מהו סוד קסמה של העיר המושכת משקיעים מן העולם כולו?
מספר הישראלים המשקיעים כספם בקניית נדל"ן מעבר לים, נמצא בעלייה מתמדת. עדויות המגיעות מן השטח מעידות, כי תהליך קניית נכס בחו"ל הינו תהליך מורכב המצריך ידע רלוונטי, כזה העלול למנוע עיכובים מיותרים המובילים לבזבוז אנרגיה ומשאבים יקרים. סוגיות כשפה, נהלים ומיסוי אינן מתקיימות באופן דומה לזה המתנהל בישראל ומחייבות אותנו המשקיעים לאחת משתי אופציות: הכנת שיעורי בית באופן יסודי ביותר וניהול עצמאי של הקנייה, או בחירה מושכלת של אנשי מקצוע שינהלו עבורכם תהליך רכישה שקוף, אמין וענייני. ערכם הנמוך יחסית של מחירי הנדל"ן באירופה נחשב למפתה במונחים של השקעה ומאפשר גם למשקיעים שאין בידם סכומי כסף גבוהים להיכנס לתחום. הנתונים אודות תשואה מקניית נדל"ן בחו"ל מרשימים, הן על ההון ( עלייה במחיר הנכס) והן על שכירות (בגין שכר הדירה המתקבל).
בודקים את השטח – ברלין מובילה בסקרים
תמיד טוב לדעת כי הממשלה המקומית מעודדת השקעות באופן עקבי בעיר בה אתם מתכננים קניית נכס. את ההשקעה המקומית בעיר ניתן לחלק לשני אפיקים מרכזיים:
• השקעה בתשתיות ובבנייה – עיריית ברלין מפתחת ומטפחת פרויקטים חדשים לבנייה, מקימה שטחים ירוקים, מקימה ומרחיבה מוסדות חינוך ומשקמת מבנים ישנים, הן למגורים והן למסחר.
• מדיניות כלכלית – גישה עסקית חכמה מושכת לעיר אוכלוסייה צעירה וחזקה הפוקדת את מוסדות הלימוד ומפריחה את שוק התעסוקה. במקביל, חברות רבות קובעות את מושבן בעיר בשנים האחרונות והופכות את ברלין לבירתה הטכנולוגית הבאה של אירופה.
• אי של יציבות – גרמניה עצמה נחשבת ליציבה מאוד מבחינה כלכלית ורגולטורית ולא צפויה לחוות זעזוע העלול לסכן את כספם של המשקיעים.
בסקר השנתי הנערך ע"י פירמת רואי החשבון PWC נקבע כי ברלין הינה העיר המועדפת על המשקיעים בשלוש השנים האחרונות על סמך ניתוח נתונים דוגמת פעילות שוק, נתוני תעסוקה, רמת הכנסה ונתוני ההגירה לעיר וממנה. משקיעים מביעים עניין בעיר והשלטון המקומי בעיר מעודד זאת ורואה בנושא חלק מרכזי ביותר בצמיחה האדירה הפוקדת את ברלין. הביקוש לנכסים מסוגים שונים נמצא בשיא וקצב הבנייה המרשים אינו מדביק אותו, נתון שכל משקיע ישמח בוודאי לשמוע.
הדמיה: נמרוד ארלוק (אינספיריישן גרופ) בודקים פוטנציאל – מחשבות על מחירים
אמנם המחירים נמוכים ביחס לנדל"ן בארץ, אך יש לתת את הדעת על התמונה הרחבה יותר. האם זהו המועד הנכון לרכוש את הנכס? מהי תמונת המאקרו של שוק הנדל"ן בו אתם מתעניינים? האם יש כאן פוטנציאל אמיתי להשאת ערך? ומהי התמורה המירבית בעד כספכם?
מחירי הנדל"ן בברלין רושמים עלייה זו השנה התשיעית ברצף, עובדה פשוטה המעידה על ביקוש גבוה ונתוני הגירה חיוביים ההולכים ומתגברים. למרות אותן עליות, סקירה קצרה של מגמות המחיר בבירות אירופיות אחרות, כגון לונדון ופריס, מגלה כי המחירים בבירה הגרמנית עדיין נמוכים משמעותית.
יתרה מכך, מחירי הנכסים בעיר נמוכים בעשרות אחוזים מאלו הנהוגים בערים מרכזיות בגרמניה עצמה, דוגמת מינכן ופרנקפורט. עובדה זו מצביעה על כך שקיימת אפשרות ברורה לעליית מחירים משמעותית נוספת בשנים הקרובות.
בודקים אופני השקעה שונים – שוק משוכלל
"יזמים בתחום הנדל"ן מגיבים לביקוש המתגבר לנכסים בעולם כולו ומייצרים כיום מגוון רחב של מסלולי השקעה, הן מקומיים והן בחו"ל" אומר אלעד יצחקי סמנכ"ל המכירות והשיווק של אינספיריישן גרופ " ישנם מספר טרנדים בתחום, מקבוצות רוכשים בתצורות שונות ועד לקנייה של מיקרו דירות, דירות חדר שנחשבות ללהיט מכירות אדיר (מקרה בוחן – פרויקט "פריץ" בשכונת מיטה). מסלולים שונים מתאימים לרוכשים שונים וחשוב להבין מה הכי מתאים לקונה הפוטנציאלי. אחד היתרונות של קבוצות מנוסות המתמחות ברכישה ובהשבחה של נכסים באזור מסוים היא היכולת להציע מגוון רחב של מסלולי השקעה שקופים וברורים"
בודקים אנשי מקצוע – בוחרים שותף לדרך
"רובם המכריע של הישראלים נעזרים באנשי מקצוע מתחום הנדל"ן על מנת לבצע השקעות מסוג זה" מסביר יצחקי "מדובר בתהליך מורכב בו הקונים אמורים להיות מעורבים מתחילתו ועד סופו ולקבל אינפורמציה ברורה ושקופה לחלוטין. אנו ממליצים לכולם לא להתבייש ולבדוק לעומק את החברה אתה הם יוצאים לדרך. אתרו לקוחות עבר, בדקו את ההיסטוריה של איש המקצוע מולו אתם עומדים וכמה ניסיון הוא מביא עמו מן השוק בו הוא פועל. ודאו כי המחיר שאתם משלמים הוגן, שם טמון הרווח האמיתי ואל תתנו להבטחות כאלו ואחרות להטעות אתכם. והכי חשוב, הביעו מעורבות לאורך כל הדרך, תשאלו, תשוו ותשקיעו זמן - וודאו שיש בידכם את כל המידע".
בודקים מיסוי – כמה זה עולה לנו באמת?
כפי שבוודאי הבאתם בחשבון, רשויות המס בישראל מביעות עניין רב בנכסים אותם רוכשים אזרחים בחו"ל ולכן מתקיימת חובת דיווח אודותיהם. הבנת סוגיית המיסוי מהווה את אחד הפרמטרים החשובים ביותר בניתוח כדאיות של עסקאות נדל"ן. הדבר נכון בנוגע לרכישה של דירה להשקעה בשוק המקומי ומקבל משנה תוקף בכל הנוגע לרכישת נכסים מעבר לים. כיצד נוהגים רשויות המס בברלין במשקיעים זרים? מהם חובות המס בישראל בנוגע להכנסות המתקבלות מן הנכס בחו"ל? האם מחויבים הרוכשים לפתוח חשבון בנק מקומי ולהצטייד בייעוץ משפטי גרמני? ומה בנוגע לקיזוזי מס וניכויים למיניהם? טרם בירורן של סוגיות אלו עד תומן, לא נוכל להבין באמת עד כמה העסקה בה אנו מתעניינים אכן משתלמת ואכן תוכל להניב את הרווח בו אנו באמת מתעניינים בסופו של יום.
לסיכום, ניכר כי ההשקעה בברלין אינה טרנד חולף. הבירה הגרמנית חווה גל אדיר של שגשוג וצמיחה ומסתמן כי המגמה אינה הולכת להיעצר בקרוב. התמורות באיחוד האירופי, דוגמת ההחלטה הבריטית על יציאה מן האיחוד ("הברקזיט") עושה טוב לעיר, הקולטת מצידה מעסיקים מן היבשת כולה. יחד עם זאת, מומלץ בחום לסקור היטב את מרכיבי העסקה ולבחור באנשי מקצוע מעולים המנהלים מולכם תהליך קנייה שקוף, אדיב ושירותי.
למידע נוסף על מגדל פריץ בברלין – לחצו כאן>>
