פישר בוחן מהלך נוסף לצינון שוק הנדל"ן

על רקע המשך עליות מחירי הנדל"ן והגאות בשוק המשכנתאות, בוחן בנק ישראל מהלך משולב לצינון הביקושים בשוק הדיור. ביום שני הקרוב תפורסם החלטת הריבית לחודש אוקטובר, כאשר רוב ההערכות בשוק ההון הן כי נגיד בנק ישראל סטנלי פישר יעלה את הריבית במשק ב־0.25% לרמה של 2%. במקביל, במערכת הבנקאות מעריכים כי המפקח על הבנקים רוני חזקיהו עומד לבצע התערבות נקודתית נוספת כדי לייקר את המשכנתאות.

מדד המחירים לצרכן עלה באוגוסט ב־0.5%, כאשר כ־75% מהעלייה מקורה בסעיף "שירותי דיור בבעלות הדיירים" (המשקף את העלייה במחירי הדירות), שעלה ב־2.1%. מתחילת השנה עלה סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן ב־4.9%, פי שלושה משיעור העלייה במדד הכללי.

במקביל, בבנקים מדווחים על פעילות ערה בשוק המשכנתאות גם באוגוסט. אף שהנתונים הרשמיים על היקפי הפעילות יימסרו על ידי בנק ישראל רק בסוף החודש, מעריכים גורמים בנקאיים כי כלל המשכנתאות שהעמידו הבנקים באוגוסט היה דומה לזה שדווח ביולי - כ־4.4 מיליארד שקל.

ביום ראשון הקרוב תתכנס צמרת בנק ישראל לשני ימי דיונים מוניטריים שבסיומם תפורסם החלטת הריבית. המכשיר העיקרי העומד לרשות בנק ישראל במאבק באינפלציה הוא העלאת הריבית, אולם גם הדילמה שבפניה יעמוד הנגיד פישר בשבוע הבא מוכרת: איך להילחם באינפלציה בלי לפגוע בכלל הפעילות הכלכלית במשק שמתחרה במשקים מערביים שבהם הריבית אפסית. ככל שהפער בין רמת הריבית בישראל לבין רמת הריבית בארה"ב ובאירופה יגדל - כך יתחזק גם השקל מול הדולר והיורו ויפגע ביצואנים.

נראה שגם בבנק ישראל מבינים כעת, לפי הניסיון בחודשים האחרונים, כי העלאה מדודה של הריבית לבדה לא תצליח לבצע שינוי של ממש בשוק הנדל"ן. לכן נבחנת התערבות רגולטורית נוספת של המפקח על הבנקים, שנועדה לצנן את הביקושים הגבוהים ולשמור על יציבות מערכת הבנקאות.

ההתערבות האחרונה של חזקיהו, שהוכרזה בסוף מאי ונכנסה לתוקף ב־1 ביולי, חייבה את הבנקים לבצע הפרשה נוספת של 0.75% על משכנתאות ביחס מימון (גובה הלוואה ביחס לשווי הנכס) הגבוה מ־60%. בפועל, הפעולה של חזקיהו לא הצליחה לשנות את המגמה בשוק המשכנתאות.

ההערכות הן כי ההתערבות הבאה של חזקיהו תהיה דרך דרישות הקצאת ההון כנגד מתן משכנתאות. כיום, בהתאם לתקינה הבינלאומית באזל 2, מחויבים הבנקים להקצות הון בשיעור 35% כנגד משכנתה הניתנת ביחס מימון הנמוך מ־75%. בעבור משכנתאות הניתנות ביחס מימון הגבוה מ־75%, נדרשים הבנקים להקצות אשראי בשיעור 75%.

אם אכן חזקיהו יתערב שוב בשוק המשכנתאות, הוא עשוי לדרוש מהבנקים להגדיל את הקצאת ההון שלהם כנגד משכנתאות באופן גורף או לדרוש להקצות הון בשיעור 75% כבר לגבי משכנתאות הניתנות ביחס מימון הגבוה מ־60%. הבנק העיקרי שעתיד להיפגע מהנחיה כזו הוא מזרחי טפחות, שמחזיק בנתח השוק הגבוה ביותר בתחום המשכנתאות - פעילות שמהווה כ־50% מתיק האשראי שלו.