האם ברלין עדיין אטרקטיבית להשקעה? בדקנו
15:2024.05.17
קניית נכסי נדל"ן מעבר לים אינה זרה למשקיע הישראלי. עליות המחירים התלולות המאפיינות את השוק המקומי שוחקות בהדרגה את התשואה המושגת מתשלומי השכירות ובמקביל מוציאה מן המשחק משקיעים רבים שידם אינה משגת קנייה של דירת מגורים סטנדרטית. החיפוש אחר אלטרנטיבה, מידע זמין אודות קניית נכסים בחו"ל ומחירי קנייה נמוכים משמעותית הופכים את אפיק השקעה זה למבוקש מאי פעם ומספרם של הישראלים הבוחרים לגוון באמצעותו את תיק ההשקעות הנדל"ני שלהם נמצא בעלייה מתמדת.
מזה שנים מככבת ברלין כיעד מועדף למשקיעים מן העולם כולו וסקרים מקצועיים, דוגמת זה של חברת הייעוץ הבינלאומית PWC , מציבים אותה זו השנה השלישית ברציפות כיעד המציג את נתוני הצמיחה המרשימים ביותר ביבשת הישנה. ממשלת גרמניה מעודדת השקעה בבירה ומדיניותה זו מייצרת ביקוש שיא לנכסים למגורים ולמסחר ברחבי העיר כולה. נתונים דמוגרפיים המופקים על ידי עיריית ברלין מעידים על הגירה חיובית מרשימה ולא רק של אינדיבידואלים אלא גם של חברות מסחריות הבוחרות לקבוע בה את מושבן. חברות אלו תורמות לצמיחה הכלכלית המרשימה של העיר ומביאות לתחומה כוח אדם מקצועי וצעיר המייצר ביקוש קשיח ותמידי לנכסים ותורם להתפתחותם של אזורים נרחבים בעיר כולה.
קניית נכס מעבר לים נתפסה לאורך השנים כעסקה מורכבת המחייבת את המתעניינים בהפגנת ידע רב אותו התקשו לרכז. ההתפתחות האדירה שחלה בענף זה לאחרונה מסייעת בהנגשת המידע לקהל הרחב שמצדו, מחפש פרטנר ראוי בדמות יזם המכיר היטב את הזירה המקומית ויוכל לייצגו נאמנה.
"במרוצת השנים נתקלנו לא אחת במשקיעים ישראלים שהעדיפו לנהל באופן עצמאי את קניית הנדל"ן בעיר. ההבדלים בין השוק הישראלי לזה הנהוג בברלין מהותיים ויצרו לא אחת סיטואציות בהן המשקיעים הלכו לאיבוד ובחרו לוותר על העניין כולו" אומר נמרוד ארלוק, יועץ השקעות בכיר באינספיריישן גרופ, חברה המתמחה במכירה והשבחה של דירות ופרויקטים יזמיים בברלין. "הבנו כי עלינו לייצר מסלול השקעה אטרקטיבי בו אנו, המכירים את השוק המקומי על בוריו, מייצגים את הלקוחות לאורך התהליך כולו ובמקביל, נכנסים יחד איתם לעסקה כמשקיעים לכל דבר ועניין"
 | |||
רוצים להשקיע בנדל"ן בברלין? לפרטים נוספים>>
היזמים משקיעים בקבוצות הרכישה בעצמם
"העובדה כי ברלין ממשיכה להוות מוקד משיכה אדיר למשקיעי נדל"ן מן העולם כולו הפכה את זירת ההשקעות המקומית למשוכללת מבעבר" ממשיך ומסביר ארלוק, "הביקוש לקיומן של קבוצות רכישה נמצא בצמיחה מתמדת וקיומן של אלו מאפשר כיום למשקיעים בכל סדר גודל להיכנס למשחק וליהנות מתהליך קנייה אמין, בהיר ופשוט בו המידע כולו נפרש בפניי הלקוחות ומעניק להם מענה לכל סוגיה העלולה לצוץ במהלכו. הצוות שלנו שוקד על איתורם של בנייני מגורים שלמים ברחבי ברלין. בניינים אלו נבדקים בקפידה על מנת להבין מהו פוטנציאל התשואה המתקיים לגביהם ורק לאחר שהובן כי ניתן להשביחם אנו מבצעים את הרכישה כשותפים מלאים בקבוצה. המידע כולו מוצג לחברים בקבוצת המשקיעים וההחלטה אודות היציאה לדרך מתקבלת לאחר הסכמה גורפת של השותפים כולם. לאחר רכישתו של הבניין אנו מתחילים בהליך השבחתו של הנכס באמצעות שדרוג המבנה ובהתאם לתכנית העסקית הסדורה שהוצגה בפני החברים בקבוצה. לוחות הזמנים בפרויקט ברורים ומוגדרים מראש והנכסים בבניין הופכים זמינים להשכרה תוך פרק זמן קצר"
פרויקטים לזמן מוגדר מראש
חלק בלתי נפרד מהצלחתה של קבוצת רכישה הינו קיום מחקר מעמיק ומקצועי הנוגע לנכס הנרכש כמו גם תיחום בזמן של תוקף העסקה. "חשוב לציין כי העסקאות אותן אנו מבצעים בעבורנו ובעבור המשקיעים הנוספים בקבוצה תחומים בזמן ונמשכים עד לשלוש שנים בלבד", מבהיר ארלוק. "במהלך חיי העסקה אנו מנפקים לחברים בקבוצת המשקיעים מידע שוטף אודות מצב הנכס והתשואה המושגת במטרה לייצר תמונה מושלמת של מצב העניינים. לקוחות שרכשו דירה שלמה בפרויקט מייצרים תשואה שוטפת של בין 3%-5% מן השכירות ועל פי נתונים המופקים על בסיס קבוע מן הרשויות המקומיות, רושמים תשואה שנתית על ההון של כ-8% אחוזים בקירוב".
"בידיעה כי לא כולם מסוגלים לרכוש דירה שלמה אנו מאפשרים ללקוחותינו לרכוש מניות המייצגות באופן יחסי את חלקו בהשקעה שבקניית הבניין. הדירות שנרכשו עוברות תהליך השבחה המעלה את ערכן באופן משמעותי והן נמכרות לאחר תקופה שלא תעלה על שלוש שנים. החברים בקבוצה יודעים במדויק מתי הם נפגשים עם הכסף ומהו מצב השקעתם בכל צעד לאורך הדרך"
לא מעגלים פינות
כפי שצוין בתחילה, יש להביא בחשבון כי מורכבותה של עסקת נדל"ן מעבר לים אינה עניין פשוט ועריכתם של שיעורי בית באופן מקיף ויסודי הוא חלק בלתי נפרד מעריכת העסקה. "ראשית, יש לוודא כי הכספים המיועדים עבור הרכישה מופקדים בחשבון נאמנות כאן בישראל" מבהיר ארלוק. עם קבלת אור ירוק לרכישת בניין המגורים על ידי קבוצת הרכישה מועבר הכסף לידיו של משרד עו"ד בברלין ומשם במישרין לבעליו של הנכס שנרכש, כמתחייב בחוק הגרמני הנוקשה. סכומים בעבור שיפוץ הנכס יועברו מן החשבון במישרין לחברה הקבלנית שנבחרה ולא יעבור לעולם דרך גורם מתווך כזה או אחר. חשוב לזכור כי אינספיריישן גרופ הינה שותפה מלאה בהשקעה ואינה מתפקדת כגורם מתווך בעסקאות הללו. זהו סוד הצלחתנו. אנו מחויבים לניהול יעיל וענייני לאורך הדרך כולה והאינטרס של המשקיעים בקבוצה זהה לחלוטין לזה שלנו".
לסיכום, כל השקעת נדל"ן באשר היא, מחייבת בדיקת עומק רצינית. אל תוותרו לעולם על בדיקה מקיפה הן של מרכיבי העסקה והן של היזם או השותף אתו בחרתם לצאת לדרך. מצאו לקוחות שעבדו עם החברה בה בחרתם ולימדו מהם מהי החוויה אותה עברו עמה לאורך הדרך וקבלו החלטה שקולה ובטוחה. המידע זמין ונגיש ועם מעט השקעה ניתן לייצר השקעה שתניב הצלחה לכל הנוגעים בעניין.
רוצים להשקיע בנדל"ן בברלין? לפרטים נוספים>>
