פרשנות: שוק לעשירים בלבד

אוסף הנתונים הגדול שפרסם אתמול משרד האוצר מחולק לשני חלקים, וכל מי שמנתח אותו צריך להפריד בניהם הפרדה מלאה כדי לקבל את התמונה האמיתית של המתרחש בשוק זה.

החלק הראשון סוקר את היקף הפעילות בענף ומצביע על ירידה מתמשכת בו לאורך השנה האחרונה. על עצם העובדה שמספר העסקאות בשוק הדירות יורד כבר 4־5 רבעונים אין חולק. למעשה, זהו הנושא היחיד בו אין מחלוקת בין הגופים השונים שסוקרים את השוק. אך הסיפור שמאחורי הדו"ח הזה, הוא חלקו השני - הדיווח יוצא הדופן על המחירים בשוק הדיור. לאחר ששבנו וקראנו בחודשים האחרונים למשרד האוצר להפסיק להתעלם בפרסומיו ממחירי דירות היד־שנייה, שמהוות את רוב־רובו של הענף, עשה אתמול האוצר צעד חריג ולראשונה אכן חשף אותם.

שטייניץ. רוב הרוכשים מבוססים צילום: גיא אסיאג

הנתונים מצביעים על עלייה של כ־3.5% במחיר החציוני של דירות יד־שנייה מול הרבעון הראשון של השנה ועל עלייה של 12.5% מול הרבעון המקביל אשתקד. אך למרות הצגת הנתונים הגלויה, מסייגים אנשי האוצר עצמם את הדברים. על פי הסברה של גלית בן נאים, עורכת הדו"ח, הרי שלאוצר אין כלים לבחון את תמהיל הדירות שנמכרו. כלומר, יש סיכוי טוב שעליית המחיר נובעת מכך שפחות דירות עממיות נמכרו בשוק ברבעון השני, לצד גידול מהותי במספר הדירות היוקרתיות, ולכן ממוצע המחיר עלה (נתון זה, אגב, עומד בסתירה לכל הדיווחים האחרים בענף, שמצביעים על ירידה דרמטית במכירת דירות היוקרה).

במקביל מסבירים באוצר, שגורם נוסף שהשפיע על עליית המחירים הוא עליית השכר הממוצע של רוכשי הדירות ברבעון. במילים אחרות, פחות ופחות זוגות צעירים (ששכרם הממוצע נמוך יותר) רכשו דירות.

והנה עוד עניין מעורר מחשבה. בעוד שבדו"ח מצויין כי מחיר הדירות החדשות החציוני ירד ב־2.9% ברבעון, טבלת המחירים קובעת כי המחיר בכלל עלה ב־2%. הפער, מסבירים באוצר, נובע מכך שהדו"ח מבוסס על שני מדגמים - הראשון, זה שלפיו המחיר ירד, מבוסס על בדיקת פרויקטי בנייה שנמכרות בהם דירות כבר שני רבעונים או יותר; השני, זה שלפיו המחיר עלה, כולל את כל הפרויקטים לבניית דירות, גם את אלה שהמכירה שלהם החלה ברבעון השני של השנה וגם את השאר. כלומר, בדיקה שכללה את כל הדירות החדשות שנמכרו בישראל מצביעה על עליית מחירים.

אם כן, בשורה התחתונה, מה שאומרים באוצר הוא ששוק הדירות כולו הפך לשוק קפוא כמעט לחלוטין, שרוב רובם של רוכשי הדירות בו מבוססים כלכלית. האין זו התוצאה ההפוכה ממה שביקשו באוצר להשיג?