"איך אני אדע בביטחון מלא שערך הנכס באמת יעלה תוך גג 5 שנים?"
את השאלה הזו, חיים ברטוב (35) ואייל שליסל (33) שומעים בלי סוף. התשובה, כפי שתראו עוד מעט, די מפתיעה.
חיים ואייל, מייסדי מועדון המשקיעים Properteam ועורכי דין בהשכלתם, מתמחים בתוך שוק הנדל"ן הישראלי בנישה ספציפית וייחודית שמעטים מכירים - הזדמנות שהם מכנים כ"רכבת שאסור לפספס", מכיוון שמדובר בהזדמנות שיש לה חלון הזדמנויות שהולך ונעלם.
ב-5 שנים האחרונות, יחד עם מועדון המשקיעים שהקימו הם אחראיים לעסקאות בהיקף של כ-36 מיליון ש"ח, במגוון עסקאות נדל"ן שרוב הציבור הישראלי פשוט לא מכיר.
לרוב, מדובר בנכסים שניתן להשקיע בהם עם הון עצמי של החל מ-100,000 ש"ח ולאחר 3-6 שנים שווי הנכס עולה בממוצע של 85%-100%. ישנם עסקאות בהן לוקח להגיע ל"אקזיט" זמן ארוך יותר, אך הרווחיות גדלה בהתאם.
 |
|
אייל שליסל (ימין) וחיים ברטוב (שמאל), מייסדי מועדון המשקיעים Properteam
|
צילום: נטלי שור
|
את הדרך שלהם בעולם הנדל"ן השניים התחילו במסלולים שונים. ברטוב, עוסק בנדלן כבר 14 שנה ובעלים של משרד תיווך בירושלים ומשרד עו"ד שמתמחה בתחום. שליסל, התוודע לעולם הנדל"ן דרך משרד משפחתי שעוסק ביזמות.
כשהם רק הכירו, מחשבה אחת לא נתנה להם מנוחה - איך ניתן בתקופה של עליית מחירים בלתי פוסקת לייצר עסקאות משתלמות מנדל"ן בישראל (גם למי שאין הון עצמי מספק לרכישת דירה) ובסיכון נמוך?
אחרי שנים של חיפושים ולימוד מפת הנדל"ן הישראלי לעומק, הם סוף סוף מצאו את הפיתרון.
הם קוראים לזה "קרקעות בסטטוס מתקדם". מסתבר, שיש הבדל מהותי בין קרקע שמוגדרת כ"חקלאית" ואין לה שום תוכנית, לעומת קרקע שיש עליה כבר תוכנית ברורה (לרוב מאושרת), ולעתים אפילו החלה כבר בנייה באזור בזכותה.
וכך הם מספרים:
"יש היום פחד גדול מאוד בציבור הישראלי להשקיע בעסקת קרקעות, וזה ברור לחלוטין למה", ברטוב מעיד.
“מגיעים אלינו יום יום אנשים מבולבלים. ב-600 העסקאות בהן הייתי מעורב עד היום ב13 שנה של פעילות, עוד לא פגשתי אדם שלא רוצה להרוויח, אבל יותר מהכל אף אחד לא רוצה להפסיד. ובשנים האחרונות, כולנו שמענו על כל מיני רמאויות, על חברות שפשטו רגל פתאום ונעלמו, או כאלה שמכרו אוויר ללקוחות שלהם וגרמו להפסדים כבדים. המקרים הללו, למרות שהם בודדים, יוצרים פחד אצל אוכלוסיה שלמה וגורמים לאנשים לוותר על עסקאות נפלאות".
 |
|
דוגמא לעסקת מוצלחת: 135,000 ש"ח רווח תוך 2.5 שנים עם 23% תשואה שנתית
|
|
שליסל ממשיך:
"ברגע שיש ידע מינימלי על הנושא הזה, קרקע שעונה על מספר קריטריונים ומשרד נדל"ן רציני שמקדם את השבחת הקרקע באופן פעיל - ניתן לייצר 20% תשואה שנתית או יותר בסיכון נמוך מאשר כל אפיק אחר. יותר מכך, זוגות צעירים יכולים לקצר בחצי מהזמן את הדרך לקניית דירה משלהם באמצעות האפיק הזה."
אני שומע אותך, אבל לי באופן אישי השקעה בקרקעות נראה לי כמו משהו מסוכן.
"בוודאי שזה נראה לך מסוכן. גם לחצות את הכביש שלא יודעים להסתכל ימינה ושמאלה זה מסוכן, ובתחום שלנו של השקעות וצבירת נכסים - הדבר הכי מסוכן זה לא לעשות כלום עם הכסף.
מהנסיון שלי, מה שנותן לאנשים ביטחון בעסקאות מהסוג הזה, זו ההבנה המעמיקה שיש הבדל בין סוגי הקרקעות שם בחוץ."
והוא מסביר:
"רוב הקרקעות המוצעות לרכישה שתשמע אליהן, מוגדרות כ'קרקע חקלאית' ובפועל אין להן שום תוכנית הפשרה. בעברית פשוטה, מדובר בנכס שיכול לעשות תשואה מטורפת, אבל סיכוי סביר שזה לא יקרה בתקופת החיים שלך. הפשרת הקרקע עשויה להיות עוד 80 שנה, או לא לקרות בכלל. אז מה בדיוק עשינו בזה תגיד לי?! הסיכון בעסקאות מהסוג הזה הוא מאוד גבוה. ואם כבר משקיעים בקרקע חקלאית, אז לפחות שלקרקע תהיה תוכנית הפשרה כלשהי.
הקרקעות שאנחנו מדברים עליהן, אלה קרקעות שכבר שינו את ייעודן או לכל הפחות שיש להן תוכנית ברורה ורצינית, מה שמשנה את כל המשחק. אין שאלה של 'האם' הקרקע תופשר לבנייה, אלא רק שאלה של 'מתי'. כל קרקע צריכה לעבור מספר הליכים תכנוניים (ברמת העירייה והמחוז) כדי שתהיה זמינה לבנייה. כל המהלך שלנו, הוא בעצם להשקיע בקרקע שיכולה לזוז רק קדימה ולא אחורה, ולדחוף את הפרויקט על כל חלקיו עד למצב הסופי של היתר בנייה. כל פעם שקרקע מתקדמת שלב, הערך שלה עולה ומכאן הרווחים שלנו ושל המשקיעים שלנו."
אז אתה אומר שאי אפשר להפסיד במה שאתה מציעים?
"בכל עסקה מכל סוג שהוא בעולם כולו, אפשר להפסיד. הייתי אומר לך שמי שלא רוצה להסתכן בכלל שישים את הכסף שלו בפק"מ, אבל אז ההפסד הוא וודאי בגלל הריבית הנמוכה. הקטע הוא, שאצלנו הסיכון הוא נמוך מאוד ומנוהל בהקפדה יתרה."
חיים ממשיך:
"תן לי רגע להסביר והכל יהיה ברור: כשמהנדס העיר (הסמכות המקצועית העליונה בעיר), בא ואומר לך שפרויקט מסוים הוא הפרויקט הכי חשוב של העירייה, אז אתה יכול לישון בשקט בלילה. העסקה הספציפית למשל שאנחנו עושים בימים האלה, היא לגבי קרקע עם נוף לים, שמיועדת להיות אזור עסקים המרכזי באזור, ליד תחנת רכבת וכביש החוף.
כל אדם בר דעת יכול להבין שהקרקע הזו שווה זהב, ושזה רק עניין של זמן עד שיגיע לו היתר הבניה. קרקע כזאת פשוט לא יכולה לאבד מהערך שלה ולחזור אחורה, לכן הסיכון כאן כמעט ולא קיים. בנוסף, כל הצפי לרווחים ולזמן שבו העסקה תושלם, מבוסס תמיד על דו"ח שמאי חיצוני וניטרלי. זו לא הבטחה שאנחנו זורקים לאוויר."
למה דווקא קרקעות בארץ זו התשובה מבחינתכם ולא אפיק השקעה אחר?
אייל: "אם אתה מכיר בארץ אפיק יותר טוב לקבל 20% בשנה על הכסף בלי להסתכן שכל ההשקעה תיזרק לפח, תגיד לנו אנחנו נהיה הראשונים שנקנה. יש גם אופציות טובות של נדל"ן בחו"ל, אבל אתה יודע… מה שרחוק מהעין רחוק מהלב. בחו"ל גם כשיש הזדמנויות טובות, יש לנו הרבה פחות שליטה על מה שקורה. אנחנו פחות מכירים את החוקים של אותה המדינה, יש לנו פחות כוח וקשרים לדחוף את הפרויקט עד לשלב הסופי של היתר בנייה."
אפרופו "נקנה", אם זו הצעה כל כך משתלמת, למה שלא תקנו בעצמכם את כל הקרקעות שאתם מציעים?
(בשלב הזה חיים צוחק) "אתה חושב שאנחנו לא רוצים?! הלוואי ויכלנו… אייל ואני קונים יחידות קרקע כמו הלקוחות שלנו בכל עסקה ופרויקט. כן כן, אנחנו משקיעים איתם ונכנסים 'לבוץ' יחד עם הקהילה שלנו כדי שכולם ידעו שאנחנו מחויבים ב100% ולא ננוח עד שהשבחת הקרקע תושלם. למה אנחנו לא קונים את כל יחידות הקרקע? פשוט מאוד, זה רק עניין של כוח קנייה. למשל עכשיו בימים אלו, סגרנו עסקה עם שטח עצום ואין לנו את הכסף לקנות את כולו."
חיים מוסיף, "אנחנו גם נותנים מחיר אטרקטיבי על הקרקע בגלל שאנחנו קונים כמות גדולה של קרקעות ומקבלים על זה הנחה. אגב, הקרקע הזו (לפי דו"ח שמאי חיצוני) אמורה לסיים את תהליך ההשבחה תוך 3-5 שנים ולעשות 52%-85% תשואה (תלוי אם משתמשים במימון בנקאי או לא). זה נחשב למציאה מטורפת בשוק הישראלי."
אוקיי חבר'ה, מודה שכל הסיפור הזה נשמע פחות נורא עכשיו. למי בכל זאת זה לא מתאים?
"אם אין לך בצד מינימום 100,000 ש"ח, לצערי לא נוכל לעזור. אם אין סבלנות לחכות כמה שנים עד שתסתיים העסקה, או אם אתה חייב שהכסף יהיה נזיל, ההשקעה הזו לא מתאימה לך. ולבסוף, אם אתה מאלה שלא מסוגלים לקחת את הסיכון הכי קטן וזה עושה לך נדודי שינה, אנחנו ממליצים לוותר על ההזדמנות הזו."
וממה אתם מרוויחים אם מותר לי לשאול?
"מותר לך בהחלט לשאול. אנחנו מרוויחים ברגע מכירת הקרקע, כלומר ברגע ביצוע העסקה עם הקונים. הרווח שלנו מגולם כבר במחיר הקרקע, ומכיוון שמלכתחילה מחיר הקרקע הוא זול יחסית, הלקוחות שלנו מקבלים מחירים מעולים וככה כולנו מרוויחים. מצב של Win Win."
אז איך מתחילים מתקדמים מכאן ומתחילים ללמוד על התחום?
"האמת שבימים האלה פרסמנו סדרת סרטונים בחינם
לזמן מוגבל, שמסבירה מה קורה היום בעולם הנדל"ן הישראלי, לאיזה סוגי השקעות כדאי להיכנס ולאיזה לא, וכמובן איך בוחנים כדאיות של קרקע."
כל הזכויות שמורות לכלכליסט ©
