המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן במנהטן

רוכשי דירות גילו זה מכבר את האפשרות להשקיע בנדל"ן בחו"ל - כל עוד הם אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה בישראל. גם משקיעי הנדל"ן המתמחים ברכישת דירות מעדיפים, לעתים, להשקיע מעבר לים בשל אי הוודאות שיוצרת סביבת הריבית, ומסתמכים על התשואה שהם יכולים לקבל מהשכרת הנכס.

מדובר בהשקעה פיננסית בלבד ולא ברכישת נכס, שכן לאחר הבנייה מוכרת החברה את הדירות לגופים מוסדיים שמשכירים אותן. המשקיע, מצדו, אינו מקבל תשלום חודשי, אך בעת מכירת הבניין יקבל סכום שמשקף תשואה. בדרך כלל לוקח 2-4 שנים עד שמקבלים את ההשקעה בחזרה, ובמקרים מסוימים ההון העצמי אינו חייב להיות גבוה במיוחד.

נדל"ן להשקעה במנהטן

השלב הראשון: להכיר את השוק

חשוב לערוך בדיקה ולהכיר את נתוני המאקרו של השוק, כדי לבסס את ההחלטה אם להשקיע בו. כדאי לוודא שבשכונת המגורים שבה מתוכנן בניין יש עוגן עירוני כמו מוסד גדול (בית חולים, אוניברסיטה וכו'), קניון עם רשתות מובילות, ביקוש קשיח לשכירות ותשתיות לתחבורה ונגישות (רכבת תחתית למשל).

המטרה המרכזית שלכם היא לבדוק שפרויקט המגורים שבו תשקיעו יהיה מבוקש על ידי רוכש או שוכר מקומי פוטנציאלי כעת וגם בעתיד. בנוסף, חשוב לשים דגש על מיקום הנכס - הקפידו לבחור שכונה עם אזורים מתפתחים ובעלי פוטנציאל, כאלה שהחלו לפרוח בשנים האחרונות.

באשר לחברה שבה אתם מתכוונים להשקיע, מומלץ לערוך בדיקת שקיפות. בדקו מיהו הגורם שאצלו תשקיעו את הכסף, מהי רמת האמינות, הניסיון והמוניטין שלו וכמה מהונו העצמי הושקע בפרויקט. בדקו האם הגורם שבו תשקיעו את כספיכם הוא מתווך/ברוקר, מארגן קבוצות רכישה, ספק שירותי ניהול או יזם שרכש קרקע ובונה עליה את הפרויקט.

שימו לב להבדלים בין הגורמים. יזם נדל"ן הוא זה שיוזם את העסקה ומוציא אותה לפועל. בחלק מהמקרים היזם "שם יד באש" ומשקיע מכספו בפרויקט. תפקידו של המתווך (ברוקר) הוא לחבר בין המשקיעים ליזם.

הברוקר אינו מעורב בהוצאה לפועל של הפרויקט, אינו משקיע מכספו - ומקבל את עמלת התיווך שלו בדרך כלל עם חתימת העסקה. לפיכך, אין לו בהכרח אינטרס בהצלחת הפרויקט. מארגן קבוצות רכישה הוא אדם או גוף אשר מתאם את פעילות הרוכשים בתוך הקבוצה. ספק שירותי ניהול הוא גוף כמו חברת ניהול נכסים, המספקת שירותי טיפול שוטף לנכס.

לא לשכוח: בדקו את התוכנית העסקית

שלב נוסף בטרם ההשקעה בנכס היא בדיקת מתווה העסקה. עליכם לבחון מהן הערבויות ומהם הביטחונות שמקדיש היזם לפרויקט, וכן מהי רמת הזיקה הקניינית (כלומר בעלות בחלק על הקרקע) של המשקיע לנכס הסופי.

כמו כן, עליכם לבדוק עד כמה הנכס ניתן למימוש. למשל, בתרחיש קיצון שבו צריך לממש את הנכס אם יש בגינו נושים רבים, אתם עלולים להיות אחרונים בשרשרת המזון - אם חברים בעסקה שותפים רבים גדולים יותר מכם.

בנוסף, מומלץ לבחון לעומק את אסטרטגיית היציאה שלכם מההשקעה. למשל, ייתכן שתחליטו שכדאי לכם למכור את הנכס או לקחת כנגדו מימון נוסף מהבנק עבור עוד פרויקט; וכן מה מידת החשיפה המקסימלית שלכם - כלומר מה הסכום שאתם עלולים לאבד אם הפרויקט יירד לטמיון.

בבדיקת התוכנית העסקית יש לבחון את צפי הרווח מהנכס כאשר יושכר, והאם שכר הדירה מגלם עליית ערך עתידי. זכרו לוודא שאין עלויות נסתרות או כאלה שלא נלקחת בחשבון בעת חישוב התשואה והרווח מהעסקה, כמו מיסוי, ביטוח, עמלות ושערי המרה.

אורלי רובין מחברת המאמר היא מייסדת ומנכל"ית קרן השקעות בנדל"ן HAP VENTURE FUND המתמחה בגיוס הון ממשקיעים ישראלים עבור פרוייקטי נדל"ן באזורי ביקוש ברחבי ניו יורק