עורך דין יש, ושמאי?
פגמים סמויים, תרגילי עוקץ, אנטנה סלולרית או סלילת כביש סואן: מה עושים כשמגלים את כל אלו רק לאחר רכישת הנכס? חשוב להיעזר בעורך דין בעסקאות מקרקעין, אך כדאי ואף רצוי לדעת ששירותיו של שמאי המקרקעין חשובים לא פחות
09:2017.09.14
פגמים סמויים, תרגילי עוקץ, אנטנה סלולרית או סלילת כביש סואן: מה עושים כשמגלים את כל אלו רק לאחר רכישת הנכס? כולנו יודעים כמה חשוב להיעזר בעורך דין בעסקאות מקרקעין, אך כדאי ואף רצוי לדעת ששירותיו של שמאי המקרקעין חשובים לא פחות. קראו ותגלו למה.
דירה למכירה (ארכיון) צילום: דוד הכהן
זוג רכש דירה מבלי לדעת שחלק ממנה נבנה כתוספת ללא היתר העתידה להיהרס. במקרה אחר אדם רכש דירה אך לא ידע כי הדירה נחשבת למשרד בתוכנית הבנייה, מה שעלול לגרום לירידה דרסטית בערכה. ציבור רוכשי הדירות לא תמיד מודע למידע החיוני המסתתר מאחורי הנכסים, שללא כלים וידע מתאימים אף פעם לא יגיע לידיהם.
דירה למכירה (ארכיון) צילום: דוד הכהן מלבד הבדיקות המשפטיות ההכרחיות לעסקת מקרקעין, מתחייב ביצוע בדיקות נוספות העוסקות בהיבט התכנוני והפיזי של הנכס, כמו בדיקת תוכניות והיתרי בנייה והשוואת תשריטים.
מיהו השמאי?
שמאי המקרקעין למעשה משלים את עבודת עורך הדין, העוסק בהיבטיה המשפטיים של העסקה ובהכנת חוזה המכר. הוא שופך אור על הנקודות השמאיות המקצועיות אשר יכולות להשפיע מהותית על התמורה הראויה על הנכס ועל האפשרות לבצע, אם בכלל, את העסקה.
את המידע מקבלים השמאים מלשכת רישום המקרקעין, מארכיב מחלקת ההנדסה בעירייה וממאגרי המידע שברשותם. בדיקת המידע והצלבתו היא אקוטית: כך לדוגמא, תשריט הבית המשותף שנמצא בלשכת רישום המקרקעין אינו תמיד תואם לתשריט תוכנית הבנייה שבארכיב מחלקת ההנדסה, ולעיתים שניהם לא תואמים למצב הקיים בפועל. לאי התאימות היכולה לנבוע, למשל, משטחים לא תואמים או ממיקום לא תואם (קומה, כיווני אוויר) עלולה להיות השפעה מכרעת על שווי הנכס.
השמאי מלווה את הצדדים לעסקה מתחילתה ועד לרגע חתימת ההסכם, ומאחר שחוות דעתו אובייקטיבית, הצדדים יכולים לשכור יחד את שירותיו של אותו שמאי, ובכך להבטיח שהעסקה תבוצע בהתאם לשווי השוק ותוך ידיעה על אודות נתוני הנכס במלואם.
מהי השומה?
ניתוח שמאי של הנכס הנרכש, על כל נתוניו, הוא קריטי. השומה, אותו דו"ח המפרט ומסכם את הנתונים שמצא השמאי, צריכה לכלול בתוכה פרטים כמו תיאור הנכס וסביבתו על מאפייניה הייחודיים (קרבה לכביש סואן, הנוף הנשקף מהנכס וכד'), נתונים משפטים על אודות מהות הזכויות בנכס ושייכותן ונתוני התכנון של שטח הנכס (מהם ניתן ללמוד על חוקיות בנייתו) - כל זאת בהתאם להוראות חוק שמאי מקרקעין.
השומה, מבחינת תוכנה וצורתה, צריכה לענות גם על כללי התקינה השמאית של הוועדה לתקינה שמאית שליד משרד המשפטים. מדובר במערכת תקנים וקווים מנחים המתייחסת למבנה שומת המקרקעין ולכללים המקצועיים הבסיסיים שעל השמאי לפעול על פיהם בעת כתיבת שומתו בהתאם לסוג השומה: יש הבדל בין שומה הנערכת למטרת בטוחה בנקאית לבין כזו הבוחנת פינוי בינוי.
התקינה אמנם לא מהווה חוק מחייב אך הפכה לכלי מקצועי מקובל מכח השימוש הנעשה בה בפועל, הן על ידי גופים מוסדיים כגון הבנקים והבורסה לניירות ערך, והן על ידי בתי המשפט (אשר לא פעם מייחסים משקל משמעותי לעריכת שומות לפי התקינה).
גלגל הצלה
במסגרת הבחינה השמאית יכולים להתגלות לא מעט נתונים "מעניינים" לדוגמא: הידעתם שרכישת "דירת גן" ללא בדיקה מקדימה בדבר זהותה הקניינית עלולה להציל אתכם מפני תשלום מופרז? על מנת שדירה תיחשב ל"דירת גן", שעלותה יקרה משמעותית מדירה רגילה בבניין, הגינה חייבת להיות מוגדרת מפורשות כצמודה קניינית לנכס. לא פעם פלישות לחצר משותפת "הופכות" דירה רגילה בקומת הקרקע לדירת גן. רכישת "דירת הגן" בלי בדיקה שהחצר צמודה לנכס עלולה לגרום למצב בו נרכשה דירה רגילה בקומת הקרקע במחיר של דירת גן. מעבר למחיר המופרז יכול למצוא עצמו עם דירה לה חצר משותפת לו ולדיירים במקום דירת גן.
השמאי, כאמור בודק גם את חוקיות הבנייה. לא פעם דירות "דו-פלקס" הן בעצם דירות בקומה עליונה אשר בעליהן פלש לגג משותף ובנה בו חדר נוסף. אין צורך להכביר מילים על פער המחירים בין דירה רגילה בקומה עליונה לבין דירת "דו-פלקס" עם גג "צמוד".
כשבעיות כגון אלו מתגלות לאחר החתימה על החוזה, הן יכולות לגרום, מלבד הנזק הכספי, גם לקשיים בקבלת הלוואת משכנתא מהבנק. נכס שבסופו של דבר יימצאו בו ליקויים ויוערך בשווי נמוך ממחיר רכישתו יכול לגרום למימון נמוך ביחס למחיר הרכישה, לחוסר יכולת של הקונים לעמוד בהתחייבות החוזית ול"פיצוץ" העסקה תוך תשלום פיצויים למוכר. ראו הוזהרתם.
הכותב הוא עו"ד ושמאי מקרקעין
המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
