנוצקו היסודות שלהן ועד כאלה שאוכלסו, עומד על 104,225 דירות".

 

הנאום הזה לא נשמע מפיו של שר האוצר ושר־העל לענייני דיור משה כחלון, לא מפיו של קודמו יאיר לפיד, ולא מפי ראש הממשלה והוגה "הסופרטנקר של הדיור" בנימין נתניהו. השנה היא 1991, המקום הוא מרכז הליכוד, והדובר הוא שר השיכון והבינוי בשנים 1990–1992, אריאל שרון. כדרכם של פוליטיקאים, שרון עיגל את המספרים; הנתון הרשמי ל־1991 הוא 85 אלף התחלות בנייה. ובכל זאת, אי אפשר לגרוע מההישג הזה, הגבוה בישראל אי־פעם - הן לנוכח קצב התחלות הבנייה כששרון נכנס לתפקיד, כ־20 אלף בשנה בלבד, והן לנוכח הצמיחה באוכלוסייה, מ־4.7 מיליון ב־1990 ל־8.2 מיליון ב־2016. בחישוב לנפש, שרון בנה פי 2.6 יותר מכחלון.

 

 איור: דניאל גולדפרב

 

ההשוואה בין כחלון לשרון, שר השיכון מהבולטים ביותר שפעלו בישראל, היא מתבקשת. בשני המקרים ניצב שוק הדיור הישראלי בפני אתגרים עצומים. כחלון ניסה ללמוד את השיעור שגיבש שרון: באחת הפעולות הראשונות שביצע עם כניסתו לאוצר הוא ריכז תחתיו את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומינהל התכנון, וקבע יעד להתחלות בנייה בקצב של 70 אלף יחידות דיור בשנה.

 

אלא שבניגוד לצמיחה החדה בהתחלות הבנייה בתקופת שרון, וגם בתקופת בנימין בן־אליעזר, יורשו כשר השיכון והבינוי, ההבטחות של כחלון נותרו על הנייר: ב־2015 היו בישראל 52.8 אלף התחלות בנייה; ב־2016 הקצב היה אטי אפילו יותר, כששלושת הרבעונים הראשונים שיקפו קצב שנתי של 51.5 אלף יחידות. בתחילת השבוע העריך בנק ישראל כי נתוני הלמ"ס נמוכים ב־10% מהמספרים האמיתיים, אבל אפילו כך הפער בין הישגיו של כחלון לאלה של שרון הוא עצום.

 

אריק מסתער על השוק

הבולדוזר מול היורש החיוור

 

כדי להבין מה קרה לענף הבנייה בשנות התשעים המוקדמות צריך לזכור את האירוע הדרמטי של התקופה: גל העלייה של יהודי ברית המועצות, אחרי עשרות שנים של שערים סגורים. "על ישראל נחתו אז שתי בעיות, אחת אמיתית ואחת ברוכה", נזכר שעיה סגל, מי שהיה יועצו של שרון, "הבעיה האמיתית היתה מחוסרי הדיור. אלפי משפחות ישראליות - חיילים משוחררים, זוגות צעירים ועולים ותיקים - הקימו מאהלים והתנחלו בגנים ציבוריים בכל הערים הגדולות. לצד זו, היתה גם בעיה ברוכה: עלייה המונית מברית המועצות. בבת אחת פתחו את השערים לכל מי שרצה, והמונים הגיעו. ישראל מנתה באותה תקופה כ־3.5 מיליון יהודים, ולא היתה ערוכה לקליטת גל עלייה כזה גדול. התוצאה היתה די דומה למצב היום: אנשים לא יכלו לקנות דירות ואפילו לא לשכור דירות. מחוסרי הדיור היו מהשכבות הבאמת־חלשות - לא כמו היום, כשמי שלא יכול לקנות אלה השכבות הבינוניות".

 

 

כאן בדיוק מצוי הבדל מרכזי בין שרון לכחלון: המסכנים אינם אותם מסכנים. אז הם היו מהשכבות החלשות ביותר. היום, כחלון מייצר פתרונות לעשירים: תחת "מחיר למשתכן" מוכרים דירות 5 חדרים ב־2 מיליון שקל לדירה, כיוון שלשיטת כחלון מצבן של השכבות החלשות לא השתנה, בעוד המשבר הנוכחי פגע בעיקר במעמד הביניים ובזוגות צעירים.

 

כך או כך, ממשלתו של יצחק שמיר התגייסה כולה לטובת העלייה לנוכח חוסר היציבות בשלטון הסובייטי. החשש, כפי שביטא אותו שמיר, היה מ"עלייה של מיליון איש בפרק זמן של 3–5 חודשים", ולפיכך חברי הממשלה הניחו לנושאים כמו תעסוקה וחינוך והתמקדו בשאלה איפה יניחו העולים את ראשם. היה ברור שאם הממשלה לא תדאג לפתרונות דיור לכלל האוכלוסייה, המתח בין האזרחים הוותיקים לבין העולים יביא לפיצוץ. המשימה הזו גולגלה לפתחו של שר הבינוי והשיכון שרון, שקיבל גיבוי מלא ותקציב שיא כדי לבצע אותה - גדול אף יותר מתקציב משרד הביטחון דאז. לכחלון, לעומת זאת, יש ראש ממשלה שטוען שהוא מזמן אמר שצריך לקנות דירות כי הכל רק יעלה, וכך מעורר פאניקה בשוק.

 

שרון החליף במשרד את דוד לוי, שכיהן כשר הבינוי והשיכון יותר מ־12 שנים, מינואר 1979. המצב שגילה במשרד עם כניסתו לתפקיד היה עגום. "בסוף שנות השמונים, קצב ייצור הדירות השנתי עמד על כ־20 אלף דירות, וכך גם קצב התכנון", מספרת סופיה אלדור, אז מנהלת אגף תכנון ערים במשרד והיום מייעצת לחברת אזורים.

 

שרון הסתער על המשרד בנחישות חסרת פשרות. "אריק הודיע שהוא יקים 100 אלף יחידות דיור בתוך שנתיים, וכולם צחקו", מספר סגל, "אבל אריק היה בולדוזר, ונכנס בזה בכל הכוח. אצלו לא היה זמן לבולשיט: מחליטים ויוצאים לדרך. הוא לא סמך על אף אחד אלא בדק ובחן כל דבר: כשהוא הורה להתחיל בבנייה ביום שלישי בשש בבוקר, הוא היה מתייצב ובודק. הוא עקב אחרי כל פרויקט שיש ובחן אותם. מי שלא התיישר לפי רוח המפקד, אריק הראה לו את הדרך הביתה".

 

אחד המהלכים הראשונים של שרון היה למנות את אריה בר, מי שהיה מנהל מחוז הנגב במשרד השיכון, לתפקיד מנכ"ל המשרד. "כולם הופתעו מהבחירה הזו כי זה היה מינוי מקצועי, לא פוליטי", מספר סגל, "אבל אריק מאוד התרשם מבר וממה שהוא עשה בדרום". אורי שני, עוזרו של שרון, מונה ליו"ר עמידר.

שרון מציג מפות של מגורים לעולים בשדרות, 1991. "אצלו לא היה בולשיט: מחליטים וזזים. מי שלא התיישר, הלך הביתה" שרון מציג מפות של מגורים לעולים בשדרות, 1991. "אצלו לא היה בולשיט: מחליטים וזזים. מי שלא התיישר, הלך הביתה" צילום: דוד רובינגר

 

כאן מגיע עניין ההרכב האנושי. כחלון מינה על תקן הבולדוזר שלו את רו"ח אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי, והעביר אליו סמכויות רבות ששאב ממשרד הבינוי והשיכון (מה שעימת אותו עם השר יואב גלנט, מספר 2 ברשימתו). יצחקי, לשעבר מנכ"ל משרד ראש הממשלה של נתניהו ושרון ואחר כך יו"ר הקואליציה של אולמרט, זכה למוניטין של פקיד מנוסה שיודע להקים מנגנונים מאפס, ומי שמרושת היטב במערכת הפוליטית והכלכלית - ובכל זאת, יצחקי דוחף לעתים "בפול גז בניוטרל", נוכח המערכת הבירוקרטית הסבוכה שעומדת מולו.

 

מעבר לכך, כחלון עצמו איננו שרון. חסרות לו הכריזמה והסמכות הטבעית, וגם הנטייה לפרוץ מחסומים. "לאריק, מעבר לכריזמה, היתה יכולת אסטרטגית־ביצועית מהמעלה הראשונה", נזכר כיום בר. "הוא דחף בכל הכוח לביצוע פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה. הוא התעקש על תכנון מהיר והענקת אישורי תוכניות למגורים בתוך שלושה חודשים. כך הוקמו 'הוועדות לבנייה למגורים' (ול"ל) שאפשרו להאיץ את תהליך הפיתוח והביצוע של תשתיות הבנייה והצילו את המשרד".

 

וזה עוד הבדל חשוב: הול"ל היו יעילות יותר בהתגברות על הבירוקרטיה. בדומה לותמ"ל היום, הול"ל פעלה במתכונת של תוכנית אחת בוועדה אחת: היא דילגה על הוועדה המקומית והמחוזית והעבירה תוכניות בלוחות זמנים מזורזים. אבל ישנם שני הבדלים מהותיים בין השתיים: ראשית, כדי להכניס תוכנית לותמ"ל צריך שהממשלה תכריז על הקרקע כמועדפת לדיור, בעוד שכדי להכניס תוכנית לול"ל היה די בהחלטת השר או מנכ"ל המשרד. שנית, כדי להיכנס לותמ"ל התוכנית חייבת לכלול לפחות 750 יחידות דיור (500 ביישובי מיעוטים); לול"ל לא היה תנאי סף, מה שאיפשר להכניס גם תוכניות קטנות יותר וקיצר את משך התכנון.

 

עולים על הכוונת

27 אלף קרוואנים בתוך שנתיים

 

האסטרטגיה הראשונה ששרון גיבש היתה מציאת פתרונות דיור זמניים, מספר בר. "כשנכנסנו לתפקיד כבר הגיעו המוני עולים, שיחד עם האזרחים הוותיקים לא היה להם איפה לגור. לא היתה לנו ברירה אלא להקים מתחמים ארעיים שיקלטו מהר את העלייה ויספקו תשובת ביניים עד לגמר בניית דירות הקבע. הוויכוח במשרד היה אם כדאי ליצור אתרי קרוואנים או מחנות אוהלים. האוהלים היו מוכנים במחסנים של הצבא האמריקני, ויכולנו לקבל אותם ללא כל בעיה, אבל התנגדתי לכך נמרצות בגלל הטראומה של עולי אסיה ואפריקה משנות החמישים.

 

"החלטנו ללכת על קרוואנים, אלא שגם זה לא היה פשוט ונתקל בקשיים רבים, בעיקר של ראשי רשויות שהתנגדו להקמת אתרי קרוואנים בתחומם". אבל שרון הפעיל לחץ מסיבי, ובתוך כמה חודשים הוקמו 55 אתרי קרוואנים ברחבי הארץ, שכללו כ־25 אלף יחידות דיור עם תשתיות ומוסדות ציבור הכוללים נציגים ממשרדי החינוך, הרווחה והתעסוקה.

אריה בר: מהלך הבנייה התקציבית היה חריג, אבל שרון הבין שזו שעת חירום. ענף הבנייה סבל מסטגנציה קשה: מעט התחלות בנייה, מעט קבלנים, מעט עתודות קרקע. אריק ואני חרשנו את הארץ וחיפשנו פתרונות מתחת לכל פנס" אריה בר: מהלך הבנייה התקציבית היה חריג, אבל שרון הבין שזו שעת חירום. ענף הבנייה סבל מסטגנציה קשה: מעט התחלות בנייה, מעט קבלנים, מעט עתודות קרקע. אריק ואני חרשנו את הארץ וחיפשנו פתרונות מתחת לכל פנס" צילום: אייל פישר

 

זה אחד המפתחות העיקריים להצלחה של שרון: הקרוואנים ועשרות אלפי היח"ד שנבנו בבנייה קלה שחררו פתרונות דיור והנמיכו את רף הציפיות בשוק. אבל

במקום שבו שרון החליק את הביקוש, כחלון יוצר היסטריה: מכרזים למשתכן מעוררים עניין עצום בקרב זוגות צעירים ומגדילים את הביקוש לדיור - בעיקר בקרב אוכלוסיות שלולא ההנחה לא היו שוקלות לרכוש דירות, אבל עכשיו נפתחה בפניהן האפשרות. במקביל, לאוכלוסיית משפרי הדיור לא מוצעים פתרונות כלל. כש־95% מקרקעות המדינה מוצעות למחוסרי דיור, המשפרים נדחקים לחפש פתרונות דיור בשוק הפרטי, שמזהה את הפוטנציאל ומעלה את המחירים.

 

הפתרון הרדיקלי של שרון

מבנייה לאכלוס בפחות משנה

 

במקביל לטיפול במצוקת הדיור לעולים פעל שרון לגיבוש דחוף של פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה, ואימץ גישה רדיקלית: בנייה תקציבית, כלומר בנייה במימון ישיר של המדינה. במודל כזה, המדינה מקצה לקבלנים קרקעות ומוציאה אותן למכרז בין קבלנים שונים ולפעמים גם במכרזים לפרוטוקול בלבד.

 

הבנייה התקציבית של שרון התקבלה בזמנו בהפתעה לנוכח הרדיקליות שלה. "זה לא היה נהוג שהממשלה תתערב בבנייה באופן כה אגרסיבי, אבל אריק הבין שמדובר בשעת חירום", מנמק בר. "לא היתה לנו ברירה. ענף הבנייה סבל מסטגנציה חמורה: היקף התחלות הבנייה היה נמוך, עתודות הקרקע היו מצומצמות, מספר הקבלנים שיכלו לבנות דירות בהיקפים גדולים היה נמוך. אריק ואני התחלנו לפקד על המלאכה: ניהלנו ישיבות לתוך הלילה וקיבלנו דיווחים שוטפים על התקדמות התכנון, הקצאות הקרקע וחתימת חוזים לביצוע עבודות בנייה ותשתיות. חרשנו את הארץ וחיפשנו פתרונות מתחת לכל פנס.

 

"כדי לזרז את סיום הבנייה נתנו תמריצים לקיצורה, וכך נוצרה האפשרות שדירות קבע יהיו מוכנות בתוך 8–16 חודשים - מהירות שלא הכרנו קודם. כדי להוזיל את הבנייה סבסדנו 50% מעלויות הפיתוח, בעיקר בפריפריה. המדינה התחייבה לקנות את הדירות שקבלנים לא הצליחו למכור. כל מלאי הדירות אזל ובמקרים בודדים נרכשו דירות מקבלנים שנמכרו תקופה קצרה לאחר מכן, כך שהמדינה נותרה ללא אף דירה בבעלותה באותה תקופה".

 

מנגד, כאשר כחלון מקדם תוכניות שעשויות להוזיל את מחירי הדיור, יזמי הנדל"ן - שלהם אינטרס שהמחירים יישארו גבוהים - מאטים התחלות של פרויקטים חדשים, דבר שהוביל ב־2016 לקצב התחלות בנייה נמוך יחסית לציפיות. עם זאת, חשוב לציין כי שיטת הבנייה התקציבית טמנה בחובה גם חסרונות לא מועטים, שכן התפתחו סביבה תופעות של שחיתות רבה.

 

עולים מברית המועצות בנתב"ג ב־1990. אם הממשלה לא היתה דואגת לפתרונות דיור המתח בין הוותיקים לעולים היה מסתיים בפיצוץ עולים מברית המועצות בנתב"ג ב־1990. אם הממשלה לא היתה דואגת לפתרונות דיור המתח בין הוותיקים לעולים היה מסתיים בפיצוץ צילום: דוד רובינגר

 

בסבסוד הפיתוח כחלון, כמו שרון, מכניס את היד לכיס - אבל אצלו זה הכיס האחורי: באמצעות שינוי שיטת המכרזים המדינה מעניקה לקבלן הנחה על רכיב הקרקע, שמגולגל לרוכשים באמצעות קביעת מחיר למ"ר שבו מתחייב הקבלן למכור. עבודות הפיתוח לא השתנו מהותית וכוללות את אותן התשתיות, אבל הכל נהיה גדול ורחב יותר ומצריך יותר משאבים, בעיקר תקציביים. יתרון אחד ששרון נהנה ממנו הוא רף דרישות נמוך יותר: היום מחלף הוא תנאי נדרש כמעט בכל תוכנית המרחיבה שכונה קיימת, בעוד בעבר הסתפקו בצומת פשוט.

 

שרון גם נהנה מעבודה מול ראשי רשויות ששיתפו איתו פעולה מתוך הבנה של יחסי הכוחות בשוק הדיור. כחלון לעומתו חלש יותר מול ראשי העיריות: אלו שולטים בוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה (אף שהאוצר חיזק את מעמדו בהן בתקופת כחלון) ועל פיהם יישק היתר בנייה.

 

נקודת המוצא היא שראשי ערים מעדיפים לפתח מסחר על פני מגורים, בגלל הארנונה הגבוהה יותר שמתקבלת ממסחר. עם זאת, כיוון שהביקוש לדירות מגורים הוא היסטרי ועתודות הקרקע מעטות, הם מעדיפים לתכנן דירות גדולות ויקרות שימשכו אליהן אוכלוסיות ברמה סוציו־אקונומית גבוהה שישלמו יותר מסים. אינטרסים אלו לא עולים תמיד בקנה אחד עם האינטרסים של הממשלה, ועל מנת לגשר על הפערים הללו נוצר מודל הסכמי הגג בין משרדי הממשלה לרשויות המקומיות: הסכמי הגג מבטיחים לרשויות תקציבים לפיתוח תשתיות, בניית מוסדות חינוך ומבני ציבור, תמורת הקמת שכונות ענק של אלפי יחידות דיור.

 

שרון ניצל את המהלך גם בשירות התפיסה האידיאולוגית שלו, והזמין את תוכנית "יישובי הכוכבים" להקמת 12 יישובים כפריים לאורך הקו הירוק, כדי להטות את המאזן הדמוגרפי באזור. כך הוקמו או הורחבו יישובים כמו בת חפר, צורן, שוהם ומודיעין.

 

במקביל, התרחבות הבנייה והאכלוס ההמוני הפכו מועצות מקומיות כמו שדרות, נתיבות ואופקים לערים, בעוד ערים קיימות צמחו במהירות: באר שבע הכפילה את גודלה, ראש העין שילשה את גודלה, נצרת עילית, מעלות, טבריה, אשקלון, אשדוד, ראשון לציון, נתניה - כמעט שלא היתה עיר בארץ שתנופת הבנייה בשנות התשעים המוקדמות פסחה עליה. פתרונות אחרים נמצאו גם הם בדרכים יצירתיות: שרון החליט להשקיע משאבים בהקמת בתי דיור מוגן, מתוך הבנה שהאוכלוסיה המבוגרת תפנה דירות גדולות לטובת יחידות צנועות בגודלן בבתי הדיור המוגן. ההערכה היא כי עד סוף 1992 נבנו כ־10,000 יחידות מסוג זה.

 

בן־אליעזר (משמאל, לצד רה"מ רבין ושר האוצר שוחט), בחנוכת מחלף הכפר הירוק, 1994. מתחו את אזורי הביקוש למרכז בן־אליעזר (משמאל, לצד רה"מ רבין ושר האוצר שוחט), בחנוכת מחלף הכפר הירוק, 1994. מתחו את אזורי הביקוש למרכז צילום: לשכת העיתונות הממשלתית- צביקה ישראלי

 

פואד ממשיך את הקו

מציפים את השוק בקרקעות

 

ההצלחה של שרון לא שיקפה את מצבה הכללי של הממשלה: המשק שקע למיתון כבד, האבטלה נסקה לשיא של יותר מ־12%, רישומה הטרי של האינתיפאדה פגע בתחושת הביטחון, ואפילו אתרי הקרוואנים - תוכנית החירום המוצלחת של שרון - נהפכו למוקדי מצוקה, אבטלה ופשע. פרשיות שחיתות נחשפו חדשות לבקרים, וחלקן עירבו את מנגנון הבינוי: לימור לבנת, מנכ"לית מרכז הבנייה (ולימים שרה), קיימה אירועים ראוותניים על חשבון המוסד; אורי שני, יו"ר עמידר (ולימים ראש לשכתו של שרון בעת שכיהן כראש הממשלה), הורשע בהפרת אמונים בתאגיד.

 

כל אלה היוו קרקע פורייה לאופוזיציה, ומפלגת העבודה אכן מינפה אותם לניצחון בבחירות של 1992. יצחק רבין הקים את הממשלה ה־25, מה שהוביל לסיום כהונתו של שרון במשרד הבינוי והשיכון, כשבמקומו מונה בנימין בן־אליעזר; גם המנכ"ל אריה בר נאלץ לפנות את כיסאו, ובמקומו מונה תא"ל (מיל') אריה מזרחי.

 

"מחירי הדיור באותה תקופה נסקו לשמים", נזכר מזרחי. "היה ברור שצריך צעד דרסטי כדי להוריד את המחירים, אחרת הציבור יחזור לגנים הציבוריים, ושבמקביל צריך לחסל את אתרי הקרוואנים ולמנוע קטסטרופות נוספות. החלטנו להמשיך באותו קו מגמה שהתחיל אריק, והתחלנו לעמול על הצפת השוק בדירות. הבעיה היתה שלא יכולנו להשתמש בשיטות של אריק, כי עם כניסתה של הממשלה החדשה נחקק חוק חובת מכרזים, שנועד למנוע מקרי שחיתויות. חקיקת החוק היתה בלתי נמנעת והיוותה נדבך מרכזי במערכת הבחירות של אותה השנה".

 

החקיקה למעשה חיסלה, אם כי לא באופן רשמי, את הבנייה התקציבית והובילה להאטה בקצב שיווק הקרקעות, אבל העולים המשיכו להגיע בהמוניהם: בתוך שנתיים, אוכלוסיית המדינה גדלה בכ־15% (לעומת שיעור שנתי של 2% בממוצע). אם שנתיים קודם נגעה בעיית הדיור בעיקר לאוכלוסייה חלשה, כעת התפשטה הבעיה גם למשפחות צעירות מאזורי ביקוש, שהתקשו לרכוש דירות גדולות יותר באזור שבו הן מתגוררות. אלה החלו לחפש פתרונות באזורים מעט רחוקים יותר, כי היקף הבנייה בערים ותיקות כמו תל אביב, ירושלים, חיפה, רמת גן וגבעתיים היה נמוך מדי.

 

סופיה אלדור, לשעבר מנהלת אגף תכנון ערים במשרד הבינוי והשיכון. "בסוף שנות השמונים, קצב התחלות הבנייה עמד על כ־20 אלף בשנה" סופיה אלדור, לשעבר מנהלת אגף תכנון ערים במשרד הבינוי והשיכון. "בסוף שנות השמונים, קצב התחלות הבנייה עמד על כ־20 אלף בשנה" צילום: אוראל כהן

 

כדי להילחם במחירים המאמירים החליטו במשרד השיכון להציף את השוק באלפי קרקעות לבניית מאות אלפי יחידות דיור. "התחלנו לשווק קרקעות בכמויות אדירות", מסביר מזרחי. שכונות חדשות החלו להיבנות בפתח תקווה, ראשון לציון, יהוד ואור יהודה. במקביל, מדי שלושה חודשים נשלחה לקבלנים חוברת עבה עם כל המכרזים שצפויים לצאת, כולל המיקום המדויק של המגרשים, כמה יחידות דיור ייבנו, מה יהיה תמהיל הדירות, עלויות הקרקע והתשתיות ועוד.

 

הגיוון בתמהיל הוא נקודת תורפה של כחלון. אצל שרון ובן־אליעזר נבנו דירות בכמה סדרי גודל שסיפקו פתרונות לרוחב כל השוק. היום כחלון לא מצליח להביא לשוק דירות קטנות, כיוון שבנייתן פחות כדאית ליזמים ולראשי הערים: בשלוש השנים האחרונות החלו להיבנות בממוצע כ־3,000 יחידות דיור קטנות, אף שהביקוש להן רק עלה; המחירים של דירות כאלה, הן בבעלות והן בשכירות, רשמו את העליות הגבוהות ביותר בעשור האחרון. כחלון גם לא מצליח בשכירויות ארוכות טווח: בפרויקט אחרי פרויקט הוא מאשר החרגה ומוותר על הנתח שצריך היה להקצות לטובת שכירויות ארוכות טווח. דבר זה בולט בעיקר בפרויקטים בפריפריה.

 

עם היד על השעון

איך לגרום לקבלנים להזדרז

 

בן־אליעזר גם אילץ את הקבלנים לעבוד בסד זמן מוגבל. "התנאים החדשים של חוק חובת מכרזים גרמו לכך שקבלנים קנו קרקעות והתעכבו עם הבנייה, כדי להעלות את המחירים", מספר מזרחי. "חיפשנו תמריץ שיגרום להם לבנות, וכשלא מצאנו תמריץ חיובי, הלכנו על תמריץ שלילי: בכל אחת מהחוברות קבענו שהקבלן שזוכה בקרקע יצטרך להעמיד ערבויות של כ־25% משווי הקרקע, ויתחייב לעמוד בקצב בנייה מוגדר מראש, שייבדק כל שלושה חודשים; מי שלא יעמוד בכך, מינהל מקרקעי ישראל יחלט את הערבויות שלו. הערבויות היו סכומים משמעותיים, שהקבלנים ראו רק כשהבנייה הסתיימה, וכך בעצם גרמנו לקבלנים לבנות דירות בתוך שנה וחצי. גם היו קבלנים שלא עמדו ביעדים וחילטנו להם את הערבויות; הם הפעילו לחצים כבדים מאוד כדי שנוותר להם, אבל עמדנו על שלנו. פואד ורבין נתנו לנו גיבוי מלא. הם הבינו שאם לא נצליח לזרז את קצב הבנייה המחירים ימשיכו לעלות, ואז הציבור פשוט יאבד את האמון בממשלה".

 

הסנקציות על עיכובים עדיין מלוות את הקבלנים, אבל היום הן מרוככות. הם נדרשים להעמיד ערבויות בסכום נמוך יותר, ותנאי החילוט השתנו. כיום רמ"י דורשת מהקבלנים להתחיל בנייה (ולא בהכרח לסיים) עד שנה ממועד הזכייה, כיוון שבפועל היזמים והקבלנים תלויים בחסדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

 

"באזורי הביקוש לא היה איפה לבנות, וגם אם היה זה בהחלט לא היה מספיק", מספר מזרחי. "היינו צריכים להביא למרכז את מה שנקרא היום 'הטבעת השנייה של גוש דן', ואז טבעתי את המונח 'למתוח את אזורי הביקוש'. בזמנו, מע"צ (כיום נתיבי ישראל, החברה הלאומית לתשתיות תחבורה - א"ג) היה תחת משרד הבינוי והשיכון, ובנינו כבישים ומחלפים בכל רחבי הארץ. הסבנו צמתים למחלפים וב־1994 חנכנו עשרה מחלפים חדשים. היום זה נראה טריוויאלי, אבל בזמנו זה היה משמעותי מאוד: בזה אחר זה הוקמו מחלפי הכפר הירוק, בר־אילן, מורשה, הסירה, שמריהו (כיום מחלף רבין) ועוד. קיצרנו את משך זמן הנסיעה באותם המקומות וכך הצלחנו למתוח את אזורי הביקוש".

 

כחלון ניסה גם הוא לקרב את אזורי הביקוש ושיתף פעולה עם שר התחבורה ישראל כץ בניסיון לקדם את התהליך, ועדיין הפעילות במקטע זה של השוק חלשה. התנופה העיקרית נרשמת בפריפריה (שכשלעצמה באמת זקוקה לשדרוג תשתיות); אבל דווקא במקומות שבהם נבנות שכונות חדשות, הפקקים נשארים. בדיקה שערך "מגזין כלכליסט" של הפרויקטים שסובלים מהעיכובים הגדולים ביותר מעלה כי כמעט כל העיכובים המשמעותיים נבעו מסחבת וליקויים תשתיתיים.

 

המסר ששידר המאמץ הזה של שרון ובן־אליעזר נקלט היטב אצל היזמים, מספר מזרחי: "הם הפנימו את תנופת הבנייה של התשתיות ובכל מקום היו שלטי חוצות של '15 דקות מתל אביב', 'חמש דקות מכפר סבא'". היום, לעומת זאת, היזמים פשוט לא מתעניינים. כחלון משליך את יהבו על תוכנית "מחיר למשתכן", וכל קרקע לבנייה רוויה יוצאת למכרז במסגרת זו. אלא שבשיטת המכרז החדשה, הזוכה הוא מי שהציע את הסכום הנמוך ביותר למ"ר בנוי, כלומר מי שמוכן לשחוק את הרווח שלו עד לקצה - והיזמים לא ששים להתמודד במכרזים כאלה. כך קורה שמכרז אחר מכרז נכשל, בהיעדר הצעות. מתוך 40 אלף יחידות דיור שתאריך המכרז שלהן חלף, רק ל־60% נמצא זוכה. מרבית המכרזים הנכשלים הם בפריפריה.

 

בן־אליעזר מחסל את הקרוואנים

מריצים את המשכנתאות

 

ב־1993 הוחלט לחסל לחלוטין את אתרי הקרוואנים. הממשל של קלינטון, שנכנס לתפקידו חודשים אחדים קודם, העביר לממשלת רבין כ־10 מיליארד דולר לטובת סיוע בקליטת העולים. כל משק בית קיבל בזמנו כ־100 אלף שקל סל קליטה שאיתו הוא היה יכול לבחור מה לעשות - לרכוש דירה, להקים עסק, או כל דבר אחר.

 

סגירת אתרי הקרוואנים יצרה לחצי ביקוש שגרמו לעליית מחירי הדירות. עולים התקשו לרכוש דירות למרות המענק שקיבלו, והבנקים סירבו להעמיד להם משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים מ־45%. "כינסתי את נציגי הבנקים העוסקים במשכנתאות, ושאלתי 'למה אתם לא נותנים משכנתאות? אתם לא רואים שזה מצב חירום?'", מספר מזרחי. "הם ענו שהבעיה לא נעוצה בהם, אלא בי: הם ישמחו להעמיד משכנתאות, אבל לשם כך צריך לרשום את הדירות בטאבו, אחרת הבנק לא יכול לשעבד את הבית במקרה שהלווה נקלע לחדלות פירעון".

 

מזרחי מספר שבאותה תקופה רשם מפ"י (מרכז מיפוי ישראל) רק 15 אלף יחידות דיור בשנה, בעוד קצב הבנייה היה 60 אלף יחידות דיור. מזרחי שינה את שיטת העבודה: "במקום לשלוח מודדים לשטח הוריתי לחכור מטוס שיצלם את הקרקע, ומהתמונות גזרנו את הגדלים; מודדים נשלחו רק במקרה של תצלום בעייתי. כך האצנו את קצב העבודה של מפ"י והבנקים הסכימו להעמיד משכנתאות בשיעורי מימון של 90% ללווים. העולים העמידו כסף מסל הקליטה, וכך פתרנו את בעיית המשכנתאות לעולים".

 

עד 1995 הקיף גל העלייה כמיליון עולים. בשנים 1992–1994 היה קצב התחלות הבנייה כ־51 אלף יחידות דיור בשנה. ההיצע סופק ואף נשארו עודפים, שגרמו לירידת מחירי הדיור גם בשנים הבאות. כתוצאה מכך ירד קצב התחלות הבנייה והקבלנים, שפרחו במחצית הראשונה של העשור, לקחו את הידע והניסיון שצברו והחלו לחפש הזדמנויות עסקיות מעבר לים. גם קצב תכנון עתודות הקרקע ירד, ובמשך שנים תוכננו עשרות אלפי יחידות דיור בלבד בכל שנה. ואז הגיע המשבר העולמי של 2008.

 

בטל שלח
    לכל התגובות