שוק בהקפאה?

בשיתוף זירת הנדל"ן

"על פי נתוני הלמ"ס, נכון לחודשים ינואר-יולי השנה, חלה עליית מחירים של 2.7% בשוק הדירות ואנו מעריכים כי שנת 2017 תסתיים בעליית מחירים של 4.5%. ברמת מחירים כזו, שבה מחיר דירה ממוצע עומד על 1.6 מיליון שקלים ואותם 4.5% מהווים תוספת מחיר משמעותית למחירי הדירות, אני ממליץ לזוגות הצעירים לא להתמהמה ולרכוש דירות", כך מצהיר עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ.

צילום: Dreamstime

לדברי בן שמעון, תכנית מחיר למשתכן מחזיקה על הגדר כ-80 אלף זכאים שמתוכם 26 אלף איש מחזיקים ב"פתקי זכייה" בהגרלה. "בפתק הזה אי אפשר לגור ואי אפשר לגדל משפחה", הוא אומר, "מאז אוקטובר 2016, החודש שבו החלו ההגרלות, חתמו בסך הכל 4,000 איש על עסקאות עם קבלנים. רק קבוצה מצומצמת זו מכוונת נכון להיום על דירה ספציפית בעוד ששאר הזוכים מחזיקים ביד פתקים וצריכים כעת להמתין לקבלן שיוציא היתר בנייה והצפי הוא שהם ייכנסו לדירות רק בעוד כחמש שנים".

אולי דווקא שווה להם לחכות בגלל מחירי הדיור המאמירים?

"ראשית, אני לא יודע אם ההטבה הכספית של התוכנית לא מתקזזת עם דמי השכירות שהם ישלמו באותן שנות המתנה ושנית הם לא תמיד מודעים לכך שלא תמיד ההגרלה תתאם לרצונות שלהם. אם אדם רוצה לרכוש דירה בראשון לציון כי הוא עובד בעיר או בתל אביב, והוא יזכה לבסוף בדירה בירוחם, יכול להיות שהוא חיכה חמש שנים לשווא. וכל זה כשבמקביל מחירי הדירות לא עוצרים".

דווקא על רקע תחזיתו הפסימית של בן שמעון פורסמה באחרונה סקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר שהתייחסה לחודש אוגוסט האחרון. מהסקירה עלה כי מספר הדירות שנמכרו בחודש אוגוסט האחרון נמוך בכ-3% בהשוואה למספר הדירות שנמכרו ביולי 2017, אולם בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד מדובר בירידה משמעותית יותר, בשיעור של כ-13%. נתונים אלה, על פי האוצר, משקפים קיפאון במחירים שבו מצוי שוק הדירות מתחילת 2017.

נתוני האוצר מעידים על קיפאון, איך אתה מסביר את זה?

"'פתקי ההגרלה' של מחיר למשתכן יצרו קיפאון מדומיין בשוק כי התכנית נטרלה קהל יעד גדול בשוק שרוצה לקנות דירות. במציאות, מדי יום ביומו אנחנו רואים את מאוכזבי מחיר למשתכן חוזרים לשוק הפרטי ומגדילים את הביקושים".

מה בנוגע להתחלות הבנייה, יש אולי בשורה חיובית מהכיוון הזה?

"אנחנו לא רואים גידול בהתחלות בנייה בישראל. נהפוך הוא, אנחנו רואים בלימה עד כדי ירידה קלה בהתחלות הבנייה. המשמעות היא שההיצע הולך וקטן, ומצד שני הביקושים הולכים וגדלים לאור גידול שנתי ממוצע של 2% בהיקף משקי הבית בישראל".

לדברי בן שמעון, הפרמטר היחידי שבו ניתן לראות סימנים חיוביים הוא בדירות גמר הבנייה (דירות מוכנות למסירה), אך גם שם לדבריו מדובר בשינוי מתון מאוד. "בדירות גמר הבנייה אכן יש מגמת עלייה מתונה מאוד, אך היא לא מצליחה כמובן להדביק את הפער הגדול שבו חסרות 120 אלף דירות חדשות בשוק", טוען בן שמעון.

איך אתה מסביר את עליית המחירים בשוק חרף כל צעדי האוצר?

"מכיוון שהמדינה משווקת כיום קרקעות מנהל (רמ"י; י"ג) אך ורק לפרויקטי מחיר למשתכן, בעלי הקרקעות הפרטיות הבינו שיש להם סחורה נדירה ביד והם העלו את המחירים בצורה משמעותית. לאור כך שמחיר הקרקע הוא המשאב הגדול ביותר בקניית דירה, מחירי הדירות בשוק הפרטי הולכים ועולים. על פי הנתונים הקיימים אנחנו לא צפויים לירידת מחירים בשלוש השנים הקרובות, אלא אם כן יקרה משהו דרסטי בשוק".

האם יש סיכוי שבעוד חמש שנים מהיום, כאשר פרויקטי מחיר למשתכן יצברו תאוצה ואנשים ייכנסו לדירות, נראה את השינוי המיוחל?

"אם בעוד חמש שנים מהיום יתגברו על כל המכשולים התכנוניים וכל הפרויקטים ייצאו אל הפועל ואנשים יחליטו להמתין את כל אותן שנים לדירות אז אולי נראה התייצבות במחירי הדירות. יחד עם זאת קשה לי להאמין שזה יקרה כי ברגע שזכאי התכנית ישקללו את כל הנתונים ויבינו שהדירות יהיו מוכנות רק בעוד מספר שנים, שסטנדרט הבנייה יהיה נמוך יותר ושהם יכולים לזכות במקומות שהם לא רוצים לגור בהם – הם יעדיפו לקנות דירות בשוק הפרטי".

עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ צילום: כפיר סיון

מהם הצעדים שבהם האוצר צריך לנקוט לדעתך?

"עליו להתרכז בצד ההיצע על ידי שיווקים מסיביים של קרקעות ללא פגיעה בשוק החופשי, כמו שקורה עם תכנית מחיר למשתכן. כמו כן חשוב שהקרקעות המשווקות יהיו מתוכננות וזמינות לבנייה מיידית. יחד עם זאת, צריך להבין שגם אם זה יקרה לא תהיה ירידה משמעותית במחירי הדירות ולכל היותר תהיה התייצבות. המחירים של היום הם מחירים ריאליים לדירות אחרי שהשוק ביצע בעצם תיקון ל-10 ו-15 שנים אחורה שבהן לא חלו עליות מחירים".