תכלה שנה וקיללותיה תחל שנה וברכותיה
לקראת השנה החדשה בוחרת עו״ד נלי בן דרור העוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית את החוק החשוב ואת החוק הפחות חשוב של השנה החולפת
תכלה
בעיית הדיור בישראל איננה סוד, הצעות רבות ומגוונות לפתרונה עלו מטעמם של פוליטיקאים שונים מכל קצוות הקשת הפוליטית. תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, תוכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר, משה כחלון, תוכנית "מחיר מטרה" של שר השיכון לשעבר, אורי אריאל, ועוד מגוון הצעות, כולן במטרה להוריד את מחיר הדירות בישראל ולעזור לזוגות צעירים ולמעמד הביניים להצליח ולרכוש דירה.
במסגרת הצעת חוק ההסדרים שהגיש השר משה כחלון ועברה פה אחד בוועדת שרים, מבוקש להטיל מס על בעלי שלוש דירות ויותר. לפי הצעתו של כחלון, מי שמחזיק ברשותו 3 דירות ויותר (בעלות של למעלה מ-33% בדירה), יחויב במס של אחוז משווי הדירה הזולה יותר, מהדירה השלישית ומעלה בגין כל אחת מן הדירות ובלבד שהסכום לא יעלה על 1,500 שקלים בחודש לדירה. ההיגיון בהצעה זו לדברי כחלון: המשקיעים שיירתעו מנטל המס ימכרו את דירותיהם ובכך ישחררו דירות יד שנייה לשוק, יורידו את מחירי הדיור ויאפשרו לזוגות צעירים לרכוש דירות.
לא צריך להיות פרופסור לכלכלה בכדי להבין שהצעה זו, אם תעבור בשלוש קריאות, לא תתרום להורדת מחירי הדיור ולא תקדם זוגות צעירים לרכישת דירה וייתכן ואף שתפגע בהם ובאוכלוסיות מוחלשות נוספות. במדינת ישראל הזדמנויות השקעה מחוץ לתחום הנדל"ן אינן רבות, מי שברשותו שלוש דירות אינו האדם שימכור את דירתו בגלל נטל מס של לכל היותר 1,500 שקלים, להיפך, הוא ישאיר ברשותו את הדירות ואת נטל המס הוא יפיל על השוכרים, לרוב שכבות חלשות יותר או זוגות צעירים. גם אם בעל הדירות יחליט למכור את אחת מדירותיו עקב המיסוי, מסתכנת המדינה כי את הכספים שיקבל תמורת דירותיו הוא ישקיע מחוץ לגבולות המדינה, ואז יצא שכרה בהפסדה. יתרה מכך, המהלך עלול לגרום להגדלת הפערים באוכלוסיה וכן בפגיעה לאו דווקא ברוכשי הדירות להשקעה, שכן הצעת החוק עצמה איננה מבחינה בין בעלי הדירות, מצב סוציו-אקונומי, האם הדירות התקבלו בירושה או נרכשו ע"י הבעלים ועוד.
קרקעות במושב. הפתרון הוא בהצפת השוק בדירות צילום: דנה קופל הצעת חוק זו היא לחלוטין בגדר תכלה. הפתרון הנכון הוא להאיץ בנייה. המדינה שברשותה למעלה מ-90% מן הקרקעות מתנערת מחובתה לפתרון הבעיה ומשליכה את פתרונות הדיור על האזרח הקטן באמצעות שחרור דירות יד שניה לשוק. אם בכוונת הממשלה באמת ובתמים לפתור את בעיות הדיור עליה לשחרר לבניה חלק מהקרקעות שברשותה, לפשט את הבירוקרטיה, להוריד חסמים ולהאיץ אתי ההליכים. הממשלה חייבת להבין שהפתרון היחיד להורדת מחירי הדיור היא הצפת השוק בדירות. כל ניסיון אחר, משול לילד ההולנדי המנסה לעצור את סכר המים באמצעות אצבעו, הפשרת הקרקעות לבנייה,יחד עם קיצור הליכים בירוקרטיים, יורידו את מחירי הדיור.
תחל
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית - ייכנס לתוקף בעוד מספר חודשים. מטרתו של החוק הוא להקים רשות שתהיה אמונה על כל תוכניות ההתחדשות העירונית, כגון; תמ"א 38, תמ"א הריסה ופינוי בינוי. בשונה מהמצב הקיים כיום, הרשות אמורה להסדיר את הפיקוח הממשלתי על הנושא, ולרכז תחת ידיה את כל האישורים הנדרשים בכדי לבצע פרויקט של התחדשות עירונית. הרשות גם תדאג להסיר חסמים ולפשט את ההליכים הבירוקרטיים המייגעים לשם קבלת היתר הבנייה הנכסף. בנוסף הרשות תפקח גם על היזמים וכן על וועדות התכנון של רשויות שונות שלא מקדמות את הפרוייקטים בתחום שיפוטם והיא בעלת סמכות לאתר מתחמים ולהכין תוכניות להתחדשות עירונית מקום בו הרשות המקומית לא עשתה כן.
עו"ד נלי בן תגר צילום: סיגל קולטון
מבחינת היזמים, החוק יוצר אפשרויות כלכליות טובות יותר, כגון; זכויות בנייה נוספות (אפשרות לבנות יחידות דיור רבות יותר), אפשרות לקבלת הטבות שונות במיסוי, וכן אפשרות לפנייה עצמאית לרשות להכרזת מתחמים כמתחם לביצוע התחדשות עירונית. החוק גם מסיר חסמים שמנעו בשנים האחרונות מפרויקטים רבים של התחדשות עירונית להגיע לכדי מימוש עקב חוסר כדאיות כלכלית, בעיקר בפריפריה. מבחינת הדיירים, הרשות להתחדשות עירונית הינו גוף המרכז ונותן מענה לפניות דיירים המתגוררים או מחזיקים דירה בבעלות במתחמי התחדשות עירונית. בין היתר החוק עיגן תמריצים ליזמים שייבנו בשכונות אשר לא הייתה להם כדאיות כלכלית עד היום לאפשרות להשבחת הנכס במסגרת התחדשות עירונית.
מטרת החוק היא להגדיל ולעודד פרוייקטים להתחדשות עירונית. בנוסף הרשות תבנה מאגר בעלי מקצוע מומלצים בתחום (שיהיו כפופים לביקורת) ובכך תאפשר לדיירים לבחור לעצמם את המסלול והמבצע הנוחים להם וכל זאת תוך שיתוף פעולה אל מול הרשות המקומית באמצעות הקמות מנהלות עירוניות אשר תפקידם לייעץ ולסייע לדיירים.
כמו כן הרשות תעסיק יועצים לשם ליווי דיירים במהלך פרויקט להתחדשות עירונית, עוד משלב קבלת ההסכמות לביצוע הפרויקט ותפעל להפצת חומרי הדרכה לציבור.
חוק הקמת הרשות להתחדשות עירונית הוא בגדר "תחל", הוא מהווה בשורה של ממש וכן פתרון להתרחבות שוק הדיור ולחיזוק הפריפרייה.
עו״ד נלי בן דרור עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית
