• תפריט
מגזין נדל"ן ינואר 2016

מהריביירה לטבריה

החופים מוזנחים, התיירות מקרטעת והצעירים נוטשים. אבל גל בנייה חדש ששוטף את טבריה נועד למשוך אליה את יהדות צרפת, ומעורר תקוות לעידן חדש על שפת הכנרת

דותן לוי 07:4027.01.16

7:00 בבוקר, בדרך לטבריה. אני מדמיין איך אגיע לחוף טבעי ופראי, אשקיף לרגע על החרמון והרי הגולן - ממש כמו בשיר - ואגלוש למים עם הקיאק שהבאתי איתי על גג הרכב, כמו בכל מדינה מערבית שיש בה תרבות פנאי ואגמים. חצי שעה בלבד לאחר מכן, כשאני מגיע לחוף הדקל, המציאות הישראלית טופחת על פניי. הפנטזיה על אגם כמו בניו זילנד או פטגוניה מתחלפת בקבלת פנים מזרח־תיכונית טיפוסית: החוף נראה כמו מזבלה - ערבוביה של שקיות ניילון, בקבוקי פלסטיק ושאריות מדורה - וכל מה שאני רוצה זה להיכנס בחזרה לרכב ולעוף משם, או לחתור הרחק, עד לנקודה שממנה כבר לא רואים את הזוהמה ואפשר לחזור לפנטז. קשה להאמין שהכנרת, עד לפני שנים אחדות מקור המים המרכזי של ישראל, נראית עלובה כל כך.

 

ב־8:30, בלשכת ראש העיר של טבריה יוסי בן־דוד, אני שואל מדוע החוף מוזנח כל כך. מתברר שהעירייה דווקא צופה לו עתיד מרהיב - ומקדמת תוכנית שאפתנית המבקשת לחקות את החופים של ניס, העיר הידועה שבריביירה הצרפתית, המושכת מיליוני תיירים בשנה. בינתיים, מודים בעירייה, הם מתקשים לעמוד בקצב הזיהום והלכלוך שמותירים מאחוריהם המבקרים בחוף, ומתלוננים על עלות התחזוקה הגבוהה של החופים, שמכבידה על הקופה. אולי חושבים כאן שאם החופים יהיו בסגנון אירופי, גם הישראלים ישנו את דרכיהם ויפסיקו ללכלך. מצבה הכלכלי הרעוע של טבריה עלה שוב ושוב בכל שיחה שניהלתי בעיר, כהסבר העיקרי למראה המוזנח והמתקלף שלה. אלא שכאן עולה שאלת הביצה והתרנגולת: מה יבוא קודם, עיר נקייה או תיירים?

 

לטבריינים כבר נמאס לשמוע שהעיר שלהם לא מממשת את הפוטנציאל שלה. "אני שומע את זה מאז שהייתי ילד", אמר ל"מגזין כלכליסט" בן־דוד. וכשבן־דוד חושב על פוטנציאל, הוא לא מתכוון להפוך את טבריה לאילת או לתל אביב - אלא שואב השראה מניס, מאגם גארדה באיטליה, על העיירות הציוריות ששוכנות לחופיו, ומאגם לוגאנו בשוויץ. לכאורה, אגם הוא אגם, בשוויץ או בישראל. אבל סביבת הכנרת שונה כל כך מזו של לוגאנו וגארדה, עד שקשה להבין איך אפשר להשוות ביניהם.

גם מהמורכבות של טבריה קשה להתעלם: זו עיר שהאוכלוסייה החרדית בה מתרחבת - כמה מהשכונות החדשות בעיר נבנו לחרדים; היא בנויה על צלע הר, מה שמייקר את הבנייה בה; חלק מהקרקעות בעיר פרטיות וחלק נמצאות בבעלות המדינה - עוד סיבוך בתהליכי תכנון ובנייה; וכמובן, מדובר בעיר עתיקה, בת 2,000 שנה. בכל מקום שבו תתחיל בנייה חדשה יש סיכוי לא רע שיתגלו עתיקות - ואז תעוכב הבנייה או תיעצר כליל.

 

מוכרים את הכנרת

 

ובעוד הפוטנציאל התיירותי של העיר רחוק ממימוש, תקווה חדשה מסתמנת בה: עלייה בבנייה למגורים. אחרי כשני עשורים ללא בנייה של ממש, בימים אלה החלו לצאת לדרך כמה וכמה תוכניות לבנייה של יותר מאלף דירות. על פי רשות מקרקעי ישראל, ב־1998–2013 נכשלו כ־33 מכרזים לבנייה רוויה מתוך 52 שפורסמו בעיר. גם המכרזים שנסגרו בהצלחה היו במחירים נמוכים במיוחד. כך למשל, ב־2011, מגרש ל־20 דירות נמכר תמורת 431 אלף שקל (לא כולל פיתוח) - סכום של כ־21.5 אלף שקל תמורת קרקע לדירה.

 

במכרז אחר שפורסם באותה שנה הוצעו 120 דירות, במחיר מינימום של 360 אלף שקל - אך ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה היתה חצי מכך, 180 אלף שקל, המשקפת עלות קרקע לדירה (ללא פיתוח) של 1,500 שקל בלבד (לשם השוואה, באותה השנה נסגר מכרז ל־48 יח"ד בעפולה במחיר של כ־64 אלף שקל עבור קרקע ליח"ד – פי שלושה מהמחיר בטבריה, ובמכרז אחר שנסגר בכרמיאל שילמו במכרז ל־72 יח"ד מחיר של 77 אלף שקל עבור קרקע ליח"ד – ד"ל). כך, לא פלא שב־2010–2014 נבנו בעיר 880 דירות בלבד.

 

כיום מנופים מעטרים את שמי העיר, ובמכרזים האחרונים התמודדו גם יזמים ממרכז הארץ. אם אחת הסיבות לכישלון המכרזים בשנים קודמות היתה ייעודם לבנייה רוויה, בעוד המושבים והקיבוצים מסביב לעיר הציעו בתי קרקע, כעת המצב שונה. בעקבות ניתוח של רשות מקרקעי ישראל ובקשת העירייה, חלק מהמכרזים החדשים מציעים בתים צמודי קרקע ודירות מיוחדות. "במשך 30 שנה לא בנו ולא שיווקו כאן קרקעות", אומר בן־דוד. "זו שגיאה חמורה, כי הרבה משפחות עזבו את טבריה - לא לטובת המרכז, אלא להרחבות במושבים ובקיבוצים בסביבה. אמרתי שאני לא מוכן לבנייה רוויה, אלא אם היא תכלול גם צמודי קרקע - מאחר שהבנתי שאני חייב לתת להם את האלטרנטיבה ולשמר את המשפחות כאן".

 

זוהר עובד, ראש העיר בשנים 2003–2013, מציע הסבר אחר לתנופת הבנייה בעיר. "כשהגעתי לעירייה, בסוף 2003, לא היתה תוכנית בשלה לבנייה. היינו צריכים לשנות את התב"ע (תוכנית בניין עיר) מול רשות מקרקעי ישראל כדי להוציא את השכונות הגדולות לשיווק.

 

"התב"עות לא תוכננו נכון ולא התאימו לשוק הישראלי. נדרשו כמה שנים כדי לתקן את התוכניות, יצאו המכרזים ובסוף הגיעו היזמים הנכונים, קנו ויצאו לשיווק. כך קרה שכל המכרזים יצאו לדרך בבת אחת".

 

יוסי בן־דוד, ראש העיר: "30 שנה לא בנו ולא שיווקו כאן קרקעות. משפחות עזבו את טבריה לא למרכז, אלא להרחבות במושבים בסביבה. אמרתי שאני לא מוכן לבנייה רוויה, אלא אם היא תכלול גם צמודי קרקע, כי אני רוצה לשמר את המשפחות כאן" יוסי בן־דוד, ראש העיר: "30 שנה לא בנו ולא שיווקו כאן קרקעות. משפחות עזבו את טבריה לא למרכז, אלא להרחבות במושבים בסביבה. אמרתי שאני לא מוכן לבנייה רוויה, אלא אם היא תכלול גם צמודי קרקע, כי אני רוצה לשמר את המשפחות כאן" צילום: תומי הרפז

 

הביקוש הגדול בטבריה הוא לבתים צמודי קרקע, אך למרות התנופה, גם היום יש בעיות קשות בשיווק המכרזים. "טבריה היא לא מהערים החזקות שלנו. בשנים האחרונות לא היו כמעט שיווקים, גם כי המתחמים לא היו בשלים וגם כי לא היתה דחיפה לכך מצד העיר, ואילו כיום זה אינטרס של המדינה. אבל בוא נגיד שזה אזור שלא עומדים בו בתור למכרז", מספר תמיר ברקין, מנהל מרחב צפון ברשות מקרקעי ישראל. "כל מכרז שרוצים להוציא בעיר הוא מורכב מאוד. אנחנו פועלים בעיר בשיתוף משרד השיכון.

 

"השנה אנחנו עובדים על מכרז בוואדי רקת, ומקווים להוציא אותו לשיווק עד סוף השנה. חלק מהדירות יהיו במחיר למשתכן והשאר במחיר רגיל. יש עוד שני מכרזים בעבודה, באזור הכניסה לעיר ובאצטדיון הישן של טבריה. נתנו הקצאה למרכז ספורט חדש, ואנחנו משתתפים בהעתקת האצטדיון הישן לשם".

 

ואולם, גם ברקין נשמע מהסס כאשר נשאל לגבי הביקושים העתידיים לבנייה: "אני לא יודע אם יהיה ביקוש לבניה הרוויה. בוואדי רקת יהיה אפשר להפוך חלק מהדירות ל'בנה ביתך'. זה יהיה מכרז ייחודי. בפריפריה יש תמיד ערים שרוצות צמודי קרקע, אבל אין לנו עודף קרקע וצריך להיות רגישים ולנסות ליצור תמהיל רחב של דירות".

 

מכרזי מחיר למשתכן יהיו המבחן

 

במילים אחרות, ההבשלה והשיווק הפתאומיים של המתחמים בעיר נובעים מאינטרס מובהק של הממשלה - שמבקשת לשווק כל מגרש פנוי בישראל כדי לנסות להוריד את מחירי הנדל”ן ולהציג נתונים מרשימים על מספר הדירות החדשות הנבנות. בדיקה עם יזמים מקומיים הבונים בעיר מעידה כי הם אכן לא פונים לזוגות צעירים תושבי העיר, אלא למשפרי דיור ולמשקיעים. ב־2014, רכשו המשקיעים 221 דירות בטבריה - 28% מהדירות שנמכרו בעיר. "חלק מהחברים שלי קנו כדי להשקיע, כי הבינו שאין כאן הרבה קרקעות. מספר אלירן שמואלי, צעיר טברייני המוציא לאור עיתון מקומי. "היתה הגירה של חרדים לטבריה, הם קיבלו מהרבנים שלהם הוראה להתיישב במקומות כמו שיכון ד', שכונת רווקיה ושכונת פלוס 200, שהפכה לחרדית כמעט לחלוטין. הם רכשו את הדירות הזולות במחירים מגוחכים של 150–160 אלף שקל, המחירים עלו והם המשיכו לרכוש במחירים גבוהים יותר. התושבים שמכרו את הדירות נשארו עם כסף ביד ורצו לשפר דיור, כך שהשכונות החדשות זוכות לביקושים חזקים".

 

מבט עילי על טבריה. פוטנציאל לא ממומש במשך עשרות שנים מבט עילי על טבריה. פוטנציאל לא ממומש במשך עשרות שנים צילום: תומי הרפז

 

אייל עמיר, מנכ"ל חברת פידמונט אנטרפרייזס הבונה את הפרויקט "מיכלאנג'לו כנרת" בטבריה, טוען דווקא שבעיר יש רוח חדשה. "בעבר תושבים רבים עזבו לקיבוצים ומושבים באזור, אבל זה מפני שלא בנו כאן. כיום, היעד של הפרויקט שלנו הוא משפרי הדיור. המחירים של דירות יד שנייה בעיר עלו, וזה מאפשר להם למכור ולקנות אצלנו".

 

הפרויקט “מיכאלאנג'לו בעיר” של עמיר, למשל, כולל 160 דירות ו־36 וילות. "את הווילות מכרנו למגוון משקיעים שקונים בית שני, גם כדי לבוא לחופשות בעיר, ויש לנו גם פנטהאוזים קטנים בגודל של כ־90 מ"ר עם מרפסות בשטח של 30 מ"ר, במחיר של כמיליון שקל", הוא מספר.

 

"50% מהרוכשים אצלנו הם מעין משקיעים, יש לנו משווקים וביצענו מכירה דרך סותבי'ס. עדיין אין לנו נפח גדול של עסקאות, אבל הלקוחות הם אנגלו־סקסים וצרפתים שתמיד מחפשים את הדבר הבא. כאן יש להם השקעה זולה, ואנשים כאן אומרים שכגודל השקט שהיה כאן, כך גם גודל הפוטנציאל".

 

"בעבר הייתי מקיז דם כדי למכור דירה. כיום זה לא המצב", אומר הקבלן המקומי שמעון טרבלסי מחברת ניסים טרבלסי, הבונה את הפרויקט "מול שיאון". לפי טרבלסי, 15 מתוך 50 הדירות שמכר נקנו על ידי תושבי חוץ, להשקעה. "אלה צרפתים שיש להם כאן משפחה. הם ראו ים וזהו, קנו. גם אמריקאים וגם ישראלים מהמרכז קנו אצלי דירות להשקעה. חלקם עושים על הדירה סיבוב - אחד שקנה ממני ב־800 אלף שקל מכר עכשיו ב־1.2 מיליון שקל. אלה מספרים שאני לא חלמתי שיהיו, אבל זה קרה. לזוגות הצעירים קשה לקנות כאן, אבל עכשיו אני בונה בניין של 18 דירות, שבע מהן נקנו על ידי משפרי דיור ושבע נוספות קנו זוגות צעירים מהעיר".

 

דירות בעיר גם משווקות בירידים שונים בחו"ל, בעיקר בצרפת, כדי למשוך עולים שישתקעו בעיר, וגם משקיעים. ראש העיר עצמו צפוי להשתתף בשני ירידים כאלה, ואף מייעד שכונה של כ־1,000 דירות לקהילה זו. עם זאת, עובד מקפיד לצנן את ההתלהבות, ומסייג: "הרבה יזמים ובעלי עניין מנסים להביא את הצרפתים לטבריה, אבל הם מעדיפים את קו החוף של הים התיכון".

 

המבחן האמיתי של טבריה יהיה כאשר ישווקו בעיר מכרזי מחיר למשתכן - המיועדים אך ורק לזוגות צעירים, שלא מחזיקים דירה בבעלותם. אז ניתן יהיה לראות אם הבנייה מתבססת רק על ביקושים שמגיעים מבחוץ.

 

שמעון טרבלסי, קבלן: "מ־50 הדירות שמכרנו, 15 נקנו כהשקעה על ידי צרפתים. הם ראו ים וזהו, קנו. גם ישראלים מהמרכז קנו. חלקם עושים סיבוב: אחד שקנה ממני ב־800 אלף שקל מכר עכשיו ב־1.2 מיליון" שמעון טרבלסי, קבלן: "מ־50 הדירות שמכרנו, 15 נקנו כהשקעה על ידי צרפתים. הם ראו ים וזהו, קנו. גם ישראלים מהמרכז קנו. חלקם עושים סיבוב: אחד שקנה ממני ב־800 אלף שקל מכר עכשיו ב־1.2 מיליון" צילום: תומי הרפז

 

כולם מסכימים כי תנופת הבנייה מקדמת את העיר, אך כפי שמתאר זאת טרבלסי, "אי אפשר רק להסתמך על הבנייה שמושכת משקיעים. חייבים להרים כאן גם את התיירות ולפתח את התעסוקה. יש כיום תקווה, אני נכנס לעסקאות שלפני כמה שנים לא הייתי עושה, ויש בניין חדש שסיימתי למכור עוד לפני שבנייתו הסתיימה".

 

רק הבנים הממשיכים נשארו בעיר

 

בעיה נוספת שאיתה מתמודדת טבריה היא עזיבה של צעירי העיר. בעוד ביישובים פריפריאליים אחרים, במיוחד באזור הדרום, הצעירים מבקשים להישאר ביישוב - הרי טבריה מוקפת יישובים שמציעים אלטרנטיבה.

 

צעירים רבים שנולדו בטבריה מתקשים למצוא בה את מקומם, ובעלי האמצעים נשארים באזור, אבל עוברים ליישובים סמוכים. "השכבה החזקה נעלמה: הצעירים שההורים שלהם השקיעו בהם, שלחו אותם לחוגים ואחר כך דחפו אותם ללמוד באוניברסיטה, נטשו. נשארו אלה שלהורים שלהם היה עסק בעיר, והם חזרו או נשארו כדור המשך. כ־30% מבני השכבה שלי נשארו בטבריה. מאז שעזבתי לפני 15 שנה, העיר המשיכה להידרדר מבחינה סוציו־אקונומית. תושבים שאין להם עסק משלהם יכולים לשאוף לכל היותר לעבודה במוקד של פרטנר", מספרת צעירה ילידת העיר, שמתגוררת כיום במרכז.

 

"אף אחד מהחברים שלי לא עזב את העיר מפני שלא היתה לו דירה. האוכלוסייה בטבריה לא מתקדמת, לאף אחד לא העלו שכר, לא הקימו כאן מפעל שיכול לסייע לתושבי המקום ויש כאן שיעור גבוה של נתמכי ביטוח לאומי", מספר שמואלי. אחד העוזבים הוא אשר אודיז, בעלי מסעדת “טבריה הקטנה”, שאמנם עובד בעיר אבל מעדיף להתגורר מחוצה לה. "אני יליד העיר, ואבא שלי הוא אחד ממייסדי העסקים בטבריה", הוא מדגיש. "אני עדיין מאמין שטבריה היא הפנינה של הצפון. אבל לצערי, העיר לא מספקת חינוך ברמה שהייתי רוצה עבור הבנות שלי. טבריינים רבים עזבו את העיר ונשארו ביישובי האזור מסיבה דומה".

 

לא מבזבזים את הכסף בטבריה

 

עוד סיבה מרכזית למצבה העגום של טבריה היא הכלכלה המקרטעת שלה. באמצעות תוכנית הבראה תובענית הצליחה העירייה לצמצם את הגירעון שלה מכ־170 מיליון שקל לכ־50 מיליון שקל - אך המשקולת הכלכלית יצרה מחנק, שהקשה ועדיין מקשה על בן־דוד לפעול בחופשיות. יש מי שקושר את ההידרדרות הכלכלית של העיר להגירתם של החרדים אליה; אחרים מאשימים את השנים הקשות שחוותה הכנרת לאור הנסיגה במפלס, את הידרדרות התיירות בעיר, את הניהול העירוני הכושל שאפיין את העיר בעבר וכמובן, את ההתעלמות המתמשכת של ממשלות ישראל מהפריפריה. ככל הנראה, כל התשובות נכונות - ושילוב הגורמים הוא שמקשה עוד יותר על ההיחלצות מהבור. "בשבת אין מה לעשות בעיר. זה בגלל הדת והחרדים שסוגרים אותה", אומר אודיז. "יש לנו מסעדה שעובדת בשבת אבל רוב העסקים סגורים, כך שאם תייר רוצה להגיע לכאן בשבת - אין לו מה לעשות".

 

 

"פשוט התעלמו מאיתנו". אומר שמואלי. "הרכבת לא מגיעה אלינו, אין כאן יוזמות, אין לנו קולנוע, אין סרטים ותיאטרון, אין תרבות. העיר כבויה, אנשים כאן לא מבזבזים כסף כי הם לא מרוויחים כסף. גם מי שכן מרוויח לא קונה בעיר, כי אין כאן חוויית קנייה. אני מדבר עם בעלי העסקים שמפרסמים אצלי בעיתון, והם מספרים לי שהמצב לא טוב בכלל".

 

השקעה בתיירות? אין קיצורי דרך

 

ההחמצה הגדולה ביותר של טבריה היא, ללא ספק, התיירות המקרטעת. לעיר יש עבר מפואר, היא עשירה באתרים היסטוריים ויש בה 4,300 חדרי מלון - ולמרות זאת, לא הצליחה להפוך ליעד תיירותי מוביל. במהלך השנים הושקעו לא מעט כספים בתיירות בעיר, אך השפעתם לא מורגשת - בעיקר מאחר שההשקעות נותבו לפרויקטים נקודתיים ולא בוצעו כחלק מתוכנית כוללת.

 

"בטבריה השקיעו בפרויקטים שלא מדברים זה עם זה", אומר אמיר הלוי, מנכ"ל משרד התיירות. "כל פעם הגיע אדריכל אחר והמציא פרויקט שלא קשור לקודמו. בדקתי וראיתי שהשקיעו מאות מיליונים בעיר, ולא רואים אותם. לכן, עד שתקום רשות מסודרת עם צוות ניהולי שיהיה מסוגל לנהל את ההשקעה למשך שנים, לא אמליץ להשקיע שם. אני אומר את זה בכאב, כי אני מאמין בעיר הזאת והיא חשובה לי מאוד", מוסיף הלוי.

 

כך, אף שפרנסי העיר הכינו תוכניות השקעה מרחיקות לכת, הלוי אומר כי בכוונת משרד התיירות להתחיל להשקיע ברובד הבסיסי ביותר, של ניקיון ושיפור חזות העיר. "הבעיה היא שכל הזמן רוצים קיצורי דרך. ראשי הערים בעבר עשו שם כל טעות אפשרית: התאורה לא עובדת, מערכות ההשקיה הפסיקו לפעול, הכל מוזנח, ובעלי העסקים איבדו אמון בעיר. צריך להתחיל מהבסיס: ניקיון, שילוט. אין בעיה של כסף, אבל צריך לראות שהוא לא יורד לטמיון".

 

כדי לקדם את העיר שכר משרד התיירות את האדריכלית אורנה אנג'ל, שבתפקידה כמנכ"לית החברה העירונית־ממשלתית אוצר מפעלי ים קידמה את הקמת מתחם נמל תל אביב המשגשג. אנג'ל הובאה לטבריה כדי לקדם פרויקטים בעיר וליישר קו לקראת ההשקעות הבאות, אבל היא מתארת לא מעט קשיים העומדים בדרכה, בעיקר במישור הפוליטי.

 

"לצערי, יש הרבה אגו ובירוקרטיה, והם הורסים ולא בונים. מאז שנכנסתי לתפקיד מוציאים לי שם של משוגעת, כי אני חושפת דברים ורצו לקצר את החוזה איתי. טבריה והכנרת הן לא בבעלות פרטית של אף אחד, זו מתנה שקיבלנו מהטבע ואנחנו מזלזלים בה. אם רוצים לחולל שינוי, צריך לעשות את זה נכון. כלומר, לא לחשוב רק על השורה התחתונה של הכסף", היא אומרת.

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות