• תפריט
משפט

למזער את תופעת המאכרים

חוק מארגני העסקאות שאושר בוועדת הרפורמות של הכנסת נועד לפתור את הבעיות החוקיות הנובעות מתופעת "המאכרים" שמבטיחים לדיירים הרים וגבעות אם יעניקו את הזכויות לבצע פרויקט תמ"א 38 בבתיהם

עו"ד נלי בן-דרור 11:0020.03.17

לפני כשבועיים אישרה ועדת הרפורמות של הכנסת את חוק "מארגני העסקאות" או בשמו המוכר יותר "חוק המאכרים". החוק שקודם באמצעות משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון, עבר לא מעט שינויים מתחילת התהליך ועד לאישורו בוועדת הרפורמות והגיע לקו הגמר עם שינויים רבים מכפי שהוצע במקור.

בכדי להבין את מטרת החוק צריך לחזור לחודש אפריל 2005 אז אושרה על ידי ממשלת ישראל תוכנית ארצית בשם תמ"א 38 שתפקידה העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. תיקון מספר 2 לתוכנית שהתקבל בשנת 2010 הוסיף את האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבניה על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה מחודשת של הבניין ("פינוי בינוי").

 

תמ"א 38 מקנה את האפשרות לבעלי דירות ישנות, העומדים בקריטריונים הנדרשים, לחזק בתיהם או לבנותם מחדש וזאת מבלי להוציא שקל מכיסם. הדיירים, שבדרך כלל אין באפשרותם לממן את עלויות השיפוץ והחיזוק, מתקשרים בהסכם עם יזם המעוניין לקחת על עצמו את השיפוץ, ההרחבה או הבנייה ובתמורה, מקבל היזם את הזכויות על הדירות אותן יוסיף ויבנה בבניין המקורי במסגרת הזכויות אותן הוא מקבל מהמדינה.

 

בשנים האחרונות גובר הצורך בקידום פרויקטים של תמ"א 38 ובמיוחד תמ"א פינוי -בינוי. פרויקט ממוצע מוסיף לא מעט יחידות דיור כאשר נוסחה חדשה אשר התקבלה בנובמבר 2016 הנוגעת לפרויקטים מסוג תמ"א פינוי-בינוי קובעת תוספת לסל זכויות הבנייה: 1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת. 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות. 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו-3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה. כל זאת מבלי הצורך להפשיר קרקע חדשה.

 

 

בניין בשיפוצים. לפני שניגשים לחתימה מול עסקנים ומול קבלנים, מומלץ להצטייד בעו"ד בניין בשיפוצים. לפני שניגשים לחתימה מול עסקנים ומול קבלנים, מומלץ להצטייד בעו"ד צילום: עמית שעל

 

במסגרת קידום הפרויקטים, לא פעם מגיעים מאכרים המתחייבים להשיג "הרים וגבעות" לדיירים אם אלו רק יעניקו להם את הזכויות לבצע את הפרויקט מסוג תמ"א 38 בבתיהם. בפועל, אותם המאכרים אינם עושים מאום פרט להחתמת הדיירים על מסמכים המקנים להם את הזכויות על הובלת הפרויקט. לאחר השגת החתימות הנדרשות פועלים המאכרים מול הקבלנים ו/או היזמים ומנסים למכור את הזכויות לביצוע הפרויקט תמורת מאות אלפי שקלים וסכומי עתק, דבר אשר מקשה על ההליך, מאריך אותו שלא לצורך ולעתים אף מעכב אותו משך תקופת זמן ארוכה.

 

חוק "מארגני העסקאות", נועד לפתור את הבעיות החוקיות הנובעות מתופעה זו. החוק קובע לוחות זמנים ברורים לפיהם צריך מארגן העסקה לקדם את הפרויקט, הן במוסדות התכנון והן בהתנהלותו מול הקבלן/יזם, היה ולא יצליח מקדם העסקה להגיע להסכם או לקבל אישורים בזמן הנקוב בחוק, תפוג ההתקשרות בינו ובין בעלי הדירות ואלו יהיו רשאים לקדם את הפרויקט בעצמם.

 

כמו כן, מתנה החוק את מעורבותו של מארגן העסקאות במספר כללי פתיחה בלעדיהם אין לחתימה מולו תוקף משפטי. בין היתר:

 

● על מארגן העסקאות להודיע לדיירים מראש ולפרסם במקום בולט לעין על ישיבת דירים.

● כדי להיות חוקית חייבת הישיבה למנות לפחות 40% מבעלי הדירות.

● במהלך הישיבות חייב המארגן לנהל פרוטוקול אשר מאוחר יותר לידי יוגש לבעלי הדירות בבניין.

● על המארגן לחשוף בפני הדיירים את שכרו העתידי וגילוי נאות לגבי התכנית העסקית שלו. כמו כן, חייב המארגן לדווח לדיירים אם מצוי הוא בניגוד עניינים כלפי יזם כזה או אחר.

● אם 20% מבעלי הדירות מבקשים את תרגום הפרוטוקול והחומרים הנלווים, על מארגן העסקאות לבצע זאת.

 

עו"ד נלי בן-דרור עו"ד נלי בן-דרור צילום: סיגל קולטון

 

לסיכום, החוק החדש, אף שאינו מושלם, נועד למזער את תופעת המאכרים המנסים לגזור קופון על חשבון הדיירים ותו לא. לפני שניגשים לחתימה מול עסקנים ומול קבלנים, מומלץ להצטייד בעורך דין מקצועי על מנת שיבדוק החוזה עליו אתם מתעדים לחתום וכן כל מסמך נלווה או מסמך מקדים אחר ויוודא כי אתם מקבלים את המרב המגיע לכם.

 

עו"ד נלי בן-דרור עוסקת במקרקעין.

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות