חסכון בתשלום שכר טרחה לעורך דין עלול לעלות לכם ביוקר

"כעו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן, כזו המייעצת, מייצגת ומלווה צדדים בעסקאות ובהליכים שונים בענייני מקרקעין, חשוב לי, במיוחד בעת זו של משבר הדיור בישראל וקשיי הקיומיות, להתייחס למה שהוא, לדעתי, לא פחות מ- "תופעה" בלתי רצויה.

השנים האחרונות מאופיינות בעידוד השקת מיזמי התחדשות עירונית, כאלה המוכרים בשמם ״תמ"א 38" ו- "פינוי בינוי". הראשון הוא השם שהוענק לתוכנית המתאר הארצית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה והשני - נועד לתאר מצב בו החליטה רשות מוניציפלית לפנות שטח מגורים עירוני מן המבנים הבנויים עליו ולבנות במקומם חדשים, לאחר שהודיעה טרם לכן, באמצעות צו המכריז על אותו שטח מגורים, ככזה המיועד למיזם "פינוי בינוי".

ההסכמים, נכרתים, לרוב, בין שני צדדים - יזם ודיירים.

בדרך כלל, ממנה היזם את עורך הדין כבא כוח, דבר העלול להציב את האחרון בהכרח, במשבצת מקצועית בעייתית. מחד, מונה עוה״ד בידי היזם שמשלם לו את שכרו. אותו עו"ד מעוניין לייצג נאמנה את היזם, כלקוח בהווה וכלקוח מרוצה פוטנציאלי בעתיד. מאידך, אמור הוא לייצג נאמנה גם את הדיירים, אשר להם אינטרסים שונים משל היזם, כאשר מיותר לציין, שגם "מחנה הדיירים" סובל מפילוג אינטרסים. הרי לא ייתכן שמספר בלתי מבוטל של דיירים יקבל החלטה אחידה ומופרך עוד יותר שעורך דין יוכל לייצג נאמנה את כולם. כמובן שגם הוא מעוניין שגם הדיירים יזכרו אותו לטובה ויהוו לקוחות פוטנציאליים בעתיד. כאן, ריבוי הצדדים, מורכבות ההליך והצורך לקצר את משכו עוד "מצדיקים", במידת מה, את ניהול ההליך בידי עורך דין שיספק שירותיו המשפטיים ליזם ולדיירים.

עם זאת, אתייחס לעסקאות מורכבות פחות, עסקאות מכר דירה בהן לרוב, קיימים שני צדדים: מוכר ורוכש.

חסכון בתשלום שכר טרחה לעורך דין עלול לעלות לכם ביוקר צילום: bigstock

מה ייעשה בעת מחלוקת בין הצדדים

יש צדדים פוטנציאליים לעסקת מכר הרוצים להוזיל עלות שכר טרחה ולקצר זמנים ופונים לעורך דין שינהל משא ומתן ויביא, בסופו של דבר, לחתימה על הסכם המכר ולהשלמת העסקה.

כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין אוסרים על עורך דין לייצג את שני הצדדים בעסקת מכר של דירת "יד ראשונה" (דירה חדשה שרוכש אדם מקבלן). עם זאת, עורך הדין מטעם הקבלן מייצג את הרוכש בלשכת רישום המקרקעין לשם רישום הבעלות בדירה על שמו בעסקה.. כאן, למעשה, לא מיוצג הרוכש אם לא ישכור שירותיו המשפטיים של בא כוח מטעמו ולדאבון הלב רוכשים רבים נוטים לסבור, כי העו"ד של הקבלן מייצג גם אותם שהרי אלו משלמים את שכר טרחתו. יוער, כי הדבר גם כתוב באותיות "קידוש לבנה" בהסכם הקבלן ובדר"כ גם מופיע בנספח נפרד שהעו"ד מטעם היזם אינו מייצג את הקונה ושיש לו את האפשרות לשכור עו"ד מטעמו שייצג את האינטרסים שלו.וזאת כדי למנוע את העיוות המוסרי-משפטי שיכול להיווצר נוכח חובת נאמנותו של עורך הדין כלפי הקבלן, אשר סביר להניח שהוא בבחינת "לקוח קבוע" ובין הרוכש, הנתפש, לרוב, כ- "לקוח מזדמן". לעומת זאת, מותר לעורך דין לייצג את המוכר והרוכש בעסקת מכר דירת יד שנייה, כל עוד הסכימו לכך הצדדים, במפורש ובכתב.

בתביעה שנדונה בשנת 2013 בבית המשפט לתביעות קטנות בירושלים נתקבלה החלטה מהותית ומעניינת בסוגיה זו, החלטה אשר הדברים בה יפים ונכונים אף להיום. וביתר שאת. התובעת, המוכרת והרוכשים, הנתבעים, יוצגו בידי אותו עורך דין בעסקת מכר. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת שעליה לא הצליח לגשר עורך הדין, שמצא עצמו בתווך, למרות מאמציו. לא זו בלבד אף זו. תנאי הסכם המכר לא קוימו במועדם ועורך הדין מצא עצמו כמי שלא יכול למלא את תפקידו ולסייע. הוא ניצב בפני שוקת שבורה, מאחר שחב חובת נאמנות שווה לכל צד ולא יכל להעיד לטובת צד אחד.

בית המשפט קבע, כי מאחר שייצג את שני הצדדים, היה עורך הדין: "נטול כל יכולת לייצג את עמדת הנתבעת מול ההפרה המקורית מצד התובעת ולא היה ביכולתו לנקוט בכל פעולה כדי למזער את הנזק...".

עוד קבע בית המשפט, כי: "נסיבות התביעה מהוות לקח ברור וחד לכל עו"ד המסכים לייצג את שני הצדדים באותו עניין בהסכם מכר מקרקעין. כמו כן, לכל צד לעסקת נדל"ן ללמוד מנסיבות במקרה אודות החשיבות ליצוג משפטי עצמאי לכל צד. בסופו של יום הלקח הינו לדאוג לייצוג משפטי עצמאי בעסקאות חשובות כגון רכישת נדל"ן"...

ככלל אני נוטה שלא לייצג שני צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים בתכלית, כמו אלה בעסקת מכר. כמי שמייצגת את הרוכש, או המוכר, לפועלי חלק מהותי בהירקמות עסקה חוקית. על מנת שתהיה חוקית, ככתוב, בודקת, בהתאם, את מצבו המשפטי של הנכס: מבצעת סוגי בדיקות בכמה רשויות ומקדישה לכל אחת מהן את מלוא הזמן ותשומת הלב (נכונות הרישום בלשכת רישום המקרקעין, או מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת, בדיקת שעבודים, עיקולים צוי הריסה, בדיקת הלימות בין הדירה הפיסית לזו המשורטטת בתשריטי הבניין השמורים במנהל ההנדסה של אגף ההנדסה והתשתיות בעיר, האם עלול להיפגע ערכו של הנכס בעתיד, מכל סיבה שהיא). כמו כן אני בוחנת את תקינות העסקה וכדאיותה - באילו סכומים נמכרו נכסים דומים באותו אזור והחשוב מכל היבטי המיסוי בעסקה.

עמדתי בפני מצבים בהם התוו הצדדים קו מתאר של הסכמות כלליות, ממנו סטו במהלך המשא ומתן. לפיכך, אני מציעה לכל לקוח לשכור שירותיו של עו"ד, זכה שלא יימצא בניגוד עניינים ויילחם בחירוף נפש על זכויותיו, בטח כאשר מבצע את "רכישת חייו".

עו"ד שומר נפשו ואמינותו, בעל מוניטין, ירחק מלספק שירות לשני צדדים בעסקאות מעין אלו. נאותה לספק שירות משפטי לשני צדדים, רק במקרים קיצוניים, מפאת לחץ הצדדים ו/או דוחק הזמן, אם הזמן מהווה פקטור קריטי".

עו״ד כרמית שחיבר עוסקת בתחום המקרקעין