רוכשי המחיר למשתכן ברעננה: "האוצר הופך אותנו למשקיעי נדל"ן"

"למה הדירות המוצעות לנו כל כך גדולות ויקרות?", "לאן נעלם עוד חדר?", "איך אתם מעזים למכור דירות ענק במחיר למשתכן כשאתם יודעים שלמי שנרשם לתוכנית אין כסף לרכוש דירה בשוק החופשי?" אלה היו חלק מהשאלות שהפנו הזוכים בפרויקט מחיר למשתכן ברעננה לנציגי משרד השיכון והבינוי והקבלן הזוכה, חברת רמי שבירו, במפגש הזוכים שנערך בכפר סבא ביום חמישי. הפגישה הפכה לסוערת בשל תמהיל הדירות, שכפי שנחשף ב"כלכליסט" כולל דירות יקרות שבחלק גדול מהן הקבלן אף "הוריד" חדר לעומת המפרט המקורי, בלי כל שינוי במחיר.

בהגרלה על 81 הדירות בפרויקט השתתפו 22 אלף איש, ולמפגש הוזמנו 40 הראשונים. זכות הראשונים תעמיד אותם בדילמה: האם לרכוש את אחת הדירות הזולות ביותר בפרויקט, שנחשבות ליקרות - דירת 3 חדרים ב־1.6 מיליון שקל או דירת 4 חדרים ב־2.3 מיליון שקל — או למתוח את היכולת הכלכלית עד הגבול כדי לרכוש דופלקס במחיר שנע בין 3 ל־3.7 מיליון שקל, שאותו ניתן יהיה למכור בהמשך ברווח גדול בשוק החופשי.

ב"כלכליסט" נחשף בשבוע שעבר שחברת שבירו שינתה את התכנון הפנימי של הדירות שפורסם עם תוצאות ההגרלה, כשהורידה חדר ממרבית הדירות. נציגי החברה טענו שהמפרט המקורי שפורסם היה שגוי. ברשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון הופתעו מכך, אולם נציג המשרד שהשיב לזוכים אמר שהקבלן רשאי לשנות את תכנון הדירה עד ליום מכירת הדירות, שצפוי להתקיים ביום ראשון הקרוב.

הדמיה של הפרויקט ברעננה. "עסק מסריח"

מי שתכנן לקנות דירת ארבעה חדרים יוכל עתה לקנות באותו מחיר דירת שלושה חדרים, או שיוסיף 700 אלף שקל לרכישת דירת ארבעה חדרים במפרט החדש. "זה חוקי אבל מסריח", אמר אחד הזוכים. "נרשמנו להגרלה כשאנו יודעים מה הצרכים והתקציב שלנו, ולהפתעתנו בדירה שרצינו לרכוש נעלם חדר". השינוי מציב את הרוכשים במצב חדש. "הנחה כזאת לא מקבלים בכל יום ולכן לא אוותר על רכישת הדירה", אמר זוכה אחר, "אבל במקום לגור בה כמו שתכננתי אהפוך למשקיע, אשכיר אותה ואשכור במקום אחר".

בשיחה בין נציג משרד השיכון לאחד הזוכים הודה הנציג שבמשרד מבינים שנעשתה טעות, אולם אין ביכולתם לשנות את המצב.

שינוי התכנון הפנימי משנה את המפרט המוצע לדייר משום שבמחיר למשתכן מספר החדרים מכתיב את מספר האסלות והאמבטיות. "אף שמדובר בעלות נמוכה של 4,500–5,000 שקל לדירה, בפרויקט של עשרות דירות מדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים", הסביר מנכ"ל אתר המקצוענים ארז סתר. קבלנים בפרויקטים אחרים מחזקים זאת ומסבירים כי הפחתת החדר מוסיפה כ־0.5% לרווח של הקבלן.

"הקבלן חוסך כמה אלפי שקלים, אך הרוכש מפסיד כ־100 אלף שקל בגלל שהוא מקבל דירה לא פונקציונלית", אמר שמאי המקרקעין רונן וגנר. "היחס האופטימלי בין שטח דירה למספר החדרים הוא חדר ל־25 מ"ר דירה. אולם עתה מציע הפרויקט דירות ארבעה חדרים של 132 מ"ר, במקום דירות חמישה חדרים באותו שטח ומחיר. "השוק מוכן לשלם על השטח העודף, אבל פחות מהמחיר למ"ר הראשון".

גם בירושלים: דירות שלושה חדרים גדולות ויקרות

פרויקט מחיר למשתכן בשכונת פסגת זאב בירושלים, שבונה חברת פסגות זיו, מציע לזוכים דירות שלושה חדרים בשטח 90 מ"ר, שאינן פונקציונליות לזוכים, בדומה למחיר למשתכן ברעננה, שבו נמכרות דירות שלושה חדרים גדולות מהממוצע.

גורמים באוצר ובשיכון טוענים כי הדבר נובע מתכנון מגרשים שאינו מיטבי, שנעשה בטרם כניסתם לתפקיד. התכנון מוכיח פעם נוספת את הניתוק שקיים ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון ובין צורכי הציבור. מ־2007 מספר דירות הקטנות, בנות שלושה חדרים ומטה, עמד על פחות מ־3,500 בשנה. ב־2015 למשל נבנו 3,300 יחידות דיור קטנות, לעומת 50 אלף דירות בסך הכל, כלומר הן מהוות 7% בלבד, אף שהביקוש לדירות קטנות הולך וגדל. המחסור בדירות קטנות מאלץ משקי בית רבים להתגורר בדירות גדולות ויקרות.

במשך שנים הגישה במינהל מקרקעי ישראל, ולאחר מכן ברמ"י, היתה לתכנן דירות גדולות כדי שהתמורה על רכיב הקרקע תהיה גבוהה, וגם כדי להצליח לשווק את המגרשים, שכן יזמים וקבלנים מעדיפים לגשת למכרזים שבהם יש יותר דירות גדולות, שהרווח עליהן גדול יותר.

מפסגות זיו נמסר: "אנו פועלים לפי פרוגרמה שהוכתבה בתוכנית המגרש".