אביגדור יצחקי יורה לכל הכיוונים: "אחרי שהזוגות זוכים הם ישר מתלוננים"

"אני מאמין בצורה שלא משתמעת לשתי פנים שהקיפאון הנוכחי בשוק הדיור יוביל לירידת מחירים, זה בטוח". כך אומר ל"כלכליסט" יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי.

את יצחקי אנו פוגשים יום לאחר שחגג את יום הולדתו ה־68, גיל שבו אנשים פורשים לפנסיה ומקדישים את זמנם למנוחה ובילוי, לילדים ולנכדים. במקום זה, יצחקי שמונה לתפקיד לפני כשנתיים מוצא עצמו דווקא עכשיו בעין הסערה הציבורית לטוב ולרע, אבל בדבר אחד אפשר להיות בטוחים – הוא בוודאי לא נח. התפקיד הנוכחי מחייב אותו לנסוע בתדירות גבוהה למקומות שונים בארץ, להתמודד מול טענות של קבלנים, ראשי ערים, משרדי ממשלה, וגורמים מקצועיים, ציבור ממורמר ומלא תלונות, וביקורת מהתקשורת על תפקוד הגוף שבראשו הוא עומד.

מטה הדיור שבראשו עומד יצחקי החל לפעול ביולי-אוגוסט 2015, ובין הקמת הממשלה בחודש מאי ועד יולי נעשו הפעולות להקמתו. יצחקי, שהיה אחד הבכירים בניהול המשא ומתן הקואליציוני, נקרא לעמוד בראש המטה והסכים. הוא נבחר בזכות תדמית הבולדוזר שלו, ובשל כך, שר האוצר משה כחלון העריך כי הוא האיש שיוכל להוציא לפועל את תוכניתו. עם התחלת עבודתו הוא נדרש להעביר את רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון וחברת דירה להשכיר למטה הדיור שפעל תחת האוצר ולהסתנכרן עם משרד הבינוי והשיכון ועם החלקים הרלוונטיים באגף תקציבים ובאגף החשב הכללי שפועלים גם הם תחת מטה הדיור.

תקופת פעילותו של מטה הדיור נקבעה בשלב זה לקדנציה אחת בלבד, אבל יצחקי מעריך שגם בממשלה הבאה לא יוותרו כל כך מהר על המודל היעיל לדעתו. כחלק מריכוז הסמכויות שלו יצחקי משמש גם כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה ויו"ר הוועדה לתשתיות לאומיות, וגם אחראי ישיר על כל ראשי הוועדות המחוזיות כי לדבריו, "זה נותן אפשרות לשלוט בצורה טובה על הדברים ולנהל אותם בצורה מושכלת". כאשר הוא נשאל בנוגע לפרסומים על סיום תפקידו ומעבר לתפקיד יו"ר מפעל הפיס הוא אומר: "לא יודע אם מפעל הפיס. צריך לעבור קצת זמן. יש גם מחשבות לכיוונים נוספים".

"לא הייתי קונה עכשיו חוץ ממחיר למשתכן"

אחד הנתונים שקשה להתעלם מהם בתקופה זו הוא הקיפאון העמוק בשוק הנדל"ן, קיפאון שגם אם נמצא כרגע בשליטת הממשלה עלול לאבד שליטה במהרה לכיוונים שאיש לא רוצה שנגיע אליהם. על פי סקירתו האחרונה של יואל נוה, הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש יולי נרשמה ירידה של 9% ברכישת הדירות ומדובר באחד החודשים החלשים בעשור האחרון. בסקירה נאמר ש"ביולי נמשך הקיפאון בשוק הדיור", כזה שנמשך כבר כמה חודשים. אותו הקיפאון כנראה מוביל לירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה בשיעור של 4.5% בחודשים יולי 2016–יוני 2017 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אך באוצר נוטים גם בתקופה זו לשדר מסרים של שביעות רצון מהתנהלות השוק.

אביגדור יצחקי. "החוסרים האלה בדירות ילכו ויצטברו ויהרגו את הממשלה הזו על כך שהיא לא בונה מספיק" צילום: ענר גרין

במטה הדיור לא חוששים מהקיפאון?

"מה זה קיפאון? אני לא חושב שבצד הבנייה יש קיפאון ואני בטוח שההפך הוא הנכון. היתה הקפאה כשבעלי הקרקעות האמירו את המחירים אבל לדעתי זה נגמר והרבה אנשים מבינים שהשוק, למרות שהוא נמצא בקיפאון, לא עוצר. הקיפאון הוא בעיקר במכירה. מצד הרוכשים לעומת זאת, יש היום הרבה דירות במלאי לקבלנים, אנחנו יודעים את זה מהדו״חות הכספיים של החברות הציבוריות".

איך אתה מסביר את זה שאנשים בקושי קונים דירות?

"גם אני לא הייתי קונה עכשיו דירה בשום צורה, פרט לרכישת דירה במחיר למשתכן. אני משוכנע שהמגמה הנוכחית תביא לירידת מחירים ואני לא יודע כמה, אני לא חושב שתהיה קריסה כי אין פה משבר כמו הסאב־פריים. עד סוף 2017 נתחיל לראות מגמה ברורה של ירידת מחירים. צריך לשמר את שוק הנדל"ן ואת מחיר למשתכן. היתה טעות שהחליטו לא לתכנן במרכז וזו טעות קולוסלית ואי אפשר להילחם ברצון האנשים".

כרגע לא רואים ירידות מחירים, להיפך. מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלמ"ס עלה בחודשים יוני-יולי ב־0.4% לעומת מאי-יוני. מדובר בעלייה שנתית של 4.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

"השאלה היא אורך הנשימה של הקבלנים ואני שומע מהרבה ושלחנו גם לבדוק במשרדי המכירות, יש כאלה שמציעים מטבח בחינם שעולה 150 אלף שקל והחלה שיטת ההנחות, רק כדי לנסות לשמור על המחיר הגבוה ולדעתי זה לא יחזיק הרבה זמן מעמד. לא תהיה להם ברירה כי אחת הבעיות הקשות היא תזרים המזומנים וברגע שהתזרים יורד דרסטית הם בינתיים הקדימו מסירות כדי לשפר את התזרים וזהו, גם התרגיל הזה נגמר. לדעתי אנחנו במגמת ירידה של מחירים״.

לקבלנים יש הרבה טענות נגדכם.

"אני רוצה לדבר רגע על זה שאומרים שהקבלנים יפסיקו לבנות, זה קשקוש, לא קיים, כי הבן אדם שיש לו צוותי עבודה הוא לא יפרק אותם, כי להרים אותם יהיה הרבה יותר קשה, ולכן כולם עובדים בתפוקה מלאה, אפילו הלמ"ס קבעה בפרסום האחרון שלה שיש עלייה ואנחנו מעריכים שהשנה התחלות הבנייה יעמדו על 55 אלף".

אולי הבעיה היא שלזוגות הצעירים אין הרבה אפשרויות, כי כרגע אין כאן באמת שוק חופשי, המדינה היא זו ששולטת בשוק.

"מחיר למשתכן זה לא כל השוק, יש 110 אלף עסקאות בשנה, במחיר למשתכן עד היום עשינו סדר גודל של 10 אלף עסקאות זה פחות מ־10% מהשוק. אני מודה, אנחנו מקטינים את הפוטנציאל של הרוכשים בצורה מאסיבית וכל עוד תהיה לי אפשרות אני אעשה את זה, איך עוד אני יכול עוד להשפיע על השוק? להביא פלחי רוכשים פוטנציאלים, כמה שיותר מהם להביא אלי ושלא יילכו לשוק".

אתה מתחרט עם מחיר למשתכן?

"הייתי חוזר אחורה ועושה את התוכנית ביתר שאת, מכיוון שיצרתי את היצור הזה וכמובן שר האוצר הוא החוזה של העניין הזה. זה נכון שאחרי שהם מקבלים את המתנה מתחיל שלב התלונות. יש לנו עיקרון אחד נורא חשוב, אנחנו לא מכריחים אף אחד בכלום. בתוכנית נגיע בקרוב ל־40 אלף זוכים עד אחרי החגים ונוציא עוד הגרלה אחרי החגים ועד סוף 2017 יהיו 50 אלף זוכים במחיר למשתכן ונסיים את סדרה א'".

לטענת הקבלנים הם לא מרוויחים טוב במחיר למשתכן.

"אם אנחנו נשמע מה שהם אומרים... אני רוצה להגיד לכם שקבלן עשה ב־276 דירות רווח של 35 מיליון שקל. בדקנו 50 דו"חות אפס של קבלנים ולא היה אחד שלא הרוויח טוב, זה 20%, 12%,13%, 15%, 17%, והכי נמוך היה 9%. במחיר למשתכן יש מחיר מקסימום לקבלנים, בפועל, אנחנו מגיעים למחירים של 3,000 שקל למ"ר פחות ממחיר המקסימום, זה מטורף. מדברים גם על זה שהבנייה תיקח הרבה זמן, אבל לקבלנים יש מוטיבציה עצומה לגמור את הבתים האלה הכי מהר שאפשר במחיר למשתכן כי הכסף נמצא על הרצפה והם רק צריכים לאסוף אותו כשהם גומרים את הבנייה".

"לא מתחרט על משפט שקי השינה"

הרצון של הממשלה לשווק בהיקפים גדולים הוביל לזינוק בהיקפי התכנון. ההנחיה באוצר היא ברורה: כל קרקע שמייעדים לבנייה יש לתכנן, וכל קרקע שמוכנה לשיווק משווקת ולא ממתינה כחלק מהמלאי התכנוני. עם זאת, לאסטרטגיית הממשלה בתחום הדיור יש גם השלכות לא קלות, התכנון המואץ הוביל לא פעם להיעדר סינכרון מוחלט בין השכונה שמבקשים לבנות לבין התשתיות הקיימות או לוח הזמנים להקמתן. במקרים מסוימים, ברור כבר בשלבי תכנון מוקדמים שהיעדר תשתיות יוביל לכשל עצום ובעקבותיו לקטסטרופה תחבורתית. הבעייתיות שבמהלכי התכנון הללו לא נעלמה מעינם של תושבים מודאגים וכך נוצרה מחאת התכנון שצמחה מהשטח ולאחרונה אף הוקם לה מטה המאבק הארצי לבינוי שפוי. במקביל, כמה ראשי ערים ובהם ראש עיריית פתח תקווה התנגדו למתחמי הענק שמתכנן להם מטה הדיור בשטח העיר, מאותן סיבות של היעדר תשתיות.

בנסיבות אלה מזוהה יצחקי על ידי מתנגדי מדיניות התכנון של הממשלה כמי שמוביל את המהלכים ויש להילחם בו. יצחקי, חייבים לומר, לא מנסה לייפות את הדברים ואף מלבה לא פעם את הלהבות כפי שקרה במהלך דיון בנושא העומס על התשתיות בהקשר של תמ"א 38 אשר התקיים בשנת 2016 שבו אמר, "אני אומר לך, שייקחו שק שינה בבוקר יום ראשון, יגיעו לעבודה, יישנו על הרצפה ויחזרו ביום חמישי. זה לא מעניין אותי. אני לא אחכה לכבישים בשביל לבנות דירות. אני פשוט לא אחכה להם, כי אני לא יכול לעמוד בזה שלאנשים לא יהיה איפה לגור. גם אם הם עומדים שעתיים בתחבורה הציבורית".

גם היום, כשנה לאחר אותו דיון, יצחקי לא חוזר בו מדבריו. "אני לא משרד התחבורה, אבל אני לא זה שמוכן לעצור את בניית הדירות בגלל שכרגע יש חוסר בתשתיות, או יותר נכון בגלל בעיית הפקקים, כי אם אתה זורק אל הכביש כל שנה 250 אלף מכוניות זה לא משנה כמה כבישים יהיו כאן. בסניגפור יש הגבלה על מספר המכוניות, לא רק זה, אתה עושה הגרלה כל שנה על 10% מהמכוניות על הזכות שתהיה לך מכונית, וזה נע סביב 50 אלף דולר רק בשביל הזכות".

אז אתם מתכוונים לבנות שכונות ללא תשתיות תחבורה?

"הסדר הנכון במדינה נורמלית הוא שתשתיות מחכות לדירות. עכשיו אין תשתיות אבל לא לבנות דירות זה לא נכון. יודעים מה? אסכם עם כולם תפסיקו עם לידות, חתונות וגירושין. אנשים אולי לא גרים ברחוב אבל תראה איך אנשים חיים בבני ברק. אנחנו חייבים לרוץ עם הדירות כמה שיותר אחרת ניקלע שוב למשבר דיור. אני רוצה להדגיש שאנחנו לא מדברים על תשתיות חינוך, חשמל ומים, הבעיה היא התחבורה ובסוף היא תגיע. אני מתנגד בכל תוקף לעצור את הבנייה בגלל המחסור בתחבורה".

לדבריו, "המקום שבו אנו נמצאים מאפשר לנו לעשות שיתופי פעולה כי משרדי הממשלה צריכים אותנו פה ולתקציבים ויש שיתוף פעולה בלתי רגיל, אני מרים טלפון לכל שר ומקבל את התשובות. יש עשייה מאסיבית בתחבורה, אבל יש פיגור בעקבות מה שקרה בנתיבי ישראל עם כל החקירות וכל הדברים האחרים, היום יש התאוששות מסוימת. אנחנו מפעילים גם את חוצה ישראל וגם את נתיבי ישראל שייקחו מכרזים ועוד דברים. עשינו תוכנית חמש שנתית ל־17 אלף כיתות לימוד, אנחנו חלק מהוועדה שמחלקת הרשאות לכיתות הלימוד. אנחנו דואגים שהדברים יקרו. מה שצריך לפתור זה התחבורה הציבורית, אני אומר שמבחינתי כגורם מתכנן השולחן נקי, הכל כבר מוכוון לביצוע".

ציפיתם להתנגדות כל כך מאסיבית של תושבי סירקין ופתח תקווה ושל ראש העירייה איציק ברוורמן לבנייה בסירקין?

"אנשים רוצים שהילדים יגורו בסביבתם וזה שראש עירייה עוצר בנייה בעיר שלו ולא נותן הזדמנות להתחדשות עירונית והעיר לא נראית טוב, זה ממש לא יוערך על ידי

התושבים. אני נפגש עם אנשי סירקין ושאר המוחים ואנחנו בוחנים את האפשרויות כדי להגיע למשהו שמבחינתם יותר סביר ונכון. גם המוחים לא ממש נגד בנייה. בפתח תקווה אין פתרון במסגרת מערכת הכבישים, וכשתהיה תחבורה ציבורית יהיה פתרון. גרתי בפתח תקווה 25 שנים ונסעתי למשרד בבורסה ברמת גן והייתי במצב שנסעתי או ב־6 בבוקר או ב־10 בבוקר. אין ברירה כי אי אפשר לעצור את הדירות. החוסרים האלה ילכו ויצטברו ויהרגו את הממשלה הזו על כך שהיא לא בונה מספיק דירות. התכנון הוא לא בעייתי והעניין הוא רק הביצוע".

"צריך ליצור ודאות ליזמים"

בנוגע למחאת התכנון, יצחקי מתייחס גם להחלטה של הוועדה המחוזית לאפשר לעיריית הרצליה לבחון מחדש את תוכנית המתאר. "בתוכנית המתאר בהרצליה אפשרנו דיון מחדש בה, זה לא טוב, אבל אנחנו צריכים לעזור לראשי הערים שעוזרים לנו ונעזור להם. חלק מהמחאה היא אנשים שבעים שהזוגות הצעירים פחות מעניינים אותם וצריך להכניס זאת למשוואה. הביטוי הזה תכנון שפוי – מה זה הקשקוש הזה. בהתחלה רצו ששדה התעופה ייצא מהרצליה ועכשיו הם רוצים שיישאר שם בגלל הבנייה. בן גוריון אמר שלא צריך לעשות מה שהציבור רוצה אלא מה שהוא צריך, וזה דירות".

עוד אין ראש לרשות להתחדשות עירונית ולא נראה שמשהו זז.

״בתוכנית האסטרטגית שלנו לפחות 25% מהתחלות הבנייה יהיו בהתחדשות עירונית. אנחנו עובדים ולא מחכים למינהל להתחדשות עירונית. אכן הוצע מנהל לרשות להתחדשות עירונית וזה מתעכב. אנחנו רוצים שהרשויות המקומיות יטפלו בזה. והן מטפלות בזה בענק היום. לצורך זה אנחנו מקימים מנהלות להתחדשות עירונית וגם תקצבנו את זה, היה קול קורא וזכו 20 ערים. והיום הלחץ הולך וגובר מצד הדיירים, כלומר כל אחד רוצה לממש את הזכויות שלו. פה אנחנו רואים גם מהלך בעל משמעות חברתית. לכן אנחנו מבקשים תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית שמטרתה שכל בניין בעיר יידע מה עתידו בהתחדשות העירונית; האם הוא תמ״א38/1, תמ״א38/3א׳ או פינוי בינוי. זאת כדי ליצור ודאות ליזמים, על מנת שכשהם באים לעיר להתחיל פרויקט הם יבינו מה יש בסוף מבחינת פרויקטים".