• תפריט
נדל"ן

חלש, עם פוטנציאל

איפה יש במרכז הארץ שכונות עם פוטנציאל השבחה, ואיך נכון להשביח אותן

עוזי בלומר 08:0402.11.13
בזמן שהממשלה מחפשת קרקעות להפשרה באזורים שונים בארץ כדי להקל על מצוקת הדיור, יש באזור המרכז שכונות מוזנחות, שבטיפול נכון יכולות לעבור שינוי ולהפוך למוקדי משיכה לאוכלוסיה חזקה.

 

לקראת ועידת "התחדשות עירונית 2013" שתתקיים בתל אביב ב-7 בנובמבר, בדקנו כמה שכונות בעלות פוטנציאל השבחה, ושאלנו מהי הדרך הנכונה שבה יש לבצע את השינוי.

 

במרחק כ-25 ק"מ ו-20 דקות נסיעה מתל אביב נמצאת העיר לוד, עם אוכלוסיה מעורבת של כשבעים אלף נפש, ורשות מקומית לא יציבה שהוחלפה בשנים האחרונות מספר פעמים ע"י ועדה קרואה. לדברי רותי הרשקוביץ, אדריכלית ומתכננת ערים, לוד היא בעלת פוטנציאל לא מנוצל. לדבריה, במאמץ משולב של הרשות המקומית שתשפר בעיר את התשתיות והחינוך, יחד עם הממשלה והיזמים, ניתן יהיה לבצע בעיר פרויקטים גדולים של "פינוי בינוי", שיביאו לעיר אוכלוסיה חזקה, ויגדילו אותה עד לכ-350,000 נפש.


 

דוגמה נוספת היא אור יהודה, הנמצאת כ-7 ק"מ דרום מזרחית לת"א, ובה כ-35,000 נפש. אורן מור מנכ"ל אייקום יזמות ובנייה, יוזם פרויקט פינוי גדול בשכונת גיורא, שכונת שיכונים ותיקים משנות החמישים והשישים של המאה הקודמת. דירות שלושה חדרים עולות כיום בשכונה כ-700 אלף שקל. מור מעריך, שבסוף התהליך יוקמו בפרויקט כ-3,000 יחידות דיור, וצופה עלייה של כעשרים אחוז במחיר הדירות. המודל שהוא מתייחס אליו הוא פרויקט נווה סביון של אפריקה ישראל שהוקם בשטח אור יהודה, והביא אליה אוכלוסיה חזקה.

 

פרויקט דומה מתכנן אורן מור גם בשכונת עמישב במזרח פתח תקווה. כיום מאופיינת השכונה בבתי שיכונים ישנים, בתים פרטיים ישנים קטנים, ומעט בניה מודרנית רוויה. טווח המחירים כיום נע בין 600 אלף ל-800 אלף שקל לדירת 3 חדרים. אורן מור מתכנן במקום בניית כ-900 יחידות דיור, בשיטת "בינוי פינוי" שתאפשר לדיירים להישאר בבתיהם, עד להשלמת הבנייה, ומעריך גם כאן עליית מחירים של כעשרים אחוז.

 

שכונת שפירא. בתל אביב ועדיין בזול שכונת שפירא. בתל אביב ועדיין בזול צילום: יובל חן

 

אבל, האם פינוי בינוי הוא הפתרון האולטימטיבי? רותי הרשקוביץ מדגישה, שתעסוקה וחינוך הם המנועים העיקריים שמביאים אוכלוסיות חזקות ומשפחות לאזור מסוים, ולכן יש צורך שהרשויות יבצעו שיפור משמעותי בתחומים אלה בכל מקום שרוצים לחזק אותו.

 

לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, הפתרון חייב להיות משולב. "פינוי בינוי" הוא הליך ארוך מאד שמתאים רק לבעיה נקודתית. הוא מציין שהפתרון הכולל צריך לשלב בניה להשכרה, פיתוח תשתיות, חינוך ותעסוקה, וגם שימוש חורג במבני תעשייה ומלאכה. כל הצעדים האלה במשולב, יוכלו להביא אוכלוסיות חזקות לאזורים חלשים.

 

דוגמה לשכונה שבה החל שינוי הדרגתי מוצא כהן בשכונת שפירא בדרום תל אביב. מחירי הדירות בשכונה החלו לטפס בעשר השנים האחרונות, וכבר ניתן לראות בה בניינים חדשים או משופצים. בינתיים עדיין ניתן לרכוש בשכונה דירות 3 חדרים במחיר שבין 850 אלף למיליון ש"ח.

 

בטל שלח
    לכל התגובות