תיקון עול בעוולה - חוק ההסדרים ומיסוי בעלי שלוש דירות ויותר

בחודש שעבר, קיבל שר האוצר, משה כחלון, את אישורו של היועץ המשפטי לממשלה לנוסח טיוטת חוק ההסדרים לתוכנית הכלכלית לשנים 2018-2017. ההצעות שהועלו במסגרת החוק יובאו לאישור הממשלה, ולאחר מכן להצבעה במליאת הכנסת.

כעו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן, התייחסתי במאמרי הקודם לתיקונים הנדל"ניים המבורכים בטיוטת החוק, כמו גם לתיקון המבורך פחות - הפחתת סך הפיצוי שישולם למי שערך נכסו ירד עקב אישור תוכנית לשינוי יעוד קרקע.

במאמר זה אתייחס להחלטה שערורייתית לא פחות, לפיה יכלול חוק ההסדרים הוראת סעיף אשר תחייב הטלת מס מיוחד על בעלי שלוש דירות ויותר, כך שישולם סך-מס השווה ל-1% מערך הדירה השלישית, או סך של עד 1,500 שקלים בחודש. "מס ריבוי הנכסים" זה, כפי שמכונה, יחול מיום ה- 1 בינואר, 2017 ויסתכם בסך של עד 18,000 שקלים בשנה, אם תתקבל הצעת החוק.

דירה להשכיר. שהרשויות מתנערות מאחריותן לתחזק דירות להשכרה צילום: דוד הכהן

התומכים במיסוי החדש מסתמכים על נתוני האוצר, לפיהם, בישראל יש לכל הפחות, 60,000 תושבים שהינם בעלים של שלוש דירות ויותר, כאשר נכון לעת זו, מתחמק אחוז לא מבוטל מהם מתשלום מס כחוק על השכרתן. רשות המסים, למרבה הצער, ניצבת בפני שוקת שבורה בעניין זה.

מזה שנים רבות, שהרשויות מתנערות מאחריותן לתחזק דירות להשכרה בתחום הדיור הציבורי, תוך שנשענות על שגשוג שוק השכירויות והדירות המתוחזקות (רובן, לכל הפחות) בידי המשקיעים.

מה הפתרון לעודף הביורוקרטיה אם לא ביורוקרטיה נוספת? לנהוג באופן מקפח ולשלוח את היד אל כיסם של האזרחים, כאשר אין עסקינן במצב של כשל שוק המצדיק התערבות והפיכת "היד הנעלמה" ליד מוחשית ומאיימת.

ראשית עולה, ובאופן טבעי, ביקורת באשר לקביעת סך ההיטל לפי מספר הדירות ולא לפי שוויין, מצב אשר בהכרח, יגרור עיוותים. קרי, מציאות בה הבעלים של שלוש (או יותר) דירות "זולות", יחסית, עלול לשלם מס, בעוד בעלים של דירת יוקרה אחת, שערכה נאמד בעשרות מיליונים, יהיה פטור מתשלומו.

בהקשר זה יש לציין, כי לפי הצעת החוק, יחושב המס שיוטל על דירה שלישית ומעלה בהתבסס על ערך השוק שלה, שייקבע, מן הסתם, בידי שמאי מס הכנסה. יש לזכור, שאחוז לא קטן מדירות ההשקעה נרכש בסיוע משכנתאות שניתנו בידי הבנקים, משכנתאות שלעתים מהווה ערכן את חלקו הארי של הנכס, בעוד שהמשקיע הזרים סך הון עצמי שהוא נמוך משמעותית מערך העסקה. גם כאן ייווצר עיוות, פועל יוצא של הטלת מס רכוש מיותרת בעליל, על "הון" אשר אינו רכושו של המשקיע, אלא של הבנק, שהוא הבעלים שיש לו "נתח" דומיננטי יותר בבעלות על הדירה.

חשוב להתייחס לעובדה לפיה רוב המשקיעים רכשו דירות באזורים מפותחים פחות, שערך הדירות הממוקמות בהן נמוך יותר, כך שנדרשו להשקיע סכומים בלתי מבוטלים בתשתיות ו/או בתחזוקה על מנת לאפשר רמת מגורים נאותה בהן. גם כאן, לא ברור ההיגיון של הטלת מס שווה על ערכים שונים.

עו"ד כרמית שחיבר צילום: אלי מעייני

מעבר לכך, מול ה-"הרווח" המיסויי, לכאורה, תפסיד המדינה הון עתק. משקיעים פוטנציאליים יוברחו אל מחוצה לה ותחום השכירות יסבול ממחסור בהם, כפועל יוצא - צמצום היצע הדירות להשכרה והמצב המתמשך והבלתי נמנע של האמרת דמי השכירות (שיאמירו, כמובן).

בנוסף, רגולציה מסוג זה, אף אם "תתרום" להגדלת היצע הדירות למכירה ובכך להוזלת מחיריהן - תקטין את היצע הדירות להשכרה ותגרור האמרת מחירי השכירויות.

מכל אלו עולה שיוטל "מס-קנס" על אנשים ראויים ושומרי החוק, התורמים להגדלת היצע הדירות בשוק השכירות. מסתמן, שנרקמת תכנית לסבסד בניית דירות להשכרה על חשבון משלם המיסים, בעת שייקנסו משכירי דירות בלתי מסובסדות.

חשוב גם "לקחת בחשבון"; אותם בעלי דירות יגלמו את המס, אם יוטל כזה, בדמי השכירות ו-"יגלגלו" את עלותו לשוכרים. כך תימשך מגמת הענשתו של מי שירצה לשכור דירה. ייפגע כיסם של הזוגות צעירים אשר שכרו דירה, אלה שנאבקים בקיומיות הקשה, ממילא, וכמובן - כיסיהם של אנשי "מעמד הביניים" והשכבות החלשות.

זאת ועוד: נראה, כי למרות היכרותו את תחום הנדל"ן, לא נתן כחלון את הדעת על "אופיו הישראלי" והתעלם מסולם הערכים של בעל דירה ישראלי ממוצע, החי את אטמוספירת תרבות "שיטת המצליח" שלנו. בעלי הדירות יסרבו להיאנס ב-"ידי" קנס מסוג זה ויחמקו מתשלומו באמצעות העברת הזכויות בנכס ורישומן על שם הבן, הנכד, חברות וכיוצ"ב. מניפולציות מסוג זה רק תשחרנה את התחום הפרוץ והרווי בהעלמות מס למיניהן, ממילא.

יש להתייחס להיבט לא פחות חשוב בעניין הטלת המס והוא ההיבט המוסרי. העובדה שהחוק יחול מה- 1 בינואר, 2017, אינה מאפשרת לבעל דירה שירצה למכור אותה, את פרק הזמן המינימלי הדרוש לביצוע עסקה מסוג מכר, עסקה מורכבת, לכל הדעות, בנחת רוח וביישוב הדעת. סבורתני, שאם מחליטים להחיל את החוק כך, מיידית - יש להתחשב במשקיעים שברצונם למכור דירותיהם ולייצר מנגנון שיעודד אותם למכור אותן מחד, מבלי שיגולגל המס, מידית, אל השוכרים.

עו"ד כרמית שחיבר עוסקת בתחום המקרקעין