• תפריט
מגזין נדל"ן נובמבר 2016

בני ברק בלי השגחה: אם תרצי שאקנה לך את העיר בשחור

מחסנים למגורים ב־2,000 שקל לחודש, סכסוכי נדל"ן בדין תורה, ומשפחות שקונות כמה דירות ממשכורת של 5,200 שקל: מתודלקת בצפיפות אדירה ובקרבה נכספת לחצרות הרבנים, בני ברק הפכה לבוננזת נדל"ן, עם עליות המחירים החדות באזור המרכז ועם אינדיקציות חזקות לדיווחים כוזבים לרשויות המס

דותן לוי 19:0526.11.16

אין דרך אחת לתאר את שוק הנדל"ן של בני ברק עבור החילוני הממוצע. העיר שנמצאת בלב מרכז הארץ, צמודה לרמת גן ולגבעתיים וסמוכה לגבעת שמואל ולפתח תקווה, מתנהלת באופן שונה לחלוטין מהדרך שבה הורגלו החילונים. בדומה לחיי הקהילה הסגורים של החרדים, גם שוק הנכסים בעיר הוא ערני מאוד, עם ביקוש כמעט אבסולוטי ועליות מחירים גבוהות בהשוואה ליתר ערי המרכז — אבל הכל מתנהל מתחת לרדאר של רוב המשקיעים והיזמים.

 

בני ברק, שבה מתגוררים כ־180 אלף תושבים ב־33 אלף בתי אב על כ־7,000 דונם, היא העיר הצפופה בישראל, עם יותר מ־24 אלף נפש לקמ"ר; הרבה יותר מגבעתיים השכנה שתופסת את המקום השני עם 17,600 נפש לקמ"ר, ופי כמה מירושלים (6,800) או תל אביב (8,200). גידול האוכלוסייה בעיר הוא עצום: מדי חודש נולדים בה כ־900 תינוקות. למרות הצפיפות, בשוק הנדל"ן החרדי יש לה מעמד־על בזכות הקרבה לישיבות, לאדמו"רים ולרבנים המובילים, וכמובן בזכות האופי הדתי. ואם לא די בביקוש המקומי, לעיר יש גם ביקוש בקרב תושבים זרים - בעיקר מצרפת ומארצות הברית.

 

הביקוש העצום הזה מוביל, כצפוי, לעליות מחירים חדות, יותר מאשר ביתר ערי המרכז: לפי נתונים שערך אתר מדלן עבור "מגזין כלכליסט", בשנים 2008–2016 עלו המחירים בתל אביב, גבעתיים ופתח תקווה ב־95%, 98% ו־100% בהתאמה; בבני ברק, לעומת זאת, המחירים עלו באותה תקופה ב־115%.

 

מרכז בני ברק. העיר הצפופה בארץ, פי 3 מתל אביב (למצולמים אין קשר לכתבה) מרכז בני ברק. העיר הצפופה בארץ, פי 3 מתל אביב (למצולמים אין קשר לכתבה) צילום: עמית שעל

 

"המגמה הזו נצפתה בעוד ערים חרדיות, כמו אלעד ומודיעין עילית, שבהן עליות המחירים גבוהות בכ־25% מערים שכנות", מסביר ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן. "העלייה החדה, שהיא תוצאה של ביקוש גבוה במיוחד, מבטאת את מצוקת הדיור בקרב המגזר החרדי". לדבריו, בניגוד לערים שכנות כמו רמת גן ופתח תקווה, המגדילות את מלאי הדירות שלהן באמצעות בניית שכונות חדשות והתחדשות עירונית, בבני ברק כמעט אין בנייה חדשה. עובדה זאת עולה מנתוני העסקאות של רשות המסים, שעל פיהם יחס העסקאות בדירות חדשות לעומת יד שנייה בעיר הוא נמוך מאוד, ונאמד בכחצי מהממוצע הארצי.

 

"בדומה לערים השכנות, גם בבני ברק יותר מרבע מהדירות החדשות - שיעור גבוה יחסית - הן דירות קטנות עד 3.5 חדרים, אף שעיקר הביקוש הוא מצד משפחות מרובות ילדים", אומר שוורץ. "בניגוד למקובל בישובים חילוניים, שבהם מחירי הדירות גבוהים יותר ככל שהקומה גבוהה יותר, בבני ברק מעדיפים לגור דווקא בקומות התחתונות, בעיקר בגלל הצורך להימנע משימוש במעלית בשבת".

 

כבכל עיר בישראל, גם כאן נתוני רשות המסים הם הרשמיים והעדכניים ביותר; אך כשמדובר בבני ברק, גורמים מקצועיים מטעם המדינה מעריכים כי הדיווחים הרשמיים שמתקבלים בנוגע לסכומי העסקאות בעיר אינם מדויקים, וכי יש בה נטייה בולטת לדיווחים בחסר (כדי לחסוך בתשלומי המס) או לדיווחים ביתר (לטובת הלבנת הון), שהיא חזקה משמעותית מזו שבמקומות אחרים בארץ.

 

הבעיה היא שקשה לכמת את ממדי התופעה, מטבע הדברים. יזמים ומתווכים מקומיים מכחישים כי זה המצב, אך בדיקה שנערכה במכון אלרוב בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב על ידי החוקרים ד"ר דני בן־שחר, ד"ר רוני גולן וד"ר אייל סולגניק מגלה כי לא מדובר באגדה אורבנית. כדי לאתר סטייה בדיווח על עסקאות, בנו החוקרים אלגוריתם שבחן את המחירים באזור מסוים לפי פרטי הנכס (למשל "דירות 3 חדרים בגבעתיים"). כדי להגיע לרמת דיוק גבוהה, נבדקו רק דירות שנמכרו פעמיים לאורך עשור; במקרים אלה נבדק מחיר העסקה ביחס לממוצע באזור, בכל אחת מהמכירות. האלגוריתם נבדק על כלל הערים בישראל, והעלה שבבני ברק התנודות קיצוניות יותר משאר הארץ בשיעור של 20%. "אנחנו בוחנים רק מקרים שבהם חוסר העקביות בנתונים הוא קיצוני: כשחוסר העקביות היה קל לא כללנו את הנתונים, כי יכול להיות מצב שבו שיפצו את הדירה למשל", מסביר בן־שחר. "אם מריצים את אותו אלגוריתם בהנחה פחות שמרנית, הסטיות בבני ברק כבר מטפסות ל־30%–40%". לדבריו, הנתונים הוצגו לרשות המסים שגילתה בהם עניין רב וכעת בוחנת את האפשרות לערוך פיילוט משותף בקרוב.

 

 צילומים: אריאל שרוסטר, עמית שעל, אוראל כהן

 

חוסכים במזון כדי לקנות דירה

 

כ־7,000 זוגות חרדים מתחתנים מדי שנה, מתוכם כ־2,000 בבני ברק — ואם לחילונים חשוב להחזיק דירה בבעלותם, עבור החרדים החשיבות של דירה גדולה עוד עשרות מונים. הורים לזוגות שמתחתנים דואגים להם לדירה מיד לאחר החתונה, אך פרטי מימון הרכישה נסגרים עוד לפני השידוך. שוקי סלומון, בעלי סוכנות התיווך סלומון נכסים והשקעות, מספר כי עוד לפני שהכלה או החתן המיועדים יודעים דבר וחצי דבר זה על זו, ההורים כבר נפגשים כדי להבין מה הסכום שיוכלו לגייס עבור הזוג. "אנשים מתקשרים אליי לפני שהשידוך נסגר, כששני הצדדים יושבים ושואלים 'בכמה נוכל להשיג דירה?' ואז מחליטים שאחד יביא מיליון, השני 300 אלף, וככה יסגרו את הנושא. זה לא דומה בכלל למה שקורה אצל חילונים, כשהיכולת לרכוש דירה היא לא שיקול לחתונה".

 

בעבר, הנוהג המקובל היה שהורי הכלה נושאים במימון הדירה במלואו, או לפחות ברובו, אך כיום בשל המצוקה הכלכלית יש לא מעט מקרים שבהם ההורים של שני הצדדים מביאים סכום דומה, או שכל צד מגייס כסף בהתאם ליכולתו. במקרים שבהם הורי הכלה נושאים בחלק המשמעותי יותר, מגלה סולומון, הסכום נקבע לפי האטרקטיביות של החתן, ובעיקר לפי יכולות הלימוד שלו: "אם הוא בחור ממש טוב הוריו ידרשו עבורו דירה שלמה", מגלה סלומון, "ואם הוא עילוי בישיבה הוריו יכולים לדרוש דירה בירושלים בכל שכונה שהוא רוצה, בעוד כלה שמביאה 70% מדירה נחשבת לעתים לטובה פחות. יש רבנים שיצאו נגד הנוהג כי זה יוצר מצב שבו בחור טוב עלול לוותר על חתונה עם בחורה ממשפחה טובה, רק בגלל שאין לה כסף".

 

יש משפחות שקבעו מראש סכום שיוקצה לכל ילד. ד', תושבת העיר, מספרת שחסכה לכל אחד מילדיה 25 אלף דולר וכי היא מחפשת שידוכים שלא ידרשו יותר.

לשם המחשה, דירת 4 חדרים במרכז בני ברק תעלה 1.8 שקל, ובפרדס כץ 1.4 מיליון שקל. "כשהתחתנתי לפני 12 שנה, ההורים שלי קנו לי דירה בקריית הרצוג שבפרדס כץ, והיום הלוואי שכל זוג יוכל לקבל דירה שם", אומרת ריקי לוי, חרדית תושבת העיר שהיא מנכ"לית ומבעלי חברת ריקאלו, העוסקת בשיווק נדל"ן וארגון קבוצות רוכשים. "אחר כך עברתי למרכז העיר; אנשים מעדיפים לגור בתנאים קשים, אבל במרכז. היום, במחיר של הבית הזה אני יכולה לרכוש בית של שלוש קומות בפתח תקווה. לגור בבני ברק זה סוג של יוקרה".

 

רבי עקיבא, הרחוב הראשי של בני ברק (למצולמים אין קשר לכתבה) רבי עקיבא, הרחוב הראשי של בני ברק (למצולמים אין קשר לכתבה) צילום: עמית שעל

 

מהיכן מביאים את הסכומים הללו, בעיר שבה השכר הממוצע לשכיר הוא 5,200 שקל לחודש? במגזר מספרים כי נושא הדיור הוא אחת הסיבות לכך שכיום רוב הרבנים מעודדים לצאת לשוק העבודה, בתי ספר מקצועיים לחרדים נפתחים בקצב מהיר, וחרדים מועסקים במשרות שבעבר פנו אליהן חילונים בלבד. כך למשל באוטובוסים שנוסעים בעיר רוב הנהגים הם חרדים תושבי בני ברק. את ההכנסה הפנויה חוסכים בקנאות: "לציבור החרדי דירה היא לפני אוכל; הורים יצמצמו הוצאות עד כדי חיסכון במזון למשפחה, ובלבד שבבוא היום יוכלו לסייע לילדיהם לרכוש דירה", אומר סלומון. לוי מחזקת: "מהיום שבו אנחנו מתחתנים אנחנו חוסכים לילדים. אצלנו אין לשבת במסעדות או לשלוח לקייטנות, וגם לא טסים לחו"ל".

 

לצד החסכונות יש גם מוסדות גמ"ח (גמילות חסדים) יעודיים לדירות, שהם למעשה קרנות הלוואות. "'הגמ"ח המרכזי' הוא פעילות אדירה", מסבירה לוי, "אתה מעביר מעשר מהמשכורת לגמ"ח שרשום על שם הילדים שלך, כל חודש 50–100 דולר — ובעוד 15 שנה, כשהילד יתחתן, הוא יקבל כ־200 אלף שקל, והגמ"ח מאפשר עוד 200 אלף שקל כהלוואה בתנאים מצוינים ללא ריבית. זה עובד מדהים".

 

משכונת המיליונרים ועד לדירות המחולקות

 

בדומה לערים אחרות, גם בבני ברק יש אזורים טובים יותר וטובים פחות, והמחירים נקבעים בהתאם. הפרמטרים המרכזיים פה הם החסידות המקומית והיקף הממון שברשות המשפחה. למרות העוני הרב בבני ברק, בעיר מתגוררים לא מעט עשירים מופלגים ובהם היהלומנים דן גרטלר ואברהם ברנט; שולם פישר, מבעלי השליטה בשופרסל; מתי גרוסינגר, בעלי חברת התאורה אור־עד; משה־חיים שיינפלד, אחד הקבלנים הגדולים במגזר ומבעלי "רדיו קול חי"; והאחים יעקב, דוד ושמואל הלפרין, מבעלי אופטיקה הלפרין. בעבר התגורר כאן גם לב לבייב. בעלי הממון מתגוררים ברחובות מוגדרים ובראשם שכונת הר שלום בלב העיר, שמחירי הווילות בה מגיעים לכ־10 מיליון שקל.

 

שוקי סלומון, מתווך נדל"ן: "ברמת גן כשבן אדם מגיע לתיווך אתה נפגש איתו. כאן אין לאנשים יכולת לנוע עם הילדים לכל מקום, אבל יש אמון מלא: אני שולח כתובות של דירות ומי שרוכש בא לשלם לי" שוקי סלומון, מתווך נדל"ן: "ברמת גן כשבן אדם מגיע לתיווך אתה נפגש איתו. כאן אין לאנשים יכולת לנוע עם הילדים לכל מקום, אבל יש אמון מלא: אני שולח כתובות של דירות ומי שרוכש בא לשלם לי" צילום: עמית שעל

 

בשכונות של התלמידים השקדנים המחירים נמוכים יותר, אבל יקרים בהשוואה לאזורים אחרים. "יש שם הרבה צרפתים ואמריקאים שרוצים לגור בשכונה שבה לא יראו מראות אסורים, והמסלול שלהם יהיה מהבית לישיבה ובחזרה, למשל בשכונת זיכרון מאיר שבה גרים גם חסידים וגם ליטאים", מסביר סלומון. "גם רחוב חזון איש הוא יקר, וגם אזור הרחובות הקרויים על שמות נביאים שבמערב העיר".

 

לדברי לוי, המחירים ברחוב נקבעים לפי האוכלוסייה והקהילה. "בקריית ויז'ניץ שבדרום העיר, דירות מגיעות ל־2.5–3 מיליון שקל, ואלה דירות שחילוני לא היה מוכן לגור בהן, אבל החרדים שגרים במקום לא ימכרו גם אם יתחננו בפניהם. יש את רחוב רבי עקיבא שהוא ציר ראשי ובגלל זה אנשים לא אוהבים לגור בו, ולכן המחירים שם נמוכים, אבל הרחובות הסמוכים לו נחשבים לטובים. וגם בתוך הרחובות הטובים יש בניינים שיהיו יקרים יותר כי גר בהם אדמו"ר. אלה דברים שרק מי שהוא מהקהילה יודע".

 

הציר שתוחם את בני ברק "האמיתית" הוא רחוב ז'בוטינסקי. מעבר לו יש שכונות כמו פרדס כץ וקריית הרצוג, שבהן התגוררו בעבר משפחות חילוניות, אבל הן נטשו בהדרגה לטובת רוב של משפחות חרדיות. אלו שכונות זולות יותר, אך גם הן לא תמיד בהישג יד; בפרדס כץ, למשל, התושבים החילונים זיהו את הביקוש החרדי והעלו את המחירים, עד שהרבנים התערבו לראשונה בהיסטוריה של העיר, וקבעו מחירי תקרה. אזור שנחשב זול עוד יותר הוא מזרח העיר, בסמוך למפעל קוקה־קולה.

 

אלא שאפילו באזורים האלה, המחירים נסקו אל מעבר להישג ידם של זוגות צעירים רבים. אלו נאלצים לרכוש דירה בערים חרדיות כמו אלעד או מודיעין עילית, או למצער בערים שבהן קיימת קהילה חרדית גדולה כמו בית שמש, אשדוד, חיפה, טבריה או ערד.

 

במקרים רבים, הזוג הצעיר ישכיר את הדירה שרכש, וישכור דירה נחותה יותר בבני ברק. "המצב בעיר קטסטרופלי, יש מחסור עצום", מספר היזם חיים מאירוביץ', שאביו שלמה שימש יו"ר איגוד הקבלנים של בני ברק וכיום הוא בעליו של משרד תיווך בעיר. "זה מוביל לכך שזוגות צעירים גרים בדירות מחולקות עד שיש להם שניים־שלושה ילדים. יש זוגות ששוכרים ב־1,500–2,000 שקל מחסנים של 15–20 מ"ר שהוסבו לחדר שינה, מטבח ומקלחת. הם מוכנים לגור ככה כדי להיות קרובים להורים ולרבי, ורק כשהמשפחה גדלה הם עוזבים בלית ברירה את העיר".

 

ריקי לוי, יזמית: "אנשים מעבירים לגמ"ח המרכזי מעשר מהמשכורת, כל חודש 50-100 דולר, ובעוד 15 שנה כשהילד יתחתן הוא יקבל 200 אלף שקל, והגמ"ח מאפשר עוד 200 אלף שקל כהלוואה ללא ריבית" ריקי לוי, יזמית: "אנשים מעבירים לגמ"ח המרכזי מעשר מהמשכורת, כל חודש 50-100 דולר, ובעוד 15 שנה כשהילד יתחתן הוא יקבל 200 אלף שקל, והגמ"ח מאפשר עוד 200 אלף שקל כהלוואה ללא ריבית" צילום: עמית שעל

 

הכל נעשה מפה לאוזן

 

שיווק דירות בבני ברק הוא אמנות בפני עצמה שמחייבת הבנה עמוקה של כללי המקום. כך למשל, בשל מיעוט הפרויקטים החדשים בעיר, כל פרויקט שמתחיל לקרום עור וגידים נמכר ללא שיווק עוד בטרם קיבל את האישורים הנדרשים, כלומר "על הנייר". בדרך כלל הציבור מעביר אינפורמציה כזו מפה לאוזן, ומשם הדרך אל היזם קצרה — בעיקר כיוון שבבני ברק פועלים כמה קבלנים מקומיים המוכרים לתושבים.

 

הפעילות הקבלנית בעיר אינה פשוטה, אומר מאירוביץ', שהפסיק לעבוד בבני ברק. "האוכלוסייה בעיר נחלקת לשתי קבוצות עיקריות: חסידים, שהם עסקנים וסוחרים, וליטאים, שהם למדנים", הוא מסביר, "לי היה קשה להוציא את הכסף שמגיע לי מהליטאים. אחת הבעיות היא שההסכמים איתם קובעים שכל ויכוח משפטי יעבור במקום לבית משפט, לדיון לפי דין תורה". במקרה שדין תורה פוסק נגד היזם, הוא יכול לגשת לבית משפט ולעקוף זאת, אבל אז השמועות על מאבקו המשפטי יופצו לאוכלוסייה באמצעות פשקווילים והוא לא יוכל יותר לעבוד בעיר. "יש שם הרבה חוכמולוגים", אומר מאירוביץ', "בבניין שבניתי הדיירים פנו נגדי, הלכנו לדין תורה וניצחתי, אבל לא קיבלתי את הכסף. שרפתי עשרות ערבים על הסיפור הזה עד שנמאס לי וויתרתי".

 

גם כשמדובר בדירות מיד שנייה, השיווק מתנהל בשיטות מקומיות: כיוון שלרוב האוכלוסייה אין גישה לאינטרנט, אתרים לחיפוש דירות אינם רלבנטיים בעיר. במקומם משתמשים בעלוני נדל"ן כמו "יישא ברכה", "מגורים" ו"יישוב הארץ", שעולים 120 שקל לחודש.

 

"יש כאן גם מתווכים, אבל בשיעור קטן מאוד בהשוואה לתל אביב", אומר סלומון, "מצד אחד, אם הצלחת כאן אז זה מאוד קל, כי השמועה עוברת מהר מאוד. מצד שני, קל מאוד 'להישרף' כאן. היו מתווכים שיצא להם שם של רמאים והם נעלמו מהעיר כי אף אחד לא נכנס אליהם".

 

לדבריו, עבודתו של המתווך בעיר שונה בהשוואה לערים אחרות. "ברמת גן, אם בן אדם מגיע לתיווך אתה יושב איתו לפגישה. כאן לאנשים אין סבלנות ויכולת לנוע עם הילדים לכל מקום, אבל יש אמון מלא: אני שולח להם כתובות של דירות, הם הולכים לבד, ומי שרוכש בא לשלם לי. פעם הגיע אליי אדם לקראת יום כיפור ואמר שהצבעתי לו על דירה, אבל בסוף הוא רכש אותה דרך מתווך אחר, והוא רצה לדעת אם מגיע לי כסף כדי להיכנס ליום כיפור נקי".

 

גם שכר הטרחה בבני ברק נמוך יחסית, ועומד על כ־1% לעומת כ־2% ברמת גן הסמוכה ובערים אחרות. "לאנשים כאן אין כסף, וכדי לחסוך 20–30 אלף שקל הם יעדיפו לעשות כל ערב סיורי לילה בחיפוש אחר דירות. גם אני תורם לזה: אני מחזיק בחוץ לוח מודעות גדול שאנשים יכולים לתלות בו את המודעות שלהם, וכולם יודעים שאפשר להגיע ולקרוא, בעיקר בלילות".

 

תוספות בנייה פיראטיות. המאפיינים המקומיים הופכים את תמ"א 38 ללא אטרקטיבית ליזמים תוספות בנייה פיראטיות. המאפיינים המקומיים הופכים את תמ"א 38 ללא אטרקטיבית ליזמים צילום: עמית שעל

 

סוכה נסגרת, סוכה נפתחת

 

בעיר שבה כמות הנפשות בכל בית כה גדולה, מספר החדרים הנמוך יחסית בכל דירה הופך לבעיה שהתושבים והעירייה נאלצים להתמודד איתה. זה נכון גם ברמת התשתיות הציבוריות כמו בתי ספר, ישיבות ומקוואות, אך גם ברמה הפרטית. הצורך הזה הפך את בני ברק לבירת תוספות הבנייה הפיראטיות. אלו באות בשלל צורות: ממבנים טרומיים שחוברו לבניין, ועד קונסטרוקציות פלדה עם גג שניתן להסיר בסוכות ולהחזיר מיד לאחר מכן. כך או כך, בעירייה מעדיפים להעלים עין נוכח המצוקה הקיימת.

 

השאלה המתבקשת היא מדוע תוכנית תמ"א 38 לא תופסת תאוצה בבני ברק, שזקוקה לה אולי יותר מכל עיר אחרת במרכז הארץ. מאירוביץ' מסביר כי בתמ"א 38/3 (תוספת בנייה וחיזוק בניין קיים) העירייה מאפשרת להוסיף קומה וחצי בלבד ומחייבת את היזם להעביר 40% מקומת הקרקע לצורכי ציבור כדי להקים גני ילדים, בתי תלמוד תורה ועוד שימושים; לדבריו דרישה זו הופכת את התוכנית לבלתי כלכלית. במקביל, פרויקטים של פינוי־בינוי מטורפדים בשל המגבלה של בנייה לגובה (בשל האיסור להשתמש במעלית בשבת).

 

יחד עם זאת, עסקאות של תמ"א 38 החלו להתבצע במסלול של הריסה ובנייה מחדש. בשיכון ג' שבחלק הדרומי של בני ברק יש כמה רחובות כמו בארי, גורדון ויצחק שדה, שבהם הורסים בתים נמוכים של ארבע קומות שתופסים שטח של דונם, ובמקומם בונים בניינים בני שבע קומות.

 

לוי, שיוזמת שם כמה פרויקטים, מספרת כי בחלק מהבתים מתגוררים קשישים בני 80 ומעלה שזוכים להצעה של עסקת קומבינציה נדיבה: שתי דירות בנות 3 חדרים חדשות, שכל אחת מהן שווה כ־1.8 מיליון שקל. "אלה אזורים שעד לפני עשר שנים היו חילוניים, ועדיין נוסעים שם בשבת, אבל כיום כולם שם חרדים", היא מסבירה. "הכדאיות הכלכלית היא רק כאשר מדובר בבניין של עד ארבע קומות".

 

אתגרים והזדמנויות

"בני ברק היא החלום של כל מתכנן"

 

נושא ההתחדשות העירונית תפס חלק מרכזי בתוכנית המתאר החדשה של בני ברק, שפורסמה ביוני אחרי תקופת עבודה ארוכה. אחד האתגרים שעמדו אל מול המתכננים היה תוספת של יחידות דיור לעיר, וכך, בחלקה הצפון־מזרחי, תוכננה שכונה חדשה באזור שבעבר יועד לתעסוקה. "מצאנו שאפשר לצמצם את שטח התעסוקה בחצי, ואת הזכויות בשטח שנותר הכפלנו, וכך פינינו שטח לשכונה חדשה", מסביר מתכנן התוכנית, אדריכל צדיק אליקים. "החשיבות של השכונה הזו היא לא רק בעצם היותה חדשה, אלא בכך שהיא מאפשרת עוד סוג מגורים שלא קיים היום בבני ברק. בעיר יש בניינים ישנים וצפופים, והיה חשוב לנו להרוס ולבנות מחדש וליצור שכונות מגורים פחות צפופות. כיום אנשים שרוצים לגור באזורים נוחים יותר ופחות צפופים, נאלצים לעזוב. השכונה החדשה תיצור מדרג נוסף של מגורים, שיספק עוד אלטרנטיבה".

 

תוכנית המתאר גם מביאה עמה בשורות בכל הקשור להתחדשות עירונית: היא מתירה להוסיף קומה לבניינים בני שלוש קומות, ובנוסף, מי שיהרוס ויבנה את הבניין מחדש יוכל לבנות 6.5 קומות מעל קומת מסחר. "זה תמריץ גדול, כי ערכי הקרקע של בני ברק גבוהים מאוד ומתקרבים לאלו של תל אביב", מסביר אליקים.

 

ההתחדשות העירונית תחוזק גם בעזרת מנגנון שיאפשר לבעלי מבנים בלב העיר להחזיר את הקרקע לעירייה, ולקבל בתמורה קרקע עם זכויות מוגדלות בשכונה החדשה. כך, קרקע במרכז העיר עם זכויות בנייה לעשר יחידות דיור, תזכה את בעליה בכ־40 יחידות דיור בשכונה החדשה. המגרשים שיתפנו יוקצו לגינות ציבוריות, שחסרות מאוד במרכז העיר. "מרכז העיר אינו גדול, כך שדי בעשרה מגרשים כאלה כדי לשנות את החיים בו", אומר אליקים, "זה מנגנון לא שגרתי שנמצא רק בבני ברק והצריך שיתוף פעולה של רשות מקרקעי ישראל ושל משרד הפנים, אבל הם הבינו את החשיבות ותמכו בזה".

 

מנגנון נוסף נועד לספק מענה למחסור בקרקעות עבור מוסדות חינוך בעיר. במסגרת תוכנית זו, כל בניין חדש שייבנה במסגרת הריסה ובנייה מחדש יכלול גן ילדים בקומת הקרקע. אל השטחים הציבוריים שיפנו הגנים אפשר יהיה להכניס בתי ספר יסודיים, ואת מקומם של אלו יתפסו בתי הספר התיכוניים. למוסדות גדולים יותר הוקצו שטחים בצפון העיר.

 

ההזדמנות לעבוד על תוכנית חדשנית לעיר עם דימוי ארכאי היא חלומו של כל מתכנן, אומר אליקים. "אני לא מהמגזר החרדי ובתחילת העבודה נדרשתי ללמוד איך המגזר הזה פועל וחושב. אחרי שנה וחצי של עבודה גיליתי שהתוצרים שמתקבלים בעיר דומים מאוד לתוצר שאנחנו רוצים לקבל כמתכננים. למשל, יש אצלם החלטה שלא לבנות יותר מ־6.5 קומות מעל קומת הקרקע. בערים חילוניות יש ויכוח אם בנייה לגובה זה טוב או שעדיפה עיר מרקמית, וכאן - באמצעות פסיקה של רבנים - הכריעו לטובת עיר מרקמית, הפתרון המועדף כיום בתכנון ערים".

 

דוגמה אחרת היא התחבורה הציבורית. "בגלל שמעט אנשים מחזיקים רכבים והרוב מסתפקים בתחבורה ציבורית, העיר הזו שנתפסת מיושנת היא בסוף הכי חדשנית. בתחבורה ציבורית בנינו מערכת של שלוש תחנות רכבת עתידיות מסביב לבני ברק, ומשם יש שבעה מסופים בתוך העיר, כך שאנשים מחליפים תחבורה ציבורית לשאטלים בשלוש טבעות שונות בעיר וכך מגיעים לכל מקום בה. זה מונע כניסת אוטובוסים לתוך העיר ומחזיר את הרחוב להולכי הרגל".

 

בדומה, ההתנגדות להקמת קניונים יצרה מצב אידיאלי שבו המסחר מתקיים ברחובות העיר, ואלו ימשיכו להיות שוקקי חיים עם תנועה ערה של הולכי רגל. "בערים חילוניות יש ויכוח אם המסחר בקניונים בא על חשבון מסחר ברחובות. כאן גם זה נפתר מכוחו של ציווי הלכתי, ושוב לטובת עיר מרקמית. בעיניי זה מרתק: אתה יכול להימנע מכל הוויכוח לגבי מגדלים וקניונים ולעבוד על עיר שבה אתה מקיים את התיאוריות הכי חדשניות בתכנון ערים, מבלי שהכוחות הכלכליים יבלמו את ביצוען".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x