• תפריט
מוסף כלכליסט

"הנדל"ן בארץ מתנהל כמו בעולם השלישי"

בשבוע שבו פרשות השחיתות הנדל"נית רק הלכו והסתעפו, עופר ירדני ישב במרומי מגדל המשרדים שלו ברחוב 57 בניו יורק ובירך על החלטתו לא להשקיע כאן. ככה זה כשאתה אחד מאילי הנדל"ן הישראלים המובילים בתפוח הגדול

יהודית הספל בן-דק, ניו יורק 10:3729.04.10

ניצלתי עכשיו בנס ממכת חשמל בגינת ביתי בלונג איילנד. עץ נפל בגינה של השכן שלי וגרם לשריפה. רצתי החוצה במכנסיים קצרים עם מטף לכיבוי אש, נתקלתי בכבל חשמלי, חטפתי מכת חשמל ונהדפתי לאחור. למזלי לא נתקלתי בגדר המתכת הסמוכה, ולכן יצאתי רק בכוויות קלות שטופלו בבית החולים. ניסיתי לתפוס את הרב פינטו כדי להבין את פשר הדברים, אבל בינתיים לא הצלחתי. אלך בבוקר לבית הכנסת לברך ברכת הגומל". עופר ירדני ל"מוסף כלכליסט", יום שני השבוע

 

* * *

ממשרדו המפואר שעל השדרה השביעית ורחוב 57 במנהטן, אחרי שניצל לשיטתו בנס, מביט עלינו עופר ירדני בעיניים משתוממות. יותר משני עשורים לאחר שעזב את הארץ ונהפך לאחד מאילי הנדל"ן הישראלים המובילים בניו יורק, ירדני עוקב אחר שלל הדיווחים על פרשיות השחיתות והשוחד שפשו לכאורה בנדל"ן בארץ, וחש אולי הקלה על שבחר למקד את כל עסקיו בשוק האמריקאי.

 

"מה שקורה בארץ ובעולם שונה מאוד ממה שקורה בתחום הזה בארצות הברית", הוא אומר בראיון מיוחד ל"מוסף כלכליסט". "אני מאוד מאוכזב ממה שקורה בארץ, ביתר חריפות בשנים האחרונות. רדיפת בצע ומעשי שוחד היו תמיד, אבל הם הידרדרו באחרונה לממדים גדולים במיוחד. הכל נעשה יותר ציני ואכזרי. יש שוחד חמור במדינות העולם השלישי, בישראל ובמזרח אירופה. תרבות ה'אתה תעזור לי, אני אעזור לך' נעשתה בולטת יותר".

 

ירדני: "אני אישית לא נתקלתי מעולם בשוחד בעסקי הנדל"ן בניו יורק, אף שאני בטוח שזה קיים גם כאן" ירדני: "אני אישית לא נתקלתי מעולם בשוחד בעסקי הנדל"ן בניו יורק, אף שאני בטוח שזה קיים גם כאן" צילום: Stonehenge

אתה משווה את ישראל לאפריקה?

"בהחלט. אין לי בעיה להשוות את המצב שם למצב בישראל. הסיכוי היחיד שאני רואה לשינוי בארץ הוא אם יותר בנקים זרים וחברות אירופיות ואמריקאיות ייכנסו לישראל. זה יזרז את תהליך הנורמליזציה ויגרור תרבות עסקית ברורה ונקייה יותר.

 

"אני אישית לא נתקלתי מעולם בשוחד בעסקי הנדל"ן בניו יורק, אף שאני בטוח שזה קיים גם כאן. אבל ההבדל המהותי בין ארצות הברית למדינות העולם השלישי והשני, כולל ישראל, הוא שמי שעובר פה על החוק נענש חמורות. מערכת המשפט האמריקאית רחוקה מלהיות סלחנית כלפי פשעי צווארון לבן. אבוי למי שנתפס. תראי מה קרה לבעלת אימפריית המלונות ליאונה הלמסלי, או לברנרד מאדוף. מי שמזייף מסמכים עלול לקבל כאן עונש מאסר של כמעט עשר שנים — כמו שמקבלים במדינות אחרות על רצח או אונס. וחשוב לזכור שלאנשים בכל העולם יש אותם מאוויים והם עומדים לפני אותם פיתויים. לכן רק הפחד מהעונש יכול להרתיע".

 

איך מבטיחים שהליכי האישור של יוזמות נדל"ן בניו יורק לא יהיו נגועים בשחיתות?

"בוועדות התכנון בניו יורק יש שקיפות מוחלטת. יושבים בהן נציגי הציבור והעירייה, הכל גלוי ופומבי והמדיניות מאוד קשוחה. יש תוכנית מתאר שמסבירה את הכללים לפי אזורים בעיר, וכל חריגה מיד יוצאת לתקשורת ולציבור, שמשמשים כלב שמירה רציני. לכן אמנם יש מאכערים שפועלים גם כאן, אבל רחוק מהרמה שקיימת בישראל ובמקומות אחרים. בסוף שנות התשעים, לדוגמה, נבנה בניין רב־קומות ברחוב 97, ודיירת התלוננה שהקבלן בנה עשר קומות מעל למותר בשכונה. העירייה קיבלה את טענתה והקבלן נאלץ להוריד את הקומות החורגות. לא עזרו לו כל הניסיונות 'לשחד' את העירייה בתרומת פארק וכדומה".

 

אבל הנה, רק לפני שבועיים נחנך מלון טראמפ סוהו בגובה של 47 קומות בשכונה של בתים נמוכים.

"המלון קיבל אישור למרות מחאות התושבים בתנאי ברור שמדובר במלון ולא בדירות. לדיירים אסור להתגורר במקום יותר מחודש רצוף, וכאן יקפידו על כך. חריגות הרי נענשות בחומרה".

 

הרב בארץ, האשה באמריקה

 

בניין מגורים בבעלות חברת סטונהנג' ברחוב 33 מזרח במנהטן בניין מגורים בבעלות חברת סטונהנג' ברחוב 33 מזרח במנהטן צילום: Stonehenge

ירדני (50) הוא סיפור הצלחה אמריקאי קלאסי. לניו יורק הגיע ב־1986 חסר נכסים, צעיר מבת ים שבא ללמוד תואר שני בהיסטוריה באוניברסיטת ניו יורק, חמוש בתואר ראשון בהיסטוריה של עם ישראל מאוניברסיטת תל אביב. לאחר כמה שנות לימודים בתפוח הגדול החל לעבוד כמתווך נדל"ן בחברה מקומית, נדבק בחיידק העסקים - ונשאר. הוא נישא לאשה אמריקאית (שהוא מזכיר לפחות חמש פעמים בראיון), ונולדו להם שלושה ילדים, שהגדול מביניהם בן 17. כיום הוא מנהל שותף של חברת סטונהנג' פרטנרס, קרן השקעות בנדל"ן שחולשת על נכסים מניבים רבים ברחבי מנהטן ושווייה מוערך בכמיליארד וחצי דולר. שיטת הפעולה שלו פשוטה לכאורה: הקרן קונה בנייני מגורים (ומעט חנויות) באזורים טובים בעיר, משפצת ומשדרגת אותם וכך מעלה את דמי השכירות שהם מניבים בכ־30%. ההצלחה, אומרים מקורות בענף, טמונה בכישרון לזהות את הנכסים הנכונים, ובניהול מוקפד.

 

וגם מזל אף פעם לא מזיק, כמובן. את קרן הנדל"ן השנייה שהקים, סטונהנג' פאנד 2, בהיקף של 500 מיליון דולר, סגר ירדני כחודש לפני פרוץ המשבר, לאחר שהשקיע רק כחצי מהסכום הזה בקניית נכסים בעיר. 250 מיליון הדולרים האחרים נותרו כחגורת שומן סביב הבטן הרכה של החברה הנדל"נית שלו, ואפשרו לו לשרוד את המשבר בקלות ואף לנצל אותו לרכישת מבנים נוספים. "זה זמן טוב לדילים והזדמנויות. לא בוחנים את השוק בראי של יום אחד או תקופה חולפת אלא צריך להסתכל קדימה", אמר אז בראיון אופטימי. "הכל עניין של מזל", הוא פוסק היום. מזל - וברכתו של הרב יאשיהו פינטו מאשדוד, שאותו הוא מעריץ זה שנים.

 

אבל למרות הקשר לרב פינטו, הלב הציוני החם, ואפילו קשר חברי שהוא מקיים עם נוחי דנקנר, ירדני אינו משקיע בישראל. נקודה. הדרכה וברכות מהרב פינטו אפשר לקבל בשלט רחוק או בביקורי מולדת מזדמנים. השקעות בנדל"ן בישראל, לעומת זאת, היו מחייבות אותו לבלות בארץ חלק ניכר מזמנו - וכמעט כמו וודי אלן, הוא אינו אוהב לצאת מגבולות מנהטן. עד עכשיו ההימור הזה השתלם לו היטב.

 

"בנדל"ן צריך לחשוב גלובלי, אבל להשקיע לוקאלי", הוא מסביר את הפילוסופיה העסקית שלו. "אם אשקיע בארץ איאלץ לשהות בה זמן ממושך במשך השנה, כי אני לא מאמין בניהול עסקים בשלט רחוק, ואני מאוד אוהב את אשתי ורוצה לחזור לישון מדי לילה בבית".

 

בסוף השנה שעברה אמנם ביקר ירדני בארץ ונפגש עם אנשי עסקים ישראלים ועם גופים מוסדיים כדי לגייס קרוב למיליארד דולר לקרן נדל"ן חדשה - אבל השקעותיה של הקרן תוכננו להיות על טהרת הנדל"ן האמריקאי, לא הישראלי. ובסופו של דבר, למרות פגישות שיזם איש הקשר שלו בארץ, בארי בן זאב, עם חברות הביטוח הגדולות הראל, מגדל וכלל, התוכנית לא יצאה אל הפועל. לא כולם חושבים שזה הזמן להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, הסביר גורם בחברות הביטוח ל"מוסף כלכליסט".

 

"אני לא מתיימר להיות מומחה לנדל"ן ישראלי, אבל אני מאמין שהמחירים רק ימשיכו לעלות, לא רק במרכז אלא גם בפריפריה", ירדני מנסה לתרום ממומחיותו לשוק המקומי. "ככל שהאנטישמיות בעולם גוברת, יותר יהודים יגיעו לישראל. אני בטוח שיהודי אנגליה יעשו עלייה די גדולה כי האנטישמיות והאנטי־ישראליות שם חוגגת. זה יהיה תור הזהב של העלייה אחרי הצרפתים". בניו יורק, לעומת זאת, אין אנטישמיות, הוא צוחק, "כולם רק רוצים לבוא לניו יורק".

 

  •   , צילום: Stonehenge
    |
    צילום: Stonehenge
  •   , צילום: Stonehenge
    |
    צילום: Stonehenge
  •   , צילום: Stonehenge
    |
    צילום: Stonehenge

 

למרות השנים הארוכות בארצות הברית והמשפחה האמריקאית שהוא מגדל ("הילדים לא מדברים עברית. מי היה יכול לדבר איתם? עבדתי כמו חמור כל הזמן וכמעט לא הייתי בבית"), ירדני מדגיש כי מעולם לא ניתק את קשריו עם ישראל. הוא מגיע לכאן לפחות פעם בשנה לבקר את אביו ואחיו, סא"ל (מיל') יצחק ירדני, ושומר עמם ועם חברי ילדות קרובים על קשר טלפוני הדוק "על בסיס שבועי, לפעמים יומי". אבל מעל לכל מרחף הקשר המיוחד שלו עם הרב פינטו.

 

"אני שואל את הרב לפני כל עסקה או בחירת שותף", סיפר ירדני ל"מוסף כלכליסט". "הרי אני לא אובייקטיבי ודעתי יכולה להיות שגויה, לפעמים במצבים מאוד קריטיים. הרב פינטו אמנם רק בן 38, אבל יש לו ניסיון של בן 138. הראייה שלו שונה משלי - הוא רואה קדימה, אחורה ומהצד - ואם יש לי זכות להתייעץ איתו ולהיעזר בחוכמתו, מדוע שלא אנצל זאת? כל עצה שקיבלתי ממנו היתה 100% בכיוון הנכון".

 

הרב פינטו. "בן 38 עם ניסיון של בן 138" הרב פינטו. "בן 38 עם ניסיון של בן 138" צילום: גדי קבלו

נראה שאתה שייך לטרנד של אנשי עסקים ישראלים שמתחברים לרבנים ועוסקים ברוחניות ניו אייג'.

"אני לא כל כך בקיא בטרנד הזה בישראל, אבל דווקא מעריך אותו. אני רואה בגישה הזאת פתיחות, חוזקה ולא חולשה. הרב פינטו לימד אותי הרבה דברים חיוניים בבריאות הנפש. אני הרבה פחות כועס היום, חושב היטב לפני שאני מתפרץ, ואני זוקף לזכותו לפחות חלק מהצלחתי בעסקים. הוא לימד אותי ללכת בדרך הישר ולא להיכנע לפיתויים".

 

תאמינו לי, אין כמו מנהטן

 

אילי נדל"ן לא אוהבים להודות בכישלונותיהם. איכשהו, הם אף פעם אינם טועים או בוחרים בהשקעה כושלת; מתחריהם מפסידים במשבר הכלכלי, אבל הם דווקא מוצאים דרך להתחמק מהסערה. גם ירדני מקפיד להציג תמונה אופטימית - הרי ההפסדים הגדולים היו מחוץ לניו יורק, והוא משקיע רק במנהטן, וההפסדים העיקריים היו בכלל בתחום הנדל"ן המשרדי, והוא תמיד האמין רק בהשקעות בדיור. כאשר לוחצים עליו להיזכר בכל זאת בכישלון כלשהו שלו בנדל"ן הוא שולף השקעה מלפני חמש שנים בנכס בסן פרנסיסקו, שממנה נאלץ לסגת "כי השותף המקומי לא נהג לפי דפוסי החברה שלנו". טעות עסקית נוספת? "אני מפסיד כשאני קונה מכוניות. קניתי פעם מכונית אוסטין מרטין ב־200 אלף דולר והחלו לקרות לי דברים לא טובים — נפל לי עץ על הבית, שברתי רגל פה וכתף שם. הרב פינטו אמר לי למכור את המכונית וכך עשיתי - בהפסד. מכרתי אותה ב־100 אלף דולר בלבד". אבל באופן כללי המצב מצוין. תודה ששאלתם.

 

"ההפסדים שלנו הם על הנייר", מצהיר ירדני, "מחיר הנכסים ירד בכ־30%, אבל לא מכרנו שום נכס, אין לנו משכנתאות שצריך לשלם או בעיות פיננסיות, ואנחנו לא עומדים עם בניינים ריקים. אני מאוד 'בוליש' על השוק עכשיו. כן, עכשיו. המשבר רק חידד את תפיסתי שצריך להשקיע במקום הטוב ביותר, בנכס המניב ביותר, למשל בדירות מגורים במנהטן. אלה הנכסים שהוכיחו את עצמם. לפני המשבר הציעו לי דילים מחוץ לניו יורק. בחנתי כמה מהם וגם השקעתי באחדים מהם. אבל המוקד תמיד היה בניו יורק — וליתר דיוק, במנהטן".

 

אבל בכל זאת נפגעת, למשל, בדירות להשכרה שבבעלותך.

"אכן הורדנו את דמי השכירות ב־20%–25%, אבל לשמחתי הדיירים נשארו ברובם והתפוסה עדיין עומדת על כ־95%, ועכשיו המחירים שוב מטפסים. מי שחושב שדיירים נטשו את ניו יורק לטובת מקומות אחרים טועה. נראה לי שרבים עוד לא מבינים שהחלום האמריקאי עומד בעינו. הסטודנטים הרבים בניו יורק, לדוגמה, שבאים מרחבי ארצות הברית, נשארו למרות המשבר, כי זה האתוס האמריקאי. ההורים מעודדים אותם לעשות זאת וממשיכים לשלם להם שכר דירה במנהטן".

 

באמת חלה התאוששות בנדל"ן? מה עם נדל"ניסטים ישראלים שנתקעו עם עסקאות יקרות ברחבי ארצות הברית?

"אני מדבר על ניו יורק, בעיקר מנהטן. כאן יש התאוששות מדהימה בחצי השנה האחרונה. ייתכן שמי שקנו אדמות בנבאדה, באריזונה, בפלורידה או בקליפורניה ייאלצו לחכות כעשר שנים עד שיהיה שוב ביקוש ויחלו בפיתוח. אבל מי שקנה נכסים מניבים מתחיל כבר להרגיש את התאוששות. יותר מ־40% מהחוזים שאנחנו חותמים הם עם דיירים חדשים שבאים מכל רחבי ארצות הברית למנהטן. קרנות הפנסיה שוב חייבות להשקיע כ־8% בנדל"ן, והכסף חזר. אני שוב מדגיש: זה בוליש מרקט!".

 

היו פיטורים בכל רחבי ארצות הברית ורבים איבדו את בתיהם. ההסבר שלך נשמע לא הגיוני.

"החברה שלי עשתה מחקר פרטי ומצאה שרוב מי שבא לניו יורק בתקופה הזו נמנה עם אלה שאיבדו את עבודתם בבוסטון, בסן פרנסיסקו ובמקומות אחרים בתחומי המשפטים, הפיננסים, התיירות והבריאות. יש תהליך מתגבר של ניוד עובדים. יש חברות שעורכות רה־ארגון בעקבות המשבר, סוגרות סניפים לא מניבים ומניידות עובדים בכירים לסניפים מרכזיים בניו יורק. בית הכלבו הענק מייסיס, לדוגמה, סגר סניפים בטקסס ובפלורידה והעביר צוותים לניו יורק. וצריך לזכור שבשנתיים האחרונות לא היתה כאן בנייה חדשה, וזה כמובן מכתיב את כללי ההיצע והביקוש".

 

מה בנוגע לשוק המשרדים?

"שם הבעיה אכן חריפה יותר, ויש צורך בהון עצום כדי להחזיק מעמד. כל החלטה שמקבלים בתחום המשרדים משליכה לטווח ארוך של כעשר שנים, ולכן הדגים הקטנים מתים. אני לא מעוניין לחיות ככה, תחת איומי סחיטה, ולכן נשאר בנדל"ן למגורים. מקסימום אני מוכן להיות שבוי בחוזה של שנה, עם אופציה להארכה. אני רוצה לשלוט בדמי השכירות שאני גובה.

 

"אני תמיד אומר ש־Business eats well, residential sleeps well. יש יותר הילה בהשקעה בשטחי משרדים, המשקיעים אוכלים במסעדות טובות, מנהלים פגישות יוקרתיות עם המתווכים ויש הרבה שואו מסביב — אבל הם לא עושים מי יודע מה כסף. לעומת זאת, במגורים לא כל כך נפגשים עם המת ווכים לארוחות, אבל פשוט הולכים לישון רגועים ועושים יותר כסף".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x