• תפריט
גלית חמי

בלעדי: דו"ח הדיור 2017

דו"ח המבקר הצביע היטב על הבעיות שלא אפשרו להגדיל את היצע הדירות. אבל הבעיה הקריטית כיום היא טיפול בביקוש מצד המשקיעים, והפתרון טמון במיסוי אגרסיבי של הרווחים

גלית חמי 07:1801.03.15
אחרי שהמחדלים נחשפו והאשמים נמצאו, נותרנו עם הבעיה עצמה: משבר מחירי הדיור. להבדיל מדו"חות מבקר שגרתיים, שבהם סילוק פקיד או תיקון נוהל עשויים לפתור את הבעיה, הדו"ח הנוכחי אמנם מעלה שורת צעדים שיש לבצע בדחיפות, אבל אינו מתיימר - וטוב שכך - להצביע על הפתרון לבעיית מחירי הנדל"ן הגואים.

מבקר המדינה יוסף שפירא מתמקד בפתרונות לכשלים הטכניים: הברדק בנתונים, תוכניות המתאר הלא מעודכנות, קצב אישורי הבנייה, שחרור חסמים. אלה כשלים בסיסיים שבלעדיהם לא ניתן יהיה לגבש מדיניות ואסטרטגיה. כל אלה עוסקים בעיקר בצד היצע הדירות, שהיה החוליה החלשה בשש השנים האחרונות.

 

 

 צילום: צביקה טישלר

 

הבשורות הטובות הן שבמהלך השנה שחלפה, שאינה נכללת בדו"ח המבקר, נעשו לא מעט צעדים לשיפור המצב. גם אם הצעדים המאוחרים הללו נעשו תחת איום הדו"ח המתהווה, התוצאה היא שמשרד הפנים האיץ מתן אישורים, משרד האוצר השלים את חקיקת הוותמ"ל, הוקם סוף סוף חמ"ל דיור שנותן מענה מהיר לחסמים ואפילו פונו כמה בסיסי צהל באזורי הביקוש במרכז. קשה להאמין, אבל ברשות המסים מבטיחים שעד סוף השנה כל דיווחי עסקאות הנדל"ן יבוצעו במערכת מקוונת, ומדינת ישראל תיכנס למאה ה־21.

 

זמנם של הפקידים האפורים

אלא שכאן מגיעות הבשורות הטובות פחות: גם בהנחה שחסמים רבים יוסרו, בלי מדיניות מסודרת אי אפשר יהיה לפתור באמת את משבר הדיור. תשתית נתונים מעודכנת והליכים מהירים יותר הם תנאי הכרחי אבל לא מספיק. הגדלת היצע הדירות באופן משמעותי דורשת התמודדות עם מארג סבוך שכולל בין היתר קרקעות, תשתיות, קבלנים, רשויות מקומיות ומסים. כדי לפתור את הפלונטר הזה אי אפשר לבוא עם פתרונות קסם של מע"מ אפס או פירוק המנהל. אלו סיסמאות יעילות לפוליטיקאים המשחקים בציניות בכמיהה לדירה, אבל הן לא יותר מניסיון לברוח מטיפול בבעיה המורכבת שעליה מצביע דו"ח המבקר.

 

 

 

הדו"ח מספר את הסיפור האמיתי של בעיית ההיצע, והפתרון לה אינו קסם. הפתרון טמון בגיבוש אסטרטגיה, ואחר כך בהמון עבודה פקידותית אפורה של ספירת מלאים, בניית תוכניות עבודה מסודרות ומעקב אחר הביצוע שלהן - עבודות שפוליטיקאים לא כל כך מתלהבים לעשות. מזל שבדיוק בשביל זה יש פקידות, ואם יהיו לה את הכלים ותשתית הנתונים, אפשר, בזהירות, להיות אופטימיים.

 

כשאין ריבית חייבים מס

הבשורות הרעות באמת הן שכל זה טוב ויפה עד לסוף 2013, השנה האחרונה שבה עוסק הדו"ח. הבעיה היא שב-2015 הסיפור כבר מזמן אינו רק ההיצע. הבעיה הגדולה לא פחות היא הביקוש. סביבת הריבית הנמוכה שמכתיב בנק ישראל, כמו יתר הבנקים המרכזיים, היא קרקע פורייה להגברת ביקושים בשוק הדיור. בלי לטפל גם בהם, כל ניסיון להגביר היצעים הוא מרדף חסר תועלת.

 

הטיפול בבעיית הביקושים אינו תלוי בפקידות ואינו טמון בתשתיות הטכנולוגיות. הוא נמצא במקום אחד בלבד: בידי הדרג הפוליטי. בהנחה שהריבית הנמוכה היא עובדה נתונה, כדי למתן ביקושים מתחייבת חקיקה שתטיל יותר מסים על משקיעי נדל"ן. כל עוד התשואה שמניבה ההשקעה הזו גבוהה בהרבה מהתשואה באפיקי השקעה אלטרנטיביים, וכל עוד הרווחים מההשקעה בנדל"ן נהנים ממיסוי נמוך יותר בהשוואה לאפיקים האחרים, אין כל סיבה להניח שהביקושים לא ילכו ויתגברו בשנים הבאות. ובמצב שבו רבע מהדירות בשוק נרכשות לצורכי השקעה משתלמת, למחירים יהיה קשה מאוד לרדת.

 

אם כל תשומת הלב תוענק לטיפול בהיצע, אנחנו עלולים לקבל שוק שיוצף בדירות ועדיין המחירים בו יטפסו משנה לשנה ויחריפו את משבר הדיור. בלי לטפל במקביל בצמצום הביקוש של המשקיעים, אפשר כבר לכתוב כעת את הדו"ח החמור והמטלטל של מבקר המדינה הבא, אי שם ב־2017.

 

76תגובות
בטל שלח
  • אבל כמות הדירות הנרכשות להשקעה אינה שונה מזו של 2007 טרם עלית המחירים חבל שהכתבת (ועוד רבים אחרים) לא עוצרים לרגע להסתכל על הנתונים...

    1. מהגרף רואים בבירור שכמות הדירות שנרכשו להשקעה היא ברמה דומה לזו שהיתה ב-2007, טרם עליית המחירים.
    2. בגרף של מבקר המדינה הופיע גם שיעור המשקיעים - נתון שמשום מה הושמט מהגרף בכתבה. מסתבר ששיעור המשיקיעים ב-2013 אפילו נמוך מזה שהיה ב-2006.
    3. בשנים 2009-2010 המשקיעים קנו בכל שנה כ-5000 דירות יותר ממה שקנו ערב עליית המחירים - האם מישהו חושב תוספת של 5000 דירות לשנה (במשך שנתיים) היא זהגורם המרכזי לעליית מחירים של כ-100%???

    בקיצור, כמו במקרים רבים אחרים השיח הציבורי רדוד ועוסק בחזרה על מנטרות. הטיעון על תרומתם של המשקיעים לעליית המחירים אכן נשמע הגיוני אבל לא עומד במבחן הנתונים.

    אולי בכל זאת זו בעיה של היצע...
    קלקלן, (02.03.15)
  • תשובות ל 4 טענות שגויות שמשכירי הדירות (והקבלנים) מנסים להשתמש בהם: טענה א' - נגלגל את המס על השוכרים המסכנים
    הפרכה - לכל היותר הם יצליחו לגלגל חלק מהמיסוי אך עדיין יפגעו קשה בעצמם. זאת כי מתחילים לראות דירות ריקות שבעל הבית מתקשה למצוא שוכר, איך הוא יוכל להעלות את שכר הדירה אם אפילו במחיר הנוכחי הוא לא הצליח לשכנע אנשים לחתום על חוזה?
    דבר שני, תחשבו רגע, אם המס יהיה 50% על שכר דירה, בעל הבית יצטרך להעלות את המחיר מ 4,000 ל 8,000 כדי להמשיך להרוויח אותו דבר כמו היום. נראה לכם שהוא יצליח לעשות את זה? זה פשוט בלתי אפשרי, לאנשים אין כסף.
    דבר שלישי - כל חוזה נגמר בתאריך אחר, אז זה לא שביום אחד כל המשכירים פועלים בבת אחת ומעלים מחיר, בדומה לקרטל שמתאם מחירים.

    טענה ב':
    אם נמכור את הדירות להשקעה שלנו, איפה יגורו השוכרים המסכנים?
    זה כמובן טיעון עלוב שנועד להפחיד את הקוראים אבל לא עושה רושם על שום כלכלן באוצר.
    כשמוכרים דירה היא לא נעלמת. כדי להקטין היצע יש להרוס את הדירה, פיזית, או להחליט להשאיר אותה ריקה, דבר שיפגע כלכלית במשכיר פי 10 יותר מאשר המס עליו הוא כועס.
    הרי כשהמשכירים ימכרו, למי הם ימכרו?
    אם זה למשקיע אחר, אז הוא ימשיך להשכיר את אותה דירה ולא השתנה כלום בשוק.
    אם זה לזוג צעיר, אז יש עכשיו פחות דירה להשכרה אבל גם פחות זוג צעיר שעדיין מחפש לגור בשכירות. אז אין שינוי. תחשבו שבעל הבית פשוט מוכר את הנכס לדיירים שכרגע גרים אצלו. הוא יוצא מהסטטוס של "משקיע נדלן" והם מקבלים סטטוס של "גרים בדירה בבעלות" אבל בפועל זה לא שינה כלום מבחינת "לגור ברחוב" או "מחסור".

    טענה ג'
    "מיסוי רק מעלה מחירים"
    זה לא נכון כשמדובר בנכסים. לדוגמא נסתכל על הבורסה בישראל ומה שקרה ב 2003.
    הוטל מס על הבורסה, מה שהפך את האפשרות להשקיע בה לפחות אטרקטיבית.
    הרבה פחות אנשים רצו לקנות מניות, והערך של המניות נפל.
    מי הפסיד? בעלי המניות שזה כמו היום בעלי הדירות.
    מי הרוויח? מי שרצה לקנות מניות אבל ראה שהמחיר שלהן יקר. לאחר המיסוי המחיר שלהן נפל והיה אפשר לקנות יותר בזול. זה גם מה שיקרה אם דירה להשקעה תפסיק להיות "פרה שמניבה כסף לבעלים שלה". היא תהיה שווה פחות ואנשים יהיו מוכנים לשלם עליה פחות. המחיר של הדירות יירד בכל הארץ.

    טענה ד':
    ללא משקיעים בשוק אין דירות להשכרה ואז מי שאין לו כסף לקנות יתקע אצל ההורים.
    טעות קשה. קודם כל, השמאי יצחק לוי טוען ש 56% מהזוגות הצעירים קונים במטרה להשכיר ולהמשיך לשכור, ולא בשביל לגור. לכן גם כשהם קונים דירות חדשות הם יוצאו לשוק להשכרה.
    דבר שני, גם אם נמכרות דירות אך ורק לאנשים שיגורו בהם ולא ישכירו אותן, הרי כל אחד כזה שקונה גר היום איפשהו, בשכירות. הוא יתקדם לדירה משלו ויפנה דירה ישנה כהיצע פנוי להשכרה.
    צעיר ללא דירה, (01.03.15)
  • תפנימו! אין מחר בדירות! יש עודף ביקוש!!! לכן צריך להוריד את הביקוש ואז תראו כמה דירות משתחררות לשוק ואין קונים. הורדת הביקוש היא או ע"י ריבית גבוהה ( מה שאין עכשיו) או ע"י הטלת מס על משקיעים שהם הגורמים לכל הבלאגן הזה.
    יניב, (01.03.15)
  • יהיר לא רצה למסות משכירים תמשיכו להצביע לו טפשים, בסוף הכלכלה באמת תתמוטט, יהיר מקורב לבעלי ההון והוא בעל הון בעצמו היחיד שבאמת האזרח הקטן לנגד עיניו זה כחלון
    עמית, (01.03.15)
לכל התגובות