קונים דירה? כך תהפכו את ההשקעה מטובה למצוינת

מיקום, מחיר ומימון – אלו שלושת המרכיבים המרכזיים ברכישת דירה, אך גם בהם יש מרחב תמרון שיכול להפוך קניה מטובה לטובה מאוד. 

קניית דירה היא לרוב העסקה המשמעותית שעושה אדם בחייו. אם הגיעה השעה וההון העצמי הנחוץ לרכישת הדירה כבר באופק, רצוי להשקיע תכנון ומחשבה בעסקה.

ראשית, עלינו להגדיר את המטרה. עבור רוכשים הכלואים בתפיסת "לקנות היכן שמעוניינים לגור" אין יותר מידי חלופות. אולם עבור אלו שהפנימו כי יש לשחרר את התלות הרגשית, ומוכנים לשכור היכן שרוצים לחיות ולקנות היכן שמשתלם לקנות, ישנם שיקולים רבי משמעות למחשבה.

שיקול ראשון – מיקום הדירה. נהוג לחלק את הארץ למספר אזורים גדולים. צפונית לחדרה, דרומית לגדרה, מרכז, ירושלים וסביבתה. אולם בחינה של שינויים במחירי הדירות מראה התנהגות דומה של שוק הדיור בתוך כל מטרופולין. כך לדוגמא שינויי מחיר במרכז ב"ש שבדרום מקבילים בעיקרם למרכז חיפה שבצפון, "מעגל ראשון" של העיר. לעומת זאת מחירי הנכסים בשכונות בשולי העיר ב"ש שונים ממרכזה אך דומים לאלו הנמצאים בשולי חיפה. כך כמעט בכל עשרים הערים הגדולות בישראל, המונות אוכלוסייה של 70 אלפי תושבים ומעלה. אחת הסיבות לכך היא שההיצע במרכזי הערים הנו ברובו קבוע, כי אין שטחים פנויים במרכז העיר ולכן לא תיתכן תוספת דירות למעט פרויקטים של התחדשות עירונית. סיבה נוספת היא שרוב הערים הגדולות מושכות תושבים לתוכן, בין השאר משיקולי תעסוקה וחינוך. כך שניתן להניח המשך עלייה בביקוש שיחד עם היצע קבוע יסתכמו בעליית ערך הנכס. לסיכום, דירה במרכז מטרופולין גדול הנה בעלת פוטנציאל עליה יציבה בערך הנכס והתשואה. קנייה באזור המיועד להתחדשות עירונית אף יכולה לייצר עליית ערך חדה במהלך אחזקת הנכס. לעומתה דירה בשולי הערים החשופה יותר לשינויים בערכה מתוקף היצע דירות חדשות. השקעה בשולי הערים תתאים יותר למשקיע מנוסה המזהה מגמות בשוק הנדל"ן. 

דירה למכירה בתל אביב (ארכיון) צילום: דוד הכהן

דירה זולה שווה תשואה גבוהה יותר

השיקול השני הוא מחיר הדירה. ברוב המקרים ניתן להישען על כלל האצבע – ככל שהדירה זולה יותר, כך יהיה שיעור התשואה גבוה יותר. קרי, שתי דירות בשווי 1.5 מיליון שקלים יניבו יותר שכירות במצטבר מדירה אחת באותו אזור במחיר של 3 מיליון שקלים. ביצוע חיפוש מקוון של דירה בתוספת המילה "מושכרת" בראשון לציון מראה מבחר דירות למכירה בסכומים 1.1-1.3 מיליון המושכרות בכ-3,500 שקלים לחודש. דירות בשווי כפול מזה מושכרות בכ-5,500 שקלים לחודש.

זוג שרוצה לגור בדירה ששוויה 2.5 מיליון שקלים, אך יבחר לשכור אותה ובמחירה לקנות שתי דירות זולות יותר, ייהנה מפערי שכירות של 1,500 שקלים בחודש ומפיזור הסיכון על פני שני נכסים.

השיקול השלישי הוא גובה המינוף. למעט ברי מזל מעטים, הרוב המכריע של האוכלוסייה יזדקק למשכנתא למימון רכישת הדירה. כאשר אנו נשענים על משכנתא בהיקף ניכר משווי הנכס הופכת ריבית המשכנתא לנתון לא פחות חשוב ממחיר הדירה. לדוגמא, החזר חודשי על משכנתא בגובה מיליון שקלים לשלושים שנה בתנאי הריבית כיום, במסלול ריבית קבועה, יהיה זול יותר בכ-1,500 שקלים בחודש מהלוואה דומה שנלקחה בספטמבר 2011. כיום אנו נמצאים בסביבת הריבית הנמוכה ביותר שידענו אי פעם. מומלץ לנצל עובדה זו בזהירות רבה ולהגדיל מינוף במסלולי הריבית הקבועה. פעולה זו תבטיח לכם כי תיהנו משיעורי הריבית של היום לאורך כל חיי ההלוואה. מצד שני, לקיחת משכנתא בשיעור נמוך תקל משמעותית על יכולת המיקוח של הריבית מול הבנק, במיוחד כאשר מדובר בלווה בעל הכנסה חודשית שהחזר המשכנתא מהווה חלק מהותי ממנה.

קניית דירה, במיוחד דירה ראשונה, הנה צעד בעל משמעויות כלכליות גדולות עבור רוב הרוכשים. בכל מקרה מומלץ תמיד לבחון ולהבין את כל האלטרנטיבות ולהתייעץ עם מומחים לפני שחותמים. יעוץ ופעולה נכונה חוסכים מאות אלפי שקלים לאחר הקניה.

שחף מזין, כלכלן, מרצה במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א). יועץ במשרד הכלכלה